সরকার এবং স্টেট ব্যাংকের একাধিক সহায়তা নীতির মাধ্যমে, ২০২৩ সালের দ্বিতীয়ার্ধ থেকে, রিয়েল এস্টেট বাজার কিছু ক্ষেত্রে লেনদেনের পরিমাণে উন্নতির লক্ষণ দেখিয়েছে। আশা করা হচ্ছে যে ২০২৪ সালে রিয়েল এস্টেট পুনরুদ্ধার অব্যাহত থাকবে।
কেবি সিকিউরিটিজ ভিয়েতনামের সিনিয়র ক্লায়েন্ট অ্যাসেট ম্যানেজমেন্ট বিশেষজ্ঞ মিঃ নগুয়েন মিন গিয়াং, পিভি. ভিয়েতনামনেটের সাথে গিয়াপ থিন ২০২৪ সালের রিয়েল এস্টেট বাজারের পাশাপাশি রিয়েল এস্টেট স্টক এবং সম্ভাবনা সম্পর্কে শেয়ার করেছেন।
উজ্জ্বল স্থানগুলি হল অ্যাপার্টমেন্ট এবং একক পরিবারের বাড়ি।
- ২০২৩ সালের দ্বিতীয়ার্ধে রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধারের লক্ষণ দেখিয়েছে। এই মূল্যায়ন সম্পর্কে আপনার মূল্যায়ন কী?
মিঃ নগুয়েন মিন গিয়াং: আমার পর্যবেক্ষণ অনুসারে, ২০২৩ সালে রিয়েল এস্টেট বাজারের দ্বিতীয়ার্ধে সামান্য উন্নতি হয়েছে তবে এটি স্থানীয় এবং স্পষ্টভাবে আলাদা। হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির মতো বড় শহরগুলিতে পুরানো অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্টের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে। মধ্য-পরিসরের অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রির জন্য খোলা কিছু প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের অর্থ ব্যয় করতে আকৃষ্ট করেছে।
এছাড়াও, বেসরকারি আবাসন খাতও বেশ ভালোভাবে পুনরুদ্ধার করেছে। শক্তিশালী সরকারি বিনিয়োগ উন্নয়ন সহ কিছু প্রদেশ এবং শহরগুলিতেও অনেক বিনিয়োগকারী আসেন এবং এই অঞ্চলগুলিতে বিক্রয়মূল্যও সাধারণ স্তরের চেয়ে কম হ্রাস পেয়েছে। ভূমি বিভাগের জন্য, শহরতলির জমি, দোকানঘর, রিসোর্ট ভিলা, ... এখনও হতাশার সাক্ষী।
জাতীয় পরিষদ আনুষ্ঠানিকভাবে তিনটি গুরুত্বপূর্ণ আইন পাস করেছে যা সরাসরি রিয়েল এস্টেট শিল্পকে প্রভাবিত করে: গৃহায়ন আইন (সংশোধিত); রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন (সংশোধিত) এবং ভূমি আইন (সংশোধিত)।
রিয়েল এস্টেট খাত আইনি বিষয়গুলির উপর অত্যন্ত নির্ভরশীল, যার ফলে মূলধনের উৎসগুলি উন্মুক্ত হয় এবং প্রকল্প বাস্তবায়ন দ্রুত হয়। অতএব, বিনিয়োগকারীরা আশাবাদী যে উপরোক্ত 3টি আইন, যা আনুষ্ঠানিকভাবে 1 জানুয়ারী, 2025 থেকে প্রয়োগ করা হয়েছে, নতুন চক্রে বাজারের বিকাশ এবং টেকসই বিকাশের জন্য একটি উৎসাহব্যঞ্জক ভূমিকা পালন করবে।
- ২০২৪ সালে প্রবেশ করে, বাজারের পুনরুদ্ধারের গতির ধারাবাহিকতা আপনি কীভাবে মূল্যায়ন করেন?
২০২৪ সালে, রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধারের গতি বজায় রাখার ক্ষেত্রে শিথিল মুদ্রানীতির প্রবণতা একটি গুরুত্বপূর্ণ কারণ হিসেবে কাজ করবে। ২০২২ সালের শেষের দিকে এবং ২০২৩ সালের প্রথম দিকে আবাসিক আমানতের একটি বিশাল পরিমাণ উৎপাদনে ফিরে আসবে এবং এর একটি অংশ বিনিয়োগের পথ খুঁজে পাবে। যার মধ্যে, রিয়েল এস্টেট সর্বদা অগ্রাধিকার পায়। যখন ব্যবস্থাপনা নীতি স্থিতিশীল থাকে, তখন বিনিয়োগকারীদের আস্থা ফিরে আসে, যা সেই সময় যখন রিয়েল এস্টেট বাজার উষ্ণ হতে থাকে।
বাজারের দৃষ্টিভঙ্গি ইতিবাচক তবে স্থানীয় এবং খণ্ডিত হওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে।
রিসোর্ট ভিলা, দোকানঘর ইত্যাদির মতো উচ্চমানের খাতগুলি হতাশাজনক থাকবে, বিনিয়োগকারীদের অভাব থাকবে। এর পাশাপাশি, জমি এবং "সবুজ ধান" জমির অত্যন্ত অনুমানমূলক অংশটিও শান্ত থাকবে কারণ এই বিভাগে অংশগ্রহণকারী বেশিরভাগ বিনিয়োগকারী উচ্চ আর্থিক লিভারেজ ব্যবহার করেন, প্রকৃত চাহিদা খুব বেশি নয় এবং আইনি প্রক্রিয়া এখনও অসম্পূর্ণ। এই বিভাগে অতিরিক্ত সরবরাহ পরিস্থিতি খুব বেশি, তাই ২০২৪ সালে উন্নতি করা কঠিন।
এছাড়াও, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির মতো বড় শহরগুলিতে অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্টের গড় আয়ের লোকেদের জন্য উপযুক্ত বিক্রয় মূল্য রয়েছে। এরপর, পৃথক আবাসন সেগমেন্টও মানুষের প্রকৃত চাহিদার সাথে পুনরুদ্ধার করতে থাকবে।
৩টি চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি
- আপনার মতে, রিয়েল এস্টেট বাজার এখনও কোন কোন চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি?
আমার মনে হয় রিয়েল এস্টেট বাজার তিনটি চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি।
প্রথমত, এটি অর্থনীতির সাধারণ প্রেক্ষাপট। ২০২৪ সালে, বিশ্ব অর্থনীতির গতি কমে যেতে পারে। অভ্যন্তরীণভাবে, ২০২৩ সালের অক্টোবরের শেষ নাগাদ ঋণ প্রবৃদ্ধি মাত্র ৭.৩৯% এ পৌঁছেছে এবং বছরের শেষ দুই মাসে তা সত্যিই ত্বরান্বিত হয়ে ১৩.৭% প্রবৃদ্ধিতে পৌঁছেছে। এ থেকে দেখা যায় যে, ব্যবসা এবং জনগণের কাছ থেকে নতুন ঋণের চাহিদা খুবই কম, যখন আগে সুদের হার বেশ বেশি ছিল।
সামগ্রিকভাবে বিশ্ব অর্থনীতি এখনও ধূসর রঙের মধ্যে রয়েছে। অভ্যন্তরীণ নগদ প্রবাহ খুবই কম। ভিয়েতনামের উৎপাদন পিএমআই সূচক অনেক মাস ধরে ৫০ পয়েন্টের নিচে রয়েছে, যা অর্থনীতির চাহিদা এখনও বেশ কম থাকার ইঙ্গিতও দেয়। অতএব, কেবল রিয়েল এস্টেট খাতই নয়, অর্থনীতির সকল ক্ষেত্রই এই চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি হচ্ছে।
দ্বিতীয়ত, এটি নগদ প্রবাহ। অর্থনীতিতে মোট ঋণের ২১% এরও বেশি অবদান রাখার কারণে, ২০২৩ সালে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক ঋণ শিল্পের সাধারণ প্রবৃদ্ধির হারের তুলনায় আরও জোরালোভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। এটি রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিকে মূলধন অ্যাক্সেসে সহায়তা করার জন্য অসুবিধা এবং সমাধান দূর করার নীতিগুলির কার্যকারিতা প্রতিফলিত করে।
তবে, এটা মনে রাখা উচিত যে রিয়েল এস্টেট ব্যবসার নগদ প্রবাহ বেশিরভাগ ক্ষেত্রেই সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে। ২০২৩ সালে, বিক্রয়ের জন্য নতুন প্রকল্প সহ ব্যবসার সংখ্যা খুবই কম, এবং মূল ব্যবসার নগদ প্রবাহ বেশিরভাগই নেতিবাচক।
যদি ২০২৪ সালের মধ্যে প্রকল্পগুলি আইনি সমস্যা সমাধান করতে না পারে এবং বাজারে পণ্য আনার জন্য পরিকাঠামো সম্পূর্ণ করতে না পারে, তাহলে ঝুঁকি থাকবে। উল্লেখ না করে, ১২০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি বন্ড পরিপক্ক করার চাপ বিশাল। এটি গত ৫ বছরের মধ্যে সর্বোচ্চ পরিপক্কতার স্তর।
তৃতীয়ত, এটি আইনি কারণ। প্রকল্প বাস্তবায়নের প্রক্রিয়ায় রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি অনেক সমস্যার সম্মুখীন হয়। সাম্প্রতিক বছরগুলিতে সরবরাহ হ্রাসের কারণও এই।
একটি নতুন প্রকল্পের জন্য গ্রাহকদের কাছ থেকে ৭০% মূলধন অবদান এবং ঋণের প্রয়োজন হয়। বিনিয়োগকারীর মূলধনের মাত্র ৩০% থাকে। আইনি জটিলতা দেখা দিলে, প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য এন্টারপ্রাইজ মূলধন পেতে পারে না, যা প্রকল্পের গতি কমিয়ে দেবে, খরচ বৃদ্ধি করবে, যার ফলে এন্টারপ্রাইজের জন্য অনেক পরিণতি এবং বাজারের জন্য ঝুঁকি তৈরি হবে।
অতএব, আমি মনে করি বৈধতা হল রিয়েল এস্টেট বাজারের মূল বিষয়।
২০২৫ সালের বিপরীতে, ২০২৭ সাল থেকে রিয়েল এস্টেট ভেঙে যাবে?
- কখন বাজারের পরিবর্তন হবে বলে আপনার মনে হয়? রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের জন্য আপনার কী পরামর্শ আছে?
২০২৪-২০২৫ সময়কালে প্রাথমিক বাজারে বিনিয়োগকারীদের কাছ থেকে বিক্রয়মূল্য হ্রাস পাবে। ব্যবসাগুলিকে কঠিন বৃত্ত থেকে বেরিয়ে আসার জন্য এটি প্রয়োজনীয়। সরবরাহ এবং চাহিদা আরও সহজেই মিলিত হতে পারে। রিয়েল এস্টেট বাজারের টার্নিং পয়েন্ট খুঁজে পাওয়ার জন্য এটিও একটি সংকেত।
আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ সংকেত হল জনসংখ্যার আয়। জনসংখ্যার আয় হ্রাসের সাথে সাথে, ২০২৪ সালে রিয়েল এস্টেট বাজারে একটি বিপরীত বিন্দু দেখা কঠিন। এটি কেবল একটি ধীর পুনরুদ্ধার হতে পারে, মূলত পৃথকীকরণ।
পরবর্তী গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল আইনি, যেখানে তিনটি গুরুত্বপূর্ণ আইন ১ জানুয়ারী, ২০২৫ থেকে কার্যকর হচ্ছে। এটিকে পুরাতন এবং নতুন চক্রের মধ্যে রূপান্তরকালও হিসেবে বিবেচনা করা হয়।
আমার গবেষণা অনুসারে, সাধারণত বিপরীতমুখী বিন্দুর পরে, বাজারকে স্থিতিশীল হতে এবং আবার শক্তিশালীভাবে বৃদ্ধি পেতে কমপক্ষে 2 বছর সময় লাগবে।
অতএব, আমি ভবিষ্যদ্বাণী করছি যে ২০২৫ সালের দ্বিতীয়ার্ধটি রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ মোড় হবে। ২০২৭ সাল থেকে, যখন অর্থনৈতিক চক্র কঠিন সময় অতিক্রম করবে, আইনি ব্যবস্থা সম্পূর্ণ হবে এবং মানুষের আয় আবার বৃদ্ধি পেতে শুরু করবে তখন বাজারটি সত্যিই উন্নত হবে। উপযুক্ত ব্যবসায়িক অভিমুখের সাথে উদ্যোগগুলিও বৃদ্ধি পাবে।
বিনিয়োগকারীদের জন্য, আমি মনে করি ব্যক্তিগত নগদ প্রবাহ পরিচালনা করা এবং এই প্রেক্ষাপটে বিনিয়োগের জন্য সঠিক সময় বেছে নেওয়া অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।
যখন অর্থনীতি এখনও অস্পষ্ট পর্যায়ে থাকে, ভূ-রাজনৈতিক প্রেক্ষাপট স্থিতিশীল না থাকে, তখন বিনিয়োগের অনুপাতের বরাদ্দ যথাযথ হতে হবে এবং এটি অনেক দূর যেতে পারে। রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রে, বিনিয়োগকারীদের নগদ প্রবাহ রিয়েল এস্টেটের কেন্দ্রীয় মূল অঞ্চলে রিয়েল এস্টেট সন্ধান করা উচিত। এছাড়াও, এমন কিছু ক্ষেত্র রয়েছে যেখানে জনসাধারণের বিনিয়োগ বিতরণের জন্য জোরালোভাবে প্রচার করা হয়, নিম্ন-মধ্যম আয়ের লোকেদের জন্য বিভাগ ইত্যাদি। গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল বাজারের বিপরীত বিন্দুর উপর ভিত্তি করে সঠিক সময় নির্বাচন করা যাতে নগদ প্রবাহ সর্বোত্তম বিনিয়োগ কর্মক্ষমতা প্রচার করতে পারে।
রিয়েল এস্টেট স্টকগুলি রিয়েল এস্টেট বাজারের উত্তাপ এবং ঠান্ডা ঘনিষ্ঠভাবে অনুসরণ করে।
- স্টক এক্সচেঞ্জে তালিকাভুক্ত রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলির স্টক আপনি কীভাবে মূল্যায়ন করেন?
আমি বিশ্বাস করি যে রিয়েল এস্টেট বাজার সর্বদা নিবিড়ভাবে সম্পর্কিত এবং তালিকাভুক্ত রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলির শেয়ারের দামের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ।
২০২১ সালের জমির উত্তালের সময়, মাত্র কয়েক মাসের মধ্যে রিয়েল এস্টেটের স্টক ৫-১০ গুণ বেড়েছে। ২০২২ সালে, যখন রিয়েল এস্টেট বাজার স্থবির হয়ে পড়েছিল, তখন অনেক রিয়েল এস্টেটের স্টকের দাম "৫-১০ গুণ" ভাগ করা হয়েছিল। আমি প্রায়শই রিয়েল এস্টেট স্টককে "কত বাড়ে, কত কমবে" বলি, যা বাজারের প্রকৃতি এবং ব্যবসার অসুবিধাগুলিকে স্পষ্টভাবে প্রতিফলিত করে।
২০২২ সালে, অনেক বিনিয়োগকারী এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসার মালিকদের তাদের স্টক বন্ধ করে দেওয়া হয়েছিল। সেই সময়টি ছিল রিয়েল এস্টেটের জন্য সবচেয়ে কঠিন সময়।
তবে, বিপদের মধ্যেই সবসময় সুযোগ থাকে। সবচেয়ে কঠিন সময় সর্বদা "শিকার" করার সেরা সময়। বস্তুনিষ্ঠভাবে বলতে গেলে, অনেক তালিকাভুক্ত রিয়েল এস্টেট কোম্পানি বিশাল প্রকল্প উন্নয়ন এবং উচ্চ লিভারেজের কারণে সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে। তবে, অনেক ভালো রিয়েল এস্টেট কোম্পানিও রয়েছে এবং এই সময় তারা শিকারে যাবে।
আমি ভবিষ্যদ্বাণী করছি যে ২০২৪-২০২৫ সাল রিয়েল এস্টেট খাতে একীভূতকরণ এবং অধিগ্রহণের (M&A) একটি উত্থান হবে।
ব্যক্তিগত বিনিয়োগকারীদের জন্য, এটি ব্যবসাগুলি যাচাই করার জন্য একটি খুব ভাল সময়, যারা দীর্ঘমেয়াদী দৃষ্টিভঙ্গি নিয়ে বিনিয়োগের জন্য মানসম্পন্ন কোম্পানি খুঁজছেন।
একটি ভালো ব্যবসার ভালো এবং সুস্থ আর্থিক সম্ভাবনা থাকা প্রয়োজন। এই ব্যবসাগুলির ঋণ কম, লিভারেজ কম। বর্তমান কঠিন প্রেক্ষাপটে রাজস্ব এবং নগদ প্রবাহ বজায় রাখার জন্য ব্যবসাটিকেও তার ব্যবসায়িক অভিমুখে নমনীয় হতে হবে যেমন মধ্যম আয়ের গোষ্ঠীর জন্য সেগমেন্টে স্যুইচ করা, সামাজিক আবাসন নির্মাণ ইত্যাদি।
এই সময়ে আর্থিকভাবে শক্তিশালী ব্যবসাগুলির জন্য অনেক M&A সুযোগ থাকবে যা নতুন চক্রের জন্য টেকসই উন্নয়ন মূল্য নিয়ে আসবে। একটি ভাল ব্যবসা খুঁজতে গেলে বিনিয়োগকারীদের এটি মনোযোগ দেওয়ার মতো একটি নোট।
এটা জোর দিয়ে বলা উচিত যে রিয়েল এস্টেট বাজারের পরিচালনা চক্র সাধারণভাবে শেয়ার বাজারের তুলনায় দীর্ঘ এবং ধীর হবে। এই সময়ে রিয়েল এস্টেট স্টকে বিনিয়োগ করার সময় বিনিয়োগকারীদের দীর্ঘমেয়াদী দৃষ্টিভঙ্গি থাকা উচিত, কারণ রিয়েল এস্টেটের "অতি বড়" তরঙ্গ পেরিয়ে গেছে। ২০২১ সালের মতো একটি বড় তরঙ্গ তৈরি করতে, রিয়েল এস্টেট স্টক গ্রুপ ৭-৮ বছর ধরে জমে আছে।
ধন্যবাদ!
আপনার মতে, তিনটি নতুন আইনের মধ্যে কোনটি হাইলাইট করা হয়েছে: গৃহায়ন আইন (সংশোধিত); রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন (সংশোধিত) এবং ভূমি আইন (সংশোধিত) প্রয়োগ করলে নতুন চক্রে রিয়েল এস্টেট বাজারে ইতিবাচক প্রভাব পড়বে?
* অর্থাৎ বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামী জনগণকে দেশের মানুষের মতো রিয়েল এস্টেট ব্যবসা করার অধিকার প্রদান করা। এটি ভিয়েতনামে বার্ষিক রেমিট্যান্স বৃদ্ধিতে সহায়তা করবে। ভিয়েতনাম বিশ্বের সর্বোচ্চ রেমিট্যান্স প্রেরণকারী শীর্ষ ৩টি দেশের মধ্যে রয়েছে।
* জমির বিভাজন এবং বিক্রয় কঠোর করুন। এটি জমির জল্পনা কমিয়ে আনবে, সম্পদের অপচয় এড়াবে এবং প্রকৃত চাহিদা সম্পন্ন অংশগুলিতে মনোনিবেশ করবে।
আগামী সময়ে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিকে নতুন চক্রের জন্য উপযুক্ত রিয়েল এস্টেট সেগমেন্টের দিকে নিজেদেরকে পরিচালিত করতে হবে, যার ফলে রিয়েল এস্টেট বাজারকে আরও টেকসইভাবে স্থিতিশীল এবং বিকাশে অবদান রাখা সম্ভব হবে।
* মিনি অ্যাপার্টমেন্টের জন্য গোলাপী বই প্রদান এবং অ্যাপার্টমেন্টের মালিকানার সময়কাল নির্দিষ্ট না করা।
* ১ জুলাই, ২০১৪ সালের আগে ভূমি ব্যবহারের দলিল ছাড়া জমির লাল বই দেওয়া হবে।
* জমির মূল্য কাঠামো বাতিল করুন, বাজার নীতি অনুসারে জমির মূল্য নির্ধারণ করুন। যাদের জমি পুনরুদ্ধার করা হয়েছে তাদের জন্য ক্ষতিপূরণ ফর্মের বৈচিত্র্য আনুন। পুনরুদ্ধারের আগে পুনর্বাসনের আবাসনের ব্যবস্থা করুন। যাদের কৃষি জমি পুনরুদ্ধার করা হয়েছে তাদের আবাসিক জমি/বাসস্থান দিয়ে ক্ষতিপূরণ দেওয়া হবে।
এর ফলে মানুষ আরও বেশি উপকৃত হবে এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি সহজেই জমি পরিষ্কার করতে পারবে এবং দ্রুত প্রকল্প বাস্তবায়ন করতে পারবে।
* ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলিকে একবারে পুরো কর পরিশোধ করার পরিবর্তে বার্ষিক ভূমি ব্যবহার কর প্রদান করা হয়।
* কৃষি জমির জন্য আরও উন্মুক্ত ব্যবস্থা, যেমন সর্বোচ্চ ব্যক্তিগত মালিকানা ১০ গুণ থেকে ১৫ গুণ বৃদ্ধি করা হয়েছে। যারা সরাসরি কৃষি জমি উৎপাদন করেন না তারা এখনও ধান চাষের জমি হস্তান্তর পেতে পারেন।
সংক্ষেপে বলতে গেলে, এই তিনটি সংশোধিত আইন সমাজের সকল দিকের পাশাপাশি সকল শ্রেণীর মানুষের উপর গভীর প্রভাব ফেলেছে। কার্যকর হলে, এটি ব্যবসাগুলিকে আইনি জটিলতা কাটিয়ে উঠতে সাহায্য করবে বলে আশা করা হচ্ছে, পাশাপাশি নতুন চক্রে রিয়েল এস্টেট খাতের উন্নয়নকে পুনর্নির্ধারণ করবে। রিয়েল এস্টেট সরবরাহ ধীরে ধীরে ফিরে আসবে এবং এমন পণ্যের দিকে অগ্রসর হবে যা অর্থনীতিতে টেকসই মূল্য আনবে এবং মানুষের অপরিহার্য চাহিদা পূরণ করবে।
[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস
![[ছবি] ১৩তম পার্টি কেন্দ্রীয় কমিটির ১৪তম সম্মেলনের সমাপ্তি](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/06/1762404919012_a1-bnd-5975-5183-jpg.webp)
মন্তব্য (0)