 |
| ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের গবেষণা তথ্য দেখায় যে সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগ (প্রতি বর্গমিটারের দাম ২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর নিচে) - সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন, "বিলুপ্ত" হয়ে গেছে। (ছবি: লিন আন) |
সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের চাহিদা "পরিত্যক্ত"
সরকারের নতুন সরবরাহ ও সহায়তা নীতির চালিকাশক্তির কারণে ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার ধীরে ধীরে "উত্তপ্ত" হয়েছে। যাইহোক, সরবরাহ বৃদ্ধি - যা মূলত উচ্চ-স্তরের অংশ দ্বারা অবদান রাখে, জনগণের আবাসন চাহিদার খুব সামান্য অংশই পূরণ করতে পেরেছে, অন্যদিকে বেশিরভাগ মানুষের চাহিদা - সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন, "পরিত্যক্ত" হচ্ছে, যার ফলে সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা ক্রমশ গুরুতর হয়ে উঠছে।
ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) এর গবেষণা তথ্য দেখায় যে সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগ (মূল্য ২.৫ কোটি ভিয়েতনাম ডং/বর্গমিটারের নিচে) - সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন, গত কয়েক বছরে "বিলুপ্ত" হয়ে গেছে এবং হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে পুনরায় আবির্ভূত হওয়া খুব কঠিন, এমনকি অসম্ভবও।
বিশেষ করে, VARS পরিসংখ্যান দেখায় যে 2018-2023 সময়কালে, কেবল অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা ক্রমাগত হ্রাস পায়নি, বরং দুটি বিশেষ নগর এলাকার অ্যাপার্টমেন্টগুলির সরবরাহ কাঠামোও ক্রমশ ভারসাম্যহীন হয়ে পড়েছে। সরবরাহ কাঠামো ক্রমশ উচ্চমানের এবং বিলাসবহুল বিভাগের দিকে "ঝুঁকে" পড়ছে।
হ্যানয়ে, এই মাইলফলক স্পর্শ করার আগে, ২০১৮ সালে নতুন চালু হওয়া সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের অনুপাত ৩৫%-এ পৌঁছেছিল, ২০১৯ সালে তা কমে ২০% এবং ২০২০ সালে মাত্র ১২%-এ দাঁড়িয়েছে। ২০২১ এবং ২০২২ সালে, হ্যানয়ে সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ হ্রাস পেতে থাকে, যা বিক্রয়ের জন্য চালু হওয়া মোট অ্যাপার্টমেন্টের মাত্র ৪%-এ পৌঁছেছে।
হো চি মিন সিটিতে, ২০১৮ সাল থেকে, সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের অনুপাত দ্বি-অঙ্কের হারে তীব্রভাবে হ্রাস পেয়েছে, ২০১৮ সালে ২০% থেকে ২০২০ সালে ০.৫% হয়েছে এবং ২০২১ সালে সম্পূর্ণরূপে অদৃশ্য হয়ে গেছে।
২০২৪ সালের প্রথম ৯ মাস পর্যন্ত, হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ উল্লেখযোগ্যভাবে পুনরুদ্ধার লক্ষ্য করা গিয়েছিল, কিন্তু সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা আরও গুরুতর হয়ে ওঠে যখন ২০২৪ সালের প্রথম ৯ মাসে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে বিক্রয়ের জন্য খোলা প্রায় ৮০% অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় মূল্য ছিল ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার বা তার বেশি।
উচ্চ মূল্য সত্ত্বেও, নতুন চালু হওয়া প্রকল্পগুলি বা নতুন লঞ্চগুলি খুব ভালো বিক্রয় হার অর্জন করেছে কারণ বসবাস এবং বিনিয়োগ উভয়ের জন্যই অ্যাপার্টমেন্টের চাহিদা সর্বদা উচ্চ এবং ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতায় রয়েছে। কিছু অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প আনুষ্ঠানিকভাবে চালু হওয়ার সময়ই ৯৯% পর্যন্ত শোষণ হার রেকর্ড করেছে।
এই পরিস্থিতির ফলে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে এবং প্রাথমিক ও মাধ্যমিক উভয় বাজারেই একটি উচ্চ স্তরে একটি নতুন স্তর স্থাপন করছে, যা বেশিরভাগ মানুষের ক্রয়ক্ষমতা এবং আয় বৃদ্ধির হারের চেয়ে অনেক বেশি।
VARS দ্বারা নির্বাচিত এবং পর্যবেক্ষণ করা ১৫০টি প্রকল্পের নমুনা সেটে প্রকল্পের গড় বিক্রয় মূল্যের ওঠানামা প্রতিফলিত করে অ্যাপার্টমেন্ট মূল্য সূচকের উপর গবেষণা থেকে আরও দেখা যায় যে, ২০২৪ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিকের হিসাবে, হ্যানয়ে নমুনা প্রকল্প ক্লাস্টারের গড় বিক্রয় মূল্য ৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার কাছাকাছি, যা ২০১৯ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকের তুলনায় ৬৪.০% বেশি।
হো চি মিন সিটিতে প্রকল্প ক্লাস্টারের গড় বিক্রয় মূল্য ৪৯.২ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/মিটার/ঘণ্টা থেকে বৃদ্ধি পেয়ে ৬৪.২ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/মিটার হয়েছে, যা ভিত্তি সময়ের তুলনায় ৩০.৬% বৃদ্ধি প্রতিফলিত করে।
দা নাং-এ, দা নাং বাজার মূল্য সূচক তৃতীয় প্রান্তিকে ৪৬.২% বৃদ্ধি দেখিয়েছে, যা হো চি মিন সিটির তুলনায় বেশি, তৃতীয় প্রান্তিকে ৫০% এরও বেশি নতুন সরবরাহের দাম ভিয়েতনাম ডং ৮০ মিলিয়ন/ঘণ্টার উপরে।
সুতরাং, এটা বলা যেতে পারে যে বড় শহরগুলিতে, যদিও সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের চাহিদা অনেক বেশি এবং তা পূরণ হয় না। কিন্তু বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ অতিরিক্ত নয় এবং চাহিদার একটি নির্দিষ্ট অংশই পূরণ করে।
কারণ কী?
VARS বিশ্বাস করে যে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির কেন্দ্রীয় অঞ্চলে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন "আবির্ভূত" হওয়া কঠিন, কারণ সাম্প্রতিক বছরগুলিতে বিনিয়োগের জন্য অনুমোদিত আবাসন প্রকল্পের সংখ্যা কেবল "আঙুলে গুনে" যাবে। ২০২৩ এবং ২০২৪ সালের প্রথম দিকে, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিভাগে প্রায় কোনও নতুন প্রকল্প বাস্তবায়িত হবে না এবং বাস্তবায়িত রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি মূলত উচ্চ-স্তরের অংশের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে।
কারণ ব্যাখ্যা করে, VARS বলেছে:
প্রথমত , সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন কেন রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের কাছ থেকে খুব বেশি মনোযোগ পায় না তার প্রধান কারণ হল এই সেগমেন্ট থেকে লাভের মার্জিন উচ্চ-স্তরের সেগমেন্টের তুলনায় কম।
সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন তৈরি করতে, ডেভেলপারদের জমি তহবিল, নির্মাণ থেকে শুরু করে পরিচালনা পর্যন্ত খরচ সর্বোত্তম করতে হবে। এদিকে, প্রকল্প ডেভেলপারদের হিসাব দেখায় যে মাত্র ১৫% লাভের মার্জিন সহ, যদি মূলধন ১-২ বছর ধরে স্থবির থাকে বা বিক্রয় ১-২ বছরের জন্য বিলম্বিত হয়, তাহলে ডেভেলপাররা অর্থ হারাবেন।
অধিকন্তু, কেন্দ্রীয় ভূমি তহবিল ক্রমশ দুষ্প্রাপ্য হয়ে উঠছে, বর্তমানে এবং ভবিষ্যতেও, প্রধানত বৃহৎ শহরাঞ্চলে অবস্থিত যেখানে বিনিয়োগের প্রয়োজন এমন অবকাঠামো এবং জনসাধারণের জন্য উপযোগী পরিষেবা রয়েছে, এবং ইনপুট খরচ, বিশেষ করে জমির দাম, বৃদ্ধি পাচ্ছে, দাম সাশ্রয়ী হতে পারে না।
দ্বিতীয়ত , যদিও সরকার সামাজিক আবাসন এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন উন্নয়নকে উৎসাহিত করার জন্য অনেক নীতিমালা চালু করছে, তবুও জমি এবং পরিকল্পনা সম্পর্কিত আইনি প্রক্রিয়া এখনও প্রধান বাধা। জটিল লাইসেন্সিং প্রক্রিয়া, দীর্ঘ সময় ধরে চলা, এবং বড় শহরগুলিতে আবাসন উন্নয়নের জন্য ক্রমবর্ধমান ভূমি তহবিলের অভাব, প্রকল্প বিকাশকারীদের এই বিভাগে বিনিয়োগ করার আগে সাবধানতার সাথে বিবেচনা করতে বাধ্য করে।
এছাড়াও, এই বিভাগে বাড়ি ক্রেতাদের জন্য ঋণ সহায়তা নীতিগুলি সমন্বিতভাবে বাস্তবায়িত হয়নি। মধ্যম ও নিম্ন আয়ের ব্যক্তিদের জন্য আর্থিক সহায়তা প্যাকেজ, যেমন অগ্রাধিকারমূলক সুদের হার এবং ঋণের উৎস, এখনও অ্যাক্সেস এবং জটিল পদ্ধতিতে অনেক অসুবিধার সম্মুখীন হচ্ছে।
তৃতীয়ত , উচ্চ-স্তরের প্রকল্পগুলি উচ্চ মুনাফা অর্জন করে এবং বিক্রি করা কঠিন নয়। কারণ আবাসিক এবং বিনিয়োগের চাহিদা উভয় সহ উচ্চ-স্তরের আবাসনের চাহিদা অনেক বেশি, উচ্চ-আয়ের গ্রাহকদের গোষ্ঠীর কাছ থেকে অর্থনৈতিক উন্নয়নের সাথে সাথে বিদেশী বিনিয়োগের তরঙ্গ থেকে বিদেশীদের পাশাপাশি বিদেশী ভিয়েতনামীরাও এই গোষ্ঠীর জন্য নতুন আইনি করিডোর "শিথিল" মালিকানার শর্তের ভিত্তিতে ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে।
প্রকৃতপক্ষে, প্রকল্পের সবচেয়ে সীমিত এবং উচ্চমানের পণ্যের মালিকানার জন্য প্রিমিয়াম দিতে ইচ্ছুক গ্রাহকের সংখ্যা কম নয়। এটি প্রকল্প ডেভেলপারদের কাছে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিভাগকে কম আকর্ষণীয় করে তোলে।
ডুয়ে তিয়েনে নগর আবাসন প্রকল্পের জন্য ১২.৫ হেক্টরেরও বেশি জমি হস্তান্তর
হা নাম প্রদেশের পিপলস কমিটি সম্প্রতি ডুয় তিয়েন শহরে একটি নগর আবাসন এলাকা নির্মাণের প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ট্রুং ডং কনস্ট্রাকশন ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (ট্রুং ডং কোম্পানি) কে ১২৫,০১২.০৭ বর্গমিটার জমি বরাদ্দের সিদ্ধান্ত জারি করেছে। যার মধ্যে ১১,৯৭৯.২৮ বর্গমিটার জমি সামাজিক আবাসন নির্মাণের জন্য।
সিদ্ধান্ত অনুসারে, হা নাম প্রদেশের পিপলস কমিটি ট্রুং ডং কোম্পানিকে ডুই তিয়েন শহরের হোয়াং ডং এবং তিয়েন নোই ওয়ার্ডে ১২৫,০১২.০৭ বর্গমিটার জমি বরাদ্দ করেছে, যাতে একটি নগর আবাসন এলাকা নির্মাণের প্রকল্প বাস্তবায়ন করা যায়। যার মধ্যে ৮২,৮৮২.৫ বর্গমিটার জমি প্রযুক্তিগত ও সামাজিক অবকাঠামোগত কাজ নির্মাণের জন্য ব্যবহার করা হবে, যার মধ্যে রয়েছে: সামাজিক আবাসন (১১,৯৭৯.২৮ বর্গমিটার), সাংস্কৃতিক ঘর, স্কুল, সবুজ জমি, জলের পৃষ্ঠ এবং যানবাহনের কাজ... অনুমোদিত বিস্তারিত পরিকল্পনা অনুসারে।
নির্মাণ বিনিয়োগের পর, বিনিয়োগকারীদের দ্বারা ব্যবহৃত না হওয়া অবকাঠামোগত কাজগুলি স্থানীয় কর্তৃপক্ষ এবং বিশেষায়িত সংস্থাগুলির কাছে নিয়ম অনুসারে পরিচালনার জন্য হস্তান্তর করা হবে।
এছাড়াও, হা নাম প্রদেশের পিপলস কমিটি ৫০ বছরের ভূমি ব্যবহারের মেয়াদ সহ ৪২,১২৯.৫৭ বর্গমিটার আবাসিক জমি ট্রুং ডং কোম্পানিকে বরাদ্দ করেছে। আবাসিক ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরকারী এবং আবাসিক ভূমি ব্যবহারের অধিকারের সাথে সংযুক্ত বাড়ির ক্রেতা জমিটি স্থিতিশীল এবং স্থায়ীভাবে ব্যবহারের অধিকারী।
এছাড়াও, প্রাদেশিক গণ কমিটি তিয়েন নোই ওয়ার্ডে ১০,৪০৯.৪৮ বর্গমিটার জমি আইন অনুসারে বাণিজ্যিক ও পরিষেবা কার্যক্রমের উদ্দেশ্যে ৫০ বছরের জন্য ট্রুং ডং কোম্পানিকে লিজ দিয়েছে।
হা নাম প্রদেশের পিপলস কমিটি বলেছে যে জমি বরাদ্দ এবং জমি ইজারা দেওয়ার পদ্ধতি হল ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম করা নয়, জমি ব্যবহার করে প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য বিনিয়োগকারীদের নির্বাচন করার জন্য দরপত্র আহ্বান করা নয়। হা নাম প্রদেশের পিপলস কমিটি ডুয় তিয়েন শহরের পিপলস কমিটিকে অনুরোধ করেছে যে তারা হোয়াং ডং এবং তিয়েন নোই ওয়ার্ডের কর্তৃপক্ষ, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের সাথে সমন্বয় করে সীমানা নির্ধারণ করে জমিটি ট্রুং ডং কোম্পানির কাছে হস্তান্তর করতে এবং একই সাথে প্রকল্পের সীমানার মধ্যে অবশিষ্ট জমির জন্য জমি পুনরুদ্ধার এবং সাইট ক্লিয়ারেন্সের অগ্রগতি ত্বরান্বিত করতে।
প্রাদেশিক গণ কমিটি প্রকল্পটি দ্রুত বাস্তবায়নের জন্য ত্রুং ডং কোম্পানিকে সম্পদ কেন্দ্রীভূত করার জন্য অনুরোধ করেছে। প্রকল্পের কাজ শেষ করার পর, কোম্পানিকে অবকাঠামোগত কাজ এবং অব্যবহৃত জমি স্থানীয় সরকারের কাছে হস্তান্তর করতে হবে।
সংশ্লিষ্ট বিভাগ এবং সংস্থাগুলি বিনিয়োগ পদ্ধতি বাস্তবায়ন, ভূমি ব্যবহার ফি প্রদান এবং আইন অনুসারে প্রকল্প বাস্তবায়নে কোম্পানির সাথে সমন্বয় ও সহায়তা অব্যাহত রাখবে।
ডুয়ে তিয়েন শহরের নগর আবাসন প্রকল্পটি নগর অবকাঠামো উন্নয়ন, মানুষের আবাসন চাহিদা পূরণ এবং এলাকার আর্থ-সামাজিক উন্নয়নে অবদান রাখার জন্য গুরুত্বপূর্ণ প্রকল্পগুলির মধ্যে একটি।
হ্যানয়: ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম সম্পর্কিত দুটি সিদ্ধান্ত বাতিল করুন
হ্যানয় পিপলস কমিটি সম্প্রতি সিদ্ধান্ত নং 67/2024/QD-UBND জারি করেছে, যার মাধ্যমে হ্যানয়ে ভূমি ব্যবহারের ফি বা লিজ জমি বরাদ্দের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের জন্য প্রাথমিক মূল্য অনুমোদনের কর্তৃপক্ষের উপর দুটি নিয়ম বাতিল করা হয়েছে। এই সিদ্ধান্ত 1 ডিসেম্বর, 2024 থেকে কার্যকর হবে।
বিশেষ করে, হ্যানয় পিপলস কমিটি হ্যানয় শহরে ভূমি ব্যবহারের ফি বা লিজ জমি বরাদ্দের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের জন্য প্রাথমিক মূল্য অনুমোদনের কর্তৃপক্ষকে নিয়ন্ত্রণকারী সিটি পিপলস কমিটির ১৫ অক্টোবর, ২০১৯ তারিখের সম্পূর্ণ সিদ্ধান্ত নং ১৯/২০১৯/QD-UBND বাতিল করেছে।
একই সময়ে, শহরটি হ্যানয় শহরে ভূমি ব্যবহার ফি বা লিজ জমি বরাদ্দের জন্য ভূমি ব্যবহার অধিকার নিলামের প্রারম্ভিক মূল্য অনুমোদনের কর্তৃপক্ষের প্রবিধান সম্পর্কিত ১৫ অক্টোবর, ২০১৯ তারিখের সিদ্ধান্ত নং ১৯/২০১৯/QD-UBND এর ধারা ১ সংশোধনের জন্য সিটি পিপলস কমিটির ২১ এপ্রিল, ২০২৩ তারিখের সিদ্ধান্ত নং ০৭/২০২৩/QD-UBND বাতিল করেছে।
তদনুসারে, সিদ্ধান্ত নং ০৭/২০২৩/QD-UBND-তে, হ্যানয় পিপলস কমিটি ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলামের জন্য প্রাথমিক মূল্য অনুমোদন করবে যাতে ভূমি ব্যবহারের ফি সহ জমি বরাদ্দ করা যায় অথবা পুরো লিজ মেয়াদের জন্য এককালীন অর্থ প্রদানের মাধ্যমে জমি লিজ দেওয়া যায়, যা ৩০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং বা তার বেশি মূল্যের জমির প্লট বা জমির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য।
এই সিদ্ধান্ত ১ ডিসেম্বর, ২০২৪ থেকে কার্যকর হবে।
![[ছবি] দা নাং: ১৩ নম্বর ঝড়ের পর একটি গুরুত্বপূর্ণ পর্যটন পথ পরিষ্কার করার জন্য শত শত মানুষ হাত মিলিয়েছেন](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/07/1762491638903_image-3-1353-jpg.webp)
মন্তব্য (0)