Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí vysvětluje návrh na upuštění od metody přebytků pro oceňování pozemků

Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí navrhuje 3 metody oceňování pozemků

Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí uvedlo, že tento úřad právě zaslal Ministerstvu spravedlnosti oficiální zprávu s žádostí o posouzení vyhlášky, kterou se mění a doplňuje řada článků vyhlášky č. 44/2014/ND-CP o cenách pozemků, a vyhlášky č. 10/2023/ND-CP, kterou se mění a doplňuje řada článků vyhlášek upravujících provádění pozemkového zákona.

Je pozoruhodné, že v obsahu návrhu vyhlášky Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí (TNMT) navrhlo změnu a doplnění metody oceňování pozemků směrem k regulaci 3 metod oceňování pozemků, a to: metody porovnávání, metody příjmu a metody koeficientu úpravy ceny pozemků.

Ve srovnání s vyhláškou č. 44/2014/ND-CP tedy návrh vyhlášky omezil 2 metody oceňování pozemků. Konkrétně integruje metodu odpočtu do metody porovnání a nepoužívá k oceňování pozemků metodu přebytku.

Zpráva Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí to vysvětluje tím, že metoda přebytku je metoda oceňování pozemků výpočtem celkových předpokládaných příjmů z rozvoje nemovitosti mínus celkové předpokládané náklady na rozvoj.

Výpočet celkových předpokládaných výnosů z rozvoje nemovitostí musí být proto založen na: Převodní ceně, ceně pronájmu, době prodeje, míře prodeje, trendech a kolísáních převodní ceny, budoucí ceně pronájmu, míře obsazenosti... a musí diskontovat peněžní tok na dobu ocenění dle úrokové sazby banky z úvěru; výpočet celkových předpokládaných nákladů na rozvoj nemovitostí, kromě toho, že je založen na normách a jednotkových cenách vydaných příslušnými státními orgány, závisí také na době výstavby, míře výstavby pro každý rok, nákladech na nepředvídané události, nákladech na úroky z úvěru, ziscích investorů s přihlédnutím k rizikovým faktorům, nákladech na reklamu a prodej...

Podle Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí je výpočet výše uvedených předpokládaných faktorů pro celkové příjmy z rozvoje a celkové náklady na rozvoj velmi složitý, výsledky oceňování jsou nejisté, nepřesné a mají velké chyby (u stejného pozemku změna pouhého jednoho ukazatele v předpokládaných faktorech změní výsledky oceňování) a je snadno zneužitelný a představuje riziko pro pracovníky zabývající se oceňováním pozemků a pro ty, kteří rozhodují o konkrétních cenách pozemků v lokalitách. To je hlavní příčina obtíží a zpoždění při určování, oceňování a přijímání konkrétních rozhodnutí v minulosti.

Na druhou stranu v realitním obchodu vždy nejdříve existuje pozemek a jeho cena je určena před procesem tvorby nemovitosti, takže je nevhodné předpokládat odhad hodnoty nemovitosti v budoucnosti a následně určovat cenu pozemku, což vede k tomu, že cena pozemku závisí na obchodní metodě investora v oblasti nemovitostí a neodráží skutečnou tržní hodnotu pozemku.

V souladu s duchem usnesení 18-NQ/TW musí metoda stanovení cen pozemků zajistit soulad s tržními principy. Návrh vyhlášky proto nepoužívá metodu přebytku k určení cen pozemků za účelem výpočtu finančních závazků uživatelů pozemků a kompenzací při rekultivaci pozemků státem, což je v souladu s politikou strany.

V podání Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí se uvádí, že za účelem překonání omezení při nepoužívání metody přebytku návrh vyhlášky pozměňuje a doplňuje obsah metody porovnávání, v níž se řídí oceňováním pozemků a ploch, u kterých dosud nebyla provedena investice do technické infrastruktury, na základě kombinace techniky odpočtu za účelem odečtení nákladů na investice do technické infrastruktury, a zároveň se doplňuje o ustanovení, že při stanovení cen pozemků musí být pro porovnání a ověření použita metoda ročního vyrovnávacího koeficientu, aby byla zajištěna přesnost výsledků oceňování pozemků.

„Úprava tří metod oceňování pozemků (srovnávací, výnosová, koeficient úpravy ceny pozemků) zajistila pokrytí všech případů oceňování pozemků sloužících státní správě pozemků,“ uvádí se v podání Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí.

Mnoho názorů se obává „zablokování“ projektu, pokud se při oceňování pozemků opustí metoda přebytku.

Mnoho názorů se obává, že pokud se od metody přebytku upustí, může to projektům ztížit oceňování pozemků, což by mohlo vést k dopravní zácpě.

Podle realitní asociace Ho Či Minova města bylo v poslední době až 87 % projektů ve městě oceněno metodou přebytku.

„Metoda přebytku je vědecká a mezinárodně uznávaná metoda oceňování pozemků. Důrazně doporučujeme, aby Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí a vláda zachovaly metodu přebytku pro oceňování pozemků,“ navrhl pan Le Hoang Chau – předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města.

Zástupce Vietnamské asociace pro oceňování uvedl, že metoda přebytku je vhodná pro oceňování pozemků pro nové investiční projekty v oblasti rozvoje. Jiné metody oceňování nejsou způsobilé k použití. Pokud se od nich upustí, může to ztížit oceňování pozemků pro projekty a způsobit přetížení.

„Každá metoda je vhodná pro různé typy. Například porovnávací a příjmová metoda se používají k určení cen pozemků pro současné využití. Metoda přebytku se používá k určení cen pozemků pro budoucí využití. Metodu stanovení současné ceny pozemků nelze použít pro budoucnost. Na trhu ne všechny projekty mají podobná aktiva, na která by se dala použít porovnávací metoda. Pokud se od metody přebytku upustí, bude stanovení cen pozemků pro developerské projekty velmi obtížné,“ uvedl pan Nguyen Tien Thoa, předseda Vietnamské asociace pro oceňování.

Podle zpráv z obcí nabídka nových bytových projektů v prvních 6 měsících letošního roku neustále prudce klesala. Hlavním důvodem jsou právní problémy, včetně oceňování pozemků. Podniky se domnívají, že nařízení premiéra o odstranění problémů s oceňováním pozemků je důležitým základem pro Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí a obce k přezkoumání a přehodnocení systému souvisejících právních dokumentů, zejména metod oceňování pozemků, s cílem dosáhnout synchronních úprav, které nejlépe odpovídají trhu.

Na základě názorů podniků a sdružení sdílí Vietnamská federace obchodu a průmyslu (VCCI) také názor, že zrušení metody přebytku ztěžuje oceňování pozemků.

VCCI zdůraznila, že metoda srovnání má omezení, pokud jde o srovnávací data, protože informace o transakcích je často obtížné porovnat s nemovitostmi, které mají být oceněny; vyžaduje mnoho jasných a přesných informací o transakci, zatímco ve skutečnosti se transakční cena na papíře a skutečná transakční cena často liší. Metoda úpravy ceny pozemku má podobná omezení, je založena na srovnávacích datech a rovněž čelí nedostatkům, pokud jde o informace a vstupní data.

VCCI se rovněž domnívá, že metoda přebytku je jednou z metod oceňování nemovitostí používaných profesionálními oceňovacími organizacemi, zejména při oceňování pozemků s rozvojovým potenciálem. To znamená, že hodnota pozemku byla vypočítána tak, aby se dosáhlo nejlepšího a nejefektivnějšího využití v souladu s tržními principy. Odstranění metody přebytku z návrhu může způsobit nesrovnalost v právních dokumentech týkajících se oceňování nemovitostí. S cílem státní správy zachovat metodu přebytku v metodě oceňování pozemků navržené VCCI může odstranění metody přebytku způsobit potíže v procesu implementace oceňování pozemků.

Překladová značka

Zdroj