Pozitivní dynamika pro oživení trhu s nemovitostmi

Navzdory mnoha rizikům a výzvám má vietnamský trh s nemovitostmi stále základy a předpoklady pro oživení. Od konce letošního roku a v následujících měsících roku 2024 bude trh i nadále potřebovat „podporu“ ze strany mechanismů a politik vlády , ministerstev a dalších složek při dokončování rámce, odstraňování právních překážek a vytváření pozitivního impulsu pro proces obnovy.

V celostátním měřítku čeká na vyřešení až 1 200 projektů, ale zvažuje se pouze asi 500 projektů. (Foto: MP)

V posledních letech se trh s nemovitostmi rozvíjel velmi rychlým tempem, částečně kvůli obrovské investiční poptávce. Doposud však tento trh „ochlazuje“ kvůli příliš vysokému tlaku na ceny, právním problémům... což způsobuje stagnaci důvěry investorů. Jasným důkazem je, že v celé zemi čeká na vyřešení až 1 200 projektů, ale zvažuje se pouze asi 500 projektů, což znamená, že více než 800 projektů stále... čeká!

Podle pana Nguyen Quoc Hiepa, předsedy představenstva GP Invest, ve skutečnosti 70–80 % problémů podniků souvisí s právními záležitostmi a administrativními postupy. Podniky se proto těší na právní aspekty, které Národní shromáždění zvažuje schválit. Například vyklízení stavenišť, postupy a mechanismy pro vymáhání se prodlužují... existují projekty, které tuto práci nedokončily 15 let. Pokud jde o investiční postupy, v současné době musí 1 projekt požádat o více než 30 pečetí. To narušuje zdraví podniků.

S tímto názorem se shoduje i pan Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů, který poznamenal, že současné potíže na trhu s nemovitostmi však spočívají i v samotném trhu s nemovitostmi a realitní kanceláře se potýkají s mnoha problémy. Statistiky funkčních jednotek Státní banky a Ministerstva stavebnictví ukazují, že bytů s cenou pod 25 milionů VND/m2 je velmi málo, téměř žádné. V současné době se trh nachází ve stavu velké nerovnováhy mezi nabídkou a poptávkou, přičemž hlavní nabídku tvoří luxusní a střední segmenty. Segment levnějších bytů, který slouží lidem s nízkými příjmy, je stále omezený.

Na nedávné online konferenci k implementaci oficiálního depeše premiéra 993/CD-Ttg uvedl pan Dao Minh Tu, viceguvernér Státní banky, že ceny bydlení v poslední době velmi pomalu klesaly, ba dokonce rostly, zatímco úrokové sazby z úvěrů klesly. Realitní podniky se musí sjednotit ve „hře“ cen bydlení. V současné době jsou ceny bydlení velmi vysoké a podniky musí zvážit, zda budou schopny vyřešit problém kupní síly trhu.

S odkazem na data z Ho Či Minova Města, od roku 2020 do současnosti tvořilo luxusní bydlení drtivou část trhu, a to až 70–80 %, zbytek tvoří segment střední třídy. V posledních 3 letech město již nenabízí dostupné bydlení s cenou pod 25 milionů VND za metr čtvereční, zatímco v roce 2017 tento segment tvořil více než 44 %. Ceny bydlení od roku 2017 nadále rostou a překračují finanční možnosti lidí s nízkými středními příjmy. Pan Le Hoang Chau, předseda realitní asociace Ho Či Minova Města (HoREA), poznamenal, že pokud si lidé s nízkými středními příjmy ušetří 100 milionů VND ročně, bude jim trvat přibližně 25 let, než si budou moci koupit dostupný byt za 2–3 miliardy VND. Pokud se politika sociálního bydlení nezmění, lidé platící daň z příjmu fyzických osob úrovně 1 (regulovaná do 60 milionů VND ročně) si jej nebudou moci koupit, zatímco cenově dostupné komerční bydlení je mimo dosah.

Guvernér Státní banky Nguyen Thi Hong uvedl, že transparentnost projektů a stanovování cen jsou důležitými otázkami pro opětovné zvýšení poptávky po investicích do nemovitostí. Samotné podniky a korporace se také musí řídit pokyny vlády uvedenými v usnesení č. 33, které spočívá v dobré správě a řízení společností, vyvážení cílů zisku, struktury produktů, zvážení snížení cen atd. Spolu s řešeními ministerstev, odvětví a obcí bude pak podpořena investiční poptávka na tomto trhu.

Vzhledem k řadě pozitivních signálů zaznamenaných v poslední době se mnoho odborníků domnívá, že trh s nemovitostmi překonal dno a začal vstupovat do nového cyklu, po němž následuje potřeba lidských zdrojů v podobě makléřských společností, realitních kanceláří... Trh s nemovitostmi začal ožívat s prudkým nárůstem transakcí od třetího čtvrtletí roku 2023, kdy se zákazníci aktivně vraceli na trh během prodejních akcí projektů. Podle nedávné zprávy Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS) je prvním signálem, že trh vstupuje do nové fáze, zvýšená likvidita. Konkrétně ve druhém čtvrtletí roku 2023 trh zaznamenal 3 700 transakcí, což představuje nárůst o 37 % ve srovnání s 2 700 v prvním čtvrtletí. Do třetího čtvrtletí trh zaznamenal téměř 6 000 transakcí, což je 1,5krát více než ve druhém čtvrtletí roku 2023.

Podle VARS si nové projekty spuštěné v poslední době v celé zemi získaly pozornost mnoha investorů. Některé projekty v potenciálních oblastech zaznamenaly náhlý nárůst rezervací. Mnoho lidí si také „zaplatilo“ za řadové domy, vily a komerční nemovitosti v hodnotě přes 5 miliard VND.

Trh s nemovitostmi se ve čtvrtém čtvrtletí roku 2023 skutečně zotaví a obchodní výsledky se oproti předchozím třem čtvrtletím zřetelně zlepší díky posílení důvěry investorů, nižším úrokovým sazbám a vhodnějším zdrojům nabídky na trhu. Díky zřetelnému oživení trhu s nemovitostmi v posledních několika měsících se opět aktivizoval i trh práce v této oblasti. Růst trhu s nemovitostmi pochází také z faktoru úrokových sazeb. V současné době úrokové sazby z úspor v bankách prudce klesají, na některých místech pouze o 3–5 % ročně. To je motivace pro lidi s nahromaděnými penězi k přechodu na atraktivnější investiční kanál, jako jsou nemovitosti, i když ve skutečnosti se preferenční úroková sazba z úvěrů na nákup nemovitostí v průměru v prvním roce pohybuje kolem 7–9 % ročně.

Mnoho expertů předpovídá, že čas na výraznější zlepšení trhu s nemovitostmi je po druhém čtvrtletí roku 2024. Až bankovní úrokové sazby klesnou, bude to mít jasný dopad na trh. Odteď až do začátku roku 2024 bude snižování provozních úrokových sazeb obtížné. Důvodem není inflace, ale základním problémem je tlak na směnný kurz. Pokud směnný kurz příliš vzroste, bude to velmi obtížné nejen pro cash flow, ale i pro samotné podnikání. Stále musíme akceptovat úroveň devalvace dongů, ale ta nemůže být příliš vysoká.

Společnost HoREA při hodnocení růstového potenciálu trhu uvedla, že známky oživení budou zřejmé od druhé poloviny roku 2024. Největší právní problémy a překážky totiž řeší státní orgány prostřednictvím návrhů novel, včetně zákona o bydlení, zákona o podnikání v oblasti nemovitostí atd. Řeší se také stovky projektů, spolu s restrukturalizací investorů, restrukturalizací produktů a snižováním cen bydlení, což trhu pomůže k oživení. Přestože je trh s nemovitostmi stále velmi obtížný, existuje absolutní základ pro pevné potvrzení vyhlídky na oživení a pokračující růst směrem k bezpečnému, zdravému a udržitelnému rozvoji, a to z následujících hnacích sil: Národní shromáždění projednává návrh zákona o bydlení (ve znění pozdějších předpisů), návrh zákona o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů), návrh zákona o úvěrových institucích (ve znění pozdějších předpisů), návrh zákona o dražbě nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů)... které, pokud budou vyhlášeny, zajistí synchronizaci, jednotu a proveditelnost blízkou realitě. Skutečná poptávka po bydlení je navíc stále velmi velká, zejména po dostupném bydlení, sociálním bydlení...

Myslím, že nový tržní cyklus bude mít velmi odlišné faktory, protože současným trendem je zaměřit se na rozvoj skutečných hodnot, uspokojování skutečných potřeb zákazníků a významně přispět k oživení trhu.

Jak však poznamenal ekonomický expert Vo Tri Thanh, vláda má řešení, včetně toho, že ministerstvo stavebnictví upravuje některé části vyhlášek a oběžníků. Zákon musí být jasný, aby banky mohly „vkládat peníze“. Trh s nemovitostmi má mnoho základů pro oživení, ale čelí také mnoha rizikům a výzvám. Od konce letošního roku a v následujících měsících roku 2024 bude trh i nadále potřebovat „podporu“ ze strany mechanismů a politik vlády, ministerstev a odvětví, což vytvoří pozitivní dynamiku pro proces oživení.

Komunistická strana Vietnamu

Zdrojový odkaz