রিয়েল এস্টেট বাজার "অদ্ভুত", বিশেষজ্ঞরা কী সুপারিশ করেন?

বিশেষজ্ঞদের মতে, বর্তমান রিয়েল এস্টেট বাজারে একটি উল্লেখযোগ্য বিষয় হল যে বেশিরভাগ লেনদেন প্রকৃত ক্রেতাদের পরিবর্তে বিনিয়োগকারীদের কাছ থেকে আসে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের প্রতিবেদন অনুসারে, লেনদেন পরিস্থিতির দিক থেকে, ২০২৫ সালের প্রথম ৯ মাসে, বাজার শোষণের হার খুবই ইতিবাচক পর্যায়ে পৌঁছেছে - প্রায় ৭০%, যা প্রায় ৬০,০০০ লেনদেনের সমতুল্য, যা গত বছরের একই সময়ের দ্বিগুণ।

কিন্তু বাস্তবতা হলো, যদিও প্রকৃত চাহিদা এখনও একটি বৃহৎ অনুপাতের জন্য দায়ী, বাজারের উন্নয়ন আরও বিনিয়োগ নগদ প্রবাহের দ্বারা পরিচালিত হচ্ছে কারণ রিয়েল এস্টেটের দাম খুব উচ্চ স্তরে রয়েছে।

এই বাস্তবতা ব্যাখ্যা করে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস প্রেসিডেন্ট মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন বলেন, ক্রমবর্ধমান মুদ্রাস্ফীতির চাপ এবং অবকাঠামোগত উন্নয়নের প্রেক্ষাপটে, অনেক বিনিয়োগকারী রিয়েল এস্টেটকে একটি নিরাপদ আশ্রয়স্থল এবং একটি কার্যকর মুনাফা অর্জনের হাতিয়ার হিসেবে বিবেচনা করেন।

বিনিয়োগের নগদ প্রবাহ বর্তমানে মূলত প্রকৃত আবাসন চাহিদা পূরণকারী পণ্যগুলির উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে - ভাল ভাড়া সম্ভাবনা এবং স্পষ্ট মূল্য বৃদ্ধির সম্ভাবনা সহ পণ্য। এই প্রধান কারণগুলি বিনিয়োগকারীদের "অর্থ জমা করার" সিদ্ধান্তকে অনুপ্রাণিত করে।

" আজ বাজারে বেশিরভাগ লেনদেনই আসে দ্বিতীয় গ্রুপের রিয়েল এস্টেট ক্রেতাদের কাছ থেকে - অর্থাৎ, যারা জীবনযাত্রার জন্য নয়, বিনিয়োগের জন্য কিনছেন। এটি দেখায় যে ক্রয়-বিক্রয় কার্যক্রম মূলত বিনিয়োগ নগদ প্রবাহ দ্বারা চালিত হয়, যদিও প্রকৃত আবাসনের চাহিদা এখনও সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে কারণ বর্তমান দাম বেশিরভাগ মানুষের ক্রয়ক্ষমতার বাইরে ," মিঃ দিন বলেন।

রিয়েল এস্টেট বাজারে বর্তমানে বেশিরভাগ লেনদেন বিনিয়োগকারীদের দ্বারা হয়। (ছবি: মিন ডুক)।

সিবিআরই ভিয়েতনামের আবাসন বিভাগের পরিচালক মিঃ ভো হুইন তুয়ান কিয়েট আরও বলেন যে হো চি মিন সিটির (পূর্বে হো চি মিন সিটি) অভ্যন্তরীণ শহরে নতুন সরবরাহ বর্তমানে প্রকৃত আবাসিক চাহিদা নয়, বরং বিনিয়োগের চাহিদা পূরণের দিকে পরিচালিত হচ্ছে। বেশিরভাগ বিনিয়োগকারী নির্ধারণ করেন যে ক্রেতারা সম্পত্তিতে থাকবেন না বরং কেবল এটি ধরে রাখবেন বা ভাড়া দেবেন, তাই লাভ সর্বাধিক করার জন্য পণ্যটি উচ্চতর অবস্থানে রাখা হয়েছে।

" বর্তমান মূল্য স্তরের সাথে, বাজারে নগদ প্রবাহ প্রায় কেবল বিনিয়োগকারীদের মধ্যেই সঞ্চালিত হচ্ছে, যখন বাড়ি ক্রেতাদের কাছে পৌঁছানো খুব কঠিন ," মিঃ কিয়েট মন্তব্য করেন।

DKRA গ্রুপের তথ্যও একই রকম প্রবণতা দেখায়। বছরের প্রথম ৯ মাসে রেকর্ড করা ২০০০-এরও বেশি লেনদেনে, গৃহ ক্রেতারা মাত্র ৩০% লেনদেন করেছেন, বাকি ৭০% বিনিয়োগকারী। বিনিয়োগকারী গোষ্ঠীর আর্থিক সম্ভাবনা বেশি, তারা লাভের সুযোগ দেখলে উচ্চ মূল্য দিতে ইচ্ছুক, অন্যদিকে প্রকৃত গৃহ ক্রেতারা - যাদের বাজেট ১-২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, তারা ৪-৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বা তার বেশি দামের অ্যাপার্টমেন্ট খুব কমই কিনতে পারেন।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড ইভালুয়েশন ইনস্টিটিউট (VARS IRE) এর ডেপুটি ডিরেক্টর মিসেস ফাম থি মিয়েন আরও বলেন যে প্রাথমিক বাজারে বেশিরভাগ লেনদেনই আসে অনেক রিয়েল এস্টেটের মালিকদের চাহিদা থেকে। এছাড়াও, "বড় প্রকল্পের তরঙ্গে চড়ে" এবং স্থানীয় একীভূতকরণ থেকে উপকৃত হওয়ার কারণে অনেক প্রকল্পের শোষণের হার ভালো।

মিসেস মিয়েনের মতে, স্বল্পমেয়াদে রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধি পেতে থাকবে কারণ বিনিয়োগকারীদের লাভের প্রত্যাশা বেশি থাকে। বিপুল সংখ্যক বিনিয়োগকারী এখনও "ভালোভাবে জীবনযাপন করছেন" এবং আর্থিক সুবিধার চাপের মধ্যে নেই। অতএব, তাদের বিক্রয়মূল্য সামঞ্জস্য করার কোনও কারণ নেই।

" সুদের হার নিম্ন স্তরে বজায় থাকা, বাজারে সস্তা নগদ প্রবাহ অব্যাহত থাকা, সরকারি বিনিয়োগ উৎসাহিত করার নীতিগুলি দৃঢ়ভাবে বাস্তবায়িত হওয়া এবং মধ্যম পরিসরের এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের সরবরাহ এখনও দুর্লভ থাকার প্রেক্ষাপটে, বিনিয়োগকারীরা এখনও বিশ্বাস করেন যে রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধি অব্যাহত থাকবে ," মিসেস মিয়েন মূল্যায়ন করেন।

মিঃ লে দিন চুং - বিশেষজ্ঞ রিয়েল এস্টেট তিনি আরও মন্তব্য করেছেন যে সম্প্রতি অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ মূলত উচ্চমানের বিভাগে বেড়েছে। বর্তমানে অ্যাপার্টমেন্টের গড় দাম প্রায় ৮০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার। সম্প্রতি অনেক নতুন প্রকল্প ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের উপরে দামে বিক্রয়ের জন্য উন্মুক্ত করা হয়েছে।

বর্তমান আবাসনের দামের সাথে সাথে, সাধারণ শ্রমিকদের, এমনকি 30 মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/মাসিক বেতন থাকা সত্ত্বেও, তাদের বাড়ি থাকার সম্ভাবনা প্রায় নেই। যারা 70-100 মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার দামে কিনতে পারেন তারা মূলত বিনিয়োগকারী, ফাটকাবাজ এবং অত্যন্ত উচ্চ আয়ের মানুষ যেমন ব্যবসার মালিক।

ভিয়েতনামে অনুমানমূলক রিয়েল এস্টেট ক্রয়ের প্রবণতা এত বেশি কেন তার কারণ ব্যাখ্যা করতে গিয়ে, প্রপার্টিগুরু ভিয়েতনাম কোম্পানির ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগুয়েন কোক আনহ বলেন যে এর আংশিক কারণ হল বিনিয়োগ চ্যানেল এটি "কেনা এবং বিক্রি করা সহজ", এর ভালো তরলতা রয়েছে এবং সোনা, স্টক বা ব্যাংকের মতো অন্যান্য চ্যানেলের তুলনায় বেশি লাভ রয়েছে। গত ১০ বছরে ভিয়েতনামে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের ফলন সেরা, অ্যাপার্টমেন্টের জন্য ১৯৭% এবং জমির জন্য ১৩৭% পৌঁছেছে।

আরেকটি কারণ হল, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট কর নীতি এই অঞ্চলের অনেক দেশের তুলনায় কম এবং বেশি উন্মুক্ত, যেখানে জল্পনা-কল্পনা এবং জমির সম্পদ পরিত্যাগের বিরুদ্ধে কোনও নিষেধাজ্ঞা নেই।

মিঃ নগুয়েন কোক আন উল্লেখ করেছেন যে বর্তমানে বিশ্বে রিয়েল এস্টেটের জন্য ৫টি মৌলিক কর রয়েছে: মালিকানা কর, আয়কর, নিবন্ধন কর, খালি জায়গা কর (দীর্ঘদিন ধরে ব্যবহৃত না হওয়া রিয়েল এস্টেটের উপর প্রযোজ্য কর) এবং উন্নয়ন কর (যে অঞ্চলে রিয়েল এস্টেট অবস্থিত সেখানে অবকাঠামো, ইউটিলিটি, পরিষেবার উন্নয়ন)। গড়ে, অনেক দেশে বাড়ির মালিকানা কর ০.৩-২০%, নিবন্ধন কর ২-৬% এবং আয়কর ১৪-৪৫%। কিছু দেশ খালি জায়গার উপর ১২-২০% এবং উন্নয়ন কর ১-৩% করে আরোপ করছে।

ভিয়েতনামে, বাড়ি ক্রেতাদের বর্তমানে কেবল প্রথম তিনটি কর দিতে হয়: আয়কর (২-৫%), সম্পত্তি কর (০.০৩-০.২%) এবং নিবন্ধন কর (০.৫%)। " কম কর ক্রেতাদের জন্য রিয়েল এস্টেট 'ঘূর্ণায়মান' বিনিয়োগ করা সহজ করে তোলে, আজ এই সম্পত্তি কিনুন এবং আগামীকাল আরেকটি বিক্রি করুন ," তিনি বলেন।

"বুদবুদ" ঝুঁকির সতর্কতা

মিঃ নগুয়েন ভ্যান ডিনের মতে, যখন বাড়ির ক্রেতা ক্রমশ কমতে থাকে, তখন বাজার তার সরবরাহ-চাহিদার ভারসাম্য হারায়, দাম বেড়ে যায় কিন্তু প্রকৃত চাহিদার সাথে সংযুক্ত থাকে না, যা সহজেই বুদবুদের ঝুঁকি তৈরি করতে পারে।

যে বাজারে অনেক বেশি অংশগ্রহণকারী, বিনিয়োগকারী, সেখানে মূল্যস্ফীতির ঝুঁকি থাকবে। (চিত্রণ: মিন ডাক)।

" সময়োপযোগী নীতিগত হস্তক্ষেপ ছাড়া, বৃহৎ শহরাঞ্চলে আবাসন ক্রমশ শ্রমিকদের নাগালের বাইরে চলে যাবে ," মিঃ দিন বলেন।

অর্থনীতিবিদ দিন দ্য হিয়েন আরও জোর দিয়ে বলেন যে, বাজারকে তার প্রকৃত প্রকৃতিতে ফিরিয়ে আনা প্রয়োজন, যা সংখ্যাগরিষ্ঠের আবাসন চাহিদা পূরণ করবে। যখন স্বল্পমেয়াদী বিনিয়োগ প্রাধান্য পায়, তখন অ্যাপার্টমেন্টগুলি আর বসবাসের জায়গা থাকে না বরং মুনাফা অর্জনের হাতিয়ার হয়ে ওঠে, দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি করে এবং সামাজিক পরিণতি ঘটায়। তিনি সুপারিশ করেন যে বাজার কাঠামোর ভারসাম্য বজায় রাখার জন্য রাজ্য শীঘ্রই মধ্যম এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন সরবরাহের পরিপূরক করুক।

মিঃ নগুয়েন কোয়াং হুই - অর্থ ও ব্যাংকিং অনুষদের (নগুয়েন ট্রাই বিশ্ববিদ্যালয়) প্রধান নির্বাহী কর্মকর্তা - মূল্যায়ন করেছেন: যখন রিয়েল এস্টেটে মূলধন প্রবাহিত হয়, তখন এই সম্পদের মূল্য শ্রম উৎপাদনশীলতা এবং আয় বৃদ্ধির চেয়ে দ্রুত বৃদ্ধি পায়, যা আবাসনের দাম এবং মানুষের অর্থ প্রদানের ক্ষমতার মধ্যে ক্রমবর্ধমান বৃহৎ ব্যবধান তৈরি করে। এর ফলে বাজার প্রকৃত চাহিদার পরিবর্তে মূল্য বৃদ্ধির প্রত্যাশার উপর ভিত্তি করে পরিচালিত হয়, যার ফলে তরলতা টেকসই হয় না এবং বুদবুদের ঝুঁকি বৃদ্ধি পায়।

বিনিয়োগকারীদের দ্বারা পরিচালিত লেনদেনের কারণে, বাজারগুলি নীতিগত পরিবর্তনের প্রতি আরও সংবেদনশীল হয়ে ওঠে। ঋণ, সুদের হার বা অনুভূতিতে সামান্য সমন্বয় একটি শৃঙ্খল প্রতিক্রিয়া সৃষ্টি করতে পারে, যার ফলে মন্দা বা স্থানীয় সংশোধন হতে পারে। এই ঝুঁকি কেবল অনুমানমূলক গোষ্ঠীকেই প্রভাবিত করে না, বরং সাবধানে নিয়ন্ত্রণ না করা হলে আর্থিক ব্যবস্থা, ব্যবসা এবং সামগ্রিকভাবে অর্থনীতিতেও ছড়িয়ে পড়তে পারে।

" অতএব, মূল্যবৃদ্ধি কমানোর জন্য সরকারের কঠোর পদক্ষেপগুলি সঠিক এবং কৌশলগত পদক্ষেপ, যার লক্ষ্য দীর্ঘমেয়াদী স্থিতিশীলতা ," মিঃ হুই জোর দিয়ে বলেন।

সূত্র: https://baolangson.vn/thi-truong-bat-dong-san-dien-bien-la-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-5063967.html