Zabraňte investorům v zastavování domů zákazníků

Zvýšit transparentnost, zpřísnit sankce

Podle realitního experta Phan Cong Chanha, pokud je dům zastaven a banka souhlasí s tím, že investorovi umožní jeho prodej bez nutnosti uvolnění hypotéky, musí banka a investor záležitost vyřešit mezi sebou. Pokud nastanou nějaká rizika, bude za ně odpovědná banka a investor, zatímco legitimní práva lidí budou chráněna zákonem.

Mnoho investorů dává domy, které prodali zákazníkům, do hypotéky bankám.

Aby se však zabránilo situaci, kdy investoři zastavují domy zákazníků, pan Phan Cong Chanh navrhl, že úřady potřebují směrnice a předpisy k řešení takových případů způsobem, který bude přínosem pro lidi. Zejména pokud lidé dodržují zákon, postupy a zaplatí plnou částku, stát je musí chránit, vydávat jim růžové knížky a nenechat lidi utrpět ztráty kvůli sporům nebo plnění závazků investora.

„Zákon sice obsahuje mnoho předpisů, ale stále v něm existují mezery, ale je nezbytné, aby úřady zasáhly a neprodleně se s nimi vypořádaly. V případě potřeby se lidé mohou obrátit na soud. Soud také potřebuje velmi jasná rozhodnutí, téměř typické situace, jako precedenty, aby ostatní investoři, banky a lidé mohli problém jasně vidět a cítit se bezpečně. Zároveň je pro minimalizaci rizik, která musí zákazníci nést, nutné být transparentní a zveřejňovat informace o zastavených projektech. Zveřejnění musí být jasné, podrobné a pravidelně aktualizované, aby jim lidé rozuměli, nejedná se pouze o obecné zveřejnění s uvedením názvu projektu,“ navrhl pan Chanh.

Z jiného úhlu pohledu Dr. Phan Phuong Nam (Právnická univerzita v Ho Či Minově Městě) citoval dekret č. 16, který analyzuje, že za nezveřejňování, neúplné zveřejnění nebo nesprávné zveřejnění obsahu realitních projektů a investičních projektů v oblasti bytové výstavby lze uložit pokutu ve výši 100 až 120 milionů VND. Pokuta pro realitní podnikání, které plně nezajistí podmínky podle předpisů, činí 600 milionů VND. Ve srovnání s výhodami získanými z využití právních mezer u rozsáhlého realitního projektu v hodnotě stovek miliard VND je však tato pokuta příliš nízká. Mnoho investorů proto úmyslně porušuje zákon a akceptuje placení pokut, čímž výrazně ovlivňuje práva jiných subjektů.

Zákon o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2024 v současnosti provedl určité pozitivní úpravy povinnosti zveřejňovat informace o realitních společnostech. Omezením zákona je však také neschopnost zvýšit rámec sankcí, aby bylo zajištěno řádné řešení porušení.

Zákon dále stanoví, že poté, co Ministerstvo výstavby vydá písemné oznámení, že dům je způsobilý k prodeji nebo leasingu s následnou koupí, investor projekt zastaví a před prodejem zákazníkům musí hypotéku uvolnit. Zároveň musí být dokončeny postupy, aby Ministerstvo výstavby mohlo vydat oznámení, že dům je způsobilý. Pan Chanh však poznamenal: „Nařízení je velmi obtížné implementovat, pokud neexistuje mechanismus, který by zajistil, že investor bude předpisy dodržovat. Protože ihned po oznámení Ministerstva výstavby, že investor bere hypotéku, se na toto oznámení spoléhá, ​​aby co nejdříve mobilizoval kapitál od zákazníků.“

Před prodejem zákazníkům je nutné vyrovnat hypotéku

Pan Ngo Gia Hoang (Právnická univerzita v Ho Či Minově městě) uvedl, že pro kontrolu praxe investorů, kteří zastavují domy zákazníků bankám, je nutné namísto požadavku, aby transakce byly prováděny prostřednictvím realitních kanceláří, posílit a rozšířit působnost notářských organizací tím, že se bude vyžadovat, aby byly notářsky ověřeny i transakce s nemovitostmi, u kterých je jednou ze stran nebo stran účastnících se transakce realitní kanceláře... Nezávislá povaha notářských činností totiž pomůže kontrolovat a monitorovat provádění a dodržování zákona investory, realitními makléři a konzultanty s cílem chránit zranitelné osoby.

Zároveň je pro udržení stability a pořádku pro ekonomický rozvoj nutné vybudovat mechanismus pro kontrolu budoucích transakcí realitních kanceláří s bydlením.

„Aby byla zajištěna bezpečnost kupujících domů, je třeba doplnit zákon o posílení odpovědnosti bank při správě zastavených aktiv. Investoři si totiž při prodeji budoucích nemovitostí půjčují peníze od bank a zároveň mobilizují kapitál od zákazníků. Pokud není mobilizovaný kapitál pečlivě sledován, investoři jej mohou zneužít, investovat peníze do mnoha projektů současně, což vede k riziku, že investoři ztratí schopnost splácet, nebudou schopni projekt dokončit a předat dům zákazníkům. V této době jsou dotčeni nejen kupující domů, ale i práva zastavené banky. Proto musí být banka při přijímání hypotéky na bytový projekt zodpovědná za správu a dohled nad zastavenými aktivy,“ navrhl pan Hoang.

Podle něj je nezbytné mít jasnější předpisy pro zajištění práv kupujících nemovitostí při nakládání se zastaveným majetkem formou převodu projektu. Strany totiž mohou s majetkem nakládat převodem zastaveného nemovitostního projektu za účelem vymáhání dluhu.

Aby byla zajištěna bezpečnost kupujících nemovitostí, je třeba zákon doplnit předpisy o posílení odpovědnosti bank při správě zastavených aktiv. Investoři si totiž při prodeji budoucích nemovitostí půjčují peníze od bank a zároveň mobilizují kapitál od zákazníků.

Pan Ngo Gia Hoang (Právnická univerzita v Ho Či Minově Městě)

Investor do bytů v Phu Thanh se zavazuje splatit dluh

Dne 25. června vydala společnost Company 585, investor bytového domu Phu Thanh (okres Tan Phu, Ho Či Minovo Město), tiskovou zprávu, v níž potvrdila, že uhradí dluh, aby dům za zákazníka „vykoupila“.

V současné době je celkový počet bytů v projektu 833. Z toho společnost zastavila červenou knihu ve formě budoucích aktiv na 219 bytů dle hypoteční smlouvy č. 104 ze dne 4. srpna 2010. Během podnikání v oblasti nemovitostí, v roce 2010, se nemovitosti dostaly do zmrazeného stavu, bankovní úroková sazba dosahovala až 22 - 23 %/rok, což společnosti způsobovalo potíže v obchodní činnosti i při vyřizování dluhů u bank.

Vzhledem k obtížím podniku se 3. listopadu 2022 pobočka Viet A Bank v Ho Či Minově Městě dohodla, že investorovi umožní uhradit dluh dle kódu každého bytu a banka uvolní hypotéku pro každý byt. Společnost 585 doposud zpracovala uvolnění hypoték na 6 bytů (z nichž 1 byt byl uvolněn začátkem června 2024). Investor navrhl, aby Viet A Bank v Ho Či Minově Městě společnost i nadále podporovala v příštích 3 letech, aby měla více času na přípravu ekvivalentních aktiv pro zpracování uvolnění hypoték na zbývajících 213 bytů (od nynějška do roku 2027). Z 213 bytů, které jsou v současné době zastaveny u Viet A Bank, musí společnost 585 od obyvatel stále vybrat 5 % hodnoty bytu, což odpovídá více než 41 miliardám VND. Společnost 585 potvrdila, že obyvatelé nejsou odpovědní bance, ale společnosti.

Zdroj: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm