রিয়েল এস্টেট অধিগ্রহণ ও একত্রীকরণ কোন দিকে অগ্রসর হওয়া উচিত?

টিপিও - আজকের রিয়েল এস্টেট এমএন্ডএ প্রকল্পগুলিতে বাজারের যে অভাব, তা অগত্যা জমির মজুদ নয়, বা পুরোপুরি নগদ প্রবাহও নয়। বিনিয়োগকারীরা তখনই দীর্ঘ মেয়াদের জন্য সত্যিকার অর্থে প্রস্তুত হন, যখন তাঁরা তাঁদের অধিকার, তাঁদের বাধ্যবাধকতা এবং বহু বছর পরেও সেই অধিকারগুলি সুরক্ষিত থাকবে কিনা, তা স্পষ্টভাবে বুঝতে পারেন।

পরস্পর-ব্যাপ্ত নিয়মাবলী

"ভিয়েতনামে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পে হস্তান্তর, মূলধন বিনিয়োগ এবং আর্থিক কার্যকলাপ সংক্রান্ত আইন" শীর্ষক সেমিনারে বক্তব্য রাখতে গিয়ে, ভিয়েতনামে বিনিয়োগ কার্যকলাপের আইনি নীতি বিষয়ক গবেষণা ও পরামর্শ সমিতির চেয়ারম্যান জনাব ত্রান সন ভু বলেন যে, দীর্ঘ সময় ধরে ব্যাপক উত্থান-পতনের পর রিয়েল এস্টেট বাজার একটি শক্তিশালী পুনর্গঠনের প্রয়োজনীয়তার সম্মুখীন হচ্ছে।

জনাব ট্রান সন ভু সেমিনারে বক্তব্য রাখেন।

জনাব ভু-এর মতে, প্রকল্প হস্তান্তর, মূলধন বিনিয়োগ এবং তহবিল সংগ্রহ কার্যক্রম সম্পর্কিত আইনি কাঠামোকে নিখুঁত করা হলে তা কেবল ব্যবসাগুলোকে অসুবিধা কাটিয়ে উঠতে সাহায্য করবে না, বরং আরও স্বচ্ছ, নিরাপদ ও টেকসই বিনিয়োগ পরিবেশ তৈরিতেও অবদান রাখবে।

"রাষ্ট্র, ব্যবসা ও বিনিয়োগকারীদের আইনসম্মত অধিকার নিশ্চিত করার পাশাপাশি নতুন উন্নয়ন পর্বে ভূমি সম্পদ ব্যবহারের দক্ষতা বাড়াতে বাজারের একটি সুস্পষ্ট ও সুসংহত আইনি কাঠামো প্রয়োজন," মিঃ ভু বলেন।

এদিকে, জাতীয় সংসদের অর্থ ও বাজেট কমিটির প্রাক্তন উপ-সভাপতি জনাব বুই ডাং ডুং মূল্যায়ন করেছেন যে, নতুন বিধিমালাগুলো প্রকল্প হস্তান্তরে স্বচ্ছতা বৃদ্ধি, বাজার পুনর্গঠনের জন্য একটি আইনি ভিত্তি তৈরি এবং দেশীয় ও আন্তর্জাতিক বিনিয়োগ পুঁজি আকর্ষণে অবদান রেখেছে।

তবে, মিঃ ডাং আরও উল্লেখ করেছেন যে ভূমি আইন, বিনিয়োগ আইন, আবাসন আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের মধ্যে বিদ্যমান পারস্পরিক নিয়মকানুন একটি বড় প্রতিবন্ধকতা হিসেবে রয়ে গেছে। উপযুক্ত কর্তৃপক্ষের আইন প্রয়োগের ভিন্নতার কারণে, হস্তান্তর বা পুনর্গঠনের প্রয়োজন এমন অনেক প্রকল্পও দীর্ঘ প্রক্রিয়াকরণের সম্মুখীন হয়।

তাই, জনাব ডাং এমন একটি পদ্ধতি অধ্যয়নের প্রস্তাব করেছেন যা ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠানগুলোকে জামিনদার হিসেবে কাজ করতে বা এসক্রো অ্যাকাউন্ট স্থাপন করতে অনুমতি দেবে। তদনুসারে, বিক্রেতার পক্ষ থেকে রাষ্ট্রকে ভূমি কর পরিশোধের জন্য ক্রেতার তহবিল থেকে সরাসরি অর্থ কেটে নেওয়া যেতে পারে। এই সমাধানটি পূর্ববর্তী বিনিয়োগকারীর কর পরিশোধে অক্ষমতার কারণে আটকে থাকা প্রকল্পগুলোকে সচল করতে সাহায্য করবে এবং একই সাথে রাষ্ট্র যাতে সঠিকভাবে ও সম্পূর্ণভাবে কর আদায় করতে পারে, তা নিশ্চিত করবে।

একই সাথে, রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (REITs) এবং প্রাইভেট ইক্যুইটি ফান্ডের বিকাশের জন্য আইনি কাঠামো দ্রুত চূড়ান্ত করা প্রয়োজন। এগুলি পেশাদার ক্রেতা হিসেবে ইক্যুইটি হস্তান্তরের মাধ্যমে খণ্ডিত প্রকল্পগুলিকে একত্রিত করে একটি শক্তিশালী আর্থিক ভিত্তি প্রদান করবে এবং ব্যাংক ঋণের উপর অতিরিক্ত নির্ভরতা কমাবে।

একীভূতকরণ ও অধিগ্রহণের মাধ্যমে কেনা জমিতে ডং নাই -তে একটি প্রকল্পের নির্মাণকাজ সম্প্রতি শুরু হয়েছে।

হস্তান্তরের পরবর্তী প্রশাসনিক পদ্ধতিগুলো সরল করা প্রয়োজন। বিনিয়োগ সনদ এবং জমির মালিকানা সনদে বিনিয়োগকারী পরিবর্তনের প্রক্রিয়াটি একটি সমন্বিত ব্যবস্থার মাধ্যমে বাস্তবায়ন করা উচিত, যা অপেক্ষার সময় কমিয়ে আনবে এবং প্রকল্পের পুনর্গঠনে দ্রুত মূলধন প্রবাহ নিশ্চিত করবে," মিঃ ডাং বলেন।

আমাদের কী করা উচিত?

একইভাবে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান জনাব লে হোয়াং চাউ বলেছেন যে, সমগ্র রাজনৈতিক ব্যবস্থা বর্তমানে প্রকল্পগুলোর বাধা দূর করতে খুবই দৃঢ়প্রতিজ্ঞ। তবে, সম্পূর্ণ বা আংশিকভাবে মালিকানা হস্তান্তর করতে ইচ্ছুক প্রকল্পগুলোকে তাদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করতে হবে—এই নিয়মটি ব্যবসাগুলোর জন্য অসুবিধা সৃষ্টি করছে।

পরিষ্কার জমি অধিগ্রহণ করতে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে বিপুল পরিমাণ মূলধন বিনিয়োগ করতে হয়। বাস্তবায়ন শুরু করার আগেই অনেক বিনিয়োগকারীর টাকা শেষ হয়ে যায়, কারণ আইন অনুযায়ী ঋণ পাওয়ার যোগ্য হতে হলে প্রকল্পের জমির মালিকানার সনদ থাকা আবশ্যক। ফলে, অনেক বিনিয়োগকারী তাদের প্রকল্পগুলো নির্ধারিত সময়ের আগেই বিক্রি করে দিতে বাধ্য হন।

তবে, প্রকল্প হস্তান্তরে অসুবিধা দেখা দিলে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো কোম্পানির শেয়ার হস্তান্তর করে নিয়ম এড়িয়ে চলে। এক্ষেত্রে, ব্যবসার ‘মূল’ অংশ পরিবর্তিত হয় এবং নতুন মালিক মূলত প্রকল্পটির ক্রেতা হয়ে যান। এই ফাঁকফোকরটি মৌলিকভাবে ভুল নয়, কারণ আইন কোম্পানির শেয়ার হস্তান্তর নিষিদ্ধ করে না, কিন্তু পরবর্তীতে এটি কিছু ঝুঁকি বহন করে।

টিএটি ল ফার্মের চেয়ারম্যান, আইনজীবী ট্রুং আন তু-এর মতে, রিয়েল এস্টেট একত্রীকরণ ও অধিগ্রহণ (এমঅ্যান্ডএ) এখন আর কেবল সম্পদ হস্তান্তরের মধ্যে সীমাবদ্ধ নেই, বরং অনেক ক্ষেত্রে এটি একটি প্রকল্পের সম্পূর্ণ আইনি কাঠামো হস্তান্তরের বিষয়ে পরিণত হয়েছে। এ কারণেই মূলধন প্রবাহের ক্ষেত্রে আইনি দিকগুলোই প্রথম ছাঁকনি হয়ে উঠছে।

কোনো প্রকল্পের সম্পূর্ণ বা আংশিক মালিকানা হস্তান্তরের পূর্বে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে তাদের আর্থিক দায়বদ্ধতা পূরণ করতে বাধ্য করার নিয়মটি তাদের জন্য অসুবিধা সৃষ্টি করছে।

"পূর্বে, ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠানগুলো প্রধানত জামানতের মূল্যের প্রতি আগ্রহী ছিল, কিন্তু এখন তারা জানতে চায় যে ভূমি ব্যবহারের অধিকারগুলো কীভাবে অধিগ্রহণ করা হয়েছিল, আর্থিক দায়বদ্ধতাগুলো কতটুকু পূরণ করা হয়েছে, প্রকল্পটিতে সরকারি সম্পদ জড়িত আছে কি না, এবং আইনি পরিবেশের পরিবর্তনের ক্ষেত্রে সেই সম্পত্তির অধিকারগুলো স্থিতিশীলতা বজায় রাখতে সক্ষম কি না," আইনজীবী তু বলেছেন।

সুতরাং, একীভূতকরণ ও অধিগ্রহণের (M&A) জন্য যথাযথ যাচাই-বাছাই প্রক্রিয়ার সময়, আইনি ঝুঁকিগুলো লেনদেনের মূল্যে সরাসরি প্রতিফলিত হতে শুরু করে। জটিল আইনি ইতিহাস সম্পন্ন কোনো প্রকল্পের ক্ষেত্রে আরও বেশি ছাড় দেওয়া হবে। যে প্রকল্প এখনও তার আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করেনি, তার জন্য তহবিল সংগ্রহ করতে আরও বেশি সময় লাগবে। অস্পষ্ট আইনি ইতিহাস সম্পন্ন কোনো প্রকল্পকে আরও কঠোর ও দীর্ঘ যাচাই-বাছাই প্রক্রিয়ার মধ্য দিয়ে যেতে হবে।

জনাব টু-এর মতে, বাজারে বর্তমানে যেটির অভাব রয়েছে, তা অগত্যা জমি বা নগদ প্রবাহ নয়। বিনিয়োগকারীরা দীর্ঘ মেয়াদের জন্য তখনই সত্যিকার অর্থে প্রস্তুত হন, যখন তাঁরা তাঁদের অধিকার, তাঁদের বাধ্যবাধকতা এবং বহু বছর পরেও সেই অধিকারগুলো সুরক্ষিত থাকবে কি না, তা স্পষ্টভাবে বুঝতে পারেন।

আইনজীবী তু বলেন, “এ কারণেই রিয়েল এস্টেট অধিগ্রহণ ও একত্রীকরণ বাজারের সবচেয়ে বড় ঘটনাটি এখন আর আরও বেশি জমির মালিক হওয়ার প্রতিযোগিতা নয়, বরং আরও স্বচ্ছ, স্থিতিশীল এবং নির্ভরযোগ্য সম্পত্তির অধিকার গড়ে তোলা। ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারে আজ এটাই সবচেয়ে গভীর পরিবর্তন।”

উৎস: https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo