„Výměna zlata za domy“: Komu to prospívá?

Program „výměna zlata za dům“ od společnosti Vinhomes přitahuje pozornost investorů řadou atraktivních závazků. Mnoho lidí si však stále není jisto právním základem této transakce.

Společnost Vinhomes oznámila, že prostřednictvím své partnerské zlatnické a šperkařské společnosti bude zákazníkům podporovat směnu volného zlata za hotovost, kterou si pak mohou koupit nemovitosti. Foto: Duc Anh .

Zatímco domácí trh s nemovitostmi stále hledá nový kapitál, nedávno oznámený program společnosti Vinhomes na „přeměnu zlatých zdrojů na hotovost pro nákup domů“ okamžitě vyvolal mezi investory značnou debatu.

Myšlenka přeměny zlatých rezerv držených veřejností na kapitál pro trh s nemovitostmi je považována za odvážnou a mohla by dokonce otevřít trhu nový směr. Spolu s touto přitažlivostí však přichází řada otázek ohledně legality, řízení rizik a schopnosti chránit investory před nepředvídatelnými výkyvy trhu.

Uvolnění „obrovských“ ekonomických zdrojů.

Podle programu, který společnost Vinhomes oznámila 25. května, bude největší vietnamský developer nemovitostí spolupracovat se společnostmi zabývajícími se zlatem a stříbrem (oficiální partneři zatím nebyli oznámeni), aby pomohl zákazníkům převést jejich zlaté zdroje na hotovost, kterou pak mohou použít k nákupu nemovitostí.

Po 5 letech si zákazníci mohou v závislosti na ziskové marži nemovitosti vybrat jednu ze dvou možností. Zaprvé, mohou si nemovitost Vinhomes nadále ponechat. Zadruhé se mohou rozhodnout nemovitost dále nedržet, ale obdržet hotovost ekvivalentní 110 % konvertovaného zlata. Zástupce Vinhomes potvrdil, že společnost zákazníkům vrátí peníze „po 5 letech podle aktuální ceny zlata“.

Odhaduje se, že Vietnam vlastní až 500 tun zlata, které jeho občané vlastní, což by potenciálně mohlo generovat kapitál pro ekonomiku ve výši přibližně 80 miliard dolarů . Je pozoruhodné, že většina tohoto aktiva je v současné době uložena v trezorech lidí, což znamená, že je mimo oběh ekonomiky.

Nová politika od společnosti Vinhomes a jejích partnerských společností zabývajících se zlatem, stříbrem a drahokamy. Foto: Vinhomes .

V rozhovoru pro Tri Thức - Znews pan Nguyen Quang Huy, generální ředitel pro finance a bankovnictví na Univerzitě Nguyen Trai, zhodnotil, že pozoruhodným aspektem tohoto modelu je jeho tržně orientovaný přístup.

„Nejedná se o mobilizaci a půjčování zlata v rámci úvěrového systému, ale spíše o mechanismus konverze aktiv zahrnující legitimní podniky obchodující se zlatem. Pokud bude tento model implementován transparentně a s odpovídající kontrolou rizik, mohl by přispět ke zvýšení likvidity aktiv v ekonomice, podpoře likvidity na trhu s nemovitostmi a diverzifikaci zdrojů kapitálu nad rámec bankovních úvěrů,“ poznamenal pan Huy.

Program by navíc mohl občanům otevřít více možností správy aktiv, vzhledem k tomu, že množství zlata drženého obyvatelstvem je stále považováno za velmi vysoké.

Stejný názor sdílí i pan Ta Quoc Duong – finanční poradce ve společnosti Hub Dong Hanh v rámci FIDT Investment Consulting and Asset Management Joint Stock Company – poznamenal, že program Vinhomes vytvořil silný mediální efekt, protože oslovil lidi, zejména ty, kteří drží zlato.

„Toto by mohl být průkopnický produkt, který pomůže uvolnit nevyužité zlaté zdroje držené lidmi, které byly dlouho považovány za obrovský zdroj dřímající v trezorech, a který by mohl být uveden na trh s nemovitostmi, čímž by se zvýšila likvidita a poskytl se nový kapitál pro trh. To je od společnosti Vinhomes velmi vítaný nápad,“ zdůraznil pan Duong.

V kontextu přísnějších kontrol úvěrů na nemovitosti a kupní síly, která se dosud plně neobnovila, je pokus realitní společnosti o přístup k „mrtvým“ aktivům drženým veřejností vnímán ve Vietnamu jako bezprecedentní experiment.

Oba experti však zdůraznili, že nejatraktivnější částí pořadu je zároveň ta, které v současné době chybí nejvíce informací.

Obavy ohledně právního rámce na ochranu investorů.

Podle pana Ta Quoc Duonga není klíčovým problémem 10% zisková marže po 5 letech ani atraktivita na trhu, ale spíše právní povaha obchodního modelu. Finanční expert z Hub Dong Hanh v rámci FIDT se domnívá, že je třeba objasnit tři otázky.

Zaprvé, pokud jde o „mobilizaci zlata“. Podle pana Duonga byla mobilizace zlata (nebo podobných forem) od roku 2012 zcela zastavena, jak je stanoveno v oběžnících č. 11/2022 a 24/2012 Vietnamské státní banky. Po roce 2012 byl postoj vlády k přísné kontrole trhu se zlatem a boji proti hromadění zlata jasně definován v dekretu č. 24/2012.

„Pokud jde o program společnosti Vinhomes, je třeba objasnit, zda se jedná o mobilizaci zlata. Ačkoli Vinhomes nepřijímá zlato přímo od kupujících domů, stále existuje riziko, že by to mohlo být považováno za mobilizaci zlata, pokud by existovaly aktivity, které prokazují povahu takové mobilizace,“ analyzoval.

Konkrétně společnost využívá rozsáhlou reklamu, aby přilákala zlato od veřejnosti; příjmy z prodeje zlata se používají na obchodní operace (peníze z prodeje zlata se používají na rozvoj projektů Vinhomes); a existuje mechanismus pro vracení zisků a výhod (výhodné konverzní možnosti). Toto je první překážka, která by mohla vést k tomu, že program bude nahlášen regulačními orgány.

Dalším je závazek získat zpět zlato. Zákazníci tak mohou získat zpět částku odpovídající 110 % zlata převedeného na nákup nemovitosti, což znamená, že zákazníci získají dalších 10 % úroku z původní částky zlata.

Podle pana Duonga je tento obsah třeba dále objasnit; expert se však domnívá, že by tento obsah mohl být snadno považován za porušení nařízení zakazujícího používání zlata jako platebního prostředku (stanoveného ve vyhlášce 24/2012), pokud by se během procesu přeměny objevily známky používání zlata jako míry hodnoty, což by bylo v rozporu s postojem vlády proti hromadění zlata.

„Z pohledu boje proti ‚zlatizaci‘ ekonomiky a stabilizace trhu se zlatem vládní program, i přes omezení načasování vlastnictví zlata s cílem omezit rozsah účastníků, nevyhnutelně vytváří precedens. Podobné programy zavedou i další investoři a je možné, že značný počet lidí shledá nákup projektů za zlato výhodnějším než za hotovost. To by mohlo vytvořit lokalizovanou umělou zlatou horečku,“ analyzoval pan Duong, ale zdůraznil, že se jedná pouze o jeho osobní názor.

Odborníci doporučují investorům, aby před rozhodnutím o účasti v programu „výměna zlata za koupi domu“ počkali na oficiální informace od společnosti Vinhomes a také na zpětnou vazbu od regulačních orgánů. Foto: Duc Anh .

Pan Nguyen Quang Huy rovněž poznamenal, že tento model zahrnuje zlato, nemovitosti a střednědobé až dlouhodobé finanční závazky, a proto je třeba stanovit vysoké právní požadavky a požadavky na řízení rizik. Zúčastněné strany musí plně dodržovat právní předpisy a úzce konzultovat situaci se Státní bankou Vietnamu a dalšími příslušnými regulačními orgány.

Další analýza experta Nguyen Quang Huye naznačuje, že u modelů zahrnujících významná aktiva vlastněná jednotlivci je vždy rozhodujícím faktorem důvěra trhu.

Aby se tato důvěra získala, musí být celý operační mechanismus transparentně zveřejněn, včetně metody tvorby ceny zlata, mechanismu směny, podmínek splácení, práv a povinností stran a plánu pro zvládání významných výkyvů trhu.

Zejména to, co lidi nejvíce znepokojuje, je schopnost zajistit ochranu jejich práv, když po uplynutí závazného období potřebují získat zpět ekvivalentní hodnotu zlata.

Z pohledu konzultanta osobních financí pan Ta Quoc Duong hodnotí, že tento program by mohl vytvořit „dvojitou výhodu“ pro držitele zlata, umožnit jim přístup k nemovitostem, aniž by zcela ztratili možnost těžit z budoucích cen zlata.

Oba experti však doporučili, aby investoři před rozhodnutím o účasti v programu počkali na oficiální informace od společnosti Vinhomes a také na zpětnou vazbu od regulačních orgánů.

Zdroj: https://znews.vn/doi-vang-mua-nha-ai-huong-loi-post1654524.html