রিয়েল এস্টেট বাজার উন্নয়নের জন্য স্যাটেলাইট তরঙ্গ এবং সুযোগ

একীভূতকরণের পর, সম্প্রসারিত নগর স্থান হো চি মিন সিটিকে "সুপার আরবান" মডেলের কাছাকাছি যেতে সাহায্য করে, সেই সাথে মূলধন প্রবাহ এবং জনসংখ্যা নতুন কক্ষপথে স্থানান্তরিত হবে এমন প্রত্যাশাও রয়েছে।

সেই প্রেক্ষাপটে, স্যাটেলাইট রিয়েল এস্টেট বাজারকে একটি দুর্দান্ত সুযোগ হিসেবে উল্লেখ করা হয়েছে। ১৮ সেপ্টেম্বর বিকেলে হো চি মিন সিটিতে ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (VNREA) কর্তৃক লাও ডং নিউজপেপার এবং রিয়েল এস্টেট রিভিউ কমিউনিটির সহযোগিতায় আয়োজিত "স্যাটেলাইট ওয়েভ" থিমের ২০২৫ সালের হাউজিং রিয়েল এস্টেট ফোরামে, আসন্ন সময়ের জন্য একটি উপযুক্ত উন্নয়ন মডেল গঠনের জন্য কয়েকটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় ব্যবচ্ছেদ করা হয়েছিল।

ইতিবাচক পরিবর্তন

নীতিগত দৃষ্টিকোণ থেকে, ডঃ নগুয়েন ভ্যান খোই - ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান, প্রধানমন্ত্রীর সংস্কার উপদেষ্টা পরিষদের সদস্য, হ্যানয় পিপলস কমিটির প্রাক্তন ভাইস চেয়ারম্যান - বলেছেন যে রিয়েল এস্টেট বাজার সম্প্রতি তিনটি চালিকা শক্তিকে একত্রিত করার মাধ্যমে দুর্দান্ত সুযোগের দ্বার উন্মোচন করেছে: মুদ্রা - ঋণের সুদের হার শীতল করা; মহাসড়ক, মেট্রো লাইন, বিমানবন্দরের মাধ্যমে জনসাধারণের বিনিয়োগ বৃদ্ধি, শহরতলির কাছাকাছি অবকাঠামো আনা; নতুন এবং আরও স্বচ্ছ আইনি কাঠামো। তার মতে, হ্রাসকৃত সুদের হার সরাসরি আবাসনের প্রকৃত ক্রয় ক্ষমতা বৃদ্ধি করে; বৃহৎ আকারের অবকাঠামো প্রকল্পগুলি স্যাটেলাইট এলাকার প্রতি একটি প্রাকৃতিক "মাধ্যাকর্ষণ" তৈরি করে; সংশোধিত এবং পরিপূরক আইন ব্যবসাগুলিকে আইনি ঝুঁকি কমাতে এবং সরবরাহ স্থাপনের গতি বাড়াতে সহায়তা করে।

রিয়েল এস্টেট সরবরাহের চিত্রও উজ্জ্বল। নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের আবাসন ও রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা বিভাগের উপ-পরিচালক মিঃ ভুং ডুয় ডুং বলেন যে বছরের শুরু থেকে সরবরাহ প্রচুর পরিমাণে রয়েছে, একই সময়ের তুলনায় ১২০%। পণ্য কাঠামো আরও বৈচিত্র্যময়, যার মধ্যে রয়েছে নিম্ন আয়ের মানুষদের সেবা প্রদানকারী বিভাগ এবং শহরাঞ্চলে সামাজিক আবাসন।

দামের বিষয়ে, মিঃ ডাং স্বীকার করেছেন যে যদিও দামের স্তর এখনও বেশি, "পুরো বাজার সাধারণত তুলনামূলকভাবে স্থিতিশীল, কোনও জ্বর ছাড়াই"। ক্রয়ক্ষমতার বিষয়ে, তাঁর মতে, গড় মাসিক আয়ের সাথে মেশিনের তুলনা করার পরিবর্তে, সঞ্চিত আয় এবং পারিবারিক ব্যয় কাঠামোর দৃষ্টিকোণ থেকে এটি দেখা প্রয়োজন।

"আজকাল, ক্রেতাদের কেবল একটি বাড়িই নয়, তাদের একটি উন্নত জীবনযাত্রাও রয়েছে," মিঃ ডাং মন্তব্য করেন। তিনি জোর দিয়ে বলেন যে আজ শহরাঞ্চলের জীবনযাত্রার মান ২০ বছর আগের তুলনায় অনেক আলাদা, যার ফলে সুযোগ-সুবিধা, পরিষেবা এবং কার্যক্রমের মতো অনেক কারণের উপর দাম নির্ভর করে।

আরও স্পষ্ট করে বলতে গেলে, ডিকেআরএ গ্রুপের ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ভো হং থাং বলেন যে ২০২৫ সালের প্রথম ৮ মাসে হো চি মিন সিটি এবং পার্শ্ববর্তী প্রদেশগুলিতে পুনরুদ্ধারের ইতিবাচক লক্ষণ দেখা গেছে। অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহ ২৮,১১৪ ইউনিটে পৌঁছেছে, যা একই সময়ের তুলনায় ৫৮% বেশি; শোষণ ২০,০০০ ইউনিটেরও বেশি, যা ২০২৪ সালের তুলনায় ৩.১ গুণ বেশি।

টাউনহাউস এবং ভিলা বিভাগে ১০,১৩৩টি পণ্য সরবরাহ করা হয়েছে, যা ৭১% বেশি; ৪,৮১৭টি পণ্য ব্যবহার করা হয়েছে, যা একই সময়ের তুলনায় ৪ গুণ বেশি। জমির প্লট থেকে ৭,১৬৭টি পণ্য সরবরাহ করা হয়েছে, যা মাত্র ৩% বেশি কিন্তু শোষণের পরিমাণ ১,১৩০টি পণ্যে পৌঁছেছে, যা ২.২ গুণ বেশি। উল্লেখযোগ্যভাবে, বিনিয়োগের চাহিদা এখনও আবাসিক চাহিদার চেয়ে বেশি; রিয়েল এস্টেট কিনতে আগ্রহী গোষ্ঠীর বেশিরভাগই ৩৫-৪৪ (৩৬%) বয়সের মধ্যে, যেখানে আবাসনের জন্য ক্রেতারা সাধারণত ২৫-৩৪ বছর বয়সী, যা ৪০%।

২০২৫ সালের হাউজিং রিয়েল এস্টেট ফোরামে বিপুল সংখ্যক বিনিয়োগকারী এবং বিশেষজ্ঞ উপস্থিত ছিলেন। ছবি: হোয়াং ট্রাইইউ

একাধিক মানদণ্ড পূরণ করতে হবে

ফোরামে মতামত প্রকাশ করা হয়েছে যে পরিকল্পনার মাধ্যমে "উপগ্রহ তরঙ্গ" দীর্ঘমেয়াদী চালিকা শক্তিতে পরিণত হওয়ার জন্য প্রয়োজনীয় শর্ত নির্ধারণ করা উচিত।

পরিকল্পনা বিশেষজ্ঞ ডঃ এনগো ভিয়েতনাম সন বিশ্বাস করেন যে অদূর ভবিষ্যতে, হো চি মিন সিটি "প্রায় একটি সুপার আরবান সাব-রিজিওন" হয়ে উঠবে, যা স্যাটেলাইট এলাকায় শিল্প ও পরিষেবাগুলিকে সংযুক্ত এবং প্রচারের একটি কেন্দ্রবিন্দু হিসেবে কাজ করবে। তার মতে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি ইউটিলিটি সম্পর্কে অনেক কথা বলে, কিন্তু "মানুষের কাছে জীবন বিক্রি করাই আকর্ষণীয়"। যেসব স্যাটেলাইট শহর মানুষদের বেঁচে থাকতে চায় তাদের অবশ্যই স্কুল, চাকরি এবং জনস্বাস্থ্যসেবা থাকতে হবে, যাতে তাদের স্থিতিশীল চাকরি এবং যথেষ্ট ভালো আয় থাকে, "পিতামাতারা কেনাকাটা বা ভাড়া নেওয়ার জন্য শহরাঞ্চলের কাছাকাছি যেতে পারেন, উভয়ই এখনও ভালো"।

মিঃ সন দক্ষিণ সাইগন এলাকার উদাহরণ তুলে ধরেন যা পূর্বে পদ্ধতিগতভাবে পরিকল্পনা করা হয়েছিল, যেখানে রিয়েল এস্টেট বিক্রির আগে সামাজিক অবকাঠামো প্রথমে ছিল এবং একটি বিস্তারিত পরিকল্পনা ছিল যা টেকসইভাবে মূল্য বৃদ্ধিতে সহায়তা করার জন্য ধারাবাহিকভাবে বাস্তবায়িত হয়েছিল। তাঁর মতে, নগর এলাকা উন্নয়নের সময় তিনটি দুর্বলতা মনে রাখা দরকার - বৈধতা, আশেপাশের পরিবেশ (যেমন বন্যা, এমনকি একটি সুপরিকল্পিত এলাকায়ও) এবং পরিচয়ের সমস্যা - আশেপাশের এলাকা যখন অগোছালো থাকে তখন স্থানিক ব্যবস্থাপনা, যা সামগ্রিক মানের উপর প্রভাব ফেলতে পারে।

বাজারের দৃষ্টিকোণ থেকে, স্যাভিলস ভিয়েতনাম আবাসিক বিক্রয় বিভাগের পরিচালক মিঃ নগুয়েন খান ডুই "ভূতের শহর" এড়াতে ব্যবহারিক মানদণ্ড যোগ করেছেন। বিশেষ করে, একটি সফল স্যাটেলাইট শহরে কমপক্ষে বাসিন্দা থাকতে হবে, শহরের কেন্দ্র থেকে 30 - 40 কিলোমিটার ব্যাসার্ধের মধ্যে অবস্থিত হতে হবে, গণপরিবহনে সর্বোচ্চ 40 - 45 মিনিট ভ্রমণের সময় থাকতে হবে, সবুজ স্থান থাকতে হবে এবং মাঝারি জনসংখ্যার ঘনত্ব থাকতে হবে যাতে লোকেরা বসবাসের জন্য অনেক দূরে ভ্রমণ করতে ইচ্ছুক হয়; বিক্রয় মূল্য উপযুক্ত, সাশ্রয়ী মূল্যের, কেন্দ্রীয় এলাকার তুলনায় 40% - 50% কম হতে হবে। এই মানদণ্ডগুলি সরাসরি আন্তঃআঞ্চলিক অবকাঠামো সংযোগ ক্ষমতা, সাইটে পরিষেবার মান এবং বিনিয়োগকারীদের মূল্য নির্ধারণের কৌশলের সাথে যুক্ত।

নীতিগত দিক থেকে, মিঃ ভুং ডুই ডুং জোর দিয়ে বলেন যে আগামী সময়ে রাজ্যের লক্ষ্য হল আইন সংশোধন করা, বিনিয়োগ, জমি, পরিকল্পনা এবং নির্মাণ সংক্রান্ত পদ্ধতিগুলি অপসারণ করা, যাতে ব্যবসাগুলি ব্যয় হ্রাস করতে, বাজারে সরবরাহ বাড়াতে, বিশেষ করে নিম্ন আয়ের মানুষের জন্য উপযুক্ত পণ্য গোষ্ঠীগুলিতে, সহজতর এবং পরিস্থিতি তৈরি করা যায়।

তার মতে, একই সাথে মান এবং পরিমাণ উন্নত করলে প্রকৃত ক্রেতাদের পছন্দ বৃদ্ধি পাবে, স্থানীয় ঘাটতির কারণে মূল্য বৃদ্ধি সীমিত হবে এবং একই সাথে স্যাটেলাইট শহরগুলির জন্য একটি স্থিতিশীল অপারেটিং প্ল্যাটফর্ম তৈরি হবে।

দীর্ঘমেয়াদী দৃষ্টিভঙ্গিতে, ডঃ নগুয়েন ভ্যান খোই জোর দিয়ে বলেন যে "উপগ্রহ তরঙ্গ" ২০২৫-২০৩০ সময়কালে একটি অনিবার্য প্রবণতা। স্বচ্ছ নীতি, সমকালীন পরিকল্পনা এবং প্রকৃত চাহিদা সম্পন্ন আবাসনকে উৎসাহিত করার জন্য সঠিক পথ অনুসরণ করলে রিয়েল এস্টেট কেবল আবাসিক উদ্দেশ্যেই নয় বরং টেকসই অর্থনৈতিক উন্নয়নের ভিত্তি হয়ে উঠবে।

"প্রকৃতপক্ষে, নিম্ন সুদের হার, ত্বরান্বিত সরকারি বিনিয়োগ এবং উন্নত আইনি কাঠামোর সমন্বয় অনুকূল "বহির্মুখী পরিস্থিতি" তৈরি করছে। সুযোগগুলিকে মূল্যে রূপান্তরিত করার জন্য, স্যাটেলাইট শহরগুলিকে "অন্তর্মুখী পরিস্থিতি" সম্পূর্ণরূপে গ্রহণ করতে হবে: স্থানীয় চাকরি, মানসম্পন্ন সরকারি পরিষেবা, স্বচ্ছ শাসন এবং সংখ্যাগরিষ্ঠ মানুষের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের দাম," বিশেষজ্ঞ জোর দিয়েছিলেন।

সাংবাদিক, ডঃ টো দিন তুয়ান - নুওই লাও দং সংবাদপত্রের প্রধান সম্পাদক:

রিয়েল এস্টেট বাজারের সাথে

ফোরামের থিম "স্যাটেলাইট ওয়েভস" প্রাসঙ্গিক এবং ইঙ্গিতপূর্ণ। "স্যাটেলাইট শহর" ধারণাটি কেন্দ্রীয় এলাকার উপর চাপ কমাতে, বসবাসের স্থান প্রসারিত করতে এবং বিপুল সংখ্যক মানুষের জন্য আবাসিক সুযোগ তৈরি করতে প্রত্যাশিত ছিল।

সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, হো চি মিন সিটি, হ্যানয় এবং অন্যান্য অনেক বড় শহরে স্যাটেলাইট নগর প্রকল্পের উত্থান মানুষ প্রত্যক্ষ করেছে। তবে, বাস্তবায়ন আশানুরূপ হয়নি। স্যাটেলাইট নগর প্রকল্পগুলি তখনই একটি বাস্তব তরঙ্গে পরিণত হতে পারে যখন সেগুলি প্রকৃত আবাসন চাহিদার সাথে যুক্ত থাকে, যখন মানুষ কেবল অনুমানের পণ্য নয় বরং বসবাসের জন্য একটি জায়গা খুঁজে পায়। এই প্রক্রিয়ায়, সংবাদপত্রের ভূমিকা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

লাও ডং সংবাদপত্রের কথা বলতে গেলে, বছরের পর বছর ধরে, আমরা রিয়েল এস্টেট বাজারকে মূল বিষয়বস্তুর ক্ষেত্রগুলির মধ্যে একটি হিসাবে বিবেচনা করে অবিচলভাবে এর সাথে কাজ করে আসছি। প্রতি বছর, লাও ডং সংবাদপত্র ৫০ টিরও বেশি ইভেন্ট, সেমিনার, কর্মশালা, টক শো ইত্যাদি আয়োজন করে, যার মধ্যে রিয়েল এস্টেট বাজারের উপর অনেক প্রোগ্রাম রয়েছে, যেখানে বিশেষজ্ঞ, ব্যবসা এবং পরিচালকরা আলোচনা করতে, তথ্য ভাগ করে নিতে এবং সমাধান খুঁজে পেতে পারেন। এর মাধ্যমে, আমরা একটি সুস্থ এবং স্বচ্ছ রিয়েল এস্টেট বাজার তৈরিতে অবদান রাখার আশা করি, যা দেশের অর্থনীতির সামগ্রিক উন্নয়নে গুরুত্বপূর্ণ অবদান রাখবে।

ডঃ ক্যান ভ্যান লুক - বিআইডিভির প্রধান অর্থনীতিবিদ, প্রধানমন্ত্রীর নীতি উপদেষ্টা পরিষদের সদস্য:

রিয়েল এস্টেটের দাম যুক্তিসঙ্গত পর্যায়ে নিয়ে আসুন

বর্তমানে, অনেক রিয়েল এস্টেট কোম্পানি একই সময়ে একই এলাকায় একাধিক প্রকল্প বাস্তবায়নের প্রবণতা পোষণ করে, যার ফলে মূলধন, নগদ প্রবাহের উপর চাপ পড়ে এবং আর্থিক ঝুঁকি বৃদ্ধি পায়। দীর্ঘমেয়াদে নেতিবাচক পরিণতি এড়াতে এটি এমন একটি বিষয় যা আগে থেকেই সতর্ক করা প্রয়োজন।

একটি পরিসংখ্যান দেখায় যে ভিয়েতনামের একজন সরকারি কর্মচারীর একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে প্রায় ২৬ বছর কাজ করতে হয়, যা স্পষ্টভাবে প্রতিফলিত করে যে যখন রিয়েল এস্টেটের দাম আয়ের তুলনায় অনেক দ্রুত বৃদ্ধি পায়, যা বিশ্ব গড়ের তুলনায় একটি বড় ব্যবধান তৈরি করে। অতএব, দাম নিয়ন্ত্রণ করা, রিয়েল এস্টেটের দামকে আরও যুক্তিসঙ্গত পর্যায়ে নিয়ে আসা এবং জনগণের প্রকৃত চাহিদা মেটাতে মূলধনের উৎস এবং পণ্যগুলিকে বৈচিত্র্যময় করা একটি জরুরি প্রয়োজন।

স্থিতিশীল উন্নয়নের জন্য, উদ্যোগগুলিকে সক্রিয়ভাবে ডিজিটাল রূপান্তর করতে হবে, পরিবেশবান্ধব রূপান্তর করতে হবে এবং স্বচ্ছতা বৃদ্ধির জন্য একটি রিয়েল এস্টেট ডাটাবেস তৈরিতে অংশগ্রহণ করতে হবে। রাজ্যের পক্ষ থেকে, মূল্য স্তর স্থিতিশীল এবং ধীরে ধীরে হ্রাস করার জন্য, মূলধনের উৎসগুলিকে বৈচিত্র্যময় করতে, রিয়েল এস্টেট অর্থায়নের বিকাশ করতে, বন্ড বাজার পুনরুদ্ধার করতে, একটি জাতীয় গৃহায়ন তহবিল প্রতিষ্ঠা করতে, নগদহীন অর্থ প্রদানের প্রচার করতে এবং একটি যুক্তিসঙ্গত কর রোডম্যাপ তৈরি করতে সম্ভাব্য সমাধান থাকা প্রয়োজন... যদি ভালভাবে বাস্তবায়িত হয়, তাহলে বর্তমান সুযোগগুলি চ্যালেঞ্জের চেয়েও বেশি হবে, রিয়েল এস্টেট বাজারের টেকসই বিকাশের জন্য একটি ভিত্তি তৈরি করবে।

ডক্টর অফ সায়েন্স অ্যান্ড আর্কিটেক্ট এনগো ভিয়েতনাম সনের মতে, গণপরিবহনের (টিওডি) সাথে সম্পর্কিত নগর উন্নয়নের সবচেয়ে বড় বাধা হল পরিকল্পনা এবং সাইট ক্লিয়ারেন্সের আইনি কাঠামো। একটি স্পষ্ট এবং স্বচ্ছ ক্ষতিপূরণ ব্যবস্থা ছাড়া, প্রকল্পটি সহজেই স্থবির হয়ে যেতে পারে।

আন্তর্জাতিক অভিজ্ঞতা থেকে দেখা যায় যে এই সমস্যা সমাধানের জন্য "দুই-মূল্য" ব্যবস্থা প্রয়োগ করা প্রয়োজন। সেই অনুযায়ী, যখন অবকাঠামো উপলব্ধ থাকে, তখন জমির দাম অনুযায়ী প্রাথমিক ক্ষতিপূরণ দেওয়া হলে, মানুষ সহজেই জমি হস্তান্তর করতে পারে এবং অবকাঠামো চালু হওয়ার পর রাষ্ট্র অতিরিক্ত মূল্য উপভোগ করতে পারে।

সূত্র: https://nld.com.vn/song-ve-tinh-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-196250918220748284.htm