Vysoké ceny nemovitostí znepokojují investory

Ceny nemovitostí v Hanoji neustále rostou, zejména na předměstích. Mnoho investorů dočasně pozastavilo obchodování, aby mohli sledovat trh, protože vidí rostoucí rizika.

Mnoho pozemků na předměstích, desítky kilometrů od centra města, stojí až stovky milionů VND/m² (Foto: TV)

Neuvěřitelná cena

Pan makléř Thanh Luong, nervózně stojící před branou pozemkové aukční síně v okrese Hoai Duc, si povzdechl, když slyšel, že vítězná nabídková cena dosáhla 90 milionů VND/m2. Řekl, že pozemky s tak vysokými cenami by bylo velmi obtížné zpeněžit. Aby si týmy našly zákazníky, dokonce snížily prodejní cenu ze stovek milionů VND na několik desítek milionů VND za pozemek.

„Dražené pozemky kupují a prodávají investoři. S každou transakcí se cena trochu zvyšuje. Investoři F0, F1 a F2 mají stále možnost dosáhnout zisku, ale u investorů F3 a F4 nechápu, jak by mohli prodat za vyšší cenu, když je celková hodnota pozemku již velmi vysoká, kolem 10 miliard VND,“ uvedl pan Luong.

Stejný názor sdílel i investor jménem pan TN, který se účastnil většiny pozemkových aukcí v Hanoji. Letos se mnoho skupin z jiných lokalit „proplížilo“ do pozemkových aukcí na okraji hlavního města a zaplatilo velmi vysoké ceny, které byly na trhu nepřijatelné.

Ceny pozemků v Hanoji jsou v současné době na velmi vysoké úrovni, takže investoři, kteří mají tendenci „surfovat“, budou velmi dobrodružní. Pokud v této fázi investují peníze, riziko je velmi vysoké.

„V Hanoji jsou zejména ceny pozemků v dražbě a trh s nemovitostmi obecně ukotveny na velmi vysokých úrovních. Pro popis současné situace musím použít slovo ‚strašně vysoké‘. Mnoho skupin, které znám, zavrtělo hlavou a opustilo aukci, když na ceníku vidělo číslo 90–100 milionů VND/m2,“ řekl pan TN.

Ceny pozemků v Dong Anh, které se neliší od Hoai Duc, také dosahují nových milníků. Pan Hai Trieu, investor s dlouholetými zkušenostmi z praxe v dané lokalitě, uvedl, že pozemky poblíž mostu Tu Lien si od konce loňského roku koupilo mnoho lidí za transakční cenu přibližně 90 milionů VND/m2. V současné době je dále prodávají za cenu až 180 milionů VND/m2. Očekává se, že po zahájení výstavby mostu se cena pravděpodobně vyšplhá na 200–250 milionů VND/m2.

„Většina pozemků na prodej v okrese Dong Anh je vlastněna investory. Téměř žádný pozemek ani dům se neobchoduje s rezidenčními účely. Pokaždé, když nový majitel změní název pozemku, cena pozemku se zvýší o miliardy dongů a tento růst nevykazuje žádné známky zastavení,“ informoval pan Trieu.

Horko na realitním trhu se rozšířilo i na segment zemědělské půdy. Paní Thuy Quynh (investorka) je stále překvapena kupní silou „konkurence“ v tomto odvětví. Na konci listopadu 2024 byla investorem, který je zároveň vlastníkem pozemku, pozvána k odkoupení více než 800 m2 rýžové půdy v obci Hien Ninh (okres Soc Son) za přibližně 500 milionů VND.

„Pozemek se mi docela líbí, protože cena je nižší než průměr. Navíc zákon o pozemkech z roku 2024, který rozšiřuje okruh subjektů oprávněných kupovat rýžová pole, je také faktorem, který tento segment činí atraktivnějším. Vybrala jsem si den pro složení zálohy, ale kvůli rodinným záležitostem jsem musela nákup odložit,“ s politováním uvedla paní Thuy Quynh.

Jen něco málo přes týden poté, co paní Quynh odstoupila od transakce, si majitel pozemku našel nového zákazníka. Tato osoba jej dokonce odkoupila zpět za vyšší cenu, až za 580 milionů VND. Paní Quynh sama byla velmi překvapena likviditou tohoto segmentu. To je známkou toho, že nadšení na trhu se dostává na vysokou úroveň.

Prozkoumejte trh, abyste se vyhnuli „honbě za vrcholem“

Podle pana Hai Trieua lze čtvrté čtvrtletí roku 2024 považovat za vrchol cen rezidenčních nemovitostí v příměstských oblastech. Tempo náhlého nárůstu cen je téměř nemožné. Investoři, kteří mají tendenci „surfovat“, proto budou velmi riskantní, pokud v tomto období vloží peníze. Většina těch, kteří „drží“ pozemky na předměstí, je odhodlána investovat ve střednědobém a dlouhodobém horizontu, minimálně na 3–5 let.

Přestože pan TN pochází z oblasti příměstských nemovitostí, přiznal, že má obavy ze současného „cválajícího“ růstu cen. Spolu s negativními informacemi o dražených pozemcích a růstem bankovních úrokových sazeb se tento investor domnívá, že trh se blíží k fázi, kdy už nebude mít sílu se odrazit a bude se pohybovat do stran. Není také vyloučeno, že peněžní tok opustí hanojský trh a přesune se do sousedních provincií, nebo dokonce do Ho Či Minova Města.

V rozhovoru s reportérem novin Dau Tu pan KN, ředitel společnosti specializující se na obchodování s pozemky, uvedl, že ceny nemovitostí v Hanoji vystoupaly na novou „úroveň“. Částečně je to proto, že nabídka malých pozemků již není k dispozici.

„Podle ustanovení pozemkového zákona z roku 2024 je minimální plocha pro rozdělení pozemků v obvodech a městech nejméně 50 metrů čtverečních. V obcích v oblasti delty je to od 80 metrů čtverečních nebo více. Plocha pozemků je větší, takže celková hodnota, kterou investoři utrácejí, je vyšší než dříve. Například v okrese Soc Son je v současné době pro investory s finanční úrovní nižší než 1 miliarda VND velmi obtížné najít pozemek na dobrém místě,“ analyzoval pan KN.

Tento ředitel doporučuje, aby investoři během „cenové bouře“ na trhu s nemovitostmi omezili využívání finanční páky s vysokými poměry. Bezpečnost by měla být ještě více upřednostňována, když úrokové sazby začnou opět růst. V této době je třeba, aby „surfující“ investoři přehodnotili svou investiční strategii.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-cao-ngat-nha-dau-tu-chun-tay-d232505.html