Vláda vydala nová nařízení o oceňování pozemků.

4 metody oceňování pozemků

Vyhláška č. 12/2024/ND-CP mění články 4 a 5 vyhlášky č. 44/2014/ND-CP o metodách oceňování pozemků a podmínkách pro použití každé metody.

Konkrétně se metoda porovnání provádí úpravou ceny pozemků se stejným účelem využití půdy, určitými podobnostmi faktorů ovlivňujících cenu pozemků převáděných na trh, vítězstvím v aukci práv k užívání pozemků, u kterých vítěz aukce splnil finanční závazky dle rozhodnutí o vítězi aukce, a to analýzou a porovnáním faktorů ovlivňujících cenu pozemku po vyloučení hodnoty aktiv připojených k pozemku (pokud existují) za účelem stanovení ceny pozemku, který má být oceněn.

Metoda porovnání se používá k určení ceny v případech, kdy existují alespoň 3 pozemky se stejným účelem využití půdy, určité podobnosti ve faktorech ovlivňujících cenu pozemků převedených na trh, vítěz aukce práv k užívání pozemků, pokud vítěz aukce splnil finanční závazky podle rozhodnutí o vítězi aukce (dále jen „srovnatelné pozemky“), s výjimkou případů uvedených v bodech a, b, c a d níže.

Metoda příjmu se provádí dělením průměrného ročního čistého příjmu na plochu a průměrné úrokové sazby z 12měsíčních termínovaných vkladů ve vietnamské měně u komerčních bank, v nichž stát drží více než 50 % základního kapitálu nebo celkových hlasovacích akcií v provincii po dobu tří po sobě jdoucích let až do konce posledního čtvrtletí s údaji předcházejícími datu ocenění.

Výnosová metoda se používá k oceňování v případech, kdy pozemkový pozemek, zemědělská půda, nezemědělská půda není pozemkem určeným k bydlení a pozemek, plocha pozemku, která má být oceněna, nesplňuje podmínky pro použití porovnávací metody, ale příjmy a výdaje z užívání pozemku lze určit podle právního účelu užívání pozemku v době oceňování, s výjimkou případů uvedených v bodech a, b, c a d níže.

Metoda přebytku se provádí tak, že se od celkových odhadovaných příjmů z rozvoje odečtou celkové odhadované náklady na rozvoj pozemku nebo pozemkové plochy na základě nejefektivnějšího využití území (koeficient využití území, hustota zástavby, maximální počet podlaží budovy) podle územního plánu a podrobného plánu výstavby schváleného příslušným orgánem.

Metoda přebytku se používá k ocenění v případě, kdy pozemek nebo plocha pozemku pro realizaci investičního projektu nesplňuje podmínky pro použití porovnávací metody nebo metody výnosů, ale lze odhadnout celkové výnosy z rozvoje a celkové náklady na rozvoj projektu, s výjimkou případů uvedených v bodech a, b, c a d níže.

Metoda koeficientu úpravy ceny pozemku se provádí vynásobením ceny pozemku v tabulce cen pozemků koeficientem úpravy ceny pozemku. Koeficient úpravy ceny pozemku vydává lidový výbor provincie nebo ústředně řízeného města (dále jen „provinční lidový výbor“) porovnáním ceny pozemku v tabulce cen pozemků s běžnou cenou pozemku na trhu.

Metoda koeficientu úpravy ceny pozemku se používá k určení cen pozemků pro pozemkové parcely a pozemkové plochy uvedené v ceníku pozemků vydaném Provinčním lidovým výborem a spadající do jednoho z následujících případů:

a) Případy uvedené v bodě a), bodě 4, článku 114 a bodě 3, článku 189 zákona o půdě;

b) Výpočet ročního pozemkového nájemného, když stát pronajímá pozemky bez dražby práv k užívání pozemků;

c) Výpočet vyvolávací ceny pro dražbu práv k užívání pozemků, když stát přiděluje nebo pronajímá pozemky v případech, kdy pozemek nebo plocha pozemku byly investovány do technické infrastruktury podle podrobného stavebního plánu;

d) Určete cenu pozemku nebo pozemkové plochy, která má být oceněna, přičemž celková hodnota vypočítaná podle ceny pozemku v tabulce cen pozemků pro oblast podléhající poplatku za užívání pozemku a nájemnému za pozemky je nižší než 30 miliard VND pro centrálně řízená města, nižší než 10 miliard VND pro horské a vysočinské provincie a nižší než 20 miliard VND pro zbývající provincie v následujících případech:

Případy uvedené v bodě b a bodě d, odstavci 4, článku 114, odstavci 2, článku 172 zákona o půdě;

Vypočítejte nájemné z pozemku placené jednorázově za celou dobu pronájmu, pokud stát pronajímá pozemek bez dražby práv k užívání pozemku.

d) Výpočet odškodnění v případě, že stát rekultivuje pozemky, v případech rekultivace mnoha sousedících pozemků se stejným účelem využití, které nesplňují podmínky pro použití srovnávací metody.

Vyhláška jasně uvádí: Srovnatelné pozemky pro použití metody oceňování pozemků musí splňovat podmínky pro výkon práv užívání pozemků, jak je předepsáno pozemkovým zákonem.

Informace pro použití metod oceňování pozemků

Vyhláška č. 12/2024/ND-CP rovněž doplňuje článek 5b o informacích pro použití metod oceňování pozemků. Informace o cenách pozemků, nájemném z pozemků a nájemném z prostor pro použití porovnávací metody, metody přebytku a stanovení koeficientů úpravy ceny pozemků tedy zahrnují:

1) Vítězná cena dražby o právo k užívání pozemku v případě, že vítěz dražby splnil finanční závazky podle rozhodnutí o vítězi dražby,

2) Cena pozemku prošla daňovým řízením u finančního úřadu nebo byla zaregistrována u katastru nemovitostí v případech převodu práv k užívání pozemků;

3) Cena pronájmu pozemku, cena pronájmu prostor;

4) Cena převodu pozemku na trhu.

Vyhláška jasně uvádí: Informace pro použití metod oceňování pozemků jsou informace v období nejpozději 24 měsíců od doby ocenění pozemků nebo dříve, přičemž přednost mají informace nejblíže době ocenění a shromážděné z následujících zdrojů:

- Národní databáze pozemků, databáze cen;

- Úřad pro registraci nemovitostí, jednotka organizující dražbu práv k užívání pozemků, jednotka organizující dražbu aktiv;

- Daňové úřady, orgány pro zemědělství a rozvoj venkova;

- Obchodní plocha pro realitní kanceláře, obchod s nemovitostmi;

- Organizace s funkcí poradenství v oblasti oceňování pozemků, oceňovací podniky;

- Úvěrové instituce, realitní sdružení, výzkumné ústavy/centra;

- V případech, které byly na trhu převedeny, proveďte přímý rozhovor s převodcem nebo nabyvatelem.

Také podle vyhlášky 12/2024/ND-CP se informace o příjmech a výdajích z užívání nezemědělské půdy pro použití příjmové metody shromažďují z následujících zdrojů: Příjmy z výrobní a obchodní činnosti zaznamenané ve finančních výkazech nebo příjmy z pronájmu pozemků a prostor získané během 3 po sobě jdoucích let (vypočteno od 1. ledna do 31. prosince) bezprostředně předcházejících době ocenění.

V případě, že příjem z oceňovaného pozemku nebo pozemkové plochy není každoročně úplný a přesně neodráží skutečný příjem z užívání pozemku, shromážděte pro srovnání informace o cenách pronájmu pozemků a cenách pronájmu prostor u alespoň 3 pozemků.

Náklady na generování příjmů z užívání pozemků, jak je uvedeno výše, se určí na základě norem a jednotkových cen vydaných příslušnými státními orgány nebo sazby stavebních investic vyhlášené Ministerstvem stavebnictví ; v případě, že příslušné státní orgány nevydávají žádné normy, jednotkové ceny ani sazby stavebních investic, vycházejí náklady z informací a průměrných údajů o skutečných nákladech běžně dostupných na trhu pro alespoň 3 pozemky s nejbližší vzdáleností od pozemku nebo pozemkové plochy, které mají být oceněny, jak je uvedeno v bodě b odst. 5 tohoto článku.

Při použití porovnávacích metod musí metoda přebytku vybírat srovnatelné pozemky v následujícím pořadí priorit: a) Podobné co do polohy, infrastrukturních podmínek, plochy, velikosti, tvaru, koeficientu využití půdy, hustoty zástavby, výšky budovy a dalších faktorů ovlivňujících cenu pozemku ve srovnání s pozemkem, který má být oceňován; b) Mající nejmenší vzdálenost k pozemku nebo pozemkové ploše, která má být oceňována, a neomezené administrativními hranicemi administrativních jednotek na úrovni obce, okresu a provincie.

O konkrétních cenách pozemků rozhoduje provinční lidový výbor.

Pokud jde o rozhodnutí o konkrétních cenách pozemků, vyhláška 12/2024/ND-CP stanoví, že na základě zásad oceňování pozemků stanovených v článku 112 odstavci 1 zákona o pozemkech, podmínek pro použití metod oceňování pozemků a výsledků oceňování pozemků vypracovaných radou pro oceňování pozemků rozhoduje o konkrétních cenách pozemků lidový výbor na provinční úrovni nebo lidový výbor na okresní úrovni rozhoduje o konkrétních cenách pozemků v případech, kdy to lidový výbor na provinční úrovni povolí podle ustanovení zákona o organizaci místní samosprávy.

Konkrétní ceny pozemků se používají jako základ pro případy uvedené v odstavci 4 článku 114, odstavci 2 článku 172 a odstavci 3 článku 189 zákona o pozemkech; vyvolávací cena pro dražbu práv k užívání pozemků, když stát přiděluje pozemky s výběrem poplatku za užívání pozemků nebo pronajímá pozemky s jednorázovou platbou na celou dobu pronájmu.

Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí je odpovědné za pomoc lidovému výboru na stejné úrovni při organizaci stanovení konkrétních cen pozemků.

Zdroj