Realitní firmy se stále obávají omezených kapitálových toků

Oběžník č. 06/2023 upravující úvěrové aktivity úvěrových institucí a poboček zahraničních bank vůči klientům nabývá účinnosti 1. září 2023.

V souladu s tím je stanoveno, že úvěrové instituce nesmí poskytovat úvěry na úhradu kapitálových vkladů, nákup nebo přijímání převodů kapitálových vkladů společností s ručením omezeným nebo partnerství; vkládat kapitál, nakupovat nebo přijímat převody akcií akciových společností, které nejsou kótovány na burze cenných papírů nebo nejsou registrovány k obchodování v obchodním systému UPCoM.

Podle Státní banky se toto nařízení vztahuje pouze na účely placení kapitálových vkladů, nákupu a přijímání převodů kapitálových vkladů společností s ručením omezeným a partnerství; vkládání kapitálu, nákupu a přijímání převodů akcií akciových společností, které nejsou kótovány na burze nebo nejsou registrovány k obchodování v obchodním systému UpCOM. Za účelem vkládání kapitálu, nákupu a přijímání převodů kapitálových vkladů u kótovaných akciových společností poskytují úvěrové instituce úvěry v souladu s předpisy.

Oběžník č. 06 doplňuje nařízení, že úvěrové instituce nesmí poskytovat úvěry na úhradu kapitálových vkladů na základě smluv o kapitálových vkladech, smluv o investiční spolupráci nebo smluv o obchodní spolupráci za účelem realizace investičních projektů, které nesplňují podmínky pro zahájení činnosti podle právních ustanovení v době, kdy se úvěrová instituce rozhodne poskytnout úvěr.

Státní banka potvrzuje, že toto nařízení se vztahuje pouze na investiční projekty, které nesplňují podmínky pro zahájení podnikání podle zákonných ustanovení. U investičních projektů, které splňují podmínky pro zahájení podnikání podle zákonných ustanovení, úvěrové instituce i nadále zvažují poskytování úvěrů klientům na úhradu kapitálových vkladů podle smluv o kapitálových vkladech, smluv o investiční spolupráci nebo smluv o obchodní spolupráci podle daných ustanovení.

Za něco málo přes měsíc vstoupí v platnost výše uvedená nařízení.

V této složité situaci a s ohledem na stále se řešící právní „propletence“ se realitní kanceláře stále obávají, že nařízení v oběžníku č. 06 by jim mohla ztížit přístup ke kapitálu.

Je třeba přepočítat

V rozhovoru s reportérem VietNamNet pan Pham Duc Toan, generální ředitel akciové společnosti Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), uvedl, že v obtížném období, které mělo být vyřešeno, předpisy v oběžníku č. 06 neúmyslně přidaly podnikům další potíže. „Existuje mnoho otázek, které musí Státní banka v tomto oběžníku č. 06 přepočítat,“ řekl pan Toan.

Realitní firmy se obávají, že obtížný tok kapitálu dále omezí nabídku nemovitostí. (Foto: Hoang Ha)

Podle vedoucích představitelů společnosti EZ Property dále zpřísňuje tok kapitálu na realitním trhu rostoucí počet skupin lidí, kteří si nemohou půjčovat kapitál, zejména pro podniky, které chtějí spolupracovat na investicích a musí být kótovány na burze.

„Počet podniků působících na burze je ve srovnání s objemem podniků působících mimo ni, tedy nekótovaných na burze, velmi malý,“ řekl pan Toan.

Kromě toho neposkytování úvěrů na úhradu kapitálových vkladů v rámci smluv o kapitálovém vkladu, smluv o investiční spolupráci nebo smluv o obchodní spolupráci za účelem realizace investičních projektů, které nesplňují podmínky pro zahájení podnikání, podle pana Toana tato regulace velmi ztěžuje podnikům, které chtějí získat přístup ke kapitálu.

Podle vedoucího této společnosti, když je projekt způsobilý k prodeji, znamená to, že společnost dokončila mnoho kroků od právních postupů, vyčištění pozemku, výstavby infrastruktury a platby poplatků za užívání pozemků... Po dokončení této fáze si společnost již téměř nepůjčí.

„Růst úvěrů v prvních 6 měsících roku byl velmi nízký. Většina realitních kanceláří mezitím využívala velmi vysoký zadlužený kapitál. Kromě vlastního kapitálu jsou zastaveny i další zdroje kapitálu, jako jsou bankovní úvěry, mobilizace od partnerů, zákazníků, emise dluhopisů atd. Tato regulace je v současné době pro podniky velmi obtížná,“ zdůraznil pan Toan.

S novináři se také podělil pan Vu Kim Giang, předseda představenstva akciové společnosti SGO Group (SGO Group), o své obavy, že přidání dalších případů nezpůsobilosti pro úvěr do oběžníku 06 omezí přístup ke kapitálu pro investiční spolupráci a převod projektů.

„Předchozí projekty, které nebyly realizovány, nebo dokonce nové projekty, které se připravují na realizaci investic a hledají partnery pro spolupráci nebo převod, se všechny setkají s problémy s tokem kapitálu. To zpomalí realizaci projektů,“ řekl pan Giang.

Pan Giang uvedl, že u pozemkových projektů musí investoři, aby byly způsobilé k prodeji, dokončit veškerou infrastrukturu, poplatky za užívání pozemků, vyčištění pozemků atd. Teprve poté bude mít smysl poskytovat úvěry na investiční spolupráci. V tomto okamžiku bude podnik prodávat jednotlivým zákazníkům a vybírat peníze podle postupu, aniž by musel na investicích spolupracovat.

Podle předsedy skupiny SGO probíhá investiční spolupráce mezi jednotkami většinou předtím, než je projekt způsobilý k prodeji, protože tehdy potřebují vzájemné kapacity, zejména finance.

„V kontextu omezené nabídky nemovitostí v důsledku právních problémů a překrývajících se zákonů povede uplatnění oběžníku č. 06 k dalšímu omezení nabídky v důsledku finančních problémů. V této době se i podniky potýkají s mnoha obtížemi a zoufale potřebují jiné zdroje kapitálu prostřednictvím fúzí a akvizic a převodů projektů. Pokud však partneři v kooperaci nemají úvěry a používají pouze vlastní kapitál, bude v kontextu omezeného cash flow velmi obtížné spolupracovat na investicích,“ obával se pan Giang.

Návrh na změnu oběžníku

Generální ředitel společnosti EZ Property uvedl, že kromě realitního sektoru se oběžník 06 týká také projektů PPP, infrastruktury pro rozvoj měst, zemědělství a lesnictví...

Pokud je vyžadováno, aby byla silnice uvedena na trh a kvalifikována pro podnikání jako PPP projekt, znamená to, že musí být dokončena. Realizace tohoto projektu sice vyžaduje obrovské množství kapitálu, ale neschopnost k němu získat přístup přímo ovlivní investiční aktivity v oblasti sociální infrastruktury v ekonomice .

Pan Toan ilustroval, že společnost EZ Property realizuje řadu projektů městské infrastruktury a zoufale potřebuje peníze. V nedávné minulosti měly podniky potíže s přístupem k bankovnímu kapitálu a úrokové sazby z úvěrů jsou vysoké. Když úrokové sazby klesají, podniky plánují získat přístup k tomuto kapitálu prostřednictvím partnerů a půjčit si peníze. Vzhledem k podmínkám stanoveným v oběžníku č. 06 je však společnost téměř vyloučena ze seznamu povolených dlužníků.

„Oběžník byl vydán, ale dosud nebyl implementován, takže je třeba jej pečlivě zvážit a odstranit nevhodné podmínky za současných podmínek,“ navrhl pan Toan.

Předseda představenstva skupiny SGO Vu Kim Giang uvedl, že je nutné zvážit plány, které by pomohly podnikům získat přístup ke kapitálu, aby bylo možné lépe realizovat projekty a zlepšit dodávky na trh.

Pokud však existuje mechanismus podpory úvěrů, pomůže to zvýšit kupní sílu a zvýšit celkovou poptávku na trhu s nemovitostmi.

Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova města (HoREA) dříve také zaslala dokument, v němž požadovala zvážení úpravy předpisů, včetně obsahu 4 případů, kdy si zákazníci „v nouzi o kapitál nemohou půjčit úvěr“.

Podle HoREA povedou ustanovení 8, 9 a 10 k situaci, kdy některé podniky v hospodářských odvětvích, které potřebují úvěry, včetně realitních kanceláří, kupujících domů a investorů do nemovitostí, budou mít potíže s přístupem k úvěrům.

Tato asociace dále uvedla, že oběžník Státní banky č. 06 byl vydán před usnesením č. 97, takže je třeba zvážit jeho novelizaci, aby Státní banka mohla zavést proaktivní, flexibilní a harmonická řešení v oblasti měnové politiky s rozumnou expanzivní fiskální politikou...

HoREA se obává zavádění „bariér“ k úvěrům a navrhuje změnu oběžníků. Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA) právě zaslala premiérovi a Státní bance petici s návrhem na změnu řady předpisů, které vstoupí v platnost v září příštího roku, a to uprostřed obav z zavádění „bariér“ k úvěrům.

Zdroj