দ্বিতীয় গৃহ ঋণ সীমিত করার প্রস্তাব: নীতিমালা সঠিক পথে রাখতে 'লাইভ' ডেটা প্রয়োজন

(CLO) বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে কর আরোপ করার আগে বা রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কিত নতুন নীতি জারি করার আগে, ভিয়েতনামের তথ্যের প্রয়োজন - এবং এটি অবশ্যই "লাইভ" তথ্য, পরিষ্কার তথ্য হতে হবে।

রিয়েল এস্টেটের জল্পনা-কল্পনা নিয়ন্ত্রণ এবং আবাসনের দাম কমানোর জন্য দ্বিতীয় বাড়ি কেনার জন্য ঋণ সীমিত করার জন্য নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের নতুন প্রস্তাবের বিষয়ে, রিয়েল এস্টেট মার্কেটের গবেষণা ও মূল্যায়ন ইনস্টিটিউটের উপ-পরিচালক ডঃ ট্রান জুয়ান লুওং নিশ্চিত করেছেন: প্রথম এবং দ্বিতীয় বাড়ির মধ্যে পার্থক্য করার জন্য নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের প্রস্তাব প্রয়োজনীয়।

ডঃ ট্রান জুয়ান লুওং, ইনস্টিটিউট ফর রিয়েল এস্টেট মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড ইভালুয়েশনের উপ-পরিচালক। (ছবি: এলডি)

- স্যার, যখন মূলধন প্রবাহ সংকুচিত হবে, তখন বাজারের মনোবিজ্ঞানে অবশ্যই কিছু পরিবর্তন আসবে। আপনার মতে, এটি কি এমন একটি পদক্ষেপ যা বাজারকে ধীর করে দেয়, নাকি মূলধনকে সঠিক লক্ষ্যে - প্রকৃত বাড়ির ক্রেতাদের কাছে ফিরে আসার সুযোগ করে দেয়?

বর্তমান প্রেক্ষাপটে বাড়ি ক্রেতাদের প্রতি আমার সহানুভূতি, বিশেষ করে বড় শহরগুলিতে বাড়ি কেনা খুবই কঠিন। আমি নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের প্রতিও সহানুভূতি প্রকাশ করি যখন এটি বাজার এবং আবাসনের দাম নিয়ন্ত্রণের জন্য দায়ী, একটি বিশেষ পণ্য, যা কেবল সামাজিক নিরাপত্তার উপরই নয়, অর্থনীতির উপরও বড় প্রভাব ফেলে। যদি আবাসনের দাম বজায় রাখা না যায়, তাহলে এটি নিরাপত্তা এবং জাতীয় প্রতিরক্ষার উপরও প্রভাব ফেলবে।

আমি বিশ্বাস করি যে কর আরোপ বা নীতিমালা প্রণয়নের আগে আমাদের তথ্যের প্রয়োজন - এবং তা অবশ্যই "লাইভ" তথ্য, পরিষ্কার তথ্য হতে হবে। বর্তমানে, এটি উপলব্ধ নয়, তাই নীতিগুলি প্রায়শই "ক্লিনিক্যাল" প্রকৃতির হয়, দীর্ঘমেয়াদী দৃষ্টিভঙ্গি ছাড়াই।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের প্রথম এবং দ্বিতীয় বাড়ির মধ্যে পার্থক্য করার প্রস্তাবটি প্রয়োজনীয় এবং বিশ্ব প্রবণতার সাথে সঙ্গতিপূর্ণ, তবে এটি কেবল একটি স্বল্পমেয়াদী সমাধান। দীর্ঘমেয়াদে, সঠিক লক্ষ্যে পৌঁছানোর জন্য তথ্য এবং আইনি ব্যবস্থাকে সমন্বিত করতে হবে।

যদি তাড়াহুড়ো করে কর প্রয়োগ করা হয়, তাহলে অবশ্যই বাজারের উপর এর প্রভাব পড়বে, এমনকি বাজার "হঠাৎ ভেঙে পড়বে", যার ফলে একটি শৃঙ্খল প্রতিক্রিয়া দেখা দেবে। যখন কর জারি করা হবে, তখন প্রভাবিত বিষয়গুলি স্পষ্ট হবে, তাই এই প্রক্রিয়ার জন্য সতর্ক প্রস্তুতি নিতে হবে।

রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নয়নের ক্ষেত্রে, একজন রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপক হিসেবে স্থিতিশীলতা বজায় রাখা গুরুত্বপূর্ণ কারণ এটি একটি অপরিহার্য পণ্য। প্রথমত, জমি জনগণের মালিকানাধীন এবং রাষ্ট্র দ্বারা পরিচালিত হয়, তাই বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি পরিষ্কার জমি সরবরাহ তৈরির জন্য ব্যবস্থা গ্রহণ করা প্রয়োজন। যখন ব্যবসাগুলিকে খুব বেশি সময় ব্যয় করতে হয়, তখন প্রশাসনিক খরচ আবাসনের দামের উপর চাপিয়ে দেওয়া হয়।

মূলধন উৎসের দিক থেকে, ভিয়েতনামের বর্তমানে এই খাতের জন্য দীর্ঘমেয়াদী মূলধন নেই এবং মূলত বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলির উপর নির্ভর করে। এদিকে, ব্যাংকগুলিকে অবশ্যই লাভ এবং ঋণের নিরাপত্তা নিশ্চিত করতে হবে।

মানুষের আয়ের অসম্পূর্ণ তথ্য ব্যাংকগুলির জন্য ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা নির্ধারণ করা কঠিন করে তোলে, যার ফলে বাড়ি ক্রেতাদের ঋণ পাওয়া কঠিন হয়ে পড়ে।

সিঙ্গাপুর বা কোরিয়ার মতো অনেক দেশে, মানুষের একটি আবাসন সঞ্চয় তহবিল থাকে - কাজ শুরু করার সাথে সাথে তাদের আয় থেকে নেওয়া হয়। যখন তারা বাড়ির মূল্যের ৪০-৫০% জমা করে, তখন বাকি টাকা রাষ্ট্র কর্তৃক দীর্ঘমেয়াদী সুদের হারে ঋণ দেওয়া হয়।

এর জন্য ধন্যবাদ, টেকসই আবাসন লক্ষ্য নিশ্চিত করার জন্য তাদের কাছে পরিষ্কার জমি এবং দীর্ঘমেয়াদী মূলধন উভয়ই রয়েছে। ভিয়েতনামে, জমি এবং মূলধন অ্যাক্সেস করা কঠিন, এবং সামাজিক আবাসন বাণিজ্যিক আবাসনের মতো একই পদ্ধতিতে পরিচালিত হয়, তাই এই সমস্যা সমাধান করা খুব কঠিন।

- ব্যবসা এবং রিয়েল এস্টেট ব্রোকারদের দৃষ্টিকোণ থেকে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস অ্যাসোসিয়েশনের কি নির্মাণ মন্ত্রণালয় এবং ব্যাংকগুলির জন্য কোনও পরামর্শ বা সুপারিশ আছে যাতে মূলধন প্রবাহ নিয়ন্ত্রণ ঝুঁকি নিয়ন্ত্রণ করতে পারে এবং বাজারকে স্থিতিশীল করতে এবং মন্দার কবলে না পড়তে সাহায্য করতে পারে?

তথ্যের ক্ষেত্রে, শেষ পর্যন্ত, সঠিক লক্ষ্যে ঋণ প্রদান এখনও তথ্যের উপর নির্ভর করে। প্রথমত, ব্যক্তিগত তথ্য। আমরা কেবল প্রতিটি ঋণগ্রহীতাকেই জানি না, তাদের সম্পর্ককেও জানি, এবং এটি তথ্য দিয়েই করা যেতে পারে। তথ্য সম্পূর্ণ হয়ে গেলে, সম্পত্তির নামে আর কোনও সন্তান থাকবে না, বরং সঠিক লক্ষ্যে পৌঁছাতে পারবে।

আমাদের জরুরি ভিত্তিতে ডেটা সেট তৈরি করতে হবে, তবেই আমরা দীর্ঘমেয়াদী এবং সঠিক সমাধান নিয়ে আসতে পারব। যদি আমাদের কাছে ডেটা না থাকে, তাহলে সর্বোত্তম সমাধান কীভাবে খুঁজে বের করা যায় তা জিজ্ঞাসা করা কঠিন। স্বল্পমেয়াদে, আমাদের রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা উন্নত করতে হবে, ব্যাংকগুলির তত্ত্বাবধান, পরিদর্শন, পরীক্ষা এবং পোস্ট-অডিট জোরদার করতে হবে।

যদি আমরা বর্তমান আবাসনের দাম বৃদ্ধির দিকে তাকাই, তাহলে দেখা যাবে যে, এতে জড়িত সকলেরই অংশীদারিত্ব রয়েছে। উদাহরণস্বরূপ, প্রশাসনিক পদ্ধতিতে, যে কেউ এগুলি ইস্যু করে তারও অংশীদারিত্ব রয়েছে; মূলধন বিতরণ পর্যায়ে, ব্যাংকিং খাতের লোকদেরও অংশীদারিত্ব রয়েছে; এবং তারপরে মধ্যস্থতাকারীরাও রয়েছে। এই সমস্ত বিষয়গুলি আবাসনের দামকে খুব বেশি বাড়িয়ে তোলে।

আমার মতে, দীর্ঘমেয়াদে, আমাদের অবশ্যই স্ট্যান্ডার্ড ডেটা থাকতে হবে: ব্যক্তিগত তথ্য, সম্পর্ক, আর্থিক, নগদ প্রবাহ এবং অর্থের উৎস। সেই অর্থ পরিষ্কার হোক বা না হোক, আমাদের অবশ্যই এটি নিয়ন্ত্রণ করতে হবে। কারণ আজকাল লোকেরা দামের কথা চিন্তা না করেই বাড়ি কিনছে, এটি অর্থ পাচারের লক্ষণ। যদি আমরা নগদ প্রবাহ নিয়ন্ত্রণ করতে না পারি, তবে এটি খুবই বিপজ্জনক।

বর্তমানে, পরিদর্শন, তত্ত্বাবধান এবং নিরীক্ষা-পরবর্তী পদক্ষেপ জোরদার করার মতো একটি স্বল্পমেয়াদী সমাধানের প্রয়োজন। নির্মাণ মন্ত্রণালয় এবং অর্থ মন্ত্রণালয়ের মতো মন্ত্রণালয়গুলিকে বাস্তবায়নের সমন্বয় সাধন করতে হবে। নীতিমালা জারি করার জন্য পর্যাপ্ত তথ্য না পাওয়া পর্যন্ত যদি আমরা অপেক্ষা করি, তাহলে অনেক দেরি হয়ে যাবে।

নীতিমালা সঠিক পথে রাখার জন্য 'লাইভ' ডেটা প্রয়োজন। চিত্রের ছবি/সিডি

- ডঃ ট্রান জুয়ান লুওং, আপনার মতে, রিয়েল এস্টেটে ঋণ মূলধন প্রবাহের বর্তমান প্রবণতা কি ইতিবাচক সংকেত নাকি? এবং আগামী সময়ে আপনি এই প্রবণতাকে কীভাবে মূল্যায়ন করবেন?

বর্তমানে, ব্যাংকগুলিকে রাষ্ট্রের নীতিগুলি ভাগ করে নিতে এবং মেনে চলতে হচ্ছে, বিশেষ করে ঋণের সুদের হার কমানো, ঋণের মেয়াদ বৃদ্ধি করা এবং স্থিতিশীল সুদের হারের মার্জিনের প্রতিশ্রুতিবদ্ধ হওয়া।

ব্যাংকগুলিকে জনগণের কাছ থেকে মূলধন সংগ্রহ করতে হয়, কিন্তু ঋণ সংগ্রহের উৎস এবং ঋণের চাহিদা বিপরীত দিকে: দীর্ঘমেয়াদী ঋণ সংগ্রহের ক্ষেত্রে সুদের হার বেশি থাকে, অন্যদিকে দীর্ঘমেয়াদী ঋণের ক্ষেত্রে সুদের হার কম রাখতে হয়। এটি ব্যাংকিং ব্যবস্থার জন্য একটি অত্যন্ত কঠিন সমস্যা।

আমি আশা করি, বর্তমান সময়ে, ব্যাংকগুলি বুঝতে পারবে যে বহু বছর ধরে মুনাফা অর্জনের পর, তাদের এখন সমাজ এবং রাষ্ট্রের সাথে বোঝা ভাগ করে নেওয়া দরকার।

যদি ব্যাংকগুলি নীতি "এড়িয়ে যাওয়ার" চেষ্টা করে, যেমন ঋণগ্রহীতাদের অতিরিক্ত বীমা প্যাকেজ কিনতে, সুন্দর অ্যাকাউন্ট নম্বর কিনতে বা অতিরিক্ত পরিষেবা কিনতে বাধ্য করে, তাহলে ঋণগ্রহীতাদের, বিশেষ করে তরুণ বাড়ি ক্রেতাদের জন্য খরচ বেড়ে যাবে। সেই সময়ে, রাজ্যের সহায়তা নীতি তার ব্যবহারিক প্রভাব হারাবে।

আমি আশা করি যে, অসুবিধা সত্ত্বেও, ব্যাংকগুলিকে তাদের সামাজিক দায়িত্ব পালন করতে হবে, রাষ্ট্রের সাথে কাজ করে নীতিমালা বাস্তবায়িত করতে হবে এবং বাজারের জন্য স্বল্পমেয়াদী অসুবিধাগুলি সমাধান করতে হবে।

দীর্ঘমেয়াদে, অবশ্যই, আমাদের বাজারের নিয়ম মেনে চলতে হবে - ঋণ, সুদের হার এবং বিনিয়োগ অবশ্যই স্বচ্ছতা, তথ্য এবং সুস্থ প্রতিযোগিতার ভিত্তিতে পরিচালিত হতে হবে।

ধন্যবাদ!

সূত্র: https://congluan.vn/de-xuat-han-che-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-song-de-chinh-sach-di-dung-huong-10315284.html