Zabraňte developerům v zadlužování domů zákazníků.

Zvýšit transparentnost, zpřísnit sankce.

Podle realitního experta Phan Cong Chanha, pokud je dům zastaven a banka souhlasí s tím, že ho developer prodá bez nutnosti uvolnění hypotéky, musí banka a developer záležitost vyřešit sami. Pokud nastanou nějaká rizika, bude za ně odpovědná banka a developer, zatímco legitimní práva lidí budou chráněna zákonem.

Mnoho developerů dává bankám hypotéky na nemovitosti, které již prodali zákazníkům.

Aby se však zabránilo developerům v zastavování domů zákazníků, pan Phan Cong Chanh navrhl, že úřady by měly poskytnout pokyny a předpisy k řešení takových případů způsobem, který bude přínosem pro lidi. Zejména pokud lidé jednali legálně, dodrželi správné postupy a zaplatili v plné výši, musí je stát chránit a vydávat jim osvědčení o vlastnictví pozemků, místo aby nechal lidi trpět ztrátami kvůli sporům nebo závazkům developera.

„Ačkoli zákon již obsahuje mnoho předpisů, mezery v něm se stále zneužívají. Je nezbytné, aby úřady zasáhly rychle a v případě potřeby se lidé mohou soudně zažalovat. Soudy také musí vydávat velmi jasná rozhodnutí, která by téměř vytvářela typické případy, jako precedenty, aby ostatní developeři, banky a veřejnost dané problematice rozuměli a cítili se bezpečně. Zároveň, aby se minimalizovala rizika, která nesou zákazníci, musí být informace o zastavených projektech transparentní a veřejně zveřejněny. Toto zveřejnění musí být jasné, podrobné a pravidelně aktualizované, aby byli lidé plně informováni, a ne pouze obecné informace zmiňující název projektu,“ navrhl pan Chánh.

Z jiného úhlu pohledu Dr. Phan Phuong Nam (Právnická univerzita v Ho Či Minově Městě) citoval dekret č. 16 a analyzoval, že za nezveřejnění, neúplné zveřejnění nebo zveřejnění nesprávných informací o realitních projektech a investičních projektech bytové výstavby může být uložena pokuta ve výši 100 až 120 milionů VND. Pokuta za provozování realitní činnosti bez úplného splnění předepsaných podmínek činí 600 milionů VND. Ve srovnání se zisky získanými z využívání právních mezer ve velkém realitním projektu v hodnotě stovek nebo tisíců miliard VND je však tato pokuta příliš nízká. Mnoho developerů proto úmyslně porušuje zákon, akceptuje pokuty a způsobuje tak značnou újmu na právech ostatních stran.

Zákon o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2024 v současnosti provedl určité pozitivní úpravy, pokud jde o povinnosti realitních kanceláří zveřejňovat informace. Omezením zákona je však také absence zvýšených sankcí zajišťujících řádné řešení porušení.

Zákon dále stanoví, že developer může projekt zastavit až poté, co Ministerstvo výstavby vydá dokument oznamující, že bytový projekt je způsobilý k prodeji nebo leasingu s koupí, a musí také hypotéku před prodejem zákazníkům uvolnit. Současně musí také dokončit postupy k získání oznámení od Ministerstva výstavby potvrzujícího způsobilost bytového projektu. Pan Chánh však poznamenal: „Toto nařízení je velmi obtížné implementovat bez jakéhokoli mechanismu, který by zajistil, že ho developeři dodrží. Protože ihned po obdržení oznámení od Ministerstva výstavby, pokud developer projekt zastaví, použije toto oznámení k co nejrychlejšímu získání kapitálu od zákazníků.“

Hypotéka musí být před prodejem zákazníkovi uvolněna.

Aby se kontrolovalo, zda developeři zastavují nemovitosti zákazníků bankám, pan Ngo Gia Hoang (Právnická univerzita v Ho Či Minově městě) navrhl, že namísto požadavku na provádění transakcí prostřednictvím realitních burz by měla být posílena a rozšířena působnost notářských kanceláří. To by mohlo zahrnovat požadavek na notářské ověření transakcí s nemovitostmi, kde jednou nebo více stran jsou realitní kanceláře. Nezávislá povaha notářských služeb by pomohla monitorovat a zajistit dodržování zákona developery, makléři a realitními poradci, a tím chránit zranitelné strany.

Zároveň je pro udržení stability a pořádku pro ekonomický rozvoj nezbytné vybudovat mechanismus pro kontrolu transakcí zahrnujících nákup a prodej budoucích bytových jednotek realitními kancelářemi.

„Aby byla zajištěna bezpečnost kupujících domů, je třeba zákon doplnit o předpisy, které posílí odpovědnost bank při správě zajištěných aktiv. Při prodeji rozestavěných domů si totiž developeři půjčují peníze od bank a zároveň získávají kapitál od zákazníků. Pokud není získaný kapitál pečlivě sledován, developeři jej mohou zneužít a investovat do více projektů současně, což vede k riziku insolvence, neschopnosti dokončit projekty a nepředání domů zákazníkům. V tomto okamžiku jsou ovlivněni nejen kupující domů, ale i zájmy banky, která drží zástavu. Jakmile je tedy bytový projekt zastaven, musí být banka zodpovědná za správu a dohled nad zajištěnými aktivy,“ navrhl pan Hoang.

Podle něj je zapotřebí jasnější regulace, která by zajistila práva kupujících domů při nakládání se zastavenými nemovitostmi prostřednictvím převodů projektů. Důvodem je, že strany mohou s nemovitostí naložit převodem zastaveného realitního projektu, aby vymohly dluh.

Aby byla zajištěna bezpečnost kupujících domů, je třeba zákon doplnit o předpisy, které posílí odpovědnost bank při správě zajištěných aktiv. Je to proto, že při prodeji rozestavěných domů si developeři půjčují peníze od bank a zároveň získávají kapitál od zákazníků.

Pan Ngo Gia Hoang (Právnická univerzita v Ho Či Minově Městě)

Developer bytového domu Phu Thanh se zavazuje dluh splatit.

Dne 25. června vydala společnost Company 585, developer bytového domu Phu Thanh (okres Tan Phu, Ho Či Minovo Město), tiskovou zprávu, v níž potvrdila, že splatí dluh, aby „vykoupila“ byty pro své zákazníky.

V současné době je celkový počet bytů v projektu 833. Z nich společnost zastavila pozemkové listy ve formě budoucích aktiv pro 219 bytů na základě hypoteční smlouvy číslo 104 ze dne 4. srpna 2010. Během operací v oblasti nemovitostí v roce 2010 byl trh s nemovitostmi zmrazen a bankovní úrokové sazby dosáhly 22–23 % ročně, což společnosti způsobovalo potíže v jejích obchodních operacích a při zajišťování splátek dluhů bankám.

Vzhledem k obtížím společnosti se 3. listopadu 2022 pobočka Viet A Bank v Ho Či Minově Městě dohodla, že developerovi umožní uhradit dluh podle kódu každého bytu a banka uvolní hypotéku na každou jednotku. K dnešnímu dni společnost 585 uvolnila hypotéku na 6 bytů (včetně jednoho, který byl uvolněn začátkem června 2024). Developer navrhl, aby Viet A Bank v Ho Či Minově Městě společnost i nadále podporovala po dobu dalších 3 let, aby měla více času na přípravu ekvivalentních aktiv k uvolnění hypotéky na zbývajících 213 bytů (od nynějška do roku 2027). Z 213 bytů, které jsou v současné době zastaveny u Viet A Bank, společnost 585 stále dluží obyvatelům 5 % hodnoty bytu, což odpovídá přibližně více než 41 miliardám VND. Společnost 585 potvrzuje, že obyvatelé nenesou vůči bance odpovědnost; tato odpovědnost spočívá na společnosti.

Zdroj: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm