নিজের বাড়ির স্বপ্ন বাস্তবায়ন - পর্ব ৩: ঋণ প্রাপ্তির 'বাধা'

তবে, আশ্চর্যজনকভাবে, এই খাতের জন্য বরাদ্দকৃত ১৪৫ ট্রিলিয়ন VND ঋণ প্যাকেজের মধ্যে মাত্র প্রায় ৩,৪০০ বিলিয়ন VND বিতরণ করা হয়েছে, যা কর্মসূচির মোট পরিমাণের ৩%-এরও কম। যখন ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো আমলাতান্ত্রিক বাধার সম্মুখীন হয় এবং সাধারণ মানুষ ঋণ পেতে অসুবিধায় পড়ে, তখন অগ্রাধিকারমূলক তহবিলগুলো প্রকৃতপক্ষে তাদের কাছে পৌঁছায়নি যাদের আবাসন সবচেয়ে বেশি প্রয়োজন।

ছবির ক্যাপশন — হ্যানয়তে ভিয়েতকমব্যাংকের সদর দপ্তরে গ্রাহকরা লেনদেন করছেন। (প্রতীকী ছবি: ত্রান ভিয়েত/টিটিএক্সভিএন)

মূলধন আছে, কিন্তু তার প্রবাহ এখনো জোরালো হয়নি।

দীর্ঘ সময় ধরে ধীরগতির প্রবৃদ্ধির পর সামাজিক আবাসন খাতটি দ্রুত উন্নয়নের এক নতুন পর্যায়ে প্রবেশ করছে।

২০২৬-২০৩০ সময়কালের জন্য স্থানীয় পর্যায়ে সামাজিক আবাসন উন্নয়নের লক্ষ্যমাত্রা নির্ধারণ সংক্রান্ত সরকারি ০৭/এনকিউ-সিপি নম্বর প্রস্তাবনা অনুসারে, শুধুমাত্র ২০২৬ সালেই সারা দেশে ১৫৮,৭০০টিরও বেশি অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণ সম্পন্ন করতে হবে। চলতি বছরের প্রথম চার মাসেই অতিরিক্ত ৪০টি সামাজিক আবাসন প্রকল্পের কাজ শুরু হয়েছে, যেগুলোতে প্রায় ৩৬,৫৯০টি অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের তথ্যমতে, সারাদেশে বর্তমানে মোট ২২৬টি প্রকল্পের নির্মাণকাজ শুরু হয়েছে, যেগুলোতে প্রায় ২,২৮,৭২৫টি অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে, যা নির্ধারিত লক্ষ্যমাত্রার ১৪৪%। একই সময়ে, প্রায় ৫,৪২৬টি অ্যাপার্টমেন্টের নির্মাণকাজ সম্পন্ন হয়ে ব্যবহার শুরু হয়েছে; ২৫টি এলাকা চলতি বছরের জন্য তাদের নির্মাণকাজ শুরুর লক্ষ্যমাত্রা পূরণ করেছে বা অতিক্রম করেছে।

সরবরাহকে সহায়তা করার জন্য, ব্যাংকিং খাত সামাজিক আবাসন উন্নয়নের লক্ষ্যে একটি অগ্রাধিকারমূলক ঋণ কর্মসূচি চালু করেছে, যার বর্তমান মূল্য প্রায় ১৪৫,০০০ বিলিয়ন VND। আবাসন সুরক্ষার লক্ষ্য অর্জনের জন্য এটিকে অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ আর্থিক হাতিয়ার হিসেবে বিবেচনা করা হয়।

তবে, প্রকৃত অর্থ বিতরণ প্রত্যাশার সাথে তাল মেলাতে পারেনি। এখন পর্যন্ত, ৬৩টি এলাকার মধ্যে মাত্র ৩৮টি ঋণ পাওয়ার যোগ্য প্রকল্পের তালিকা ঘোষণা করেছে। মোট প্রায় ১০০টি প্রকল্প এই কর্মসূচির আওতায় আসার যোগ্য, যার জন্য প্রায় ৭০,০০০ বিলিয়ন VND মূলধনের প্রয়োজন হবে।

তবে, মোট বিতরণকৃত মূলধনের পরিমাণ মাত্র প্রায় ৩,৪০০ বিলিয়ন VND-তে পৌঁছেছে, যা পুরো কর্মসূচির পরিধির ৩%-এরও কম। এর মধ্যে, ২১টি প্রকল্পে বিনিয়োগকারীদের প্রায় ২,৯৪০ বিলিয়ন VND বিতরণ করা হয়েছে; গৃহক্রেতারা মাত্র ১৯টি প্রকল্পে প্রায় ৪৬০ বিলিয়ন VND পেয়েছেন।

বিশেষজ্ঞদের মতে, ঋণ প্যাকেজের আকার এবং বিতরণ করা মূলধনের পরিমাণের মধ্যে বড় ব্যবধানটি মূলধন শোষণের ক্ষেত্রে বাজারের এখনও কম সক্ষমতাকেই প্রতিফলিত করে।

ভিয়েতনাম ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট ব্যাংক (বিআইডিভি)-এর প্রধান অর্থনীতিবিদ ড. ক্যান ভ্যান লুক মনে করেন যে, ব্যাংক ঋণ আবাসন বাজারের চাহিদার ওপর ক্রমবর্ধমানভাবে মনোনিবেশ করায় বাজারটি আরও টেকসই দিকে বিকশিত হবে। তবে, মূলধনের প্রবাহকে কার্যকর করতে হলে একই সাথে সরবরাহ, আইনি কাঠামো এবং আবাসন মূল্যের মতো বিষয়গুলো সমাধান করা প্রয়োজন।

সামাজিক আবাসন উন্নয়ন বিষয়ে পার্টি কমিটি, সরকার এবং সংশ্লিষ্ট সংস্থাগুলোর সাথে সাম্প্রতিক এক কার্যকরী অধিবেশনে সাধারণ সম্পাদক ও সভাপতি তো লামের কাছেও এই প্রতিবন্ধকতাগুলো বিশেষ উদ্বেগের বিষয় ছিল। তদনুসারে, আইনসম্মত আবাসনের অধিকার নাগরিকদের একটি মৌলিক অধিকার, এবং রাষ্ট্রের একটি আবাসন উন্নয়ন নীতি রয়েছে যার লক্ষ্য হলো প্রত্যেকের জন্য বসবাসের একটি জায়গা নিশ্চিত করা। এই লক্ষ্য বাস্তবায়নের জন্য, বিনিয়োগ, পরিকল্পনা, ভূমি বরাদ্দ, নির্মাণ অনুমতি এবং অগ্রাধিকারমূলক ঋণ প্রাপ্তি সম্পর্কিত পদ্ধতিগুলোকে সুবিন্যস্ত করা প্রয়োজন, যাতে সুবিধা, সুস্পষ্ট সময়সীমা এবং ব্যক্তিগত জবাবদিহিতা নিশ্চিত হয়।

বর্তমানে অন্যতম প্রধান প্রতিবন্ধকতা হলো একাধিক কার্যপ্রণালীর মধ্যে মিল থাকার কারণে প্রকল্প বাস্তবায়নের দীর্ঘসূত্রিতা। অনেক প্রকল্পের পরিকল্পনা, জমি বরাদ্দ, বিক্রয়মূল্য নির্ধারণ, যোগ্য ক্রেতাদের অনুমোদন এবং বিনিয়োগ সংক্রান্ত কার্যক্রম সম্পন্ন করতে কয়েক বছর সময় লেগে যায়।

"সরবরাহ বাড়াতে এবং আবাসন মূল্য কমাতে হলে, আমাদের প্রথমে লাইসেন্সিং প্রক্রিয়ার উন্নতি করতে হবে, প্রশাসনিক পদ্ধতি সহজ করতে হবে এবং প্রকল্প বাস্তবায়নের সময় কমাতে হবে," ড. ক্যান ভ্যান লুক জোর দিয়ে বলেন।

একই মত পোষণ করে ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান জনাব নগুয়েন ভান দিন মনে করেন যে, পরিকল্পনা ও পদ্ধতিগত বাধাগুলো দূর করা না গেলে, ঋণের পরিমাণ বাড়লেও দক্ষতার উন্নতি করা কঠিন হবে।

যখন স্বল্প আয়ের ব্যক্তিরা মূলধন পেতে অসুবিধার সম্মুখীন হন।

ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো প্রকল্প উন্নয়নের জন্য তহবিল পেতে হিমশিম খেলেও, বাড়ি ক্রেতাদের জন্য সবচেয়ে বড় বাধা হলো দীর্ঘমেয়াদী আর্থিক চাপ।

হ্যানয়ে বহু বছর ভাড়া থাকার পর, যন্ত্রকর্মী লে শুয়ান স্থায়ীভাবে বসবাসের প্রস্তুতি হিসেবে বারবার সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলো নিয়ে খোঁজখবর নিয়েছিলেন। কিন্তু, ২০ বছরেরও বেশি সময় ধরে ব্যাংক ঋণ পরিশোধের মেয়াদ হিসাব করে তার পরিবার চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত নিতে দ্বিধাগ্রস্ত ছিল।

জনাব জুয়ানের মতে, প্রাথমিক অগ্রাধিকারমূলক সুদের হার ইতিবাচক, কিন্তু অনেক কর্মীকে যা সবচেয়ে বেশি চিন্তিত করে তা হলো অগ্রাধিকারমূলক সময়কালের পরের সুদের হার। শুধুমাত্র জীবনযাত্রার খরচ এবং সন্তানদের শিক্ষার ব্যয় নির্বাহের জন্য যথেষ্ট আয়ের ক্ষেত্রে, ঋণের খরচের যেকোনো ওঠানামা পারিবারিক বাজেটের উপর উল্লেখযোগ্যভাবে প্রভাব ফেলতে পারে।

অন্যদিকে, হ্যানয়ের স্বনির্ভর খাদ্য পরিষেবা ব্যবসায়ী মিসেস নগুয়েন থি মাইয়ের জন্য বাধাটি হলো ব্যাংকের ঋণের শর্ত পূরণ করা।

মিসেস মাই জানান যে, তাঁর পরিবার কিছু সমপরিমাণ তহবিল সংগ্রহ করেছে এবং সামাজিক আবাসনের জন্য আবেদন করার যোগ্য। তবে, ঋণ আবেদন প্রক্রিয়া নিয়ে খোঁজখবর করতে গিয়ে তিনি দেখতে পান যে, স্থিতিশীল আয়ের প্রমাণ দেওয়া মোটেও সহজ কাজ নয়।

"আমার আয় প্রকৃত, কিন্তু তা সবসময় বেতন স্লিপ বা চাকরির চুক্তিতে প্রতিফলিত হয় না। ঋণের জন্য আবেদন করার সময় অনেক কাগজপত্র একাধিকবার জমা দিতে হয়েছিল, তাই অনুমোদন প্রক্রিয়ায় প্রত্যাশার চেয়ে বেশি সময় লেগেছে," মিসেস মাই বলেন।

বর্তমান নিয়ম অনুযায়ী, সামাজিক আবাসন নীতির জন্য যোগ্য হওয়ার পাশাপাশি ঋণগ্রহীতাদের অবশ্যই ঋণের কিছু শর্তও পূরণ করতে হবে, যেমন—প্রতিশ্রুতি অনুযায়ী ঋণ পরিশোধের সক্ষমতা থাকা, সামাজিক আবাসন ক্রয় বা ইজারা-ক্রয়ের জন্য একটি বৈধ চুক্তি থাকা এবং নির্ধারিত ঋণ জামানত ব্যবস্থা বাস্তবায়ন করা।

এই শর্তগুলো ব্যাংকগুলোর জন্য ঋণের নিরাপত্তা নিশ্চিত করার উদ্দেশ্যে প্রণীত, কিন্তু বাস্তবে এগুলো স্বল্প-আয়ের বা অনিশ্চিত-আয়ের কর্মীদের একটি অংশের জন্য ঋণ পাওয়া কঠিন করে তোলে।

অনেক বিশেষজ্ঞও এই উদ্বেগ প্রকাশ করেছেন।

স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের অর্থনৈতিক খাতের ঋণ বিভাগের উপ-পরিচালক জনাব নগুয়েন জুয়ান বাক বলেছেন যে, সামাজিক আবাসনের ক্রেতাদের জন্য একটি স্থিতিশীল ও দীর্ঘমেয়াদী সুদের হার ব্যবস্থা গড়ে তোলা অত্যন্ত প্রয়োজনীয়।

মিঃ ব্যাক বলেন, “সামাজিক আবাসনের ক্রেতাদের সাধারণত নিম্ন বা মধ্যম আয় এবং সীমিত আর্থিক সংস্থান থাকে। দীর্ঘ সময়ের জন্য অগ্রাধিকারমূলক ও স্থিতিশীল সুদের হারের একটি ব্যবস্থা প্রণয়ন করা হলে তা তাদের ঋণ গ্রহণে নিরাপদ বোধ করতে এবং ঋণ পরিশোধের সক্ষমতা বাড়াতে সাহায্য করবে।”

জনাব বাকের মতে, সামাজিক আবাসনের উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা সংক্রান্ত আবাসন আইনের কিছু বিধান বিশদভাবে বর্ণনাকারী সরকারি অধ্যাদেশ নং ১০০/২০২৪/এনডি-সিপি-এর অধীনে ঋণ কর্মসূচির মাধ্যমে, গৃহক্রেতারা বার্ষিক প্রায় ৫.৪% সুদের হারে এবং সর্বোচ্চ ২৫ বছর পর্যন্ত মেয়াদে ঋণ নিতে পারবেন।

তবে, অনেক বিশেষজ্ঞ মনে করেন যে নিম্ন আয়ের জনগোষ্ঠীর জন্য শুধু বিশেষ সুদের হারই নয়, বরং দীর্ঘমেয়াদে ঋণ নীতির স্থিতিশীলতাও গুরুত্বপূর্ণ। মাসিক কিস্তি পরিশোধের পরিমাণ আগে থেকে অনুমান করার ক্ষমতা মানুষকে বাড়ি কেনার সিদ্ধান্ত নিতে আরও বেশি আত্মবিশ্বাসী হতে সাহায্য করবে।

অন্য দৃষ্টিকোণ থেকে, আইনি পরামর্শদাতা ও আইনজীবী নগুয়েন ভ্যান দিন যুক্তি দেন যে, নীতি ও প্রয়োগের মধ্যে একটি "অসামঞ্জস্য" রয়েছে। সামাজিক আবাসন নীতির জন্য যোগ্য অনেক মানুষেরই বাড়ি কেনার জন্য ঋণ নেওয়ার আর্থিক সামর্থ্য নেই, অথচ যারা আর্থিকভাবে সক্ষম, তারা যোগ্য নন।

জীবনধারণের জন্য কোনোমতে যথেষ্ট আয় থাকায়, মানুষ প্রায়শই তাদের গৃহঋণের আসল পরিশোধ করতে হিমশিম খায়, সুদ দেওয়া তো দূরের কথা। অন্যদিকে, স্বল্প আয়ের কারণে মানুষের পক্ষে ঋণ পরিশোধের সক্ষমতা প্রমাণ করাও কঠিন হয়ে পড়ে, যার ফলে ব্যাংকগুলো ঋণ মঞ্জুর করে না,” জনাব দিন বিশ্লেষণ করেন।

এর ফলে এই বৈপরীত্য দেখা দেয় যে, যাদের আবাসনের প্রয়োজন সবচেয়ে বেশি, পুঁজি প্রাপ্তির সুযোগও তাদেরই সবচেয়ে কম।

আমরা শুধু বাজারের উপর নির্ভর করতে পারি না।

আবাসন উন্নয়ন অভিমুখ বিষয়ক সাম্প্রতিক এক সিদ্ধান্তে সাধারণ সম্পাদক ও সভাপতি তো লাম জোর দিয়ে বলেছেন: "রাষ্ট্র আবাসন খাতে ভর্তুকি দেয় না, আবার একে স্ব-নিয়ন্ত্রণের জন্য পুরোপুরি বাজারের উপরও ছেড়ে দেয় না।"

বিশেষজ্ঞদের মতে, সামাজিক আবাসনের জন্য ঋণ নীতি প্রণয়নের ক্ষেত্রেও এই মনোভাবটিই সঞ্চারিত করা প্রয়োজন। জাতীয় সংসদের অর্থ ও বাজেট কমিটির সদস্য অধ্যাপক হোয়াং ভ্যান কুয়ং মনে করেন যে, সামাজিক আবাসন ঋণ কর্মসূচিগুলোর কম বিতরণ হার এটাই প্রমাণ করে যে, এগুলোর সংগঠন ও বাস্তবায়ন পদ্ধতিতে কিছু ঘাটতি রয়েছে।

"আমরা বাজার ব্যবস্থার সাথে রাষ্ট্রীয় কল্যাণ ব্যবস্থাকে মিশ্রিত করছি। সামাজিক আবাসন একটি সামাজিক সুরক্ষা নীতি, এবং একটি সামাজিক সুরক্ষা নীতি হিসেবে রাষ্ট্রকে অবশ্যই তার নিজস্ব উপায় ব্যবহার করে এটিকে নিয়ন্ত্রণ করতে হবে, কিন্তু বর্তমানে আমরা বাজার ব্যবস্থার উপায় ব্যবহার করছি," মিঃ কুওং জোর দিয়ে বলেন।

তার মতে, সামাজিক আবাসন একটি মানবিক কর্মসূচি, তাই এর জন্যও একটি মানবিক ঋণ ব্যবস্থা প্রয়োজন, যা ঋণ প্রক্রিয়া থেকে শুরু করে সুদের হার পর্যন্ত—মানুষের মূলধন প্রাপ্তির জন্য সবচেয়ে অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করে।

এছাড়াও, অনেক বিশেষজ্ঞ পরামর্শ দিয়েছেন যে, প্রধানত বাণিজ্যিক ঋণের ওপর নির্ভর না করে সামাজিক আবাসন উন্নয়নের জন্য দীর্ঘমেয়াদী মূলধনের উৎস হিসেবে জাতীয় আবাসন তহবিল দ্রুত চালু করা উচিত।

উল্লেখযোগ্যভাবে, দল ও রাষ্ট্রের নতুন অভিমুখও ভাড়ার আবাসন উন্নয়নের দিকে জোরালোভাবে ঝুঁকে পড়ছে। সাধারণ সম্পাদক ও সভাপতি তো লাম ভাড়ার আবাসন উন্নয়নকে অগ্রাধিকার দেওয়ার অনুরোধ করেছেন, বিশেষ করে বড় শহর, শিল্পাঞ্চল, অর্থনৈতিক অঞ্চল এবং ব্যাপক উন্নয়ন সম্ভাবনাময় এলাকাগুলোতে ভাড়ার অ্যাপার্টমেন্ট মডেলকে।

আইনজীবী নগুয়েন ভ্যান দিন মনে করেন, এই পদ্ধতিটি শ্রমিকদের বাস্তব চাহিদার সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ। বেসরকারি উদ্যোগকে আকৃষ্ট করতে বিনিয়োগকে উৎসাহিত করার জন্য রাষ্ট্রের শক্তিশালী আর্থিক ব্যবস্থা প্রয়োজন। জনাব দিন প্রস্তাব করেন, “রাষ্ট্র মোট প্রকল্প বিনিয়োগের ৮০ শতাংশ পর্যন্ত একটি ঋণ প্যাকেজ সমর্থন করতে পারে, যার মেয়াদ হবে ২০ বছরের বেশি এবং বার্ষিক ৩ শতাংশের কম বিশেষ সুবিধাযুক্ত সুদের হার থাকবে।”

২০৩০ সালের মধ্যে দশ লক্ষ সামাজিক আবাসন ইউনিট তৈরির লক্ষ্যমাত্রাটি জনগণের আবাসন অধিকার নিশ্চিত করার ক্ষেত্রে দল, রাষ্ট্র এবং বিভিন্ন মন্ত্রণালয় ও সংস্থার দৃঢ় সংকল্পের পরিচায়ক। তবে, এই অ্যাপার্টমেন্টগুলো যাতে সত্যিকার অর্থে স্বল্প আয়ের মানুষের কাছে পৌঁছায়, তার জন্য ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো থেকে গৃহ ক্রেতাদের কাছে অগ্রাধিকারমূলক মূলধনের প্রবাহকে একযোগে প্রবাহিত করা প্রয়োজন। শুধুমাত্র যখন পদ্ধতিগত বাধা, সুদের হার এবং ঋণ ব্যবস্থার প্রতিবন্ধকতাগুলো দূর করা হবে, তখনই সামাজিক আবাসন অর্থনীতির একটি টেকসই সামাজিক সুরক্ষা স্তম্ভ হিসেবে তার ভূমিকা সম্পূর্ণরূপে পালন করতে পারবে।

অনুচ্ছেদ ৪: দা নাং ভাড়ার সামাজিক আবাসনের মাধ্যমে সমাধান খুঁজছে।

উৎস: https://baotintuc.vn/kinh-te/hien-thuc-giac-mo-an-cu-bai-3-vuong-mac-tu-nut-that-tin-dung-20260601175141598.htm