রিয়েল এস্টেটের চাহিদা ও সরবরাহের ভারসাম্যহীনতা এবং সামাজিক চাপ

(CPV) - বাজার থেকে কম দামের এবং মাঝারি মানের আবাসন ধীরে ধীরে "অদৃশ্য" হয়ে যাওয়ার ফলে, গড় এবং নিম্ন আয়ের মানুষদের জন্য স্থিতিশীল থাকার জায়গা পাওয়া ক্রমশ কঠিন হয়ে উঠছে। বাজারে সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা কেবল অর্থনীতির জন্যই পরিণতি তৈরি করে না বরং সামাজিক জীবনের উপরও চাপ সৃষ্টি করে।

নিম্ন ও মধ্যম আয়ের অনেক মানুষ উপযুক্ত আবাসনের জন্য "তৃষ্ণার" সম্মুখীন হচ্ছেন (ছবি: এইচএনভি)

ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারে সরবরাহ ও চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা বর্তমানে একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হয়ে উঠছে এবং এটি ক্রমশ উল্লেখ করা হচ্ছে। বাজারে, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন - যা জনসংখ্যার সংখ্যাগরিষ্ঠের একটি মৌলিক চাহিদা - ধীরে ধীরে "অদৃশ্য হয়ে যাচ্ছে", যা উচ্চমানের এবং বিলাসবহুল পণ্যের স্থান করে দিচ্ছে। এই পরিস্থিতি কেবল লক্ষ লক্ষ শ্রমিকের বসতি স্থাপনের স্বপ্নকেই সরাসরি প্রভাবিত করে না বরং অর্থনীতি ও সমাজের জন্য সম্ভাব্য পরিণতিও ডেকে আনে।

হ্যানয়ের এক তরুণ দম্পতি মিন এবং ল্যান বলেন যে, এক বছরেরও বেশি সময় ধরে তাদের পরিবার থেকে সঞ্চয় এবং ঋণ নেওয়ার পর, তাদের হাতে প্রায় ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ছিল এবং তারা শহরতলিতে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে চেয়েছিলেন। তবে, যখন তারা প্রকল্পগুলি নিয়ে গবেষণা শুরু করেন, তখন তারা আবিষ্কার করেন যে ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বা তার কম দামের অ্যাপার্টমেন্টগুলি প্রায় শেষ হয়ে গেছে। বর্তমান পরিস্থিতিতে, দম্পতি কেবল কেন্দ্র থেকে অনেক দূরে একটি পুরানো অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া নিতে পারতেন, তবে দীর্ঘমেয়াদী জায়গায় স্থায়ীভাবে বসবাস করা এখনও একটি দূরের স্বপ্ন।

সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের ঘাটতি তীব্র আকার ধারণ করছে এবং Batdongsan.com.vn-এর একটি জরিপ অনুসারে, গড় এবং নিম্ন আয়ের অনেক মানুষ উপযুক্ত আবাসনের জন্য "তৃষ্ণার্ত" পরিস্থিতির মুখোমুখি হচ্ছেন। নতুন প্রকল্পগুলির দাম ৪৫ মিলিয়ন থেকে ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটারেরও বেশি, যা শুধুমাত্র উচ্চ আয়ের গ্রাহকদেরই পরিষেবা প্রদান করে, যা বাজারে পণ্য কাঠামোতে গুরুতর ভারসাম্যহীনতা তৈরি করে।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) এর মতে, বাজারে নতুন সরবরাহের বেশিরভাগই বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট, যার গড় মূল্য 60 মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টা। বিলাসবহুল এবং উচ্চমানের প্রকল্পগুলি দ্রুত বৃদ্ধি পাচ্ছে, অন্যদিকে সাশ্রয়ী মূল্যের এবং মাঝারি মানের অ্যাপার্টমেন্টগুলি প্রায় "অদৃশ্য" হয়ে গেছে। বিশেষ করে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির মতো বড় শহরগুলিতে, 200 মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টা পর্যন্ত দামের বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টগুলি উপস্থিত হয়েছে। এর অর্থ হল বাজার ধীরে ধীরে সংখ্যাগরিষ্ঠ মানুষের প্রকৃত চাহিদা থেকে দূরে সরে যাচ্ছে।

CBRE-এর প্রতিবেদনে আরও দেখা গেছে যে এই বছরের তৃতীয় প্রান্তিকে, হ্যানয়ে রিয়েল এস্টেট সরবরাহ মূলত উচ্চ-স্তরের বিভাগ থেকে এসেছে, যা মোট সরবরাহের 75%। এটি একটি উদ্বেগজনক পরিসংখ্যান যে মানুষের গড় আয় ক্রমবর্ধমান আবাসন মূল্যের সাথে মেটাতে পারে না। এই ভারসাম্যহীনতার পরিণতি হল একটি রিয়েল এস্টেট "বুদবুদ" তৈরি করা - যেখানে বেশিরভাগ পণ্য বিনিয়োগকারী এবং উচ্চ-আয়ের উপার্জনকারীকে লক্ষ্য করে, ধীরে ধীরে প্রকৃত বাড়ি ক্রেতাদের বাজার থেকে দূরে ঠেলে দেয়।

সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা কেবল বসবাসের জন্য উপযুক্ত জায়গা খুঁজছেন এমন পরিবারগুলিকেই সরাসরি প্রভাবিত করে না, বরং সমাজ ও অর্থনীতির জন্যও বড় সমস্যা তৈরি করে। সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের অভাব থাকা, শুধুমাত্র উচ্চমানের পণ্যের উপর মনোযোগ কেন্দ্রীভূত করা, গভীর অস্থিরতা তৈরি করবে।

প্রথমত, সমাজ, শ্রমিক এবং নিম্ন আয়ের ব্যক্তিদের উপর চাপ ক্রমশ বাড়ির মালিকানার স্বপ্ন থেকে দূরে সরে যাচ্ছে, যার ফলে দীর্ঘমেয়াদী ভাড়া বাড়িতে থাকার পরিস্থিতি আরও সাধারণ হয়ে উঠছে। এটি মানসিক অস্থিরতা তৈরি করতে পারে এবং জীবনযাত্রার মানকে নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করতে পারে। এছাড়াও, কেন্দ্র থেকে দূরে এলাকায় বসবাস করার কারণে শ্রমিকদের চলাচল করা কঠিন হয়ে পড়ে, যার ফলে শ্রম উৎপাদনশীলতা হ্রাস পায়।

এছাড়াও, যখন বেশিরভাগ সরবরাহ উচ্চমানের খাতে কেন্দ্রীভূত থাকে তখন অর্থনৈতিক অস্থিতিশীলতার ঝুঁকি থাকে , বাজার "স্ফীত" হওয়ার ঝুঁকিতে থাকে, যার ফলে রিয়েল এস্টেট বুদবুদ তৈরি হয়। বাজার যখন আর প্রকৃত চাহিদা মেটাতে পারে না তখন এই বুদবুদ ফেটে যেতে পারে, যার ফলে বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য হ্রাস পায় এবং সমগ্র অর্থনীতি প্রভাবিত হয়।

এর সাথে সাথে বৈষম্য বৃদ্ধি পাচ্ছে যখন রিয়েল এস্টেট কেবল উচ্চবিত্ত এবং বিনিয়োগকারীদের সেবা প্রদান করে, নিম্ন আয়ের মানুষ ক্রমশ বাজার থেকে বাদ পড়বে। এর ফলে বৈষম্য বৃদ্ধি পাবে, যার ফলে অল্প কিছু লোক বিশাল সম্পদের মালিক হতে পারবে, অন্যদিকে বেশিরভাগ মানুষ বাড়ি কিনতে অক্ষম হবে।

রিয়েল এস্টেটে সরবরাহ-চাহিদার ভারসাম্যহীনতার সমস্যা সমাধানের জন্য, বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে রাষ্ট্র এবং বেসরকারি খাত উভয়েরই সমন্বিত হস্তক্ষেপ প্রয়োজন।

সেই অনুযায়ী, এখন জরুরি সমাধানগুলির মধ্যে একটি হল সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন এবং সামাজিক আবাসন প্রকল্পের উন্নয়ন বৃদ্ধি করা। নির্মাণ মন্ত্রণালয় ২০২৫ সালের মধ্যে ১০ লক্ষ সামাজিক আবাসন ইউনিট নির্মাণের লক্ষ্য নির্ধারণ করেছে। এই অগ্রগতি ত্বরান্বিত করার জন্য, সরকার বিনিয়োগকারীদের জন্য সহায়তা নীতি বিবেচনা করতে পারে, যেমন ভূমি কর বা মূল্য সংযোজন কর (ভ্যাট) থেকে অব্যাহতি, এমনকি ঋণের সুদের হারের জন্যও সমর্থন। এই প্রণোদনাগুলি ব্যবসার জন্য ইনপুট খরচ কমাতে সাহায্য করবে, শুধুমাত্র উচ্চমানের প্রকল্পগুলিতে মনোনিবেশ করার পরিবর্তে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিভাগে আরও বিনিয়োগ করতে উৎসাহিত করবে। এছাড়াও, ভাল অবকাঠামো সহ এলাকায় নির্মাণ ঘনত্ব সামঞ্জস্য করাও ভূমির ক্ষেত্রফল বৃদ্ধি না করে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের সরবরাহ বৃদ্ধির একটি সমাধান।

জল্পনা-কল্পনা যাতে আবাসনের দাম বৃদ্ধি না করে, তার জন্য সরকার আরও কঠোর নিয়ন্ত্রণ আরোপ করতে পারে। বিশেষজ্ঞরা স্বল্পমেয়াদী লেনদেনের উপর উচ্চ কর আরোপের মতো সমাধান নিয়ে আলোচনা করেছেন, যা দ্রুত মুনাফা অর্জনের লক্ষ্যে জল্পনা-কল্পনামূলক লেনদেন কমাতে সাহায্য করবে। একই সাথে, রিয়েল এস্টেটের মালিকানার নিয়মাবলীও পর্যালোচনা করা উচিত যাতে ক্রেতারা স্বল্প সময়ের মধ্যে তাদের সম্পত্তি পুনরায় বিক্রি না করে দীর্ঘ সময়ের জন্য রাখতে উৎসাহিত হন। এই পদক্ষেপগুলি আবাসনের দাম স্থিতিশীল করতে সাহায্য করবে, যাদের প্রকৃত আবাসনের চাহিদা রয়েছে তাদের জন্য আরও ভালো পরিস্থিতি তৈরি করবে।

সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন উন্নয়নে কেবল সরকারের ভূমিকাই নয়, সরকারি ও বেসরকারি খাতের মধ্যে সহযোগিতাও অপরিহার্য। সামাজিক আবাসন প্রকল্পের জন্য বিনামূল্যে জমি বা জমি ছাড় প্রদানের মাধ্যমে রাষ্ট্র সহায়তা করতে পারে, অন্যদিকে উদ্যোগগুলি প্রকল্প বাস্তবায়ন ও পরিচালনার জন্য দায়ী। পাবলিক-প্রাইভেট পার্টনারশিপ (পিপিপি) মডেল ঝুঁকি এবং সুবিধা ভাগাভাগি করতে সাহায্য করবে, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের টেকসই উন্নয়নকে উৎসাহিত করবে।

এছাড়াও, রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কে তথ্যের স্বচ্ছতা জনগণ এবং ব্যবসার জন্য সঠিক সিদ্ধান্ত নেওয়ার একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয়। ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলিকে প্রকল্পের দাম, পরিকল্পনা এবং অগ্রগতি সম্পর্কে সম্পূর্ণ তথ্য প্রকাশ করতে হবে যাতে লোকেরা সঠিক দৃষ্টিভঙ্গি ধারণ করতে পারে, জল্পনা-কল্পনার কারণে রিয়েল এস্টেটের দামে "জ্বর" এর পরিস্থিতি এড়াতে পারে। বাজারের মনোবিজ্ঞানকে কেন্দ্রীভূত করতে, মানুষকে আবাসনের প্রকৃত মূল্য বুঝতে এবং "ভার্চুয়াল জ্বর" এর পিছনে ছুটতে এড়াতে যোগাযোগের কাজকেও বড় ভূমিকা পালন করতে হবে।

সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন নির্মাণে ব্যবসাগুলিকে সহায়তা করার পাশাপাশি, এই বিভাগে যারা বাড়ি কিনতে চান তাদের জন্য সরকারের আর্থিক সহায়তা কর্মসূচিও থাকা উচিত। অগ্রাধিকারমূলক সুদের হার সহ গৃহ ঋণ প্যাকেজগুলি একটি ব্যবহারিক বিকল্প হবে, যা গড় এবং নিম্ন আয়ের লোকেদের সহজেই মূলধন অ্যাক্সেস করতে এবং দীর্ঘমেয়াদী কিস্তিতে বাড়ি কিনতে সহায়তা করবে। কঠিন পরিস্থিতিতে থাকা পরিবারগুলির জন্য, সরাসরি আর্থিক সহায়তা প্রদান বা বাড়ি ক্রয়ের মূল্যের কিছু অংশ ভর্তুকি দেওয়াও তাদের স্থায়ীভাবে বসবাসের সুযোগ পেতে সহায়তা করার জন্য একটি কার্যকর সমাধান।

আরেকটি অপরিহার্য সমাধান হল শহরতলির পরিবহন অবকাঠামোর উন্নয়ন। সীমিত যানজটের কারণে অনেক শ্রমিক শহরের কেন্দ্রস্থল থেকে দূরে অবস্থিত এলাকায় আবাসন খুঁজতে বাধ্য হন, যা কেবল শহরের অভ্যন্তরীণ অঞ্চলে আবাসনের দামই বৃদ্ধি করে না বরং মানুষের চাকরি এবং সামাজিক সুযোগ-সুবিধাগুলিতে প্রবেশাধিকারকেও প্রভাবিত করে। শহরতলির অঞ্চলগুলিকে সংযুক্তকারী পরিবহন ব্যবস্থা উন্নত হলে, এই অঞ্চলগুলি মাঝারি আয়ের লোকেদের জন্য একটি আদর্শ পছন্দ হয়ে উঠবে, যা শহরের অভ্যন্তরীণ আবাসন বাজারের উপর চাপ কমাবে এবং আরও স্থিতিশীল আবাসন সরবরাহ তৈরি করবে।

রিয়েল এস্টেট বাজারে সরবরাহ ও চাহিদার ভারসাম্য ফিরিয়ে আনতে সরকার, ব্যবসা প্রতিষ্ঠান এবং আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলির সমন্বিত প্রচেষ্টা প্রয়োজন। সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের উন্নয়ন বৃদ্ধি, জল্পনা-কল্পনা নিয়ন্ত্রণ, সরকারি-বেসরকারি অংশীদারিত্বের প্রচার এবং পরিবহন অবকাঠামোর উন্নয়নের মতো পদক্ষেপ বর্তমান পরিস্থিতির উন্নতিতে সাহায্য করবে। যখন এই সমাধানগুলি বাস্তবায়িত হবে, তখন কেবল অধিকাংশ মানুষের জন্য আবাসন আরও সহজলভ্য হবে না, ভবিষ্যতে রিয়েল এস্টেট বাজারও আরও সুষম এবং টেকসই হবে।

সূত্র: https://dangcongsan.vn/cung-ban-luan/lech-pha-cung-cau-bat-dong-san-va-ap-luc-xa-hoi-682305.html