Vláda vydala nová nařízení o oceňování pozemků.

4 metody oceňování pozemků

Vyhláška č. 12/2024/ND-CP mění články 4 a 5 vyhlášky č. 44/2014/ND-CP o metodách oceňování pozemků a podmínkách pro použití každé metody.

Konkrétně se srovnávací metoda provádí úpravou cen pozemků se stejným účelem využití půdy, s určitými podobnostmi ve faktorech ovlivňujících ceny pozemků, které byly převedeny na trh a které byly vydraženy za práva k užívání pozemků, pokud vítězný uchazeč splnil své finanční závazky dle rozhodnutí o aukci. To se provádí analýzou a porovnáním faktorů ovlivňujících ceny pozemků po vyloučení hodnoty aktiv připojených k pozemku (pokud existují) za účelem stanovení ceny pozemku, který má být oceněn.

Srovnávací metoda se používá k oceňování v případech, kdy existují alespoň tři srovnatelné pozemkové parcely se stejným účelem využití půdy, určitými podobnostmi ve faktorech ovlivňujících ceny pozemků a právy k užívání pozemků, které byly převedeny na trhu a získány v dražbě, přičemž vítězný uchazeč splnil své finanční závazky dle rozhodnutí o vítězné nabídce (dále jen „srovnatelné pozemkové parcely“), s výjimkou případů uvedených v bodech a, b, c a d níže.

Metoda příjmu se provádí vydělením průměrného ročního čistého příjmu na plochu průměrnou úrokovou sazbou z 12měsíčních spořicích vkladů ve vietnamských dongech u komerčních bank, kde stát drží více než 50 % základního kapitálu nebo celkových hlasovacích akcií v provincii po dobu tří po sobě jdoucích let až do konce posledního čtvrtletí, za které jsou k dispozici údaje před datem ocenění.

Výnosová metoda se používá pro oceňování zemědělských pozemků a nezemědělských pozemků (s výjimkou pozemků určených k bydlení), pokud pozemek nebo plocha, která má být oceňována, nesplňuje podmínky pro srovnávací metodu, ale lze určit příjmy a výdaje z užívání pozemku podle právního účelu užívání pozemku v době ocenění, s výjimkou případů uvedených v bodech a, b, c a d níže.

Metoda přebytku se provádí odečtením celkových odhadovaných nákladů na rozvoj pozemku nebo oblasti od celkových odhadovaných příjmů z rozvoje na základě nejefektivnějšího využití půdy (koeficient využití půdy, hustota zástavby, maximální počet podlaží budovy) podle územního plánu a podrobného stavebního plánu schváleného příslušným orgánem.

Metoda přebytku se používá k oceňování v případech, kdy pozemkový pozemek nebo plocha pro investiční projekty nesplňuje podmínky pro porovnávací metodu ani pro výnosovou metodu, ale lze odhadnout celkové výnosy z rozvoje a celkové náklady na rozvoj projektu, s výjimkou případů uvedených v bodech a, b, c a d níže.

Metoda koeficientu úpravy ceny pozemku se provádí vynásobením ceny pozemku v tabulce cen pozemků koeficientem úpravy ceny pozemku. Koeficient úpravy ceny pozemku vydává Lidový výbor provincie nebo ústředně řízeného města (dále jen „Provinční lidový výbor“) porovnáním ceny pozemku v tabulce cen pozemků s převládající tržní cenou pozemku.

Metoda koeficientu úpravy ceny pozemku se používá k určení ceny pozemků u pozemkových parcel a oblastí, které jsou již uvedeny v tabulce cen pozemků vydané Provinčním lidovým výborem a spadají do jednoho z následujících případů:

a) Případy uvedené v bodě a) bodě 4 článku 114 a bodě 3 článku 189 zákona o půdě;

b) Výpočet ročních plateb nájemného za pozemky, když stát pronajímá pozemky bez dražby práv k užívání pozemků;

c) Výpočet vyvolávací ceny pro dražbu práv k užívání pozemků, když stát přiděluje nebo pronajímá pozemky v případech, kdy na pozemku nebo v oblasti již byla provedena technická infrastruktura podle podrobného stavebního plánu;

d) Stanovení ceny pozemku nebo oblasti, která má být oceněna, pokud je celková hodnota vypočítaná podle tabulky cen pozemků pro oblast podléhající poplatkům za užívání pozemků a poplatkům za pronájem pozemků nižší než 30 miliard VND pro ústředně spravovaná města, nižší než 10 miliard VND pro horské a vysočinské provincie a nižší než 20 miliard VND pro ostatní provincie v následujících případech:

Případy uvedené v bodech b a d odstavce 4 článku 114 a bodě 2 článku 172 zákona o půdě;

Poplatek za pronájem pozemku se vypočítává jako jednorázová platba za celou dobu pronájmu, pokud stát pronajímá pozemek bez dražby práv k užívání pozemku.

d) Výpočet kompenzace v případě, že stát rekultivuje pozemky v případech, kdy je rekultivováno více sousedních pozemkových parcel se stejným zamýšleným využitím, které však nesplňují podmínky pro použití srovnávací metody.

Vyhláška stanoví, že srovnatelné pozemkové parcely používané pro oceňování pozemků musí splňovat podmínky pro výkon práv k užívání pozemků, jak je stanoveno v pozemkovém zákoně.

Informace pro aplikaci metod oceňování pozemků .

Vyhláška 12/2024/ND-CP rovněž doplňuje článek 5b týkající se informací pro použití metod oceňování pozemků. Informace o cenách pozemků, cenách pronájmu pozemků a cenách pronájmu prostor pro použití porovnávací metody, metody přebytku a koeficientů úpravy ceny stavebních pozemků tedy zahrnují:

1) Cena vítězné nabídky za práva k užívání pozemků v případech, kdy vítězný uchazeč splnil své finanční závazky podle rozhodnutí o vítězné nabídce.

2) Ceny pozemků po dokončení daňového řízení u finančního úřadu nebo po registraci u katastrálního úřadu v případech převodu práva k užívání pozemků;

3) Ceny pronájmu pozemků, ceny pronájmu prostor;

4) Tržní cena převodů pozemků.

Vyhláška stanoví, že informace použité k uplatnění metody oceňování pozemků musí být informace získané v období nejpozději 24 měsíců před datem ocenění pozemků, přičemž prioritou jsou informace nejblíže datu ocenění a shromážděné z následujících zdrojů:

- Národní databáze pozemků, národní databáze cen;

- Úřady pro registraci nemovitostí, jednotky pořádající dražby práv k užívání pozemků a jednotky pořádající dražby aktiv;

- Daňové úřady, agentury pro zemědělství a rozvoj venkova;

- Burzy nemovitostí, realitní kanceláře;

- Organizace, které poskytují poradenství v oblasti oceňování pozemků, a oceňovací společnosti;

- Úvěrové instituce, realitní sdružení, výzkumné ústavy/centra;

- V případech, kdy k převodu na trhu již došlo, vést přímé pohovory s převodcem nebo nabyvatelem.

Podle vyhlášky 12/2024/ND-CP se informace o příjmech a výdajích z užívání nezemědělské půdy pro účely použití výnosové metody shromažďují z následujících zdrojů: Příjmy z výrobní a obchodní činnosti zaznamenané v účetních výkazech nebo příjmy z pronájmu pozemků a prostor získané během nepřetržitého období 3 let (počítáno od 1. ledna do 31. prosince) bezprostředně předcházejících datu ocenění.

Pokud jsou příjmy z oceňovaného pozemku nebo oblasti za každý rok neúplné a přesně neodrážejí skutečný příjem z užívání pozemku, měly by být pro srovnání shromážděny informace o cenách pronájmu pozemků a cenách pronájmu prostor pro alespoň tři pozemky.

Náklady na generování příjmu z užívání pozemků, jak je uvedeno výše, se určují na základě norem a jednotkových cen vydaných příslušnými státními orgány nebo sazeb stavebních investic zveřejněných Ministerstvem stavebnictví ; v případech, kdy neexistují žádné normy, jednotkové ceny ani sazby stavebních investic vydané příslušnými státními orgány, se jako základ použijí údaje o průměrných skutečných nákladech z trhu alespoň tří pozemků nejblíže pozemku nebo oblasti, která má být oceněna, jak je stanoveno v bodě b odst. 5 tohoto článku.

Při použití komparativních metod musí metoda přebytku vybírat srovnatelné pozemky v následujícím pořadí priorit: a) Podobnost v poloze, infrastrukturních podmínkách, ploše, velikosti, tvaru, koeficientu využití půdy, hustotě zástavby, výšce zástavby a dalších faktorech ovlivňujících ceny pozemků ve srovnání s oceňovaným pozemkem; b) Nejbližší vzdálenost k oceňovanému pozemku nebo oblasti, která není omezena administrativními hranicemi obcí, okresů nebo administrativních jednotek na úrovni provincie.

Konkrétní ceny pozemků určuje provinční lidový výbor.

Pokud jde o stanovení konkrétních cen pozemků, vyhláška 12/2024/ND-CP stanoví, že na základě zásad oceňování pozemků uvedených v článku 112 odstavci 1 zákona o pozemkech, podmínek pro použití metod oceňování pozemků a výsledků oceňování pozemků Radou pro oceňování pozemků rozhodne o konkrétních cenách pozemků provinční lidový výbor, nebo okresní lidový výbor rozhodne o konkrétních cenách pozemků v případech, kdy provinční lidový výbor deleguje pravomoc stanovenou zákonem o organizaci místní samosprávy.

Konkrétní ceny pozemků se používají jako základ pro případy uvedené v odstavci 4 článku 114, odstavci 2 článku 172 a odstavci 3 článku 189 zákona o pozemkech; vyvolávací cena pro dražbu práv k užívání pozemků, když stát přiděluje pozemky s poplatky za užívání pozemků nebo pronajímá pozemky s jednorázovou platbou na celou dobu pronájmu.

Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí je odpovědné za pomoc lidovému výboru na stejné úrovni při organizaci stanovení konkrétních cen pozemků.

Zdroj