হ্যানয়ের শহরতলিতে জমি নিলামে জমার ব্যাপক পরিত্যক্তকরণ: যদি প্রতিরোধ না করা হয়, তাহলে বাজার বিকৃত হবে

উচ্চ জমির দাম পরিশোধের পর ব্যাপক আমানত পরিত্যাগ, বিশেষজ্ঞরা তান হোয়াং মিন মামলা থেকে "পাঠ" উদ্ধৃত করেছেন

হ্যানয়ের শহরতলিতে জমির নিলামে জয়ী মূল্য দেখে বাজার ক্রমাগত হতবাক হয়ে গেছে। হোয়াই ডাক জেলায়, জয়ী জমির দাম ৯০ থেকে ১৩৩ মিলিয়ন ভিয়ানডে/বর্গমিটারের মধ্যে। থান ওয়াই জেলায়, জয়ী জমির দাম ৫১ থেকে ১০০ মিলিয়ন ভিয়ানডে/বর্গমিটারের মধ্যে, যা শুরুর মূল্যের চেয়ে অনেক গুণ বেশি।

তবে, নিলামের পরপরই, বেশিরভাগ বিজয়ী তাদের লট প্রতি লটে ৪০০ মিলিয়ন থেকে ৬০ কোটি ভিয়েতনামি ডং এর পার্থক্যে বিক্রি করছিলেন। সর্বোচ্চ পর্যায়ে, অনেক লট বিজয়ী দরের চেয়ে ৮০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বেশি দামে পুনরায় বিক্রি করা হয়েছিল। তবে, মাত্র কয়েকদিন পরে, পার্থক্য প্রায় ১০০-২০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এ নেমে আসে।

শুধু তাই নয়, এই নিলামের পর, আশেপাশের বাজারে জমির দামও তাৎক্ষণিকভাবে ৫-১০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা পর্যন্ত বেড়ে যায়। সেই সময়, দালালরা বিক্রির পার্থক্যের জন্য অপেক্ষা করার জন্য কিনতেও সাহস করেনি কারণ তারা ভেবেছিল আশেপাশের অবকাঠামোর তুলনায় জমির দাম অনেক বেশি।

উল্লেখযোগ্যভাবে, আমানত পরিত্যাগের পরিস্থিতি ব্যাপকভাবে ঘটেছে। উদাহরণস্বরূপ, থান কাও কমিউনের (থান ওয়ে জেলা, হ্যানয়) থান থান গ্রামের নগো বা এলাকায় ৬৮টি জমির নিলামে ৫৫টি জমি পরিত্যক্ত অবস্থায় ছিল, যার মধ্যে ১০০.৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা মূল্যের বিজয়ী জমিও ছিল। সম্পূর্ণ অর্থ প্রদানের সাথে ১৩টি জমির মধ্যে, সর্বোচ্চ মূল্য ছিল ৫৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা মূল্যের কিছু বেশি।

ড্যান ট্রাই রিপোর্টারের সাথে কথা বলতে গিয়ে, দক্ষিণাঞ্চলের Batdongsan.com.vn-এর পরিচালক মিঃ দিন মিন তুয়ান বলেন যে হ্যানয়ের নিলামের গল্পটি হল ক্রেতাদের জমা দেওয়ার প্রাথমিক মূল্য খুব কম। উদাহরণস্বরূপ, কিছু সফল নিলামে গড় মূল্য 30 মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টা কিন্তু শুরুর মূল্য মাত্র 7 মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টা। এটি দেখায় যে ইনপুট মূল্য খুব সহজ।

তাছাড়া, বাজারে পণ্যের সরবরাহ খুব কম, যার ফলে আমানতকারীরা স্থানান্তরের জন্য কিনতে আগ্রহী হন। এদিকে, স্বল্পমেয়াদী স্থানান্তরের অনুমতি দেওয়ার ফলে কিছু সীমাবদ্ধতাও দেখা দেয়, যা সাধারণ বাজারকে প্রভাবিত করে।

অর্থনীতি বিশেষজ্ঞ ডঃ দিন দ্য হিয়েন বলেন যে যারা সত্যিই কিনতে চান তারা প্রায়শই জমির দাম এবং এলাকার রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কে সাবধানতার সাথে জানার জন্য সময় এবং প্রচেষ্টা ব্যয় করেন। আমানত "রাখতে" দেখলে বোঝা যায় যে তারা সত্যিই কিনতে চান।

তবে, বর্তমানে হ্যানয়ের কিছু জমি নিলামে বিপুল পরিমাণ আমানত পরিত্যক্ত হয়েছে। মিঃ হিয়েনের মতে, এটা জিজ্ঞাসা করা প্রয়োজন যে অংশগ্রহণকারীরা কি সত্যিই রাষ্ট্রের সঠিক নীতি কিনতে চান নাকি তা লঙ্ঘন করতে চান?

১০ আগস্ট থানহ ওয়েতে ৬৮টি জমির নিলামে ৫৫টি জমির জামানত বাজেয়াপ্ত করা হয়েছে (ছবি: ডুওং ট্যাম)।

"জমি নিলামে উন্মুক্ততা এবং স্বচ্ছতা দেখা যায়। এটি সঠিক নীতি এবং বাজার অর্থনীতির সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ। রাজ্য জমি নিলাম করে বাজারের জন্য উপযুক্ত দামে বিক্রি করার আশায়। লক্ষ্য দর্শকরা হলেন তারা যাদের দীর্ঘমেয়াদী জীবনযাপন বা বিনিয়োগের প্রকৃত প্রয়োজন, অনুমান এবং দাম বৃদ্ধি করার নয়," মিঃ হিয়েন বলেন।

মিঃ হিয়েনের মতে, হ্যানয়ের শহরতলিতে সাম্প্রতিক জমির নিলামে অস্বাভাবিক লক্ষণ দেখা গেছে। যারা উচ্চ দর জিতেছেন এবং তারপর তাদের আমানত পরিত্যাগ করেছেন তারাও রিয়েল এস্টেট বাজারকে ব্যাহত করার জন্য দায়ী। তিনি তান হোয়াং মিন জমির নিলাম থেকে "পাঠ" উদ্ধৃত করেছেন, যার মধ্যে আকাশচুম্বী মূল্য পরিশোধ করা এবং তারপরে তাদের আমানত পরিত্যাগ করাও জড়িত ছিল। এটি একটি তরঙ্গ প্রভাব তৈরি করেছিল, থু থিয়েমে রিয়েল এস্টেটের দাম খুব বেশি বৃদ্ধির একটি ঢেউ উঠছিল।

"এ থেকে, আমি মনে করি যে সাম্প্রতিক উচ্চ নিলাম এবং তারপর জামানত বাজেয়াপ্ত করা ইচ্ছাকৃত এবং পরিকল্পিত ছিল, কেবল উচ্চ মূল্য পরিশোধ করা হয়নি। হয়তো, নিলামের মাধ্যমে, তারা সেই এলাকায় আলোড়ন সৃষ্টি করেছিল যেখানে তাদের প্রচুর জমি রয়েছে," মিঃ হিয়েন বলেন।

যদি বন্ধ না করা হয়, তাহলে স্তূপ পরিত্যাগ অব্যাহত থাকতে পারে।

উচ্চ দরপত্র জমা দেওয়ার এবং তারপর জমা বাতিল করার পরিণতি সম্পর্কে ডঃ দিন দ্য হিয়েন বলেন যে, প্রথমত, এটি রাজ্যের নিলাম নীতিকে প্রভাবিত করে। দ্বিতীয়ত, এই ধরনের নিলাম স্থানীয় রিয়েল এস্টেট বাজারকে ব্যাহত এবং বিকৃত করার একটি হাতিয়ার হয়ে উঠবে। সেখান থেকে, এটি সাধারণ অর্থনীতি এবং রিয়েল এস্টেট বাজারে অস্বাস্থ্যকর প্রভাব ফেলবে। ইতিমধ্যে, রাজ্য অর্থনৈতিক উন্নয়নকে উৎসাহিত করার জন্য রিয়েল এস্টেট বাজারকে স্থিতিশীল করার চেষ্টা করছে।

মিঃ হিয়েনের মতে, যদি বেশি অর্থ প্রদান এবং তারপর জামানত বাজেয়াপ্ত করার অভ্যাস রোধে কোন কঠোর পদক্ষেপ না নেওয়া হয়, তাহলে অন্যান্য নিলামেও এই ঘটনা চলতে পারে।

মিঃ দিন মিন তুয়ান আরও বলেন যে, বাজারে আলোড়ন সৃষ্টিকারী নিলামের পর, কেবল বিনিয়োগকারীরা নয়, সাধারণ মানুষও ১০০-১৩০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টার চিহ্নের কথা ভাববে, যা হ্যানয়ের কেন্দ্র থেকে ২৫-৩০ কিলোমিটার দূরে অবস্থিত। এই চিহ্নটি এই ব্যাসার্ধে জমির দাম অস্বাভাবিকভাবে বৃদ্ধির লক্ষণ, ব্যবসায়িক মূল্য বা ব্যবহারের মূল্য নির্বিশেষে। তাছাড়া, অন্যান্য অঞ্চলে পরবর্তী নিলামে, যদি থাকে, তার দাম অনেক বেশি হবে।

অস্বাভাবিক দরপত্র গৃহ ক্রেতা, বিনিয়োগ ব্যবসার জন্য অনেক পরিণতির দিকে নিয়ে যাবে, এমনকি পুরো বাজারের জন্য অস্থিরতাও তৈরি করবে।

বিশেষ করে, যারা সত্যিই বাড়ি কিনতে চান তাদের এই সময়কালে বাড়ি কেনা কঠিন হবে যখন বিক্রেতারা বাজার মূল্যের তুলনায় দাম বাড়িয়ে দেবেন। যাদের কাছে টাকা আছে তারা লাভের আশায় জমি কিনতে ছুটে যাবেন। এছাড়াও, যাদের বেঁচে থাকার সত্যিই প্রয়োজন নেই তারা তাদের নগদ প্রবাহকে অন্যান্য অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ডের জন্য ব্যবহার না করে রিয়েল এস্টেটের উপর মনোনিবেশ করবেন। যাদের বাড়ি প্রয়োজন তাদের কেনার জন্য পর্যাপ্ত টাকা নেই, অন্যদিকে যাদের কাছে টাকা আছে তারা জমিতে বিনিয়োগ করবেন।

এর পরবর্তী পরিণতি হল, বৃহৎ প্রকল্প বাস্তবায়নের সময় দেশি-বিদেশি বিনিয়োগকারী প্রতিষ্ঠানগুলির সাইট ক্লিয়ারেন্সে আরও অসুবিধা হবে এবং মূলধন এমনকি বহুগুণ বৃদ্ধি পাবে।

এছাড়াও, সমগ্র বাজার এবং অন্যান্য অংশের জন্য এই শৃঙ্খল প্রভাব দেখা দিতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, হ্যানয়ের কেন্দ্রস্থলে অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলির দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাবে, কখনও কখনও জমির তহবিলের অভাব, উচ্চ চাহিদা এবং নতুন জমির দাম বৃদ্ধির প্রেক্ষাপটে ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা পর্যন্ত; সংলগ্ন প্রকল্পগুলিও ৩০০-৪০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা বৃদ্ধি পেতে পারে... এই ওঠানামা স্বল্পমেয়াদে রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য অস্থিরতা সৃষ্টি করবে।

বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে যদি আমরা উচ্চ মূল্যে দরপত্র জমা দেওয়ার এবং তারপর আমানত পরিত্যাগ করার পরিস্থিতি রোধ না করি, তাহলে এটি আবার ঘটতে পারে (ছবি: ডুওং ট্যাম)।

এই বিশেষজ্ঞ জোর দিয়ে বলেন যে যদি এটি মোকাবেলা করার জন্য কোনও ব্যবস্থা না নেওয়া হয়, তাহলে সাধারণ মূল্য বৃদ্ধি পাবে। কারণ নিলামের পরে, মানুষ আর মনে রাখবে না যে কতজন তাদের আমানত জমা রেখেছে। তারা কেবল চূড়ান্ত ফলাফল, চূড়ান্ত মূল্য মনে রাখে। এই অঞ্চলে দাম কত গুণ বেড়েছে তা মানুষের স্মৃতিতে অঙ্কিত থাকবে, যা অবশ্যই সাধারণ বাজারে প্রভাব ফেলবে।

নিষেধাজ্ঞা প্রয়োজন

প্রতিরোধমূলক ব্যবস্থা সম্পর্কে, ডঃ দিন দ্য হিয়েন বলেন যে স্থানীয়ভাবে নিলাম আয়োজনের জন্য একটি কঠোর এবং নিরাপদ পরিকল্পনা থাকা প্রয়োজন। এছাড়াও, জমির মূল্যায়ন প্রক্রিয়ার জন্য একটি মূল্যায়ন কোম্পানি থাকা এবং দায়িত্ব নেওয়া প্রয়োজন। বিশেষ করে, প্রারম্ভিক মূল্য বাজারের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হতে হবে। অতএব, নিলামে অংশগ্রহণের আগে জমা দেওয়া অর্থ যথাযথ হতে হবে।

বিশেষ করে, যারা পূর্বে তাদের দরপত্র বাতিল করেছেন তাদের নির্দিষ্ট সময়ের জন্য নিলামে অংশগ্রহণ নিষিদ্ধ করার বা অনুমতি না দেওয়ার ব্যবস্থা থাকা উচিত। নিলামের আগে, আয়োজক কমিটিকে অন্যান্য দরপত্র পদ্ধতির মতো নথিপত্র পরীক্ষা করতে হবে। এছাড়াও, প্রতিটি এলাকা রাষ্ট্র এবং জনগণের দক্ষতা নিশ্চিত করার জন্য প্রতিটি স্থানের জন্য উপযুক্ত অতিরিক্ত পরিকল্পনা এবং নিয়মকানুনও তৈরি করতে পারে।

মিঃ দিন মিন তুয়ানের মতে, সমাধান হল ইনপুটের দাম বৃদ্ধি করা এবং অংশগ্রহণকারীদের "সার্ফিং" থেকে সীমাবদ্ধ করা। একই সাথে, অংশগ্রহণকারীদের তাদের বাধ্যবাধকতা পূরণ নিশ্চিত করার জন্য ব্যবস্থাপনা সংস্থার উচিত আমানতের চেয়ে ২-৩ গুণ বেশি জরিমানা করার মতো নিষেধাজ্ঞা তৈরি করা।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS)-এর মার্কেট রিসার্চ ওয়ার্কিং গ্রুপের সদস্য মিঃ লে দিন চুংও একটি সমাধান প্রস্তাব করেছেন, তিনি বলেছেন যে বর্তমান মূল্যের চেয়ে প্রারম্ভিক মূল্য বেশি নির্ধারণের জন্য একটি ব্যবস্থা থাকা প্রয়োজন। এছাড়াও, বর্তমানে প্রারম্ভিক মূল্যের ২০% জমা দেওয়ার পরিবর্তে, এটি প্রায় ৩০-৫০% পর্যন্ত বাড়ানো উচিত। সেখান থেকে, যারা খারাপ উদ্দেশ্য নিয়ে জমি নিলামে অংশগ্রহণ করতে চান তারা বিবেচনা করবেন।

এছাড়াও, তার মতে, বিনিয়োগকারীদের আয়োজকের অ্যাকাউন্টে একটি নিরাপত্তা আমানত স্থানান্তর করতে হতে পারে। যদি বিনিয়োগকারী নিলামে জয়ী হন, তাহলে আয়োজক অর্থ প্রদানের জন্য নিরাপত্তা আমানতটি নিজের কাছে রাখবেন এবং যদি ঘাটতি থাকে, তাহলে অতিরিক্ত অর্থ প্রদান করা হবে।

সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm