ভাড়ার আবাসন উন্নয়ন: এর জন্য দীর্ঘমেয়াদী মূলধন এবং একটি পৃথক আইনি কাঠামো প্রয়োজন।

টিপিও - ক্রমাগত বাড়তে থাকা বাড়ির দামের প্রেক্ষাপটে মানুষের আবাসন চাহিদা মেটাতে ভাড়ার আবাসনকে একটি গুরুত্বপূর্ণ সমাধান হিসেবে বিবেচনা করা হয়। বিশেষজ্ঞরা মনে করেন যে, আইনি কাঠামো, জমি প্রস্তুতকরণ এবং বিশেষ করে দীর্ঘমেয়াদী মূলধনের উৎসকে যথাযথ গুরুত্ব দেওয়া হলে এই খাতটি টেকসইভাবে বিকশিত হবে...

আইনি কাঠামো বিদ্যমান আছে, কিন্তু...

২রা জুন সকালে অনুষ্ঠিত ‘ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ফোরাম ২০২৬’-এ নির্মাণ উপমন্ত্রী নগুয়েন ভান সিনহ বলেন যে, বাস্তবে ভাড়াভিত্তিক আবাসন কোনো সম্পূর্ণ নতুন মডেল নয়, কারণ বর্তমান আবাসন আইনে ইতিমধ্যেই এর বিভিন্ন ধরন সম্পর্কিত বিধিমালা রয়েছে।

নির্মাণ উপমন্ত্রীর মতে, বর্তমানে সবচেয়ে প্রচলিত রূপ হলো জমিদারের মালিকানাধীন আবাসন । আইন এই কার্যকলাপকে নিষিদ্ধ করে না এবং মানুষ বেশ সক্রিয়ভাবে এতে অংশগ্রহণ করছে, যার ফলে সমাজের জন্য আবাসন সরবরাহ বৃদ্ধিতে অবদান রাখছে।

নির্মাণ উপমন্ত্রী নগুয়েন ভ্যান সিন।

এছাড়াও, সামাজিক আবাসন সংক্রান্ত বিধিমালা ভাড়া কার্যক্রমের জন্য একটি আইনি কাঠামো তৈরি করেছে। পূর্বে, সামাজিক আবাসন উন্নয়ন নীতিতে বলা ছিল যে এলাকার প্রায় ২০% ভাড়ার জন্য বরাদ্দ রাখতে হবে। তবে, বাস্তবায়নের পর ফলাফল প্রত্যাশা পূরণ করতে না পারায়, সংশোধিত আবাসন আইনে এটিকে আরও নমনীয় করা হয়েছে।

“২০২৩ সালের আবাসন আইনে বর্তমানে তিনটি পদ্ধতির বিধান রয়েছে: বিক্রয়, ইজারা এবং ইজারা-ক্রয়। বিনিয়োগকারীদের বাজারের চাহিদা অনুযায়ী একটি কাঠামো বেছে নেওয়ার অধিকার রয়েছে। বর্তমান সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলোতে আইন অনুযায়ী এখনও একটি নির্দিষ্ট শতাংশ অ্যাপার্টমেন্ট ইজারার জন্য সংরক্ষিত থাকে,” উপমন্ত্রী সিনহ জোর দিয়ে বলেন।

উল্লেখযোগ্যভাবে, ২০২৩ সালের আবাসন আইনে শিল্পাঞ্চলের শ্রমিক ও কর্মচারীদের আবাসন নিয়ন্ত্রণের জন্য একটি অধ্যায়ও উৎসর্গ করা হয়েছে। বিশেষ করে বড় শিল্প কেন্দ্রগুলিতে, কর্মশক্তির সেবায় ভাড়াভিত্তিক আবাসন মডেলের উন্নয়নকে উৎসাহিত করার জন্য এটিকে একটি গুরুত্বপূর্ণ ভিত্তি হিসেবে বিবেচনা করা হয়।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের নেতৃবৃন্দের মতে, অনেক শিল্পাঞ্চলে এখন শ্রমিকদের ভাড়ার জন্য আবাসন এলাকা স্থাপন করা হয়েছে। অসংখ্য বিদেশি বিনিয়োগকারী প্রতিষ্ঠানও বিশেষজ্ঞ ও কর্মীদের পরিষেবা দেওয়ার জন্য স্বতঃপ্রণোদিত হয়ে আবাসন তহবিল গড়ে তুলছে। একই সাথে, বহুতল ভবনে ভাড়ার অ্যাপার্টমেন্টের মডেলও ক্রমশ বিকশিত হচ্ছে।

জনাব সিনহ বিশ্বাস করেন যে, বর্তমান আইন ব্যক্তি ও ব্যবসা প্রতিষ্ঠানসমূহকে শ্রমিক ও বিশেষজ্ঞ থেকে শুরু করে প্রত্যর্পিত কর্মকর্তা পর্যন্ত বিভিন্ন গোষ্ঠীর নানাবিধ চাহিদা মেটাতে ভাড়ার আবাসন খাতে বিনিয়োগ ও উন্নয়নে উৎসাহিত করে। এর পাশাপাশি, এই খাতের উন্নয়নকে সহজতর করার জন্য জমি, ভাড়ার মূল্য এবং ব্যবহার পদ্ধতি সম্পর্কিত ব্যবস্থাগুলোকে আরও নমনীয় করে তৈরি করা হচ্ছে।

তবে, দ্রুত নগরায়ণ এবং ক্রমবর্ধমান আবাসন চাহিদার প্রেক্ষাপটে, অনেক বিশেষজ্ঞ মনে করেন যে বর্তমান নীতিগুলো কেবল প্রাথমিক ভিত্তি স্থাপন করে। একটি পেশাদার ও বৃহৎ পরিসরের ভাড়া আবাসন বাজার গড়ে তুলতে ভিয়েতনামের মূলধন, জমি এবং ব্যবস্থাপনা পদ্ধতির ক্ষেত্রে আরও শক্তিশালী সমাধান প্রয়োজন।

আর কী প্রয়োজন?

জাতীয় আর্থিক ও মুদ্রানীতি উপদেষ্টা পরিষদের সদস্য ড. লে জুয়ান নিয়া উল্লেখ করেছেন যে, ভাড়াভিত্তিক আবাসন এমন একটি মডেল যা বিশ্বের অনেক দেশে, বিশেষ করে ইউরোপের বড় শহরগুলোতে, শত শত বছর ধরে বিকশিত হয়েছে। অপরদিকে, ভিয়েতনামে এটি এখনও একটি অপেক্ষাকৃত নতুন খাত এবং এর কোনো পূর্ণাঙ্গ উন্নয়ন বাস্তুতন্ত্র এখনো গড়ে ওঠেনি।

ড. লে জুয়ান নিয়া - জাতীয় আর্থিক ও মুদ্রানীতি বিষয়ক উপদেষ্টা পরিষদের সদস্য।

জনাব নিয়া-র মতে, বর্তমানে সবচেয়ে বড় প্রতিবন্ধকতা হলো অর্থায়ন। ভাড়াবাড়ির জন্য দীর্ঘমেয়াদী মূলধন প্রয়োজন, কারণ এর বিনিয়োগ ফেরত পেতে কয়েক দশক লেগে যায়। অন্যদিকে, বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলো মূলত স্বল্প ও মধ্যমেয়াদী মূলধন সংগ্রহ করে, যার ফলে এই চাহিদা মেটানো কঠিন হয়ে পড়ে।

জনাব নিয়া সামাজিক আবাসনের জন্য ১,৪৫,০০০ বিলিয়ন VND-এর অগ্রাধিকারমূলক ঋণ প্যাকেজের উদাহরণ দিয়েছেন, যার মাত্র ২% বিতরণ করা হয়েছে। এর কারণ হলো, প্রায় ৬.১% সুদের হারে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর জন্য মূলধন সংগ্রহ করা খুব কঠিন হয়ে পড়েছে, অন্যদিকে ব্যাংকগুলোর জন্য মূলধন সংগ্রহের খরচ বর্তমানে ৭-৮%।

আইনি দৃষ্টিকোণ থেকে, ভিয়েতনাম আন্তর্জাতিক সালিশি কেন্দ্রের (VIAC) সালিশকারী সহযোগী অধ্যাপক ড. নগুয়েন কোয়াং তুয়েন মনে করেন যে, প্রথম বিষয়টি হলো আইনি ব্যবস্থার মধ্যে 'ভাড়া আবাসন' ধারণাটিকে স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করার প্রয়োজনীয়তা। বর্তমানে, ২০২৩ সালের আবাসন আইনটি প্রধানত সামাজিক আবাসনের উপর আলোকপাত করে এবং এতে ভাড়া আবাসনকে সম্পূর্ণরূপে নিয়ন্ত্রণ করার জন্য কোনো পৃথক অধ্যায় নেই। এর ফলে অগ্রাধিকারমূলক নীতি, ব্যবস্থাপনা পদ্ধতি এবং বাজার উন্নয়ন করা কঠিন হয়ে পড়ে।

জনাব তুয়েন প্রস্তাব করেছেন যে, ২০২৬ সালে ২০২৪ সালের ভূমি আইন, ২০২৩ সালের আবাসন আইন এবং ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন সংশোধনের সময়, ব্যবস্থাপনা সংস্থাকে বিশেষভাবে ভাড়া আবাসনের জন্য একটি পৃথক অধ্যায় বা প্রবিধান ব্যবস্থা অধ্যয়ন ও প্রণয়ন করা উচিত।

এছাড়াও, প্রকল্প উন্নয়নের জন্য ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর জমি প্রাপ্তি সহজ করতে উন্নততর ভূমি প্রণোদনার প্রয়োজন রয়েছে। সরকারের আরও প্রয়োজন, ভাড়ার আবাসনের জন্য বিশেষভাবে জমি প্রস্তুত করার ক্ষেত্রে স্থানীয় কর্তৃপক্ষকে নির্দিষ্ট দায়িত্ব অর্পণ করা এবং পরিকল্পনায় জমি বরাদ্দের অনুপাত, অবস্থান ও এলাকা সুস্পষ্টভাবে নির্ধারণ করা।

জনাব তুয়েনের মতে, জমির ভাড়া মওকুফ বা হ্রাস করা, ভূমি পরিষ্কারে সহায়তা করা এবং ভূমি পরিষ্কার তহবিল গঠন করা হলো নির্মাণ ব্যয় কমানোর মূল উপায়। ব্যয় নিয়ন্ত্রণে এলে নতুন বাড়ির ভাড়া জনগণের জন্য আরও সাশ্রয়ী হতে পারে।

উৎস: https://tienphong.vn/phat-trien-nha-o-cho-thue-can-von-dai-han-khung-phap-ly-rieng-post1848318.tpo