স্বচ্ছতা তৈরি করুন এবং জমিতে প্রবেশাধিকার নিশ্চিত করুন

এনডিও - রিয়েল এস্টেট হস্তান্তর কার্যক্রমের জন্য ব্যক্তিগত আয়কর নীতি সর্বদা একটি বিতর্কিত বিষয়, যখন এটি জনগণের উপর বোঝা তৈরি করা এড়িয়ে বাজেট রাজস্ব নিশ্চিত করতে হবে। বিশেষ করে, বর্তমান কর পদ্ধতিতে এখনও অনেক ত্রুটি রয়েছে বলে জানা গেছে, যার ফলে লেনদেনের মূল্যের মিথ্যা ঘোষণা, কর ক্ষতি এবং বাজার বিকৃত করা হয়।

কর আরোপ পদ্ধতিতে এখনও অনেক ত্রুটি রয়েছে।

অর্থ মন্ত্রণালয়ের মতে, কর নীতি অর্থনৈতিক লেনদেনের প্রকৃতি সঠিকভাবে প্রতিফলিত করার জন্য, রিয়েল এস্টেট স্থানান্তর থেকে করযোগ্য আয় নির্ধারণ করতে হবে এই সূত্রের উপর ভিত্তি করে: করযোগ্য আয়ের সাথে করযোগ্য হার গুণিত করা, যেখানে বিক্রয় মূল্য বিয়োগ করে মোট সম্পর্কিত খরচ দিয়ে করযোগ্য আয় গণনা করা হয়।

অর্থ মন্ত্রণালয় বিশ্বাস করে যে, রিয়েল এস্টেট হস্তান্তর থেকে কর্পোরেট আয়কর হারের সাথে সাদৃশ্য তৈরি করার জন্য রিয়েল এস্টেট হস্তান্তর থেকে ব্যক্তিগত আয়কর এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর নিয়ন্ত্রণের বিকল্পটি ২০% কর হারে অধ্যয়ন করা প্রয়োজন। যাইহোক, এই পদ্ধতি প্রয়োগের জন্য, দুটি গুরুত্বপূর্ণ শর্ত প্রয়োজন: জমি লেনদেনের ইতিহাসের একটি ডাটাবেস যা প্রকৃত মূল্য এবং কর্তনযোগ্য ব্যয়ের স্পষ্ট নিয়মাবলী এবং প্রমাণের জন্য শর্তাবলীর পাশাপাশি স্থানান্তরিত রিয়েল এস্টেটের ব্যয় মূল্য প্রতিফলিত করে।

সমস্যা হলো, যদিও কর কর্তৃপক্ষের কাছে ২০১৮ সাল থেকে ঐতিহাসিক লেনদেনের তথ্য রয়েছে, তবুও চুক্তিতে লিপিবদ্ধ স্থানান্তর মূল্য প্রকৃত মূল্যের প্রতিফলন ঘটায় না। ক্রেতা এবং বিক্রেতারা যাতে সৎভাবে ঘোষণা করেন তা নিশ্চিত করা এখনও কঠিন। এদিকে, স্থানান্তর খরচ এবং মূলধন খরচ প্রমাণের জন্য নথি সংগ্রহ করা সহজ নয়।

ক্রয়, নির্মাণ এবং মেরামতের খরচের মতো সহজেই শনাক্তযোগ্য খরচ রেকর্ড করা যেতে পারে, তবে ব্রোকারেজ ফি, সুদ এবং ক্ষতিপূরণ খরচের মতো খরচ প্রমাণ করা কঠিন। এটি রিয়েল এস্টেট লেনদেন থেকে প্রকৃত লাভ গণনা করার ক্ষেত্রে একটি বড় বাধা তৈরি করে। বিশেষ করে যেখানে রিয়েল এস্টেট অনেক আগে কেনা, উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত, বা উপহার দেওয়া হয়েছে, সেখানে প্রাথমিক খরচ নির্ধারণ করা প্রায় অসম্ভব।

এই বিষয়টি সম্পর্কে অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞ নগুয়েন ট্রাই হিউ বলেন, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারের বিকৃতির অন্যতম কারণ হলো রিয়েল এস্টেট করের অকার্যকর প্রয়োগ। বর্তমানে, রিয়েল এস্টেট-সম্পর্কিত করের মধ্যে প্রধানত অকৃষি ভূমি ব্যবহার কর, স্থানান্তর থেকে ব্যক্তিগত আয়কর এবং নিবন্ধন ফি অন্তর্ভুক্ত। এদিকে, মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র, জাপান বা দক্ষিণ কোরিয়ার মতো অনেক উন্নত দেশ রিয়েল এস্টেটের মূল্যের উপর বার্ষিক সম্পত্তি কর প্রয়োগ করে, যা বাজার নিয়ন্ত্রণ করতে এবং রাজ্যের বাজেটের জন্য একটি টেকসই রাজস্বের উৎস তৈরি করতে সহায়তা করে।

যুক্তিসঙ্গত রিয়েল এস্টেট কর ব্যবস্থার অভাবের ফলে জল্পনা-কল্পনা এবং মজুদদারি বেড়েছে, যার ফলে রিয়েল এস্টেটের দাম প্রকৃত চাহিদাসম্পন্নদের নাগালের বাইরে চলে গেছে। করের চাপ ছাড়াই, অনেক বিনিয়োগকারী রিয়েল এস্টেটকে লেনদেন বা শোষণে বিনিয়োগ করার পরিবর্তে "মজুদদারি" করতে ইচ্ছুক। এটি সরবরাহ হ্রাস করে, দাম বাড়ায় এবং একটি অস্বাস্থ্যকর বাজার তৈরি করে। একই সময়ে, রাজ্যটি রাজস্বের গুরুত্বপূর্ণ উৎসগুলিও মিস করে, একই সাথে কর্পোরেট আয়কর এবং মূল্য সংযোজন করের উপর প্রচুর নির্ভর করতে হয়।

অতএব, মিঃ নগুয়েন ট্রাই হিউ-এর মতে, জল্পনা-কল্পনা সীমিত করার জন্য রিয়েল এস্টেট কর নীতি সংস্কার করা প্রয়োজন। বিবেচনা করা যেতে পারে এমন একটি সমাধান হল দ্বিতীয় বা ততোধিক সম্পত্তির উপর প্রগতিশীল কর আরোপ করা। এই পদ্ধতি মজুদদারি পরিস্থিতি নিয়ন্ত্রণ করে এবং বাড়ি ক্রেতাদের প্রভাবিত করে না। এছাড়াও, সামাজিক আবাসন এবং নিম্ন আয়ের মানুষের জন্য আবাসনের জন্য কর ছাড় এবং হ্রাসের নীতি থাকা উচিত যাতে ঝুঁকিপূর্ণ গোষ্ঠীর জন্য আবাসনের অ্যাক্সেস নিশ্চিত করা যায়; একই সাথে, কর সংগ্রহ স্থানীয় কর্তৃপক্ষের কাছে বিকেন্দ্রীভূত করা উচিত, যা শহরাঞ্চলে অবকাঠামো উন্নয়ন এবং জনসেবার জন্য একটি বাজেট উৎস তৈরি করতে সহায়তা করে।

ব্যবস্থাপনা জোরদার করুন এবং কর তথ্য সংযুক্ত করুন

বর্তমান ব্যক্তিগত আয়কর নীতির ত্রুটিগুলি বিশ্লেষণ করে, ইনস্টিটিউট অফ ব্যাংকিং অ্যান্ড ফাইন্যান্স (ন্যাশনাল ইকোনমিক্স ইউনিভার্সিটি) এর উপ-পরিচালক, বিশেষজ্ঞ ফান হু এনঘি উল্লেখ করেছেন যে বর্তমানে কর গণনার দুটি পদ্ধতি রয়েছে: প্রথম পদ্ধতিটি মোট লেনদেন মূল্যের উপর 2% কর, দ্বিতীয় পদ্ধতিটি হল ক্রয় মূল্য এবং বিক্রয় মূল্যের মধ্যে পার্থক্যের উপর 20% কর।

প্রথম পদ্ধতিটি, যদিও সহজ, একটি বড় ফাঁক তৈরি করে যখন অনেকে ইচ্ছাকৃতভাবে কর কমানোর জন্য প্রকৃত মূল্যের চেয়ে কম দাম ঘোষণা করে। এটি কেবল বাজেটের ক্ষতিই করে না বরং বাজারকে কম স্বচ্ছ করে তোলে।

বিপরীতে, দ্বিতীয় পদ্ধতি, ক্রয় এবং বিক্রয় মূল্যের মধ্যে পার্থক্যের উপর 20% কর প্রয়োগ করে, প্রকৃত লাভকে আরও সঠিকভাবে প্রতিফলিত করে তবে ব্যয় মূল্য নির্ধারণে অসুবিধা হয়, বিশেষ করে বহু বছর আগে সংঘটিত লেনদেনের ক্ষেত্রে।

এই পরিস্থিতি কাটিয়ে ওঠার জন্য, মিঃ ফান হু এনঘি মূল্য ঘোষণার ব্যবস্থাপনা কঠোর করার প্রস্তাব করেছেন, যাতে লেনদেনের মূল্য সঠিকভাবে রেকর্ড করা হয়। তারপর, যদি ক্রেতা ইচ্ছাকৃতভাবে কর এড়াতে কম দাম রেকর্ড করে, তাহলে তাদের পুনঃবিক্রয় করতে অসুবিধা হবে, কারণ নথিতে লিপিবদ্ধ ক্রয় মূল্য খুব কম, যার ফলে পরবর্তী লেনদেনে প্রদেয় কর বেশি হতে পারে। এছাড়াও, বাজারে স্বচ্ছতা তৈরির জন্য লেনদেনের মূল্যের মিথ্যা ঘোষণার ক্ষেত্রে কঠোর শাস্তি প্রয়োগ করা উচিত।

আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ সমাধান হল লেনদেনের মূল্য আরও ভালভাবে নিয়ন্ত্রণের জন্য নোটারি, কর এবং ভূমি ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলির মধ্যে ডেটা আন্তঃসংযোগ বাস্তবায়ন করা।

মিঃ এনঘির মতে, যদি একটি স্বচ্ছ তথ্য ব্যবস্থা থাকে, তাহলে রাষ্ট্র বাস্তবতার চেয়ে কম ঘোষণার ঘটনা সনাক্ত করতে বাজার মূল্যের তুলনা করতে পারে। একই সাথে, করযোগ্য আয় গণনা করার সময় যুক্তিসঙ্গত ব্যয় নির্ধারণের জন্য আইনি বিধিগুলি অধ্যয়ন এবং পরিপূরক করা প্রয়োজন, যাতে করদাতাদের প্রকৃত ব্যয় প্রমাণ করতে অসুবিধা হয় এমন পরিস্থিতি এড়ানো যায়।

সাধারণভাবে, রিয়েল এস্টেট স্থানান্তর থেকে ব্যক্তিগত আয়কর সংস্কারের দুটি লক্ষ্য নিশ্চিত করা প্রয়োজন: স্বচ্ছতা বৃদ্ধি, কর ক্ষতি এড়ানো এবং স্থিতিশীল বাজার উন্নয়নের জন্য পরিস্থিতি তৈরি করা। তদনুসারে, এমন সমন্বয় করা দরকার যাতে কর প্রকৃত লাভকে প্রতিফলিত করে, রিয়েল এস্টেট লেনদেনে "দুই মূল্য" পরিস্থিতি সীমিত করে।

তবে, বাস্তবায়নের জন্য একটি যুক্তিসঙ্গত রোডম্যাপ থাকা দরকার, আকস্মিক ব্যাঘাত এড়ানো উচিত এবং যাদের বাড়ি কেনার প্রকৃত প্রয়োজন তাদের অধিকার নিশ্চিত করা উচিত। কারণ রিয়েল এস্টেট কর সংস্কার কেবল একটি আর্থিক সমস্যা নয় বরং বাজারের টেকসই উন্নয়নের সাথেও সম্পর্কিত।

সঠিকভাবে বাস্তবায়িত হলে, ব্যক্তিগত আয়কর অন্যান্য করের উপর খুব বেশি নির্ভর করার পরিবর্তে, জল্পনা-কল্পনা কমাতে, রিয়েল এস্টেটের দাম স্থিতিশীল করতে এবং বাজেটের জন্য রাজস্বের একটি স্থিতিশীল উৎস তৈরিতে অবদান রাখবে। সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল, ক্রেতা, বিক্রেতা এবং রাষ্ট্রের জন্য ন্যায্যতা নিশ্চিত করার জন্য কর নীতিকে একটি সমকালীন ব্যবস্থাপনা বাস্তুতন্ত্রের মধ্যে স্থাপন করা প্রয়োজন, মূল্য ঘোষণা নিয়ন্ত্রণ, লেনদেন যাচাই করা থেকে শুরু করে একটি স্বচ্ছ ডাটাবেস তৈরি করা পর্যন্ত।

সূত্র: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html