Ceny nájmů v Thu Thiem stále rostou proti tržnímu trendu.

Nedostatek pronajímatelných prostor

Vzhledem k tomu, že ceny pronájmů zůstávají vysoké a na fórech a realitních trzích je málo příspěvků, lze Thu Thiem v porovnání se zbytkem současného trhu s pronájmy považovat za zvláštní případ.

Podle některých průzkumů, zatímco mnoho míst v centru Ho Či Minova Města muselo snížit ceny nájemného nebo nechat prostory po mnoho měsíců prázdné kvůli nenalezení nájemníků, v hustě osídlených oblastech v Thu Thiem se trh s nájemným i tak zvýšil o 8 % ve srovnání s loňským rokem. K pronájmu je také mnoho kancelářských produktů v segmentu A+, které přitahují pozornost mnoha lidí díky lepším cenám ve srovnání s 1. čtvrtí.

V některých oblastech, jako je například městská oblast Sala, dosahuje kapacita kancelářských prostor k pronájmu vždy více než 90 % obsazenosti. V porovnání se současným trhem se jedná o vysokou úroveň, která se vysvětluje skutečností, že nabídka tohoto typu je poměrně nízká a neodpovídá poptávce. U velkoprostorových prostor nebo obchodních domů v této městské oblasti se cena pronájmu pohybuje až v řádu stovek milionů VND měsíčně.

Počet nabídek pronájmu zveřejňovaných na online realitních trzích je však velmi malý. Například na batdongsan.com.vn je v této oblasti pouze asi 12 inzerátů, přičemž nejvyšší cena je až 380 milionů VND/měsíc za prodejní plochu 1 400 m2 a nejnižší je 19 milionů VND/měsíc za plochu 40 m2.

Cena pronájmu prostor v Thu Thiem stále roste opačným směrem, než je pokles trhu, obrázek 1 — Množství produktů k pronájmu na realitních trzích v oblasti ulice Nguyen Co Thach je velmi malé.

Podle některých makléřů byl trh s pronájmy v městské oblasti Sala od svého spuštění v roce 2018 vždy živý a vyhledávaný mnoha lidmi, zejména na ulici Nguyen Co Thach. V době špičky jsou zde k pronájmu prostory, které mohou dosáhnout až 500 milionů VND/měsíc.

Pan Minh - realitní makléř specializující se na leasingové produkty v této oblasti, řekl: „Nájemníci zde podnikají převážně v oblasti potravin a nápojů, kanceláří firem a většina z nich si pronajímá jako ústředí bank. Vzhledem k rozsáhlým prostorám si je dříve často pronajímaly firmy zabývající se interiérovým designem, ale nyní byly převedeny na řadu velkých podniků a bank, které si je pronajímají jako ústředí.“

Tento makléř také uvedl, že aktuální cena zaznamenaná na realitním trhu není nejvyšší, protože některé z nejkrásnějších a nejprostornějších prostor v této oblasti jsou stále neobsazené. Ceny uvedené majiteli prostor se také ve srovnání s předchozím obdobím mírně zvýšily. Prostory k pronájmu v této oblasti jsou vždy velmi žádané, takže se nevyskytl žádný případ, kdy by bylo nutné snížit nájemné, aby se našel jiný.

Pan Minh to vysvětlil tím, že tato oblast má hustou hustotu obyvatelstva s mnoha kancelářemi firem, takže se sem hrnulo mnoho bank. Většina velkých prostor je dlouhodobě pronajata bankami, takže v této oblasti zůstává jen velmi málo volných prostor o rozloze nad 500 m2. Navíc s rozvojem tak velkého počtu kancelářských pracovníků si menší prostory pronajímají i podniky poskytující stravovací služby a dosahují dobrých příjmů, takže je nedostatek pronajímatelných prostor.

Světlé místo na trhu s nájmy

Podle studie společnosti Savills Vietnam je Thu Thiem novým faktorem na kancelářském trhu s pozitivním vývojem. Zatímco ostatní oblasti vykazují známky přizpůsobení, Thu Thiem si stále udržuje tempo růstu.

Konkrétně průměrná cena pronájmu kancelářských věží v okrese 1 je více než jeden milion VND za metr čtvereční měsíčně, zatímco ceny pronájmu kanceláří třídy A se čtvrtletně i ročně snížily o 2 %. Obdobně i okres 3 zaznamenal 2% pokles cen pronájmu.

Savills to vysvětlil tím, že se v této oblasti postupně formuje nové centrum, které přitahuje velkou pozornost nájemníků. Dopravní infrastruktura v Thu Thiem se pohodlně napojuje na staré centrum, zatímco cena pronájmu je ve srovnání s kancelářskými budovami třídy A a B po celém městě poměrně konkurenceschopná.

Cena pronájmu prostor v Thu Thiem stále roste opačným směrem, než je pokles trhu, obrázek 2 — Mnoho příznivých faktorů pomohlo hustě osídleným oblastem v Thu Thiem rozvinout dobrý trh s nájemným.

Kancelářské budovy v Thu Thiem se navíc zaměřují na trendy zelených kanceláří podle mezinárodních standardů a integrují technologie, design a rozumné uspořádání prostoru, což pomáhá ušetřit 20 % pronajímané plochy ve srovnání s kancelářskými modely navrženými podle starých standardů.

Podle dřívějších údajů společnosti Cushman & Wakefield dosáhly ceny pronájmu kancelářských prostor v prvním čtvrtletí úrovně 38 USD/m2/měsíc, čímž se Thu Thiem stala skupinou kancelářských prostor, které byla věnována větší pozornost než zbytku trhu. Tato průměrná cena zůstala mezičtvrtletně stabilní a meziročně mírně vzrostla, zatímco celkový trh vykazoval známky korekce v úzkém rozmezí.

Ve druhém a třetím čtvrtletí Thu Thiem oficiálně uvítá uvedení do provozu nových kancelářských prostor třídy A s cenami pronájmu až do výše přibližně 52 USD/m²/měsíc. Tento nový milník v ceně pronájmu se přibližně rovná průměrné ceně pronájmu kancelářských prostor třídy A a B v centrální oblasti 1. okresu.

Kromě toho se v budoucnu, s nástupem mnoha produktů s vysoce kvalitními budovami, moderními službami a inženýrskými sítěmi, stane Thu Thiem přímým konkurentem staré centrální oblasti a zbývajících čtvrtí Ho Či Minova Města. Zejména kancelářské věže v Thu Thiem dokáží uspokojit poptávku po prostorách o rozloze až 1 600–1 800 m2 na patře, zatímco v 1. čtvrti je obtížné najít produkty, které by uspokojily poptávku po pronájmu prostor o rozloze více než 1 000 m2 na patře.

Výše uvedené faktory ukazují, že růst trhu s pronájmy v oblasti Thu Thiem roste a brzy dožene centra města, která zažívají pokles. To by mohlo být pozitivním trendem na konci roku 2023 a začátkem roku 2024.

Zdroj