105 měst a obcí po celé zemi nebude moci rozdělit pozemky k prodeji.

Việt Nam•22/04/2024

Od 1. ledna 2025 vstoupí v platnost novelizovaný zákon o podnikání v oblasti nemovitostí a jedním z ustanovení, které je vzhledem k jeho významnému dopadu na trh obzvláště zajímavé, je úprava rozdělení a prodeje pozemků.

Novelizovaný zákon o podnikání v oblasti nemovitostí stanoví, že právo užívat pozemek nelze převést na fyzické osoby za účelem svépomocné výstavby domů nebo vlastního rozdělení a prodeje pozemků v městských částech, okresech a městech zvláštních městských oblastí I., II. a III. typu a v případech, kdy je právo užívat pozemek draženo za účelem investic do bytové výstavby, jak je stanoveno v pozemkovém zákoně.

Pro zbývající oblasti určí Provinční lidový výbor na základě místních podmínek oblasti, ve kterých mohou investoři projektu převést práva k užívání pozemků se stávající technickou infrastrukturou na jednotlivce za účelem svépomocí při výstavbě domů. Odborníci se domnívají, že vzhledem k tomu, že od 1. ledna 2025 vstoupí v platnost zpřísnění předpisů pro dělení pozemků a jejich prodej, bude to mít dopad od severu k jihu.

Odborníci však poukazují na to, že v současné době článek 41, odstavec 2, vyhlášky 43/2014/ND-CP, novelizované vyhláškou 148/2020/ND-CP, zakazuje pouze rozdělení a prodej pozemků v obvodech měst zvláštní třídy a měst I. třídy s centrální správou; v oblastech s vysokými požadavky na architektonickou krajinu; a v centrálních oblastech a oblastech obklopujících architektonické památky v městských oblastech…

Existují proto obavy, že dojde k náhlému rozdělování a prodeji pozemků ještě předtím, než zákon o podnikání s nemovitostmi oficiálně vstoupí v platnost.

Pan Duong Quoc Thuy, předseda Realitní asociace města Can Tho (CaREA), poznamenal, že zákaz dělení pozemků k prodeji ve zvláštních městských oblastech typu I, typu II a typu III má významný dopad na strukturu segmentů realitních produktů. V blízké budoucnosti dojde na trhu k jasné diferenciaci v segmentu pozemků.

Za současného právního rámce je velmi obtížné založit projekt, který trvá 3–5 let. Podniky se rozhodnou fungovat jako jednotlivci a samy si pozemky rozdělovat, což je vhodnější, jednodušší a vytváří větší nabídku, spíše než zakládat projekty nebo právnické osoby.

S novými předpisy se proto v nadcházejícím období sníží počet rozdělených pozemků. Nedostatek nabídky způsobí růst cen pozemků. Z dlouhodobého hlediska to však pomůže zdravějšímu vývoji trhu, analyzoval pan Thuy.

Podle statistik Ministerstva stavebnictví existovalo k prosinci 2023 v celé zemi 902 městských oblastí, včetně 2 městských oblastí zvláštní třídy, 22 městských oblastí typu I, 36 městských oblastí typu II, 45 městských oblastí typu III, 95 městských oblastí typu IV a 702 městských oblastí typu V.

Nová nařízení tak zakážou dělení a prodej pozemků ve 105 městech a obcích, což je o 81 měst a obcí více než současná nařízení.

Kromě dvou měst zvláštní třídy, Hanoje a Ho Či Minova Města, která budou mít přísnější předpisy o rozdělování a prodeji pozemků, existuje také 22 měst třídy I; včetně 3 centrálně řízených měst: Hai Phong, Da Nang a Can Tho a 19 provinčních měst: Hue, Vinh, Da Lat, Nha Trang, Quy Nhon, Buon Ma Thuot, Thai Nguyen, Nam Dinh, Viet Tri, Vung Tau, Ha Long, Thanh Hoa, Da My Nho, Thu Hau, Thà Duong, Pleiku a Long Xuyen.

Kromě toho existuje 36 městských oblastí typu II, včetně měst v provinciích Phan Thiet, Ca Mau, Tuy Hoa, Uong Bi, Thai Binh, Rach Gia, Bac Lieu, Ninh Binh, Dong Hoi, Phu Quoc, Vinh Yen, Lao Cai, Ba Ria, Bac Giang, Ky Quam, Cam Rang-Thap, Tam Cha, Tra Vinh, Sa Dec, Mong Cai, Phu Ly, Ben Tre, Ha Tinh, Lang Son, Son La, Tan An, Vi Thanh, Cao Lanh, Vinh Long, Tuyen Quang, Soc Trang, Kon Tum, Di An a Yen Bai.

Kromě toho existuje 45 městských oblastí typu III, včetně 29 měst: Dien Bien Phu, Hoa Binh, Hoi An, Hung Yen, Dong Ha, Bao Loc, Ha Giang, Cam Ranh, Cao Bang, Lai Chau, Tay Ninh, Bac Kan, Tam Diep, Song Cong, Sam Son, Phuc Dong Xhan Xhan Gien, Chiang Giang, Nghia, Nga Bay, Thuan An, Hong Nguy, Tu Son, Pho Yen, Tan Uyen, Ben Cat a Go Cong.

Kromě toho mezi 16 měst patří Son Tay, Cua Lo, Phu Tho, Bim Son, La Gi, Song Cau, Long My, Tan Chau, Cai Lay, Quang Yen, Ky Anh, Binh Minh, Dong Trieu, Phu My, An Nhon a Kien Tuong.

Pan Dinh Minh Tuan, ředitel společnosti Batdongsan.com.vn v jižním regionu, v komentáři k dopadu této politiky uvedl, že počet rozdělení pozemků a prodejů ve městech typu II a III v posledních letech prudce roste.

Zpřísnění předpisů pro rozdělení pozemků podle nového novelizovaného zákona o podnikání v oblasti nemovitostí ovlivní celý trh od severu k jihu, ale 90 % dotčených investorů se nachází ve městech typu II a III.

Úpravy cen jsou nevyhnutelné, ale ceny pozemků již nezažijí takové „boomy“, jaké jsme viděli v minulosti, předpověděl pan Tuan.

(VNA/Vietnam+)

Zdroj