Dekódování dat o inventáři nemovitostí

Podle článku 3 odstavce 1 vyhlášky 44/2022/ND-CP se inventář nemovitostí vykládá jako množství nemovitostí v rámci projektu, které jsou způsobilé k transakci podle právních ustanovení, ale nebyly v daném období zobchodovány.

Na jakém základě se určuje zásoby?

Podle nejnovější zprávy Ministerstva stavebnictví činil stav nemovitostí v projektech v prvním čtvrtletí roku 2024 v 56 provinciích a městech po celé zemi přibližně 23 029 jednotek (včetně bytů, rodinných domů a pozemků), z toho: byty mají 3 706 jednotek; rodinné domy mají 8 468 jednotek; pozemky mají 10 855 parcel. Z toho vyplývá, že poměr zásob je převážně v segmentu individuálních bytových nemovitostí a pozemků projektů.

Ministerstvo stavebnictví uvedlo, že v současné době je v inventáři 3 706 bytů, ale skutečný počet je mnohem vyšší.

Pan Vo Hong Thang, ředitel oddělení výzkumu a vývoje skupiny DKRA, uvedl, že zásoby nemovitostí se chápou jako počet produktů v realitních projektech, které nebyly úspěšně obchodovány.

Podle pana Thanga jsou údaje o inventáři založeny na údajích nahlášených realitními podniky podle článku 3 odstavce 1 vyhlášky 44/2022/ND-CP. Podle vyhlášky se inventář nemovitostí rozumí množství nemovitostí v rámci projektu, které jsou způsobilé k obchodování podle právních ustanovení, ale nebyly obchodovány během sledovaného období.

Vykazované období bude probíhat čtvrtletně a investor bude hlásit informace o projektu a stav transakce (včetně informací o inventáři nemovitostí) podle formulářů č. 10 a 12, které jsou připojeny k vyhlášce 44/2022/ND-CP.

V němž formulář č. 10 obsahuje informace a údaje o realitních projektech a realitních produktech způsobilých pro transakce; formulář č. 12 obsahuje informace a údaje o situaci realitních transakcí v rámci projektu.

Realita se liší od dat

Realitní kanceláře se domnívají, že údaje o zásobách zveřejněné ministerstvem stavebnictví nejsou zcela přesné. Pan Ha Van Thien, zástupce generálního ředitele společnosti Tran Anh Group Real Estate Corporation, uvedl, že v současné době jsou společnosti, které vykazují údaje o zásobách, kótovány na burze.

Nekótované realitní společnosti budou informovat pouze ve svých výročních účetních závěrkách. Existují dokonce nepotvrzené informace o tom, jak se realitní společnosti tomuto problému „vyhýbají“, že někteří investoři neprodali své produkty, a tak nechali své zaměstnance, aby si je koupili na jejich jméno, a poté si od banky půjčili peníze, aby měli cash flow. Pokud si tyto produkty koupí zákazníci, společnost vyrovná úvěr s bankou, aby je mohla prodat skutečným zákazníkům, takže produkt je stále považován za úspěšně prodaný, ale ve skutečnosti se stále jedná o zásoby. Zveřejněné údaje o zásobách proto nemusí být přesné.

Podle pana Thiena jsou skutečné zásoby větší než uváděné údaje, protože počet realitních kanceláří, které nejsou kótovány na burze, je velmi vysoký, tyto firmy mají velké množství projektů v provinciích a množství prodaného zboží vydrží mnoho let.

Například v Binh Duong je mnoho bytových projektů s kompletní právní dokumentací, nicméně počet prodaných produktů je velmi nízký. Konkrétně se jedná o projekt Astral City od společnosti Danh Khoi Group, který má 4 966 bytů, jež jsou k prodeji od roku 2020, nicméně prodáno bylo pouze asi 40 % výše uvedených produktů. Le Phong Group má na prodej 3 projekty s kompletní právní dokumentací a ve 2 projektech je v procesu předávání domů, počet neprodaných produktů je téměř 1 000 jednotek...

Kromě toho má Binh Duong v současné době desítky projektů, které jsou již dlouho na prodej a jsou téměř dokončeny, ale investoři stále nabízejí nemovitosti k prodeji. Podle Ministerstva stavebnictví je na trhu v současné době k dispozici přibližně 3 706 bytů. Je tedy vidět, že se data velmi liší.

Nebo v Ho Či Minově Městě v roce 2023, ačkoli je na trhu málo projektů na prodej, množství zboží není malé. Například projekt MT Eastmark City ve městě Thu Duc City s téměř 2 000 byty prodanými od roku 2021 do současnosti je investorem stále v prodeji. Projekt v 1. okrese skupiny Novaland , prodaný od roku 2019 do současnosti, má stále neprodané zboží, bytový projekt v okrese Binh Chanh skupiny An Gia, ačkoli byl předán, má stále velké množství zásob... Nicméně začátkem roku 2024 ministerstvo výstavby Ho Či Minova Města oznámilo, že Ho Či Minovo Město v současné době nemá žádné zásoby.

Kromě toho je třeba zmínit i příběh týkající se zásob, a to, že po obtížném finančním období od roku 2022 až do současnosti muselo mnoho zákazníků, kteří si objednali realitní produkty, ale neměli dostatečnou finanční kapacitu, zboží vrátit investorovi, takže i toto množství zásob je poměrně velké.

Kromě toho je problematické i to, že se na základě článku 1 článku 3 vyhlášky 44/2022/ND-CP uplatňuje na projekty způsobilé k obchodování podle právních ustanovení, aby se započítaly jako zásoby.

Například v Ho Či Minově Městě je v současné době mnoho projektů, které byly otevřeny k prodeji, postaveny a předány zákazníkům, ale nesplňují zákonné podmínky pro transakce, takže investoři a zákazníci podepsali pouze smlouvy o vkladu k rezervaci místa, přestože vybrali až 95 % hodnoty domu. A tyto projekty, protože nesplňují zákonné podmínky, jsou stále považovány za nezapsané projekty a nelze je započítávat do zásob, pokud produkty nejsou vyprodány.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html