Při koupi a prodeji mini bytů buďte opatrní

Od začátku prosince 2023 až do současnosti se v Da Nangu objevilo mnoho informací o prodeji mini bytů, a to i o prodeji mnoha mini bytových domů neobvyklým způsobem. Někteří realitní experti tento krok považují za to, že mnoho investorů zneužívá nařízení o udělení osvědčení o právu k užívání každého bytu (růžová knížka) od 1. ledna 2025 k „zbavení se zboží“ a přenáší obtížnou situaci na kupující bytů a druhotné investory.

Vzhledem k současnému vývoji na trhu s nemovitostmi musí úřady posílit řízení, inspekce a varování týkající se nákupu a prodeje bytů a minibytů a zabránit situaci, kdy dochází k předvídání nových bytových politik. Foto: HOANG HIEP

Nájemníci bytů platí jednou po dobu 50 let

V poslední době, kvůli „zpřísnění“ řízení ze strany úřadů, mnoho investorů do minibytů nemohlo své byty prodat a omezilo zveřejňování informací o prodeji bytů ze strachu z kontrol a porušení předpisů. Poté, co však Národní shromáždění schválilo zákon o bydlení (ve znění pozdějších předpisů) s řadou předpisů týkajících se výstavby vícepodlažních bytů, mnoha bytů jednotlivců (minibytů), včetně vydávání osvědčení o právu k užívání (růžových knížek) ke každému bytu dle ustanovení pozemkového zákona, se objevilo mnoho informací o nelegálních minibytech na prodej s výzvou k „vlastnění levných bytů“. Tyto informace „zasahují“ psychologii mnoha lidí s malými penězi, kteří mají vysokou poptávku po bydlení, nebo investorů, kteří chtějí vlastnit byty v centru města, aby předvídali výše uvedené nařízení o udělení růžových knížek.

Zejména se objevuje spousta informací o nelegálních mini apartmánech na prodej na ulici Truong Thi 5 (okres Hoa Thuan Tay, okres Hai Chau) za pouhých 468 milionů VND za byt s 1 ložnicí a rozlohou ^{35 m2} . Dokonce zvou k investiční spolupráci se ziskem „pie in the sky“ ve výši 36 % v prvních 2 letech a podporou zpětného odkupu bytu se ziskem 110 % po 24 měsících. Ve skutečnosti tento mini apartmán ještě nebyl postaven, je k dispozici pouze prázdný pozemek a 2 cedule s vytištěným pohledem na budovu bez jakýchkoli informací o projektu nebo investici.

Také v souvislosti s malým bytovým domem v ulici Hoang Dieu č. 308 (městská část Binh Hien, okres Hai Chau) se dvěma jízdními pruhy a světlou výškou 2 m a 3,5 m se objevilo mnoho informací o nelegálně prodávaných bytech. Místopředseda okresního lidového výboru Hai Chau Nguyen Van Duy uvedl, že po obdržení informací okres pověřil funkční síly kontrolou a zabráněním prodeje bytů v tomto malém bytovém domě a v současné době nejsou žádné byty na prodej. Když se však někdo zeptal na koupi bytu, osoba, která se vydávala za investora malého bytového domu v ulici Hoang Dieu č. 308, uvedla, že byt není na prodej, pouze k pronájmu a že nájemník musí zaplatit jednorázový poplatek za celou dobu pronájmu v délce 50 let. Konkrétně u dvoupokojového bytu o rozloze ^{46-48 m2} činí celková částka nájemného, která má být zaplacena jednorázově při podpisu smlouvy, 1,2-1,25 miliardy VND.

Byty v mini bytovém domě v ulici 308 Hoang Dieu jsou inzerovány k prodeji na mnoha webových stránkách a sociálních sítích. Foto: NAM TRAN

Prodej pozemků k rozdání mini bytových domů zažívá boom

Podle téměř měsíčního průzkumu na mnoha webových stránkách a sociálních sítích „rozkvétá“ informace o prodeji mini apartmánů a příjmech z jejich pronájmu. Například mini apartmán v uličce na ulici Le Duan (okres Thanh Khe) se 4 podlažími, 5 apartmány nacházejícími se na pozemku o šířce pouhých ^{50 m2} s příjmem 18–19 milionů VND/měsíc se prodává za 3,55 miliardy VND. Mini apartmán na ulici Le Thanh Nghi (okres Hai Chau) se 6 podlažími, 22 apartmány, rozlohou pozemku ^{204 m2} a příjmem 100–150 milionů VND/měsíc se prodává za 25,9 miliardy VND. Mini bytový dům na ulici Trung Nu Vuong (okres Hai Chau) má 5 pater, 28 bytů, ^{200 m2} pozemku s příjmem 150 milionů VND/měsíc a je inzerován k prodeji za 25 miliard VND... V jednom případě dokonce realitní kancelář zveřejnila informaci o „prodeji luxusních bytových domů“ spolu s dalšími 14 mini byty v okresech Hai Chau, Son Tra a Ngu Hanh Son.

„Rozkvétající“ informace o prodeji mini bytů v této době překvapily a zmátly mnoho realitních makléřů a obchodníků. Realitní makléř (požádaný o anonymitu v okrese Hai Chau) analyzoval, že v současné době se úroková sazba z bankovních vkladů pohybuje v rozmezí 5-5,5 %/rok. Pokud je cash flow z pronájmu bytů takový, jak je inzerováno, pak je zřejmé, že roční úroková sazba je mnohem vyšší než úroková sazba z bankovních vkladů. Například mini byt je inzerován na prodej za 9 miliard VND, ale má příjem 55 milionů VND/měsíc, což odpovídá úrokové sazbě 7,3 %/rok; mini byt je inzerován na prodej za 14 miliard VND, ale má příjem 95 milionů VND/měsíc s úrokovou sazbou 8,2 %/rok... Proto se mnoho mini bytů prodává hromadně, což má mnoho neobvyklých věcí.

Je pravděpodobné, že mnoho investorů je pod tlakem bankovních úvěrů, aby investovali do příliš velkých mini bytů, protože v minulosti nebyli schopni své byty prodat kvůli „zpřísňování“ a mnoha kontrolám ze strany státních orgánů. Na druhou stranu je velmi obtížné splnit podmínky pro udělení růžových knížek, být investorem do výstavby mini bytů, požární prevence a hašení, požadavky na stavební normy... v souladu s ustanoveními nového zákona o bydlení, který právě schválilo Národní shromáždění.

Proto mnoho investorů, kteří předpokládají, že bude obtížné získat růžovou knížku, využívá této doby a zneužívají psychologii mnoha kupujících, kteří se mylně domnívají, že jim bude růžová knížka dána ke každému bytu, aby se „zbavili zboží“. Pokud je to pravda, pak ti, kteří si v této době kupují byty k bydlení, nebo investoři, kteří si v této době kupují mini byty, aby předběhli novou politiku, později velmi snadno „ochutnají hořké ovoce“.

Ředitel Institutu pro výzkum a vzdělávání v oblasti nemovitostí (Da Nang) Nguyen Duc Lap poznamenal, že v nadcházejících letech dojde k velkému posunu od penzionů a nájemních domů k sociálnímu bydlení, protože nový zákon o bydlení obsahuje politiky na podporu a podporu silného rozvoje sociálního bydlení jak v nabídce, tak v poptávce. Realitní makléři a experti rovněž požádali úřady, aby posílily řízení, inspekce, varování... před výše uvedeným novým a neobvyklým vývojem a aby předvídaly nová nařízení a politiky zákona o bydlení.

NAM TRAN

Zdroj