Expert: Ceny pozemků jsou vysoké, ceny bydlení je těžké snížit

Pan Nguyen Quang Huy - generální ředitel Fakulty financí a bankovnictví (Univerzita Nguyen Trai) uvedl, že aktualizace ceník pozemků Přibližování se tržním cenám je nevyhnutelný trend. Úprava však musí být provedena řádně, nikoli jako „zátěž“, ale jako krok směrem ke spravedlnosti, transparentnosti a udržitelnému rozvoji.

Podle něj v kontextu vysokých cen nemovitostí příjmy lidí nedrží tempo a vláda se zasazuje o ochlazení cen bydlení, aby byla zajištěna sociální jistota. Příliš prudké zvyšování cen pozemků je třeba zvážit důkladně, citlivě a strategicky, aby se z pozemků – které jsou hnací silou růstu – náhodou nestala překážka rozvoje.

Odborníci tvrdí, že s rostoucími cenami pozemků bude mít cena bydlení potíže s poklesem. (Ilustrace: Minh Duc).

Ceník pozemků je v podstatě základem pro stanovení poplatků za užívání pozemků, daní, poplatků a náhrad, což je „vstupní“ fáze každého realitního projektu. Když se ceník pozemků mnohonásobně zvýší, zejména v centrálních okresech, vstupní náklady podniků prudce vzrostou a nevyhnutelně se promítnou do prodejní ceny domů.

Ve skutečnosti v mnoha projektech v Hanoji tvoří náklady na pozemky 30–50 % nákladové struktury. Pokud se tedy ceník pozemků zvýší pouze o 20–30 %, konečná prodejní cena se může zvýšit o desítky procent.

„ To ještě více vzdaluje sen o vlastnictví bydlení pro osoby se středními příjmy, zatímco trh je ohrožen vážnou nerovnováhou – příliš mnoho luxusních domů, nedostatek cenově dostupných domů ,“ zdůraznil pan Huy.

Stejný názor sdílí i Dr. Tran Xuan Luong - zástupce ředitele Vietnamského institutu pro výzkum a hodnocení trhu s nemovitostmi - a uvedl, že návrh některých lokalit na zvýšení cen pozemků v současné fázi není vhodný.

Vzhledem k tomu, že náklady na pozemky tvoří 30–50 % vstupních nákladů, mohlo by rostoucí ceny pozemků vést k další eskalaci cen nemovitostí.

Kromě toho silně dominuje psychologie davu a efekt FOMO (strach z promeškání příležitosti). trh s nemovitostmi Ve Vietnamu může krok, jako je zvýšení cen pozemků, rychle přesvědčit lidi a investory, že ceny budou i nadále růst, čímž podpoří spekulace a vytvoří virtuální horečku, která je větší, než si konzultační jednotka přeje.

Vietnamská realitní asociace rovněž zdůraznila, že vláda, ministerstva, sektory a obce v současné době hledají řešení, jak snížit ceny nemovitostí na trhu. Jedním z účinných řešení je snížení vstupních nákladů, které tvoří prodejní cenu nemovitosti.

Zvýšení cen pozemků však ovlivní náklady, a tím i možnosti přístupu k bydlení pro ty, kteří mají skutečnou bytovou potřebu. U komerčních bytů, pokud ceny pozemků vzrostou, ovlivní to proveditelnost projektu, což způsobí další růst cen bydlení.

Pokud ceny pozemků vzrostou, povede to k vysokým nákladům na bydlení, což sníží atraktivitu investic, zejména investic do realitních projektů v příměstských oblastech. Nedostatek investičních projektů ovlivní plán rozvoje bydlení města v příměstských oblastech za účelem rozptýlení obyvatelstva. Odtud bude nabídka bydlení na trhu nadále klesat, což ztěžuje stabilizaci sociálního zabezpečení v dané oblasti.

Kromě toho se trh s nemovitostmi nachází v křehkém procesu oživení, mnoho podniků se musí restrukturalizovat, tok kapitálu je omezený, a pokud v této době vzrostou ceny pozemků, může to vytvořit dvojitou zátěž a zpomalit oživení trhu. V současné době se cena pronájmu pro studenty v blízkosti univerzit zvýšila přibližně o 30 %. Pokud se zvýší ceny pozemků, vytvoří se také určitá úroveň cen nájemného. To způsobí potíže studentům i lidem, kteří si pronajímají domy.

Snížené výhody přilákání investic

Podle mnoha odborníků to nejen způsobuje růst cen bydlení, ale pokud ceny pozemků vzrostou příliš vysoko, také to snižuje výhodu přilákání investic.

Pan Nguyen Quoc Hiep, předseda Vietnamské asociace stavebních dodavatelů, poznamenal, že vysoké ceny pozemků by mohly snížit investiční atraktivitu Vietnamu. Podle pana Hiepa je míra obsazenosti ve výši 80–90 % ve většině průmyslových klastrů dnes dána třemi hlavními výhodami: nízkými náklady na pracovní sílu, rozumnými cenami pozemků a pohodlnou logistickou infrastrukturou.

„ Ale pokud ztratíme faktor rozumné půdy, zatímco náklady na pracovní sílu rostou, bude naše výhoda v přilákání investic stále existovat? “, zeptal se.

Vysoké ceny pozemků snižují výhody pro přilákání investic. (Foto: Minh Duc).

Podle něj zákon o pozemkech z roku 2024 vyžaduje zajištění souladu zájmů mezi státem, uživateli půdy a investory, ale ve skutečnosti v současném způsobu určování cen pozemků nebyly řádně zohledněny zájmy podniků, včetně podniků pronajímajících a využívajících půdu obecně, nebo zejména podniků zabývajících se rozvojem nemovitostí.

„ Vysoké ceny pozemků způsobují nárůst investičních nákladů a rizik, takže které firmy se odváží realizovat projekty? Pokud firmy projekty nerealizují, bude to ovlivněno i udržitelnými příjmy lokality ,“ zdůraznil pan Hiep.

Dr. Can Van Luc - člen politické poradní rady premiéra - rovněž potvrdil, že se jedná o nevyhnutelný požadavek v procesu rozvoje měst, ale musí zajistit soulad zájmů. Stát musí vybírat správnou výši daní, ale nemůže je kompenzovat zvyšováním životních nákladů a cen bydlení.

„ Pokud bude ceník pozemků nastaven příliš vysoko v porovnání s tolerancí ekonomiky, vytvoří to řetězový efekt, který ovlivní veřejné investice, přilákání přímých zahraničních investic a zejména možnosti bydlení pro lidi ,“ potvrdil pan Luc.

Rostoucí ceny pozemků způsobují nárůst investičních nákladů a rizik, takže které firmy si troufnou na realizaci projektů?

Pan Nguyen Quoc Hiep, předseda Vietnamské asociace stavebních dodavatelů

Nemělo by se zvyšovat najednou, zvyšte šok

Podle odborníků musí být úprava cen pozemků specificky územně zaměřena a neměla by být upravována náhle ani šokujícím způsobem zvyšována.

Pan Nguyen Quang Huy zdůraznil, že klíčový problém při úpravě ceníku pozemků spočívá v jeho implementaci. Není možné dovolit, aby se ceník pozemků zvyšoval současně bez odpovídajících podpůrných mechanismů. Dobrá pozemková politika musí zajistit tři pilíře: stát dostává spravedlivé zdroje, podniky mají zdravé podnikatelské prostory a lidé mají přístup k bydlení za rozumné ceny.

K tomu je nutné uplatnit flexibilní mechanismus vyrovnávacích koeficientů, který jasně rozlišuje regiony, typy pozemků a účely využití. Pozemky pro rozvoj sociálního bydlení a cenově dostupné komerční bydlení by měly být osvobozeny od poplatků za užívání pozemků, sníženy nebo prodlouženy. U pozemků pro luxusní komerční projekty nebo s využitím centrální polohy se zároveň mohou uplatňovat ceny blízké tržním, aby se předešlo rozpočtovým ztrátám.

Zároveň je třeba provést důrazné reformy v plánování, postupech a právních nákladech – faktorech, které v současnosti tvoří významnou část cen bydlení. Pokud se proces přípravy projektu prodlužuje, kapitálové náklady a úrokové sazby z úvěrů rostou, investoři zvyšují prodejní cenu, což způsobuje, že ceny bydlení překračují svou skutečnou hodnotu. Pokud je plánování transparentní, schvalování rychlé, existuje dlouhodobá prognóza a náklady zprostředkovatelů se sníží, pak i když je ceník pozemků vyšší, ceny bydlení mohou být stále stabilní.

„ Na makroúrovni není půda jen zdrojem příjmů, ale také hnací silou udržitelného růstu. Pokud je půda inteligentně plánována a správně využívána, stane se „rozvojovým kapitálem“ – vytvoří infrastrukturu, průmysl, městské oblasti a pracovní místa. Naopak, pokud budeme půdu vnímat pouze jako krátkodobý zdroj příjmů, můžeme snadno upadnout do spirály rostoucích cen, snižování dostupnosti, způsobování nerovnosti a bránění národní konkurenceschopnosti ,“ zdůraznil pan Huy.

Proto je podle něj nutné změnit filozofii rozvoje, půda není zátěží, kterou je třeba využívat, ale strategickým zdrojem, který je třeba provozovat jako dlouhodobý tok kapitálu. Rozumný ceník pozemků – odrážející skutečnou tržní hodnotu, ale s flexibilitou politiky – pomůže transparentně zvýšit příjmy rozpočtu a vytvoří základ pro snížení nákladů na bydlení prostřednictvím snižování dalších nákladů a zároveň podpoří udržitelný rozvoj podniků.

Podle viceprezidenta Hanojského realitního klubu Nguyen The Diepa ceníky pozemků v mnoha zemích zajišťují a odrážejí správnou tržní hodnotu a zároveň zachovávají ekonomickou a sociální stabilitu.

Jako příklad stanovování cen pozemků na základě „životního cyklu města“, které zohledňuje rozvojový potenciál na příštích 10–20 let, uvedl Singapur, kde ceny státních pozemků stabilně rostou o 2–5 % ročně v závislosti na infrastruktuře a populačních indexech. Tato země také veřejně zveřejňuje online mapy cen pozemků, což pomáhá zprůhlednit informace a omezit spekulace.

Věří, že Vietnam potřebuje synchronní pozemkovou databázi, která by propojovala daňové úřady, notáře, banky a obchodní plochy – namísto spoléhání se pouze na administrativní průzkumy. Ceníky pozemků by měly být veřejně zveřejněny, snadno vyhledatelné a měly by mít mechanismus zpětné vazby od společnosti. Nemělo by docházet k žádným náhlým úpravám, ale měly by být postupně zvyšovány o 3–5 % ročně v závislosti na oblasti, aby se zabránilo „cenovému šoku“ a negativním dopadům na trh s bydlením.

Hanojské ministerstvo zemědělství a životního prostředí nedávno předložilo návrh na vytvoření prvního ceníku pozemků (první ceník pozemků podle ustanovení článku 257 pozemkového zákona z roku 2024), který má být vyhlášen a uplatňován od 1. ledna 2026. Podle návrhu se očekává, že ceny rezidenčních pozemků v Hanoji vzrostou o 2 % až 26 % ve srovnání se současným ceníkem pozemků.

Nejen Hanoj, ale i mnoho lokalit po celé zemi vstoupilo v období 2024–2025 do podobného „cyklu růstu cen pozemků“. V Ho Či Minově Městě se upravený ceník pozemků platný od 31. října 2024 zvýšil ze 4 na 38krát, přičemž nejvyšší úroveň dosáhla 687,2 milionu VND/m². Bac Giang (starý) také zaznamenal nárůst přibližně o 2,4krát, přičemž nejvyšší cena pozemku dosáhla 120 milionů VND/m². V Hai Phongu dokonce došlo k nárůstu cen až o 373 % ve srovnání se starým ceníkem.

Zdroj: https://baolangson.vn/chuyen-gia-bang-gia-dat-tang-cao-gia-nha-kho-ha-nhiet-5063472.html