জমির দাম বৃদ্ধির ঝুঁকি উন্নয়নকে "হুমকি" দেয়।

[বিজ্ঞাপন_১]

আঞ্চলিক বাজারে বৃহৎ প্রকল্পের আবির্ভাবের ফলে জমির দামের ওঠানামা কৃত্রিমভাবে তৈরি হয়েছে, যার ফলে পরামর্শদাতা সংস্থাগুলিকে প্রদেশ কর্তৃক বিনিয়োগকারীদের কাছে লিজ দেওয়া জমি সঠিক মূল্যে আছে কিনা তা নিশ্চিত করার জন্য গণনা পদ্ধতি বেছে নিতে বাধ্য করা হয়েছে। প্রদেশে এই জমির দামের জন্য অপেক্ষা করা বৃহৎ প্রকল্পগুলি বিভিন্ন দৃষ্টিকোণ থেকে জটিল সমস্যা উপস্থাপন করে।

নোভাওয়ার্ল্ড ফান থিয়েটের একটি মনোরম দৃশ্য।

এটা খুবই গুরুত্বপূর্ণ।

ফান থিয়েট শহরের তিয়েন থান কমিউনে অবস্থিত ওশান ভ্যালি ট্যুরিস্ট কমপ্লেক্স প্রকল্প, যা ডেল্টা ভ্যালি - বিন থুয়ান কোং লিমিটেড কর্তৃক নোভাওয়ার্ল্ড ফান থিয়েট প্রকল্প নামেও পরিচিত, এটি ১,০০০ হেক্টর জুড়ে বিস্তৃত এবং ৭ কিলোমিটার উপকূলরেখা জুড়ে বিস্তৃত একটি বিশাল প্রকল্প। আজ অবধি, প্রথম ধাপটি কার্যকর হয়েছে, যা বিভিন্ন ধরণের সুযোগ-সুবিধা প্রদান করে যেমন ৫-তারকা মুভেনপিক রিসোর্ট ফান থিয়েট, ৪-তারকা রেডিসন রিসোর্ট ফান থিয়েট, ৩৬-গর্তের পিজিএ গল্ফ কোর্স, সার্কাস ল্যান্ড বিনোদন পার্ক, বিকিনি বিচ স্কোয়ার এবং পার্ক, স্পোর্ট কমপ্লেক্স এবং রেস্তোরাঁ এবং ক্যাফেগুলির একটি শৃঙ্খল। সাম্প্রতিক সময়ে এটি আবাসন, বিনোদন এবং বিনোদনের জন্য প্রায় ১৫০,০০০ দর্শনার্থীকে আকর্ষণ করেছে। তদনুসারে, বাসিন্দা এবং পর্যটকদের সেবা প্রদানকারী সহায়ক শিল্পের একটি সিরিজ, যেমন মিনি-হোটেল, রেস্তোরাঁ, সুবিধার দোকান, খাদ্য ও পানীয়ের দোকান, ক্যাফে, বিউটি সেলুন, লন্ড্রি পরিষেবা ইত্যাদি, ইতিমধ্যেই আবির্ভূত হয়েছে, বর্তমানে কাজ করছে এবং সম্পত্তি হস্তান্তর পাওয়ার পর বিনিয়োগকারীদের ব্যবসায়িক পরিকল্পনা অনুসারে আবির্ভূত হওয়ার প্রস্তুতি নিচ্ছে। বিশেষ করে ১৯শে মে, নোভাওয়ার্ল্ড ফান থিয়েট ইকোনমিক অ্যান্ড ট্যুরিজম সিটির পুনঃপ্রবর্তন একটি আকর্ষণীয় ব্যবসায়িক পরিবেশ তৈরি করে চলেছে, বিনিয়োগকারীদের উদ্দীপিত করছে এবং একই সাথে কর্মীদের জন্য অসংখ্য কর্মসংস্থান তৈরি করছে। তদুপরি, এটি প্রত্যাশা বহন করে, যেমন প্রাদেশিক গণ কমিটি মূল্যায়ন করেছে: "যদি পুরো প্রকল্পটি কার্যকর হয়, তবে এটি কেবল বিন থুয়ান প্রদেশের জন্য একটি আদর্শ পর্যটন গন্তব্য তৈরি করবে না, তবে এর সাথে থাকা পরিবহন অবকাঠামো প্রদেশের জন্য সংযোগ স্থাপন এবং একটি বৃহৎ পরিবহন ব্যবস্থা গঠনে সহায়তা করবে, বিনিয়োগ প্রকল্প বাস্তবায়নকে সহজতর করবে।"

তবে, পুনঃসূচনা প্রত্যাশা অনুযায়ী কার্যকর করার জন্য, প্রকল্পটির আইনি বাধাগুলি যত তাড়াতাড়ি সম্ভব সমাধান করা প্রয়োজন। ২০২৩ সালের মে মাসের শুরুতে, নোভা রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট গ্রুপ জয়েন্ট স্টক কোম্পানি বিন থুয়ানে নোভাল্যান্ডের প্রকল্পগুলির মুখোমুখি আইনি সমস্যাগুলি সমাধানে সহায়তার জন্য প্রাদেশিক নেতৃত্বের কাছে একটি অনুরোধ জমা দেয়, কারণ সেগুলি একটি সংকটময় পরিস্থিতিতে ছিল। অসম্পূর্ণ প্রকল্প আইনি প্রক্রিয়ার কারণে বিক্রয় রাজস্ব এবং প্রকল্প ঋণ ব্যাংকগুলির দ্বারা আটকে ছিল, যার সাথে দৈনিক সুদ ৫০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং পর্যন্ত পরিশোধ করা হয়েছিল। বিশেষ করে, কোম্পানি দুটি মূল সমস্যার জরুরি সমাধানের অনুরোধ করেছিল: আইন অনুসারে ৫০ বছরের জন্য একক অর্থ প্রদানে কোম্পানিকে ভূমি ব্যবহারের ফি প্রদানের অনুমতি দেওয়া, এবং জরুরিভাবে যুক্তিসঙ্গত জমির মূল্য নির্ধারণ করা যাতে কোম্পানি ভূমি ব্যবহারের ফি প্রদান করতে পারে এবং প্রকল্প ও বিক্রয় আইনি প্রক্রিয়া সম্পূর্ণ করতে পারে।

নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণ কোনও নতুন বিষয় নয়; এটি ২০২৫ সালের শেষ নাগাদ নির্ধারিত সময়সূচী অনুসারে প্রকল্পটি দ্রুত সম্পন্ন করার জন্য একটি অনুস্মারক হিসাবে বিবেচিত হয়। তবে, এটি এমন একটি বিষয় যা নিয়ে প্রাদেশিক কর্তৃপক্ষ খুব উদ্বিগ্ন এবং সমাধানের জন্য সমন্বিত প্রচেষ্টা চালিয়েছে। তবুও, নোভাওয়ার্ল্ড ফান থিয়েটের মতো বৃহৎ এবং বহুমুখী ব্যবহারের প্রকল্পের ক্ষেত্রে, যা বিন থুয়ান প্রদেশে নজিরবিহীন, নিয়মকানুন প্রয়োগে ভিন্ন মতামত এবং বাধা রয়েছে। অতএব, ২০২৩ সালের মার্চের শেষে, প্রাদেশিক গণ কমিটি প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের কাছে একটি নথি পাঠিয়েছে যাতে ওশান ভ্যালি ট্যুরিস্ট কমপ্লেক্স প্রকল্পের জন্য জমির ইজারা ফি গণনার জন্য নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণে অসুবিধা সমাধানের জন্য নির্দেশনা অনুরোধ করা হয়েছে।

অনেক বাধা

উপরের নথি থেকে বোঝা যায় যে, ওশান ভ্যালি ট্যুরিস্ট কমপ্লেক্স প্রকল্পটি প্রাদেশিক পিপলস কমিটি কর্তৃক আটটি ধাপে ৯৬৩ হেক্টর জমির ইজারা মঞ্জুর করা হয়েছে। বর্তমানে, কোম্পানিটি ৪.৭৪ হেক্টর এলাকা জুড়ে নবম জমি ইজারা পর্বের জন্য আবেদন প্রস্তুত করছে। এই প্রক্রিয়া চলাকালীন, প্রাদেশিক পিপলস কমিটি ২০১৭ সাল থেকে বর্তমান পর্যন্ত বেশ কয়েকটি নথিতে ইজারাকৃত জমির জন্য জমি ইজারা ফি গণনার জন্য জমির মূল্য নির্ধারণের জন্য জমির মূল্য নির্ধারণের জন্য জমির মূল্য সারণী থেকে জমির মূল্য সমন্বয় সহগ (সহগ K) দ্বারা গুণিত জমির মূল্য অস্থায়ীভাবে প্রয়োগ করতে সম্মত হয়েছে। সেই অনুযায়ী, কোম্পানিটি ক্ষতিপূরণ, ছাড়পত্র এবং পুনর্বাসনের জন্য অগ্রিম অর্থ কেটে নেওয়ার পরে, ১৩৯.৩৩ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং অবশিষ্ট রেখে, প্রাদেশিক বাজেটে জমি ইজারা ফি অস্থায়ীভাবে প্রদান করেছে।

তবে, প্রাদেশিক গণ কমিটি কর্তৃক অনুমোদিত প্রকল্পের জন্য নির্দিষ্ট জমির দাম এখনও নির্ধারণ করা হয়নি। বর্তমানে, প্রাদেশিক ভূমি ব্যবস্থাপনা বিভাগ প্রকল্পের জন্য জমির দাম নির্ধারণের জন্য একটি পরামর্শদাতা সংস্থার সাথে চুক্তিবদ্ধ হয়েছে। প্রকল্পের স্কেল এবং প্রকৃতি, সেইসাথে মূল্যায়ন এলাকার বাজার পরিস্থিতি বিশ্লেষণ এবং মূল্যায়নের মাধ্যমে, পরামর্শদাতা সংস্থা প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের সার্কুলার নং 36/2014 এর ধারা 6-এ নির্ধারিত উদ্বৃত্ত পদ্ধতি প্রয়োগের প্রস্তাব করেছে। তবে, কিছু অসুবিধার সম্মুখীন হচ্ছে। একটি হল মূল্যায়নের সময় নির্ধারণ করা, কারণ 2013 সালের ভূমি আইনের ধারা 108-এর ধারা 3-এ বলা হয়েছে: "ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমি ইজারা ফি গণনা করার সময় হল সেই সময় যখন রাজ্য জমি বরাদ্দ, জমি ইজারা, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অনুমতি, অথবা ভূমি ব্যবহারের অধিকার স্বীকৃতি দেওয়ার সিদ্ধান্ত নেয়।" ইতিমধ্যে, প্রকল্পটি ২০১৪ থেকে ২০২১ সাল পর্যন্ত আটটি ভিন্ন সময়ে প্রাদেশিক গণ কমিটি থেকে জমি ইজারা সংক্রান্ত সিদ্ধান্ত গ্রহণ করেছে। তদুপরি, প্রকল্পের ১/৫০০ স্কেলের বিস্তারিত নির্মাণ পরিকল্পনা একটি নির্দিষ্ট সময়ে অনুমোদিত হয়েছিল। বিভিন্ন সময়ে মূল্যায়নের ফলে মূল্যায়নের তারিখ এবং ১/৫০০ স্কেলের বিস্তারিত নির্মাণ পরিকল্পনার অনুমোদনের তারিখের মধ্যে অসঙ্গতি দেখা দিয়েছে, যার ফলে আইনি ভিত্তি প্রয়োগ করা এবং তথ্য সরবরাহ করা কঠিন হয়ে পড়েছে। তাছাড়া, প্রকল্পের কিছু মূল্যায়ন ২০১৩ সালের ভূমি আইনের কার্যকর তারিখের পূর্ববর্তী। অতএব, মূল্যায়ন পদ্ধতির আইনি ভিত্তি, এটি বাস্তবায়নের কর্তৃত্ব এবং সেই সময়ে নির্দিষ্ট জমির মূল্যায়ন সম্পর্কে বিভিন্ন মতামত রয়েছে।

উপরোক্ত বিষয়বস্তুর উপর প্রস্তাবিত নির্দেশিকা ছাড়াও, প্রাদেশিক গণ কমিটি প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়কে বিনিয়োগ মূলধনের হার, নিয়ম এবং ইউনিট মূল্য; এবং বিনিয়োগ মূলধনের হার জারি করার তারিখ এবং বিনিয়োগের অনুমান মূল্যায়নের তারিখের সাথে মিলে না গেলে নির্মাণ মূল্য বৃদ্ধির গণনার পদ্ধতি সম্পর্কে সুনির্দিষ্ট নির্দেশিকা প্রদানের জন্য অনুরোধ করেছে। তদুপরি, তুলনামূলক সম্পদের মধ্যে সাদৃশ্যের মাত্রা নির্ধারণের জন্য নির্দিষ্ট মানদণ্ড প্রয়োজন; তুলনামূলক সম্পদ এবং মূল্যায়নকৃত সম্পদের মধ্যে সাদৃশ্য প্রমাণ করার পদ্ধতি; এবং দীর্ঘ ব্যবসায়িক চক্র সহ সম্পদের ভাড়া এবং বিক্রয় মূল্য বৃদ্ধির হার নির্ধারণের ভিত্তি... কারণ প্রকল্পটি বৃহৎ আকারের, যেখানে অনেক জটিল বিনিয়োগ এবং ব্যবসায়িক আইটেম রয়েছে, যার মধ্যে কিছু অনন্য ব্যবসায়িক আইটেম রয়েছে যা বিন থুয়ান প্রদেশে এখনও উপস্থিত নেই। অতএব, যদি জমির ইজারা ফি গণনার জন্য নির্দিষ্ট জমির মূল্য সম্পর্কে শীঘ্রই একটি সমাধান খুঁজে পাওয়া যায় এবং যদি নোভাওয়ার্ড ফান থিয়েটের কার্যক্রম সময়মত সহজতর করা যায়, তবে এটি কেবল এলাকার শীর্ষস্থানীয় উদ্যোগকেই উপকৃত করবে না বরং একটি নতুন এবং আকর্ষণীয় পর্যটন গন্তব্যের প্রাণবন্ততাও নির্ধারণ করবে, যা বিন থুয়ানকে এই অঞ্চলে রিসোর্ট পর্যটনে একটি শীর্ষস্থানীয় অবস্থানে উঠতে সহায়তা করবে। অধিকন্তু, এটি জমির মূল্য নির্ধারণের জন্য একটি উপযুক্ত পদ্ধতি উন্মুক্ত করবে, যার ফলে হাম ট্যানের মতো বৃহৎ শিল্প অঞ্চলগুলি নির্মাণ শুরু করতে পারবে...

নির্দিষ্ট জমির দাম অনুমোদনের অগ্রগতি সম্পর্কে, প্রাদেশিক গণ কমিটি ২৬ অক্টোবর, ২০২২ তারিখের রিপোর্ট নং 218/BC-UBND এবং ১৬ সেপ্টেম্বর, ২০২২ তারিখের রিপোর্ট নং 186/BC-UBND-তে প্রাদেশিক পার্টি কমিটির স্থায়ী কমিটিকে বিবেচনার জন্য রিপোর্ট করেছে। সেই অনুযায়ী, সাইগন থাই ডুয়ং মূল্যায়ন এবং বিনিয়োগ জয়েন্ট স্টক কোম্পানি বর্তমানে মূল্যায়ন ফলাফল চূড়ান্ত করার জন্য অতিরিক্ত তথ্য সংগ্রহ করছে। প্রদেশের বেশ কয়েকটি ব্যবসা প্রকল্পের জন্য জমির মূল্য নির্ধারণে সহযোগিতা করছে এবং তথ্য সরবরাহ করছে।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস