Lidé si prohlížejí byty v bytovém komplexu v Binh Duong - Foto: NGOC HIEN
Jaký je tedy současný stav trhu s nemovitostmi? Jaké jsou klíčové body, které je třeba si všimnout a zvážit?
S nižšími úrokovými sazbami mají lidé větší důvěru v koupi nemovitostí.
Pan Nguyen Anh Tu (35 let), který si nedávno koupil byt v Thu Duc City (Ho Či Minovo Město), uvedl, že s manželkou prozkoumali mnoho realitních projektů v Ho Či Minově Městě a dokonce navštívili projekty v provincii Binh Duong hraničící s Ho Či Minovým Městem, ale většina z nich byla drahá.
Po prozkoumání různých projektů se pan a paní Tú rozhodli pro dům v projektu ve městě v hodnotě téměř 3 miliardy VND, přičemž 70 % hodnoty domu bylo financováno bankovním úvěrem.
Podle pana Túa úrokové sazby u hypoték v poslední době klesly, což mu umožňuje půjčit si s fixní úrokovou sazbou 6 % ročně po dobu prvních dvou let. To ho vedlo k rozhodnutí usadit se v tomto domě po více než 10 letech pronájmu.
„Vlastně momentálně není moc bytů na výběr, ale všiml jsem si, že v posledních dvou letech byl počet projektů velmi omezený. Nyní, když úrokové sazby klesly a developeři nabízejí dobré podpůrné politiky, rozhodl jsem se v tuto chvíli koupit dům,“ řekl pan Tú.
Pan Tran Van Thao (33 let) se místo koupě nového bytu nebo rozestavěného domu rozhodl koupit starý byt ve městě Thu Duc a ihned po dokončení kupní smlouvy obdržel osvědčení o vlastnictví. Podle pana Thaoa mu bankovní úvěr ve výši 1 miliardy VND s fixní úrokovou sazbou 6 % ročně na dva roky vyhovuje, protože je schopen jej splácet.
V rozhovoru pro noviny Tuoi Tre uvedl pan Phan Ngoc Bao An, generální ředitel společnosti Nova Lexington Real Estate Joint Stock Company, že v kontextu trhu s nemovitostmi s malým počtem nových bytů se mnoho lidí se skutečnou bytovou potřebou rozhodlo koupit si domy v dokončených projektech s dobrou kvalitou výstavby, aby okamžitě řešili svou bezprostřední potřebu bydlení.
V notářské kanceláři ve městě Thu Duc City se 22. června, i přes víkend, stále nacházeli lidé, kteří ověřovali pozemkové transakce, zejména transakce týkající se převodu pozemků a bytů.
Paní H. (vedoucí této notářské kanceláře) uvedla, že v současné době je počet lidí, kteří přicházejí notářsky ověřit pozemkové transakce, o něco vyšší než během „zmrazeného“ období trhu v roce 2023, ale je to jen malý zlomek počtu před pandemií.
Paní H. uvedla, že úřad za posledních šest měsíců obdržel 4 000 notářských ověřovacích dokumentů, z nichž třetina se týkala transakcí týkajících se koupě, prodeje a převodu bytů, pozemků a pronájmu domů.
Podle paní H. jsou dnes většina kupujících domů ti, kteří bydlení skutečně potřebují, zejména mladé páry, přičemž běžné cenové rozpětí bytů se pohybuje mezi 2 a 4 miliardami VND za jednotku.
Realitní projekt ve výstavbě v 7. okrese Ho Či Minova Města - Foto: QUANG DINH
Hledám hlavně dům s kompletní právní dokumentací k bydlení.
V rozhovoru pro noviny Tuoi Tre pan Tran Manh Chi, zástupce generálního ředitele společnosti Dong Tay Property Company, uvedl, že skutečné transakce ukazují, že většina lidí se skutečnými bytovými potřebami, kteří si chtějí koupit dům a usadit se, se v této fázi začala vracet na trh a kupovat byty.
„V současné době kupující již nemají zájem o realitní projekty, které jsou stále ve výstavbě, ale postrádají řádnou právní dokumentaci. Proto všechny byty, které jsou nyní obchodovány, musí mít kompletní právní dokumentaci a developeři musí nabízet flexibilní platební podmínky, prodloužené splátkové kalendáře a dokonce i v projektech, kde kupující již své byty obdrželi, zůstává až 30 % platby nezaplaceno a může být uhrazeno později,“ uvedl pan Chi.
Podobně pan Pham Trong Phu, ředitel společnosti Titanium Real Estate Management Company, uvedl, že v poslední době došlo k „vyššímu“ objemu transakcí s pozemky v některých obytných oblastech města Thu Duc ve srovnání s dřívější dobou.
Pokud jde o pozemky, pan Phu uvedl, že v některých oblastech ceny pozemků ve srovnání s dřívější dobou mírně vzrostly, a to z přibližně 100–110 milionů VND/m² na 130–140 milionů VND/m², čímž se blíží úrovni před pandemií.
Pan Phu dále uvedl, že vzhledem k tomu, že se v budoucnu zpřísní předpisy týkající se dělení a prodeje pozemků, bude omezená nabídka pozemků k dělení a prodeji a zlepší se informace o infrastrukturních napojeních, některé oblasti mimo Ho Či Minovo Město, jako například Nhon Trach a Long An, v současné době zažívají lepší transakce než během „zmrazeného“ období.
Obchodní ředitel zahraniční realitní společnosti mezitím uvedl, že realita v jejich společnosti ukazuje, že transakce na severu vedou lépe než na jihu a projekty na jihu nejsou přijímány tak dobře jako v předchozích obdobích. V současné době jsou kupujícími domů převážně ti, kteří bydlení skutečně potřebují, a již není mnoho investičních ani spekulativních kupců jako v minulosti.
Podle tohoto experta je největší výzvou, které čelí trh s nemovitostmi v Ho Či Minově Městě, naprostý nedostatek nabídky nových projektů.
Například tato společnost má snadno dostupný kapitál od své mateřské společnosti v zahraničí, která je ochotna investovat miliardy USD do rozvoje projektů. Vzhledem k extrémně omezeným pozemkovým zdrojům však společnost v průběhu let hledala projekty s čistými pozemky ve městě pro fúze a akvizice, ale nenašla nic uspokojivého. Tento expert proto předpovídá, že trh bude v nadcházejícím období i nadále čelit obtížím s nabídkou.
Podobně viceprezident realitní skupiny s velkým projektem v Ho Či Minově Městě uvedl, že kvůli slabé absorpci na trhu musí skupina dočasně pozastavit své plány na výstavbu vil, řadových domů a bytů v areálu projektu, přestože je pozemek čistý a připravený k výstavbě.
„Snažíme se pouze dokončit nedokončené úseky, zatímco výstavbu nových jsme nuceni zastavit. Zákazníci v tuto chvíli nejsou připraveni utratit velké částky peněz za drahé byty a samotný developer se potýká s finančními potížemi a nemá dostatek zdrojů, aby v tomto náročném období pracoval tak rychle jako dříve,“ uvedla tato osoba.
Trh s nemovitostmi je i nadále náročný kvůli právním překážkám.
Pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města, uvedl, že největším problémem v realitním sektoru jsou právní překážky, které způsobují problémy stávajícím projektům, a nedostatek pozemků pro nové projekty.
Podle pana Chaua v prvním čtvrtletí roku 2024 získal „investiční schválení současně se schválením investora“ pouze jeden komerční bytový projekt o rozloze 3 647 m² a pouze jeden stávající projekt s 219 byty měl dokončenou výstavbu.
Žádné projekty komerčního bydlení nejsou způsobilé k získávání kapitálu prodejem bytových jednotek ve výstavbě a existuje 62 probíhajících projektů komerčního bydlení (staré projekty) s 28 462 byty.
Pan Chau dále uvedl, že žádné projekty sociálního bydlení nezískaly investiční schválení ani stavební povolení; dokončen byl pouze jeden projekt sociálního bydlení (starý projekt) s 242 byty a v současné době probíhá sedm projektů sociálního bydlení a bydlení pro pracovníky (staré projekty) s 4 996 byty.
„V roce 2024 bude trh s nemovitostmi v Ho Či Minově Městě i nadále zažívat nerovnováhu mezi nabídkou a poptávkou po bydlení, přičemž nedostatek nabídky bydlení povede k tomu, že ceny bydlení mohou růst nebo zůstat vysoké, zejména s ohledem na pokračující nerovnováhu v segmentu luxusního bydlení a vážný nedostatek cenově dostupného komerčního bydlení a sociálního bydlení,“ uvedl pan Chau.
Jaké faktory přispěly k nárůstu příjmů z realitního obchodu?
Zdroj: Statistický úřad Ho Či Minova Města - Zpracoval: NGOC HIEN - Grafika: N.KH.
Podle statistického úřadu Ho Či Minova Města dosáhly v prvních pěti měsících roku tržby z ostatních služeb v Ho Či Minově Městě 172 491 miliard VND, což představuje nárůst o 8,6 %. Z toho byly tržby z realitního sektoru odhadovány na 101 814 miliard VND, což představuje 59 % celkových tržeb z ostatních služeb a meziroční nárůst o 7,4 %. Předtím, v prvních čtyřech měsících roku 2024, byly tržby z realitního sektoru odhadovány na 80 845 miliard VND, což představuje nárůst o 9,8 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku.
Zástupci notářských kanceláří v rozhovoru pro noviny Tuoi Tre uvedli, že nárůst příjmů z realitního sektoru je částečně způsoben skutečností, že deklarovaná hodnota transakcí s nemovitostmi se nyní blíží skutečné hodnotě, která je mnohem vyšší než v předchozích deklaracích.
Vedoucí notářské kanceláře uvedl, že v minulosti, aby se „vyhnuly“ placení vysokých daní, byly transakce s nemovitostmi obvykle deklarovány pouze v hodnotě několika desítek nebo stovek milionů dongů, ale nyní se to již neděje; všechny transakční dokumenty jsou přes 500 milionů dongů. Pokud je deklarovaná částka nízká, daň bude vrácena, což způsobuje značné nepříjemnosti a obtíže v budoucích postupech.
Tento úředník proto uvedl, že ceny deklarované lidmi se blížily skutečné prodejní ceně, což vedlo k vyšším daňovým příjmům než dříve.
Očekává se, že trh s nemovitostmi se stabilizuje do poloviny roku 2025.
Ceny bytů v Hanoji vzrostly v prvních šesti měsících roku 2024 v průměru o 31 % - Foto: NAM TRAN
Trh s nemovitostmi vykazuje známky oživení, ale podle odborníků se trh stabilizuje, až bude probíhat více transakcí s cenově dostupnými byty a sociálním bydlením.
Podle Ministerstva stavebnictví byl v prvním čtvrtletí roku 2024 počet dokončených projektů komerčního bydlení v celé zemi 10, počet nově licencovaných projektů 19, počet projektů způsobilých k prodeji bytových jednotek ve výstavbě 38 a počet projektů ve výstavbě 984.
Celkový počet transakcí s nemovitostmi v 1. čtvrtletí roku 2024 dosáhl 133 512 úspěšných transakcí (oproti 109 066 v 1. čtvrtletí roku 2023).
Konkrétně dosáhl počet transakcí s byty a rodinnými domy 35 853 (oproti 27 590 v 1. čtvrtletí 2023) a s pozemky celkem 97 659 transakcí (oproti 81 476 v 1. čtvrtletí 2023). Ministerstvo výstavby rovněž uvedlo, že trh s byty i nadále přitahuje pozornost lidí se skutečnými bytovými potřebami a střednědobých a dlouhodobých investorů.
Lokální zotavení
V rozhovoru pro noviny Tuổi Trẻ pan Dinh Minh Tuan, ředitel společnosti Batdongsan.com.vn v jižním regionu, uvedl, že trh s nemovitostmi se v Hanoji zotavuje a ceny na sekundárním trhu a v luxusních bytových projektech rostou.
Průměrná cena bytů se zvýšila, protože nově zahájené luxusní projekty stanovují vysoké ceny, což zvyšuje průměrnou cenu na celém trhu. Pan Tuan se domnívá, že trh s byty v prvních třech měsících roku rostl, ale ne pozitivním směrem, pokud jde o nabídku i poptávku. Oživení trhu s nemovitostmi se navíc v poslední době více soustředilo na sever. Kromě bytů zaznamenal růst i trh s pozemky a rodinnými domy na severu.
Při komplexním pohledu na trh je zřejmé, že neuspokojuje poptávku po nemovitostech. Ti, kteří v Hanoji skutečně potřebují bydlení, hledají nemovitosti pod 40 miliony VND/m2, zatímco v Ho Či Minově Městě se cenové rozpětí pohybuje pod 50 miliony VND/m2, ale v současné době je zde nedostatek nabídky.
Podle pana Vo Huynh Tuan Kieta, ředitele společnosti CBRE Vietnam, se nabídka na trhu v poslední době skládala pouze z luxusních bytů. Předpovídá, že v příštích několika letech nebudou k dispozici žádné komerční byty střední nebo cenově dostupné kategorie.
Expert také potvrdil, že poptávka na trhu se stabilizuje pouze tehdy, když bude nabídka bydlení dostatečná, a trh se může udržitelně rozvíjet pouze tehdy, když bude nabídka a poptávka napříč všemi segmenty vyvážená.
Trh s nemovitostmi v současnosti vykazuje nerovnoměrný a nevyvážený trend, v posledních letech se přiklání k luxusnímu segmentu. Trh proto doufá i ve vládní podporu rozvoje sociálního bydlení a bydlení pro osoby s nízkými příjmy, aby se tato nabídka vytvořila.
Očekávání ohledně vymáhání zákonů týkajících se nemovitostí.
Podle odborníků vytvoří vládní návrh povolit účinnost tří zákonů týkajících se trhu s nemovitostmi od 1. srpna, o pět měsíců dříve než předchozí usnesení Národního shromáždění, spolu s návrhem povolit také dříve účinnost dvou ustanovení článků 200 a 210 zákona o úvěrových institucích od 1. srpna, aby byla zajištěna konzistence a přísnost při přijímání zástavy od úvěrových institucí, nový, transparentnější a příznivější právní rámec pro trh s nemovitostmi.
Ve skutečnosti má však implementace těchto zákonů vždy časové zpoždění a znatelný dopad se projeví až po šesti měsících až roce. Zákony se navíc nezabývají vyrovnáváním trhu ani úpravami cen bydlení, ani se nezmiňují o snižování úrokových sazeb nebo cen pozemků. Naopak se mohou zvýšit vstupní náklady na projekty, takže je obtížné očekávat snížení cen bydlení.
Pan Dinh Minh Tuan také poznamenal, že zákony potřebují čas na to, aby se na trhu vstřebaly, nemluvě o potřebě směrodatných vyhlášek a oběžníků, takže v krátkodobém horizontu na trhu stále chybí nabídka. V současné době se nacházíme v přechodné fázi mezi starými a novými zákony a nikdo se neodvažuje činit rozhodnutí, takže nabídka nového zboží je omezená. Projekty, kterým se podaří vygenerovat novou nabídku, se mohou prodávat za velmi vysoké ceny.
Pan Tuan však doufá, že nový zákon pomůže vyřešit problém s dodávkami a vyřeší právní překážky pro projekty na severu i jihu. Předpisy budou jasnější a dodávky budou ve střednědobém a dlouhodobém horizontu hojnější.
Nový zákon také ukládá přísnější požadavky developerům a umožňuje realizaci projektů pouze těm s dostatečnou finanční kapacitou, přičemž kupující domů podporují požadavkem pouze 5% zálohy. Tím se zlepší proces prověřování developerů, což povede ke zdravějšímu trhu. Trh s nemovitostmi však pravděpodobně dosáhne rovnováhy a udržitelného rozvoje nejméně do druhého čtvrtletí roku 2025.
Náměstek ministra stavebnictví Nguyen Van Sinh:
Vláda podpoří zvýšení nabídky sociálního bydlení, aby snížila ceny bydlení.
Vládní usnesení č. 33 poskytlo komplexní řešení pro trh s nemovitostmi. V souladu s tím vláda zavedla řadu řešení, jako je zlepšení institucí, podpora rozvoje sociálního bydlení, usnadnění přístupu podniků ke kapitálu a vydávání dluhopisů za účelem získávání kapitálu na projekty...
Řešení pro trh jsou již zavedena, decentralizovaná na lokální úroveň a vše je zjednodušené, ale implementace je pomalá.
Zvýšení nabídky sociálního bydlení s cílem uspokojit bytové potřeby většiny lidí v městských oblastech je řešením pro zvýšení nabídky bydlení s cílem upravit strukturu bydlení a snížit současné ceny bydlení. Jakmile bude k dispozici více dostupnějšího bydlení, ceny bydlení jistě klesnou.
Vláda v blízké budoucnosti vydá samostatnou vyhlášku o rozvoji sociálního bydlení s cílem zefektivnit investiční postupy a vytvořit maximální pohodlí pro investory do projektů sociálního bydlení při provádění investičních postupů, přístupu k pozemkům, kapitálu a prodeji sociálního bydlení.
Zdroj: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm
Komentář (0)