ব্যবসায়িকদের জমিতে প্রবেশাধিকার সহজতর করা

চিত্রণ: বিচ লিয়েন

স্বাস্থ্য ও শিক্ষা খাতে পরিষেবা প্রদানকারী প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের জমি পাওয়ার অসুবিধা সম্পর্কে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ উপমন্ত্রী (MONRE) লে মিন নগান এই বিষয়ে সাংবাদিকদের সাথে একটি সাক্ষাৎকার নিয়েছেন।

প্রতিবেদক: স্যার, আপনি কি দয়া করে আমাদের বলতে পারবেন যে ২০২৪ সালের ভূমি আইন এবং এর বাস্তবায়নকারী নথিতে বিনিয়োগকারীদের জন্য স্বাস্থ্য ও শিক্ষার ক্ষেত্রে পরিষেবা প্রদানকারী প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমি বরাদ্দের বিষয়ে কী বলা আছে?

উপমন্ত্রী লে মিন নাগান : ২০১৩ সালের ভূমি আইনের তুলনায়, ২০২৪ সালের ভূমি আইনে জাতীয় ও জনস্বার্থে আর্থ- সামাজিক উন্নয়নের জন্য ভূমি পুনরুদ্ধারের নিয়মকানুন অনেক পরিবর্তন আনা হয়েছে। রাষ্ট্র এমন ক্ষেত্রে জমি পুনরুদ্ধার করে যেখানে ভূমি সম্পদের উন্নয়ন, ভূমি ব্যবহারের দক্ষতা উন্নত করা, আধুনিক আর্থ-সামাজিক অবকাঠামো বিকাশ, সামাজিক নিরাপত্তা নীতি বাস্তবায়ন, পরিবেশ রক্ষা এবং সাংস্কৃতিক ঐতিহ্য সংরক্ষণের জন্য জাতীয় ও জনস্বার্থে আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন প্রকল্প বাস্তবায়ন করা একেবারেই প্রয়োজন, ভূমি আইনের ৭৯ অনুচ্ছেদে বর্ণিত ৩১টি নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে, শিক্ষা, স্বাস্থ্য, শারীরিক প্রশিক্ষণ এবং খেলাধুলা ইত্যাদি ক্ষেত্রে প্রকল্প সহ রাজ্য বাজেটের ভিতরে বা বাইরে বিনিয়োগ মূলধনের উৎস নির্বিশেষে।

এই মামলাগুলির ক্ষেত্রে, ভূমি আইনের ১২৪ অনুচ্ছেদের ৫ নম্বর ধারায় ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম না করে জমি বরাদ্দ এবং ইজারা দরপত্র প্রদানের অনুমতি দেওয়া হয়েছে, প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমি ব্যবহার করে প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য বিডিং ছাড়াই বিনিয়োগকারীদের নির্বাচন করা সম্ভব। যেখানে রাষ্ট্র ৭৯ অনুচ্ছেদের বিধান অনুসারে সরকারি বিনিয়োগ মূলধন ব্যবহার না করে জমি পুনরুদ্ধার করে অথবা সরকারি-বেসরকারি অংশীদারিত্ব পদ্ধতিতে বিনিয়োগ প্রকল্প যেখানে আগ্রহী বিনিয়োগকারী আছে কিন্তু শুধুমাত্র একজন বিনিয়োগকারী প্রকল্পে আগ্রহ আমন্ত্রণের শর্ত পূরণ করে, সেখানে আগ্রহী বিনিয়োগকারীর সংখ্যা দরপত্র আইন, শিল্প ও খাত ব্যবস্থাপনা আইনের বিধান অনুসারে নির্ধারণ করতে হবে।

যদি দুই বা ততোধিক আগ্রহী বিনিয়োগকারী থাকে, তাহলে বিনিয়োগকারীদের মধ্যে জমির প্রবেশাধিকারের ক্ষেত্রে ন্যায্যতা ও স্বচ্ছতা নিশ্চিত করতে, কয়েকটি স্বার্থ গোষ্ঠীর মধ্যে জমির ঘনত্ব সীমিত করতে এবং ভূমি সম্পদ ন্যায্য ও কার্যকরভাবে বরাদ্দ নিশ্চিত করতে, রাজ্যের বাজেটের জন্য রাজস্ব বৃদ্ধি করতে ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলাম বা বিনিয়োগকারীদের নির্বাচন করার জন্য একটি দরপত্র প্রক্রিয়া পরিচালনা করা প্রয়োজন...

এছাড়াও, ভূমি আইনের ১২৭ অনুচ্ছেদের ১ নম্বর ধারায়, যেখানে রাজ্যের বাজেট মূলধন ব্যবহার করা হয় না এবং ভূমি পুনরুদ্ধার ভূমি আইনের ৭৯ অনুচ্ছেদের অধীন, যেখানে বিনিয়োগকারী ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিয়ে আলোচনার বিকল্প বেছে নেন এবং ভূমি পুনরুদ্ধারের প্রস্তাব করেন না, ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রাপ্তির চুক্তির মাধ্যমে আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমি ব্যবহারের অনুমতি দেওয়া হয়েছে।

অথবা যদি জমি ব্যবহারের অধিকারী ব্যক্তি একটি বিনিয়োগ প্রকল্প প্রস্তাব করেন, যদি এটি এই আইনের ৭৯ অনুচ্ছেদে নির্ধারিত মামলার আওতায় আসে কিন্তু ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা অনুসারে হয় এবং ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অনুরোধ থাকে এবং উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা বিনিয়োগ নীতি অনুমোদন করে এবং একই সাথে বিনিয়োগ সংক্রান্ত আইনের বিধান অনুসারে বিনিয়োগকারীকে অনুমোদন দেয়, তাহলে রাষ্ট্র জমি পুনরুদ্ধার না করেই বিনিয়োগ প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমিটি ব্যবহার করার অনুমতি দেওয়া হয় (ধারা ৬, ধারা ১২৭)।

সুতরাং, স্বাস্থ্য ও শিক্ষার ক্ষেত্রে পরিষেবা প্রদানকারী প্রকল্পগুলি বিনিয়োগ মূলধনের উৎসের কোনও পার্থক্য ছাড়াই ২০২৪ সালের ভূমি আইনের বিধান অনুসারে রাজ্য কর্তৃক জমি পুনরুদ্ধারের জন্য যোগ্য।

প্রতিবেদক: তাহলে এই ক্ষেত্রে বিনিয়োগকারীদের জমি পাওয়ার পদ্ধতি কী, স্যার?

উপমন্ত্রী লে মিন নাগান : ২০২৪ সালের ভূমি আইনে বলা হয়েছে যে স্বাস্থ্য ও শিক্ষা প্রকল্প সহ প্রকল্পগুলির জন্য জমি অ্যাক্সেসের পদ্ধতিগুলি প্রকৃত বাস্তবায়ন পরিস্থিতির উপর নির্ভর করে খুবই বৈচিত্র্যময় এবং নমনীয়, এবং বিনিয়োগকে সমর্থন এবং প্রচার করার জন্যও কিছু পদ্ধতি রয়েছে (নিলাম বা বিডিং ছাড়াই জমি বরাদ্দ এবং জমি ইজারা)।

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ উপমন্ত্রী লে মিন নাগান। ছবি: টিএন অ্যান্ড এমটি সংবাদপত্র

একই সাথে, এমন কিছু পদ্ধতিও রয়েছে যা বাজার নীতি অনুসরণ করে, যা উদ্যোগগুলির মধ্যে প্রতিযোগিতার উপর ভিত্তি করে, ন্যায্যতা এবং স্বচ্ছতা নিশ্চিত করে (ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলাম, জমি ব্যবহার করে প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য বিনিয়োগকারীদের নির্বাচনের জন্য দরপত্র), এবং এমন পদ্ধতি যা উদ্যোগের জন্য উদ্যোগ তৈরি করে (ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর বা ভূমি ব্যবহারের অধিকার থাকার চুক্তি)।

সুতরাং, ভূমি আইনের বিধান অনুসারে, স্বাস্থ্য ও শিক্ষা সহ বিভিন্ন ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহারের অধিকারে বিনিয়োগকারীদের প্রবেশাধিকার আরও উন্মুক্ত, যা রাষ্ট্রের নীতি, নির্দেশিকা এবং আইন অনুসারে স্থানীয় আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের জন্য প্রকল্পগুলি পরিচালনা করার জন্য বিনিয়োগকারীদের জমি এবং জমি পাওয়ার জন্য একটি জনসাধারণের জন্য স্বচ্ছ, ন্যায্য এবং অনুকূল পরিবেশ তৈরি করে।

প্রতিবেদক: কিছু লোক বলছেন যে ২০২৪ সালের ভূমি আইনে বলা হয়েছে যে রাজ্য থেকে জমি লিজ নেওয়া উদ্যোগগুলির বন্ধক রাখার অধিকার রয়েছে, কিন্তু বাস্তবায়নের কোনও নির্দেশনা নেই, যার ফলে জামানত হিসাবে রিয়েল এস্টেটের সাথে বন্ড সংগ্রহ করার সময় বন্ধকগ্রহীতাকে সনাক্ত করতে অসুবিধা হয়। এই বিষয়ে আপনার মতামত কী?

উপমন্ত্রী লে মিন নগান : ২০২৪ সালের ভূমি আইনে প্রতিটি ধরণের ভূমি ব্যবহারের জন্য অর্থনৈতিক সংস্থাগুলির বন্ধক অধিকার সম্পর্কে বিস্তারিতভাবে বলা হয়েছে। সেই অনুযায়ী, যেসব অর্থনৈতিক সংস্থা ভূমি ব্যবহারের ফি সহ রাজ্য কর্তৃক জমি বরাদ্দ করা হয়েছে, অথবা পুরো লিজ মেয়াদের জন্য এককালীন জমি ভাড়া সহ লিজ দেওয়া হয়েছে, তাদের ভিয়েতনামে পরিচালিত লাইসেন্সপ্রাপ্ত ক্রেডিট প্রতিষ্ঠানগুলিতে, আইনের বিধান অনুসারে অন্যান্য অর্থনৈতিক সংস্থা বা ব্যক্তিদের কাছে জমি ব্যবহারের অধিকার এবং তাদের মালিকানাধীন সম্পদ বন্ধক রাখার অধিকার রয়েছে (পয়েন্ট d, ধারা 33); যেসব অর্থনৈতিক সংস্থা বার্ষিক ফি সহ রাজ্য কর্তৃক জমি লিজ দেওয়া হয়েছে, বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামী বংশোদ্ভূত ব্যক্তি এবং বিদেশী বিনিয়োগ মূলধন সহ অর্থনৈতিক সংস্থাগুলির ভিয়েতনামে পরিচালিত লাইসেন্সপ্রাপ্ত ক্রেডিট প্রতিষ্ঠানগুলিতে, আইনের বিধান অনুসারে অন্যান্য অর্থনৈতিক সংস্থা বা ব্যক্তিদের কাছে জমির সাথে সংযুক্ত তাদের মালিকানাধীন সম্পদ বন্ধক রাখার অধিকার রয়েছে (পয়েন্ট b, ধারা 34)।

উপরোক্ত বিধান অনুসারে বন্ধক বাস্তবায়নের ক্ষেত্রে ভূমি আইনের (ধারা ৪৫) শর্তাবলী সম্পূর্ণরূপে পূরণ করতে হবে যেমন নির্ধারিত ভূমি ব্যবহারের অধিকারের সার্টিফিকেটের যেকোনো একটি থাকা, জমিটি বিতর্কিত নয় বা বিরোধটি কোনও উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা দ্বারা সমাধান করা হয়েছে, আদালতের রায়, সিদ্ধান্ত, সালিশের সিদ্ধান্ত বা রায় আইনত কার্যকর হয়েছে; ভূমি ব্যবহারের অধিকার জব্দের বিষয় নয়, দেওয়ানি রায় কার্যকরকরণের আইনের বিধান অনুসারে রায় কার্যকর করার জন্য অন্যান্য ব্যবস্থা প্রয়োগ করা হয় না; ভূমি ব্যবহারের মেয়াদের মধ্যে; আইনের বিধান অনুসারে ভূমি ব্যবহারের অধিকার অস্থায়ী জরুরি ব্যবস্থার বিষয় নয়...

সুতরাং, ভূমি আইনে উদ্যোগগুলির জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার সম্পর্কিত বন্ধকী অধিকার প্রয়োগের জন্য তুলনামূলকভাবে সম্পূর্ণ আইনি ব্যবস্থা রয়েছে।

বন্ধক হিসেবে রিয়েল এস্টেটের সাথে বন্ড সংগ্রহের সময় বন্ধকের ক্ষেত্রে, যা ভূমি আইনের আওতায় নয় বরং ঋণ প্রতিষ্ঠান আইনের আওতায়, এই বিষয়বস্তুর জন্য বিশেষায়িত ব্যবস্থাপনা সংস্থার নিজস্ব যুক্তি থাকবে।

প্রতিবেদক: ২০২৪ সালের ভূমি আইন এবং বাণিজ্যিক ও সেবামূলক জমির দামের প্রবিধান বাস্তবায়নের নির্দেশিকা দস্তাবেজগুলিতে কর গণনার জন্য একই এলাকা এবং স্থানে জমির দাম ৭০-৮০% গুণ করে ব্যবহার করা হচ্ছে, যার ফলে বাণিজ্যিক ও সেবামূলক জমির দাম বেশি হচ্ছে, যা অসুবিধা সৃষ্টি করছে এবং উদ্যোগের উৎপাদন ও ব্যবসাকে প্রভাবিত করছে, এই বিষয়ে আপনার মতামত কী?

উপমন্ত্রী লে মিন নাগান : ২০২৪ সালের ভূমি আইনে বলা হয়েছে যে ভূমি ব্যবহার কর গণনার জন্য জমির দাম হল ভূমি মূল্য তালিকার জমির দাম। জমির দাম নিয়ন্ত্রণকারী সরকারের ২৭ জুন, ২০২৪ তারিখের ডিক্রি নং ৭১/২০২৪/এনডি-সিপি-এর ধারা ১২-এর ১ নম্বর ধারায় নির্ধারণ করা হয়েছে যে বাণিজ্যিক এবং পরিষেবা জমির দাম বাধ্যতামূলক বিষয়বস্তু যা প্রাদেশিক গণ পরিষদ কর্তৃক নির্ধারিত ভূমি মূল্য তালিকায় নির্দিষ্টভাবে উল্লেখ করতে হবে।

পূর্বে, ভূমি আইন ২০১৩ বাস্তবায়নের মাধ্যমে, ১৫ মে, ২০১৪ তারিখের ডিক্রি নং ৪৪/২০১৪/এনডি-সিপি-এর ধারা ১১ এর ধারা ১ এর বিধান অনুসারে, প্রাদেশিক গণ কমিটি কর্তৃক জারি করা জমির মূল্য তালিকার দুটি বাধ্যতামূলক বিষয়বস্তু হল নগর এলাকায় বাণিজ্যিক ও সেবামূলক জমির মূল্য তালিকা এবং গ্রামীণ এলাকায় বাণিজ্যিক ও সেবামূলক জমির মূল্য তালিকা। একই সময়ে, শুধুমাত্র ব্যবসায়িক উদ্দেশ্যে ব্যবহৃত জমি, এজেন্সি সদর দপ্তর নির্মাণের জন্য জমি, গণপূর্ত নির্মাণের জন্য জমি, প্রাদেশিক গণ কমিটিকে অফিস সদর দপ্তরের মূল্যের তুলনায় আবাসিক জমির মূল্য, পার্শ্ববর্তী এলাকায় গণপূর্ত নির্মাণের জন্য জমির মূল্য নির্ধারণের অনুমতি দেওয়া হয় জমির মূল্য তালিকায় নির্ধারিত।

সুতরাং, ২০১৩ সালের ভূমি আইন এবং ২০২৪ সালের ভূমি আইন উভয় ক্ষেত্রেই আবাসিক জমির দামের উপর ভিত্তি করে বাণিজ্যিক পরিষেবা জমির দাম নির্ধারণের কোনও নিয়ম নেই, তবে জমির মূল্য তালিকায় এই ধরণের জমির দামের উপর নির্দিষ্ট নিয়মকানুন প্রয়োজন...

উপরোক্ত পরিস্থিতি বাস্তবায়ন প্রক্রিয়ার কারণে হতে পারে। প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় এই বিষয়বস্তু রেকর্ড, শোষণ এবং মনোযোগ প্রদান অব্যাহত রাখবে যাতে পর্যালোচনা, পরিদর্শন এবং তাৎক্ষণিকভাবে সমস্যাগুলি সমাধান করা যায় যাতে আগামী সময়ে ভূমি আইন ২০২৪ সর্বোত্তমভাবে বাস্তবায়নের জন্য সংশ্লিষ্ট নীতিগুলি সামঞ্জস্য করা অব্যাহত রাখা যায়।

প্রতিবেদক: অনেক ধন্যবাদ, উপমন্ত্রী!

সূত্র: https://dangcongsan.vn/phap-luat/tao-dieu-kien-thuan-loi-de-doanh-nghiep-tiep-can-dat-dai-680277.html