জনগণকে সুরক্ষার জন্য স্পষ্টভাবে আমানত নিয়ন্ত্রণ করুন

আমানতের মূল্য ২০-৩০% বৃদ্ধি করুন

জাতীয় পরিষদে মন্তব্যের জন্য জমা দেওয়া খসড়া রিয়েল এস্টেট ব্যবসা (সংশোধিত) আইনের ২৩ অনুচ্ছেদ অনুসারে, খসড়া সংস্থা ভবিষ্যতে গৃহায়ন ও নির্মাণ কাজের লেনদেনের নীতি সম্পর্কে দুটি বিকল্প প্রস্তাব করেছে। বিকল্প ১, রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারী কেবল তখনই গ্রাহকদের কাছ থেকে আমানত সংগ্রহ করতে পারবেন যখন আবাসন ও নির্মাণ কাজ ব্যবসায়ে প্রবেশের জন্য সমস্ত শর্ত পূরণ করে এবং এই আইনের বিধান অনুসারে লেনদেন পরিচালনা করে। বিকল্প ২, রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারী কেবল তখনই গ্রাহকদের সাথে চুক্তি অনুসারে আমানত সংগ্রহ করতে পারবেন যখন প্রকল্পটির একটি রাষ্ট্রীয় সংস্থা দ্বারা মূল্যায়ন করা একটি মৌলিক নকশা থাকে এবং বিনিয়োগকারীর ভূমি ব্যবহারের অধিকার সম্পর্কিত একটি নথি থাকে। সর্বোচ্চ আমানতের পরিমাণ বিক্রয় মূল্য বা লিজ-ক্রয় মূল্যের ১০% এর বেশি নয়।

রিয়েল এস্টেট কেনার সময় মানুষকে সুরক্ষা দেওয়ার জন্য আমানত স্পষ্টভাবে নিয়ন্ত্রণ করা প্রয়োজন।

আইনজীবী নগুয়েন ডাং তু, ট্রিল এলএলসি, বিশ্লেষণ করেছেন যে বিকল্প ১ এর জন্য, সিভিল কোড অনুসারে আমানতের প্রকৃতি হল সিভিল বাধ্যবাধকতা পূরণ নিশ্চিত করা। সেই অনুযায়ী, এক পক্ষ (আমানতকারী) পক্ষগুলির চুক্তি নিশ্চিত করার জন্য এবং সিভিল চুক্তির সমাপ্তি বা কার্য সম্পাদন নিশ্চিত করার জন্য একটি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে অন্য পক্ষের (আমানতকারী) কাছে একটি পরিমাণ অর্থ বা সম্পত্তি হস্তান্তর করে। রিয়েল এস্টেট লেনদেনের জন্য, আমানত হল একটি রিয়েল এস্টেট বিক্রয় এবং ক্রয় চুক্তি স্বাক্ষর নিশ্চিত করা। যদি নিয়ন্ত্রণটি উপরের বিকল্প ১ এর মতো হয়, তবে এটি আর প্রয়োজন হয় না, কারণ যখন প্রকল্পটি ব্যবসায় স্থাপনের জন্য যোগ্য হয়, তখন পক্ষগুলি আমানত না করেই অবিলম্বে একটি রিয়েল এস্টেট বিক্রয় এবং ক্রয় চুক্তিতে স্বাক্ষর করতে পারে। অতএব, এই বিকল্প ১ এর লক্ষ্য গ্রাহকদের জন্য ঝুঁকি সীমিত করা, বিনিয়োগকারীদের দায়িত্ব বৃদ্ধি করা এবং পর্যাপ্ত আর্থিক ক্ষমতা নেই এমন বিনিয়োগকারীদের ছাঁটাই করা, তবে আমানতের ক্ষেত্রে এটি প্রয়োগ করা অপ্রয়োজনীয়। বাণিজ্যিক কার্যক্রমের জন্য যোগ্য হওয়ার জন্য একটি প্রকল্পের শর্তাবলী শুধুমাত্র একটি বিক্রয় চুক্তি স্বাক্ষরের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হওয়া উচিত।

বিকল্প ২ বিনিয়োগকারীদের জন্য আমানত লেনদেন করার জন্য কিছুটা "উন্মুক্ত"। তবে, গ্রাহকদের স্বার্থ রক্ষার জন্য, খসড়ায় আমানতকে একটি উপযুক্ত স্তরে (প্রায় ২০-৩০%) সীমাবদ্ধ করার বিষয়বস্তু যুক্ত করা উচিত। কারণ বর্তমান সিভিল কোড রিয়েল এস্টেট লেনদেনের জন্য সর্বনিম্ন বা সর্বোচ্চ আমানত নির্ধারণ করে না। এর ফলে রিয়েল এস্টেট আমানত বাজারে সাম্প্রতিক বিশৃঙ্খলা দেখা দিয়েছে। কিছু বিনিয়োগকারী, আমানতের মাধ্যমে, গ্রাহকদের আমানত সংগ্রহের জন্য রিয়েল এস্টেট মূল্যের ৯৫% পর্যন্ত জমা দিতে বাধ্য করেন। যাইহোক, যখন বিরোধ দেখা দেয়, বিনিয়োগকারীরা গ্রাহকদের আমানত পরিশোধ করতে অক্ষম হন এবং গ্রাহকদের অর্থ ফেরত দিতে বিলম্ব করেন। অনেক গ্রাহক তাদের মূলধন ফেরত পেতেও সমস্যায় পড়েন, বিনিয়োগকারীদের আমানত পরিশোধ করতে বলার কথা তো বাদই দেন। সাধারণত, জমি প্রকল্প কেনা-বেচার জন্য একত্রিত হওয়ার অনেক ক্ষেত্রে, আইনি প্রক্রিয়া সম্পন্ন হয়নি কিন্তু আমানত মূল্যের ৯৫% পর্যন্ত থাকে, কিন্তু চুক্তি সময়মতো স্বাক্ষরিত হয় না এবং ফেরত দেওয়ার ক্ষমতা আর থাকে না, জনগণ নিন্দা করে, বিনিয়োগকারীর বিরুদ্ধে মামলা করা হয় এবং জনগণ অর্থ হারায়। এমন অনেক ঘটনা আছে যেখানে বিনিয়োগকারী ১০% আমানত গ্রহণ করেন, কিন্তু যখন জমি এবং বাড়ির দাম বেড়ে যায়, তখন অনেক বিনিয়োগকারী বিক্রয় চুক্তিতে স্বাক্ষর না করেই আমানত ফেরত দিতে ইচ্ছুক হন। কম আমানতের ঘটনাও দেখা যায়, যখন রিয়েল এস্টেট জমে যায় এবং দাম কমে যায়, তখন গ্রাহকরাও আমানত বাজেয়াপ্ত করতে ইচ্ছুক হন। "খসড়ায় উল্লেখ করা উচিত যে আমানত স্বাক্ষর করার জন্য, বিনিয়োগকারীকে চুক্তি লঙ্ঘন করলে গ্রাহককে আমানত ফেরত দেওয়ার প্রতিশ্রুতি দিয়ে একটি ব্যাংক গ্যারান্টি চিঠি প্রদান করতে হবে। এই প্রস্তাব বিনিয়োগকারীদের মূলধন সংগ্রহের জন্য আরও শর্ত তৈরি করবে এবং বিনিয়োগকারী যখন তার প্রতিশ্রুতি লঙ্ঘন করে তখন গ্রাহকদের অধিকার নিশ্চিত করবে," আইনজীবী তু পরামর্শ দেন।

প্রকল্পটি ব্যবসার জন্য যোগ্য হলেই কেবল আমানত গ্রহণ করা হবে।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ এর মতে, বিকল্প ১ এর মাধ্যমে, আমানতের উদ্দেশ্য হল চুক্তির কার্যকারিতা নিশ্চিত করা, কিন্তু বাস্তবে, চুক্তি স্বাক্ষরিত হওয়ার পরে, খুব কমই এমন ঘটনা ঘটে যেখানে আমানতকারী আমানত গ্রহীতার দ্বারা প্রতারিত হন। কারণ হল চুক্তিটি প্রায়শই পক্ষগুলি দ্বারা নিবিড়ভাবে পরীক্ষা করা হয় এবং আইনের বিধান অনুসারে বাস্তবায়িত হয়। যখন চুক্তি সম্পাদন করা হয়, তখন লেনদেনের প্রাথমিক অর্থপ্রদান থেকে প্রায়শই আমানত কেটে নেওয়া হয়। বিকল্প ২ হল চুক্তি স্বাক্ষরিত হয়েছে তা নিশ্চিত করার জন্য জমা দেওয়ার উদ্দেশ্যে। বাস্তবে, চুক্তি স্বাক্ষরিত হওয়ার আগে, প্রায়শই এমন ঘটনা ঘটে যেখানে আমানতকারী আমানত গ্রহীতার দ্বারা প্রতারিত হন এবং চুক্তি সম্পাদন করেন না, যার ফলে আমানতকারীর ক্ষতি হয়। বর্তমানে, বিকল্প ১ এবং ২ উভয়ই সঠিক, তাই চুক্তি সম্পাদন নিশ্চিত করার জন্য চুক্তি স্বাক্ষর বা আমানতের উপর উভয় বিকল্পকে একীভূত করা প্রয়োজন, যাতে ভবিষ্যতে রিয়েল এস্টেট, উপলব্ধ আবাসন বা আবাসন তৈরি করা গ্রাহকদের বৈধ অধিকার এবং স্বার্থ রক্ষা করা যায়।

তদনুসারে, মিঃ চাউ নিম্নলিখিত দিক থেকে দুটি বিকল্পকে একত্রিত করার প্রস্তাব করেছেন: "যখন বাড়ি এবং নির্মাণ কাজ ব্যবসায় স্থাপনের জন্য শর্ত পূরণ করে এবং চুক্তির কার্যকারিতা নিশ্চিত করার জন্য নিয়ম অনুসারে লেনদেন করে, তখন প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের গ্রাহকদের কাছ থেকে আমানত সংগ্রহ করার অনুমতি দেওয়া হয়, অথবা রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের কেবলমাত্র গ্রাহকদের সাথে চুক্তি অনুসারে চুক্তি স্বাক্ষর নিশ্চিত করার জন্য আমানত সংগ্রহ করার অনুমতি দেওয়া হয় যখন প্রকল্পটির একটি রাষ্ট্রীয় সংস্থা দ্বারা মূল্যায়ন করা মৌলিক নকশা থাকে এবং বিনিয়োগকারীর কাছে এই আইনের ধারা 2, ধারা 2-এ উল্লেখিত ভূমি ব্যবহারের অধিকার সম্পর্কিত একটি নথি থাকে। আমানত চুক্তিতে বাড়ি বা নির্মাণ কাজের বিক্রয় মূল্য বা লিজ-ক্রয় মূল্য স্পষ্টভাবে উল্লেখ করতে হবে। সর্বোচ্চ আমানতের পরিমাণ সরকারি নিয়ম অনুসারে তবে রিয়েল এস্টেট মূল্যের 10% এর বেশি নয়"।

"২০০৬ এবং ২০১৪ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনগুলি রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের চুক্তিতে প্রবেশ করার বা ভবিষ্যতের আবাসন, বিশেষ করে জমি বিক্রি করার জন্য মূলধন সংগ্রহের যোগ্য হওয়ার আগে জমা হওয়া আমানতগুলিকে নিয়ন্ত্রণ করে না। অতএব, এমন একটি পরিস্থিতি তৈরি হয়েছে যেখানে ফাটকাবাজ, জমির দালাল এবং অসাধু ব্যবসাগুলি ২০১৫ সালের সিভিল কোডের ৩২৮ ধারার ১ নম্বর ধারার সুযোগ নিয়েছে, যা আমানতের মূল্য এবং হার নিয়ন্ত্রণ করে না, তাই তারা বৃহৎ মূল্যের গ্রাহকদের কাছ থেকে আমানত পেয়েছে, কিছু ক্ষেত্রে লেনদেন করা সম্পত্তির মূল্যের ৯০ - ৯৫% পর্যন্ত। ফাটকাবাজ, জমির দালাল এবং অসাধু ব্যবসাগুলি এমনকি জালিয়াতির উদ্দেশ্যে আইনি ভিত্তি ছাড়াই "ভূত" প্রকল্প স্থাপন করেছে, গ্রাহকদের বিশাল ক্ষতি করে এবং সামাজিক শৃঙ্খলা ব্যাহত করে, যার একটি আদর্শ উদাহরণ হল আলিবাবা কোম্পানিতে ঘটে যাওয়া জালিয়াতির ঘটনা," মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেন।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস প্রেসিডেন্ট ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিন বলেন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত সংশোধিত আইনের খসড়ায় আমানতের বিষয়ে স্পষ্ট নিয়মকানুন থাকা দরকার, বিশেষ করে আমানতের সময়, যাতে বিনিয়োগকারীরা এই ফাঁকফোকরের সুযোগ নিয়ে অবৈধভাবে অর্থ সংগ্রহ করতে না পারে। "আমরা বিশ্বের অনেক দেশে রিয়েল এস্টেট বাজারে আমানত অধ্যয়ন করেছি, সমস্ত দেশ আমানতের অনুমতি দেয়। কিন্তু আমানতটি তৃতীয় পক্ষের যেমন একটি ব্যাংকের পরিচালনা ও তত্ত্বাবধানের জন্য একটি যৌথ অ্যাকাউন্টে স্থানান্তরিত হয়। যদি বিনিয়োগকারী তার প্রতিশ্রুতি পূরণ না করে যেমন নির্মাণ না করা বা আইন অনুসারে চুক্তি স্বাক্ষর করতে না পারে, তাহলে গ্রাহক সম্পূর্ণরূপে তাদের অর্থ ফেরত পেতে পারেন," মিঃ দিন বলেন।

ব্যাংকে জমা দেওয়ার সময় গ্রাহকরা আমানতের পরিমাণের উপর সুদ উপভোগ করতে পারবেন, গ্রাহকরা টাকা হারানোর বিষয়ে চিন্তা করবেন না। আমানতের পরিমাণ চুক্তি মূল্যের ২০% এর বেশি হবে না। এটি সেই পরিস্থিতিকে সীমিত করে যেখানে বিনিয়োগকারীরা "খালি হাতে চোর ধরার" স্টাইলে গ্রাহকদের কাছ থেকে প্রচুর অর্থ সংগ্রহ করা ছাড়া কিছুই করেননি।

ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিন, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস প্রেসিডেন্ট

উৎস লিঙ্ক: https://thanhnien.vn/quy-dinh-ro-viec-dat-coc-de-bao-ve-nguoi-dan-185231103011415097.htm