Pozitivní dynamika pro oživení trhu s nemovitostmi.

Navzdory četným rizikům a výzvám má vietnamský trh s nemovitostmi stále základy a předpoklady pro oživení. Od konce letošního roku a po celý rok 2024 bude trh i nadále potřebovat podporu ze strany vládních mechanismů a politik, jakož i ministerstev a agentur, při zdokonalování rámce, odstraňování právních překážek a vytváření pozitivního impulsu pro proces obnovy.

V celé zemi v současné době čeká na vyřešení 1 200 projektů, ale pouze asi 500 je ve fázi posuzování. (Foto: MP)

V průběhu let se trh s nemovitostmi rozvíjel velmi rychlým tempem, částečně kvůli obrovské investiční poptávce. V současné době však tento trh „ochlazuje“ kvůli nadměrně vysokým cenám a právním překážkám, což způsobuje stagnaci důvěry investorů. Jasným příkladem je, že v celé zemi čeká na řešení 1 200 projektů, ale pouze asi 500 je ve fázi posuzování, což znamená, že více než 800 projektů zůstává pozastaveno!

Podle pana Nguyen Quoc Hiepa, předsedy představenstva GP Invest, se ve skutečnosti 70–80 % obchodních překážek týká právních otázek a administrativních postupů. Podniky proto netrpělivě očekávají právní aspekty, které Národní shromáždění projednává a schvaluje. Například vyklízení pozemků, postupy a mechanismy pro jejich získávání jsou zdlouhavé… některé projekty probíhají 15 let bez dokončení. Pokud jde o investiční postupy, v současné době jeden projekt vyžaduje více než 30 oficiálních razítek. To vyčerpává zdroje podniků.

S tímto názorem se shoduje i pan Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů, který poznamenal, že současné potíže na trhu s nemovitostmi pramení také ze samotného trhu a četných stávajících problémů v oblasti nemovitostí. Statistiky funkčních jednotek Vietnamské státní banky a Ministerstva stavebnictví ukazují, že byty s cenou pod 25 milionů VND/m2 jsou velmi vzácné, téměř neexistující. V současné době trh zažívá značnou nerovnováhu mezi nabídkou a poptávkou, přičemž nabídka je převážně v segmentu vyšší a střední třídy. Segment nižší třídy, který slouží lidem s nízkými příjmy, je stále omezený.

Na nedávné online konferenci k implementaci směrnice premiéra 993/CĐ-Ttg uvedl pan Dao Minh Tu, viceguvernér Vietnamské státní banky, že ceny domů klesají velmi pomalu, nebo dokonce rostou, zatímco úrokové sazby z úvěrů klesají. Realitní podniky se musí sjednotit ve „hře“ ohledně cen domů. V současné době jsou ceny domů velmi vysoké a podniky musí pečlivě zvážit, jak se vypořádat s kupní silou trhu.

S odkazem na data z Ho Či Minova Města, od roku 2020 do současnosti trhu trvale dominovalo luxusní bydlení, které tvořilo 70–80 % produktů, přičemž zbytek tvořilo bydlení střední třídy. V posledních třech letech město zaznamenalo mizení dostupného bydlení s cenou pod 25 milionů VND za metr čtvereční, zatímco v roce 2017 tento segment tvořil přes 44 %. Ceny bydlení mezitím od roku 2017 nadále rostou a překračují finanční možnosti lidí s nízkými a středními příjmy. Pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA), odhaduje, že lidem s nízkými a středními příjmy by trvalo přibližně 25 let, než by si našetřili 100 milionů VND ročně na nákup dostupného bytu za 2–3 miliardy VND. Pokud se politika sociálního bydlení nezmění, nebudou si ho moci dovolit ani ti, kteří platí daň z příjmu fyzických osob v první kategorii (s ročním příjmem nižším než 60 milionů VND), zatímco dostupné komerční bydlení je pro ně mimo dosah.

Guvernér Vietnamské státní banky Nguyen Thi Hong se domnívá, že transparentnost projektů a stanovování cen jsou klíčovými otázkami pro stimulaci oživení poptávky po investicích do nemovitostí. Podniky a korporace se musí řídit vládními směrnicemi uvedenými v usnesení č. 33, které klade důraz na dobrou správu a řízení společností, vyvážení cílů zisku a struktury produktů a zvažování snižování cen. To v kombinaci s řešeními ministerstev, sektorů a obcí podpoří investice na tomto trhu.

Vzhledem k řadě pozitivních signálů zaznamenaných v poslední době se mnoho odborníků domnívá, že trh s nemovitostmi překonal své dno a začíná nový cyklus, což vede ke zvýšené poptávce po personálu z realitních kanceláří a agentur. Trh s nemovitostmi se začal oživovat s prudkým nárůstem transakcí od třetího čtvrtletí roku 2023, kdy se zákazníci aktivně vraceli na trh během prodejních akcí různých projektů. Podle nedávné zprávy Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS) je prvním signálem, že trh vstupuje do nové fáze, zvýšená likvidita. Konkrétně ve druhém čtvrtletí roku 2023 trh zaznamenal 3 700 transakcí, což představuje 37% nárůst ve srovnání s 2 700 v prvním čtvrtletí. Do třetího čtvrtletí trh zaznamenal téměř 6 000 transakcí, což je 1,5krát více než ve druhém čtvrtletí roku 2023.

Podle VARS nové projekty spuštěné v celé zemi v poslední době přitahují značný zájem investorů. Některé projekty v perspektivních oblastech dokonce zaznamenaly nárůst rezervací. Značnou poptávku zaznamenaly i řadové domy, vily a komerční nemovitosti s cenou přes 5 miliard VND.

Ve skutečnosti se očekává, že trh s nemovitostmi ve 4. čtvrtletí roku 2023 se zotaví s výrazně lepšími výsledky transakcí ve srovnání s předchozími třemi čtvrtletími, a to díky posílené důvěře investorů, nižším úrokovým sazbám a větší nabídce vhodných nemovitostí. Vzhledem k jasnému oživení trhu s nemovitostmi v posledních měsících se oživil i trh práce související s tímto sektorem. Rostoucí trend na trhu s nemovitostmi je také poháněn úrokovými sazbami. V současné době úrokové sazby z úspor v bankách prudce klesají, na některých místech dosahují až 3–5 % ročně. To je motivací pro lidi s nahromaděnými úsporami k přechodu na atraktivnější investiční kanály, jako jsou nemovitosti, protože průměrná preferenční úroková sazba z úvěrů na nákup nemovitostí v prvním roce se v současné době pohybuje kolem 7–9 % ročně.

Mnoho expertů předpovídá, že trh s nemovitostmi zaznamená výraznější zlepšení po druhém čtvrtletí roku 2024. Nižší bankovní úrokové sazby budou mít na trh znatelný dopad. V současné době bude snížení úrokové sazby obtížné až do začátku roku 2024. Důvodem není inflace, ale základním problémem je tlak na směnný kurz. Pokud směnný kurz stoupne příliš vysoko, ovlivní to nejen peněžní tok, ale i samotné podniky. Určitou míru znehodnocení dong-wanu je třeba akceptovat, ale nesmí být přehnaně vysoká.

Při hodnocení růstového potenciálu trhu společnost HoREA uvedla, že známky oživení budou zřetelnější od druhé poloviny roku 2024. Je to proto, že největší právní překážky řeší státní orgány prostřednictvím návrhů novel zákonů, včetně zákona o bydlení a zákona o podnikání s nemovitostmi. Stovky projektů také čelí obtížím a spolu s restrukturalizací produktů developerů a snižováním cen bydlení má trh slibné vyhlídky na oživení. Ačkoli trh s nemovitostmi zůstává náročný, existuje dostatek důvodů k sebevědomí slibovat jeho vyhlídky na oživení a pokračující růst bezpečným, zdravým a udržitelným způsobem, a to z několika důvodů: Národní shromáždění projednává mimo jiné návrhy novel zákona o bydlení, zákona o podnikání s nemovitostmi, zákona o úvěrových institucích a zákona o dražbě aktiv. Pokud by tyto zákony byly přijaty, zajistily by konzistenci, jednotnost, proveditelnost a relevanci pro realitu. Reálná poptávka po bydlení je navíc stále velmi vysoká, zejména po dostupném bydlení a sociálním bydlení.

Věřím, že nový tržní cyklus bude mít velmi odlišné prvky, protože současným trendem je zaměřit se na vytváření skutečné hodnoty, uspokojování skutečných potřeb zákazníků a významně přispět k oživení trhu.

Jak však správně poznamenal ekonom Vo Tri Thanh, vláda zavádí řešení, včetně toho, že Ministerstvo stavebnictví pozměňuje několik ustanovení ve vyhláškách a oběžnících. Právní rámce musí být jasné, než banky budou moci investovat. Trh s nemovitostmi má mnoho základů pro oživení, ale čelí také řadě rizik a výzev. Od konce letošního roku a v následujících měsících roku 2024 bude trh i nadále potřebovat další podporu ze strany vládních mechanismů a politik, jakož i příslušných ministerstev a agentur, aby se vytvořil pozitivní impuls pro proces oživení.

Komunistická strana Vietnamu

Zdrojový odkaz