Nebesky vysoké ceny nemovitostí znepokojují investory.

Ceny nemovitostí v Hanoji nadále rostou, zejména v předměstských oblastech. Mnoho investorů dočasně pozastavilo transakce, aby mohli sledovat trh, protože si uvědomují rostoucí rizika.

Mnoho pozemků na předměstích, desítky kilometrů od centra města, se prodává za cenu až stovek milionů dongů za metr čtvereční (Foto: TV).

„Neuvěřitelná“ cena.

Realitní makléř Thanh Luong, stojící s úzkostí před aukční síní v okrese Hoai Duc, si opakovaně povzdechl, když se dozvěděl, že vítězná nabídka dosáhla 90 milionů VND/m². Domnívá se, že takto drahé pozemky se budou jen velmi těžko prodávat. Aby některé skupiny našly kupce, snížily své přirážky ze stovek milionů VND na pouhé desítky milionů VND za pozemek.

„Dražený pozemek je výhradně transakcí mezi investory, kteří si jej kupují a prodávají mezi sebou. S každou transakcí se cena mírně zvyšuje. Investoři F0, F1 a F2 mají šanci na zisk, ale nechápu, jak investoři F3 a F4 dosáhnou zisku, když je celková hodnota pozemku již velmi vysoká, kolem 10 miliard VND nebo více,“ uvedl pan Luong.

Stejný názor sdílel investor jménem TN, který se objevoval na většině pozemkových aukcí v Hanoji. Letos se na pozemkové aukce na okraji hlavního města hrnulo mnoho skupin z jiných lokalit a nabízelo velmi vysoké ceny, které překračovaly tržní akceptaci.

Ceny pozemků v Hanoji jsou v současné době velmi vysoké, takže investoři, kteří mají tendenci „spekulovat“, podstupují velké riziko; investování v této fázi s sebou nese značné důsledky.

„V Hanoji jsou zejména pozemkové aukce a trh s nemovitostmi obecně navázány na nadměrně vysoké ceny. Abych přesně popsal současnou situaci, musím použít frázi ‚extrémně vysoké‘. Mnoho skupin, které znám, zavrtělo hlavou a opustilo aukci, když v ceníku vidělo cifru 90–100 milionů VND/m²,“ řekl TN.

Hoai Duc se nenechá zahanbit i cena pozemků v Dong Anh, která také dosahuje nových rekordů. Hai Trieu, investor s dlouholetými zkušenostmi z „reálného světa“ v této oblasti, uvedl, že pozemky poblíž mostu Tu Lien od konce loňského roku koupilo mnoho lidí za transakční ceny kolem 90 milionů VND/m2. Nyní je dále prodávají za ceny až 180 milionů VND/m2. Očekává se, že po zahájení výstavby mostu by se cena mohla vyšplhat na 200–250 milionů VND/m2.

„Většina pozemků na prodej v okrese Dong Anh je vlastněna investory. Téměř žádné pozemky ani domy se neobchodují za účelem skutečného bydlení. Pokaždé, když se pozemek změní, jeho cena se zvýší o miliardy dongů a tento vzestupný trend nevykazuje žádné známky zastavení,“ informoval pan Trieu.

Žhavé situace na trhu s nemovitostmi se rozšířila i na segment zemědělské půdy. Paní Thuy Quynh (investorka) je stále ohromena ochotou svých konkurentů v oboru utrácet. Na konci listopadu 2024 jí investor, který byl zároveň vlastníkem pozemku, nabídl koupi více než 800 metrů čtverečních rýžových polí v obci Hien Ninh (okres Soc Son) za přibližně 500 milionů VND.

„Pozemek se mi moc líbil, protože cena byla nižší než průměr. Navíc zákon o půdě z roku 2024, který rozšiřuje okruh osob oprávněných kupovat rýžová pole, je také faktorem, který tento segment činí atraktivnějším. Plánovala jsem složit zálohu, ale kvůli rodinným záležitostem jsem musela nákup odložit,“ řekla s lítostí paní Thuy Quynh.

Jen něco málo přes týden poté, co paní Quynh odstoupila od transakce, si majitel pozemku našel nového kupce. Tento kupec jej dokonce koupil za vyšší cenu, až za 580 milionů VND. Sama paní Quynh byla likviditou tohoto segmentu velmi překvapena. To je známkou toho, že euforická nálada na trhu dosahuje vysoké úrovně.

Přehodnocení trhu, aby se zabránilo nákupu na vrcholu.

Podle pana Hai Trieua lze čtvrté čtvrtletí roku 2024 považovat za vrchol cen rezidenčních nemovitostí v příměstských oblastech. Pravděpodobnost náhlého nárůstu cen je téměř nemožná. Investoři, kteří mají tendenci „spekulovat“, proto podstupují značné riziko, pokud budou v tomto období investovat. Většina lidí, kteří v současné době vlastní pozemky na předměstích, plánuje investovat ve střednědobém až dlouhodobém horizontu, nejméně na 3–5 let.

Přestože TN zbohatl na předměstských nemovitostech, přiznává, že se cítí nesvůj kvůli současnému „nekontrolovatelnému“ nárůstu cen. V kombinaci s negativními zprávami o pozemkových aukcích a rostoucími bankovními úrokovými sazbami se tento investor domnívá, že trh brzy ztratí dynamiku a bude se pohybovat do stran. Nevylučuje také možnost, že kapitál opustí Hanoj a přesune se do sousedních provincií, nebo dokonce do Ho Či Minova Města.

V rozhovoru s reportérem Investment Newspaper pan KN, ředitel společnosti specializující se na obchodování s pozemky, poznamenal, že ceny nemovitostí v Hanoji vystoupaly na novou „úroveň“. To je částečně způsobeno tím, že již není k dispozici nabídka malých pozemků.

„Podle pozemkového zákona z roku 2024 je minimální velikost pozemku pro rozdělení obytných pozemků v obvodech a městech nejméně 50 m². V nížinných obcích je to 80 m² nebo více. Větší velikosti pozemků znamenají, že celková investice potřebná investory je také vyšší než dříve. Například v okrese Soc Son je v současné době pro investory s méně než 1 miliardou VND velmi obtížné najít pozemek na dobrém místě,“ analyzoval pan KN.

Tento ředitel radí, aby investoři během „cenového nárůstu“ na realitním trhu omezili využívání vysoké finanční páky. Bezpečnost by navíc měla být ještě více upřednostňována, jakmile úrokové sazby začnou opět růst. Právě v této době musí krátkodobí investoři přehodnotit své investiční strategie.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-cao-ngat-nha-dau-tu-chun-tay-d232505.html