সুদের হার বৃদ্ধি, নগদ প্রবাহ 'কঠিন' হয়ে ওঠে: রিয়েল এস্টেট আবার স্ক্রিনিং চক্রে প্রবেশ করে

(CLO) দীর্ঘ সময় ধরে সস্তা নগদ প্রবাহ থেকে লাভবান হওয়ার পর, সুদের হার বৃদ্ধির লক্ষণ দেখা দেওয়ায় রিয়েল এস্টেট বাজার নতুন চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি হচ্ছে।

সুদের হার ক্রমশ বাড়ছে

দীর্ঘ সময় ধরে নিম্ন স্তরে থাকার পর, অনেক ব্যাংকের সঞ্চয় সুদের হার স্বল্পমেয়াদে নীরবে বৃদ্ধি পাচ্ছে, যার ফলে ঋণের সুদের হার ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতা দেখা যাচ্ছে।

যদিও স্টেট ব্যাংক তার তারল্য সহায়তা নীতি বজায় রেখেছে এবং আর্থিক কঠোরতার ইঙ্গিত দেয়নি - কারণ জুন মাস থেকে ট্রেজারি বিলের মাধ্যমে অর্থ উত্তোলনের চ্যানেলটি পুনরায় চালু করেনি - সুদের হারের স্তর বর্তমানে অনেক চাপের মধ্যে রয়েছে।

মুদ্রাস্ফীতির চাপ ফিরে আসা এবং বিশ্বজুড়ে প্রধান কেন্দ্রীয় ব্যাংকগুলির সতর্ক ব্যবস্থাপনার প্রবণতা কম সুদের হার বজায় রাখার সুযোগকে সংকুচিত করে তুলেছে।

সুদের হার ধীরে ধীরে বাড়ছে। (ছবি: সিএসডি)

এই প্রেক্ষাপটে, রিয়েল এস্টেট বাজার, যা ঋণের উপর ব্যাপকভাবে নির্ভরশীল, পুনরুদ্ধার এবং উন্নয়নের জন্য একটি বড় পরীক্ষার মুখোমুখি হচ্ছে।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARs) এর রিপোর্ট অনুসারে, বাস্তবতা দেখায় যে যখন সুদের হার তীব্রভাবে বৃদ্ধি পায়, তখন প্রথম এবং সবচেয়ে স্পষ্ট প্রভাব হল বাজারে তারল্য হ্রাস। গৃহ ক্রেতাদের, বিশেষ করে যারা ঋণ ব্যবহার করেন, তাদের তাদের আর্থিক পরিকল্পনা পুনর্বিবেচনা করতে হবে।

ইতিমধ্যে, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরা তাদের পোর্টফোলিও সম্প্রসারণ পরিকল্পনার ক্ষেত্রে আরও সতর্ক, কারণ প্রত্যাশিত লাভের ফলে বর্ধিত মূলধন ব্যয় পূরণ হওয়ার সম্ভাবনা কম।

একই সময়ে, প্রকল্প উন্নয়ন সংস্থাগুলি দ্বিগুণ ঝুঁকির সম্মুখীন হয়: চাহিদা হ্রাসের সাথে সাথে আর্থিক ব্যয় বৃদ্ধি পায়, যার ফলে নগদ প্রবাহ ধীর হয়ে যায় এবং নতুন সরবরাহ সংকুচিত হয়। সরবরাহ হ্রাস পেলে, লেনদেন স্থবির হয়ে পড়ে এবং তাই দামগুলি পূর্ববর্তী সময়ের মতো একই ঊর্ধ্বমুখী গতি বজায় রাখতে অসুবিধা হয়।

বৃহৎ আর্থিক লিভারেজ ব্যবহারের বৈশিষ্ট্যের কারণে, রিয়েল এস্টেট হল বিনিয়োগের মাধ্যম যা সুদের হারের ওঠানামা দ্বারা সবচেয়ে সরাসরি এবং গভীরভাবে প্রভাবিত হয়। অতীতে, ভিয়েতনামের বাজারে ২০১১-২০১৩ সময়কালে তীব্র পতন ঘটে, যখন ঋণের সুদের হার ১৮-২০%/বছরের সীমা অতিক্রম করে।

অনেক ব্যবসা এবং বিনিয়োগকারীদের লোকসান কমাতে তাদের সম্পদ বিক্রি করতে হয়েছিল, যার ফলে বাজার দীর্ঘ সময়ের জন্য "স্থবির" হয়ে পড়েছিল, অনেক এলাকায় রিয়েল এস্টেটের দাম 30-40% কমে গিয়েছিল, এমনকি কেন্দ্রীয় এলাকায়ও।

এর একটি কারণ হলো স্বল্পমেয়াদী ঋণের উপর নির্ভর করার বিনিয়োগ মানসিকতা, অন্যদিকে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এবং সম্পদের দীর্ঘ বিনিয়োগ চক্র থাকে। যখন মূলধন ব্যয় হঠাৎ বেড়ে যায়, তখন নগদ প্রবাহ ব্যাহত হয় এবং তারল্যহীনতার ঝুঁকি প্রায় অনিবার্য।

চাপ আসে অগ্রাধিকারমূলক গৃহঋণ থেকেও। সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, বাজারকে উদ্দীপিত করার জন্য, অনেক বিনিয়োগকারী এবং বাণিজ্যিক ব্যাংক মাত্র ৫.৫%/বছর থেকে অগ্রাধিকারমূলক সুদের হার সহ গৃহঋণ প্যাকেজ চালু করেছে, এমনকি সুদমুক্ত, মূল গ্রেস পিরিয়ড ৫ বছর পর্যন্ত। এই নীতি বিপুল সংখ্যক মানুষ এবং বিনিয়োগকারীদের রিয়েল এস্টেটের মালিকানার জন্য সস্তা মূলধন অ্যাক্সেস করতে সহায়তা করে।

তবে, অগ্রাধিকারমূলক সময়কাল কেবল অস্থায়ী। ভাসমান সুদের হারের সময়কালে প্রবেশের সময়, যদি সাধারণ সুদের হারের স্তর বৃদ্ধি পায়, তাহলে ঋণ পরিশোধের চাপ তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাবে।

ভিএআররা বিশ্বাস করেন যে অনেক গ্রাহক এমন পরিস্থিতিতে আছেন যেখানে "তারা কোনও মূলধন পরিশোধ করেননি, কিন্তু সুদ দ্বিগুণ হয়ে গেছে"। যখন বাজারের তারল্য কম থাকে, তখন লোকসান কমাতে পণ্য পুনঃবিক্রয় করা কঠিন হয়ে পড়ে এবং খারাপ ঋণের ঝুঁকি ক্রেডিট সিস্টেমে ফিরে আসতে পারে।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি প্রচণ্ড চাপের মধ্যে রয়েছে

ভিএআর-এর মূল্যায়ন: বর্তমানে ক্রমবর্ধমান সুদের হারের কারণে রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি সবচেয়ে বেশি ক্ষতিগ্রস্ত হচ্ছে। একদিকে, প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ঋণের জন্য তাদের উচ্চ আর্থিক খরচ বহন করতে হচ্ছে; অন্যদিকে, যখন মানুষ বাড়ি কেনার জন্য ঋণ পেতে অসুবিধা বোধ করে তখন বাজারে ক্রয় ক্ষমতা হ্রাস পায়।

ইতিমধ্যে, কর্পোরেট বন্ডের মাধ্যমে মূলধন সংগ্রহের পথ এখনও পুরোপুরি পুনরুদ্ধার হয়নি। নতুন ইস্যু এখনও সতর্ক, যদিও পরিপক্ক বন্ডের পরিমাণ বেশি, অনেক ব্যবসাকে জমির তহবিল বিক্রি করে, নির্মাণের অগ্রগতি বিলম্বিত করে বা ঠিকাদার এবং ব্যাংকগুলির সাথে আলোচনা করে অর্থপ্রবাহ পরিচালনা করতে বাধ্য করে পেমেন্টের সময় বাড়ানোর জন্য।

সুদের হার বৃদ্ধির ফলে রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি প্রচণ্ড চাপের মধ্যে রয়েছে। (ছবি: ST)

বিশেষ করে, বেশিরভাগ সরবরাহ ভবিষ্যতের প্রকল্প হওয়ায়, গ্রাহকদের কাছ থেকে নগদ প্রবাহ ব্যাহত হওয়ার ফলে আর্থিক চাপ আরও বেড়ে যায়।

যখন ঋণ খরচ বৃদ্ধি পায়, তখন অন্যান্য মূলধন সংগ্রহের চ্যানেলগুলি এখনও বিকশিত হয় না এবং অনেক বিনিয়োগকারীর আর্থিক ক্ষমতা সীমিত থাকে, অনেক প্রকল্প স্থগিত বা বিলম্বিত হওয়ার ঝুঁকিতে থাকে, যা ক্রেতা এবং দ্বিতীয় বিনিয়োগকারীদের আস্থাকে প্রভাবিত করে।

দীর্ঘস্থায়ী উচ্চ সুদের হার কেবল চলমান প্রকল্পগুলিকেই প্রভাবিত করে না, ভূমি তহবিল সম্প্রসারণ এবং নতুন প্রকল্প শুরু করার ক্ষমতাকেও দুর্বল করে দেয়।

প্রকৃতপক্ষে, বাজারের মন্দার সময় উচ্চ ঝুঁকির কারণে ব্যাংকগুলি সুদের হার বাড়ানোর প্রবণতা রাখে। সেই সময়ে, অনেক ব্যবসা লোকসান সীমিত করার জন্য বিনিয়োগ সম্প্রসারণের পরিবর্তে "স্থির হয়ে বসে থাকা" বেছে নেয় - বিশেষ করে জমি এবং নির্মাণ ব্যয় বৃদ্ধির প্রেক্ষাপটে।

ফলস্বরূপ, মধ্যমেয়াদে আবাসন সরবরাহ উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাসের ঝুঁকিতে রয়েছে। এছাড়াও, ক্রমবর্ধমান সুদের হারও পরোক্ষভাবে সরকারি বিনিয়োগ এবং অবকাঠামোগত ব্যয়ের উপর প্রভাব ফেলে।

কাঁচামালের দাম, শ্রম খরচ এবং সাইট ক্লিয়ারেন্স খরচ বৃদ্ধির ফলে অনেক গুরুত্বপূর্ণ পরিবহন প্রকল্পের অগ্রগতি বিলম্বিত হয়। এটি সরাসরি সেইসব এলাকায় মূল্য বৃদ্ধির প্রত্যাশাকে প্রভাবিত করে যেগুলো একসময় "অবকাঠামো থেকে উপকৃত হবে" বলে পূর্বাভাস দেওয়া হয়েছিল, যার ফলে অনেক গৌণ বিনিয়োগকারী কঠিন পরিস্থিতিতে পড়েন।

অনেক চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি হওয়া সত্ত্বেও, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারের দীর্ঘমেয়াদী দৃষ্টিভঙ্গি ইতিবাচক রয়ে গেছে, যার জন্য ধন্যবাদ বিশাল বাস্তব আবাসন চাহিদা এবং শক্তিশালী নগরায়ণের ভিত্তি।

" অর্থনীতির ক্রমবর্ধমান বিকাশের সাথে সাথে, আবাসন, শিল্প রিয়েল এস্টেট, লিজের জন্য অফিস এবং খুচরা বিক্রেতার মতো বিভাগগুলি এখনও স্থিতিশীল চাহিদা বজায় রেখেছে," ভিএআর মূল্যায়ন করেছে।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) বিশ্বাস করে যে, বর্তমান সময়ে, যখন সুদের হার এখনও কম এবং সরবরাহ পুনরুদ্ধার হচ্ছে, তখন বাড়ির ক্রেতাদের এই সুযোগটি কাজে লাগানো উচিত।

তবে, ঋণ নেওয়া মূলধনের ব্যবহার নিরাপদ স্তরে নিয়ন্ত্রণ করা উচিত, সম্পত্তির মূল্যের ৫০% এর বেশি নয় যাতে সুদের হার বিপরীতমুখী হতে পারে এমন ঝুঁকি এড়ানো যায়। ক্রেতাদেরও এমন প্রকল্প নির্বাচন করা উচিত যেখানে সম্মানিত বিনিয়োগকারী, শক্তিশালী আর্থিক ক্ষমতা, আইনি গ্যারান্টি এবং নির্মাণের অগ্রগতি রয়েছে - বিশেষ করে ভবিষ্যতে তৈরি আবাসন পণ্য সহ।

সূত্র: https://congluan.vn/lai-suat-tang-dan-dong-tien-tro-nen-kho-bat-dong-san-lai-buoc-vao-chu-ky-sang-loc-10316526.html