Realitní transakce rostou, čeká se na návrat vzrušení

Lidé si prohlížejí byty v bytovém komplexu v Binh Duong - Foto: NGOC HIEN

Jaký je tedy současný trh s nemovitostmi? Co stojí za zmínku a povšimnutí?

Úrokové sazby klesají, lidé směle kupují domy

Pan Nguyen Anh Tu (35 let), který si právě koupil byt ve městě Thu Duc City (HCMC), uvedl, že v poslední době s manželkou prozkoumali mnoho realitních projektů v HCMC, dokonce se podívali na projekty v oblasti Binh Duong hraničící s HCMC, ale většina projektů je drahá.

Po prozkoumání projektů se pan Tu a jeho manželka rozhodli vybrat si místo k bydlení v projektu ve městě s cenou téměř 3 miliardy VND, z čehož 70 % hodnoty domu poskytla banka.

Podle pana Tua v současné době klesla úroková sazba u hypoték, může si půjčit s úrokovou sazbou 6 % ročně a fixní úrokovou sazbou po dobu prvních dvou let, což vedlo pana Tua k rozhodnutí usadit se v tomto domě po více než 10 letech pronájmu.

„Vlastně v tuto chvíli není moc bytů na výběr, ale viděl jsem, že za poslední dva roky se počet projektů dá spočítat na prstech jedné ruky. Tentokrát úrokové sazby klesly a investoři mají také dobrou politiku podpory, takže jsem se v této době rozhodl koupit si dům,“ řekl pan Tu.

Pan Tran Van Thao (33 let) se místo koupě nového bytu nebo domu rozhodl koupit starý byt, rovněž v oblasti Thu Duc City, a hned po dokončení procesu koupě domu získal růžovou knížku. Podle pana Thaoa je bankovní úvěr ve výši 1 miliardy VND s fixní úrokovou sazbou 6 % ročně na dva roky vhodný pro jeho platební schopnost.

V rozhovoru s Tuoi Tre uvedl pan Phan Ngoc Bao An, generální ředitel společnosti Nova Lexington Real Estate JSC, že v situaci, kdy na trhu s nemovitostmi není mnoho nových bytů, se mnoho lidí se skutečnými bytovými potřebami rozhodlo koupit domy v předaných projektech s dobrou kvalitou výstavby, aby okamžitě vyřešili okamžitou potřebu bydlení.

V notářské kanceláři ve městě Thu Duc City se 22. června, i když byl víkend, stále scházeli lidé, aby notářsky ověřili postupy při převodu pozemků, zejména převodu pozemků a bytů.

Paní H. (vedoucí této notářské kanceláře) uvedla, že v současné době je počet lidí, kteří přicházejí ověřovat pozemkové transakce, o něco vyšší než v období „zmrazeného“ trhu v roce 2023, ale jen zlomek doby před pandemií.

Paní H. uvedla, že tento úřad za posledních šest měsíců obdržel 4 000 notářsky ověřených dokumentů, z nichž třetina se týká transakcí týkajících se koupě, prodeje, převodu bytů, pozemků, pronájmu domů...

Podle paní H. jsou dnes většina kupujících domů lidé se skutečnou bytovou potřebou, zejména mladé páry, jejichž běžné ceny bytů se pohybují v rozmezí 2–4 miliard VND/byt.

Realitní projekt ve výstavbě v 7. okrese Ho Či Minova Města - Foto: QUANG DINH

Hledám hlavně dům s legálním statusem k bydlení.

V rozhovoru s Tuoi Tre uvedl pan Tran Manh Chi, zástupce generálního ředitele společnosti Dong Tay Property Company, že skutečné transakce ukazují, že většina lidí se skutečnými bytovými potřebami, kteří si chtějí koupit dům a usadit se, se v této fázi začala vracet na trh a kupovat byty.

„V současné době kupující již nemají zájem o realitní projekty, které se staví v budoucnu, ale nemají standardní právní dokumenty. Proto musí byty, které se dnes obchodují, zajistit plnou legalitu, investoři musí také nabídnout mnoho flexibilních platebních politik, prodloužit splátkové kalendáře a i v některých projektech, které již dům obdržely, mají kupující stále až 30 % nezaplacené částky a jsou placeni pozdě,“ uvedl pan Chi.

Podobně pan Pham Trong Phu - ředitel společnosti Titanium Real Estate Management Company - uvedl, že v poslední době došlo k „vřelejším“ transakcím s pozemky v některých obytných oblastech města Thu Duc než dříve.

Pokud jde o pozemky, pan Phu uvedl, že v některých oblastech se ceny pozemků ve srovnání s dřívější dobou mírně zvýšily, a to z přibližně 100–110 milionů VND/m2 na 130–140 milionů VND/m2, čímž se blíží období před pandemií.

Pan Phu dále uvedl, že v budoucnu budou přísnější předpisy týkající se dělení a prodeje pozemků, omezené budou pozemkové fondy pro dělení a prodej pozemků a omezené budou i informace o infrastrukturních propojeních, takže v současné době mají některé oblasti mimo Ho Či Minovo Město, jako například Nhon Trach a Long An, také lepší transakce než v „zmrazeném“ období.

Obchodní ředitel zahraniční realitní společnosti mezitím uvedl, že realita v této společnosti ukazuje, že severní region má lepší transakce než jižní region, projekty na jihu, které jsou uváděny na trh, nejsou tak dobře přijaty jako v předchozím období. V současné době jsou kupujícími domů převážně ti, kteří mají skutečné bytové potřeby, není mnoho skupin zákazníků, kteří investují nebo „surfují“ jako v předchozím období.

Podle této osoby je nejproblematičtější věcí na trhu s nemovitostmi v Ho Či Minově Městě nedostatek nabídky nových projektů.

Například tato skupina má k dispozici kapitál od své mateřské společnosti v zahraničí, připravený investovat miliardy dolarů do rozvoje projektů, ale kvůli omezeným pozemkovým fondům tento podnik v posledních letech hledal projekty s čistými pozemkovými fondy ve městě pro fúze a akvizice, ale nenašel to, co hledal. Proto se tato osoba domnívá, že trh bude mít v blízké budoucnosti i nadále potíže s nabídkou.

Podobně viceprezident realitní společnosti s velkým projektem v Ho Či Minově Městě uvedl, že kvůli špatné absorpci na trhu musí společnost dočasně pozastavit plány na výstavbu vil, řadových domů a bytů v oblasti projektu, přestože se jedná o čistý pozemek.

„Snažíme se pouze dokončit nedokončené zástavby a jsme nuceni zastavit nové zástavby. Zákazníci v tuto chvíli nejsou připraveni utratit velké částky peněz za nákup drahých bytů a i samotní investoři se potýkají s finančními potížemi a nemají dostatek zdrojů, aby v této těžké době spěchali jako dříve,“ sdělil.

Trh s nemovitostmi je stále složitý kvůli právním problémům

Pan Le Hoang Chau - předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města - uvedl, že nejobtížnějším bodem v realitním sektoru jsou právní problémy, které vedou k zablokování starých projektů a nedostatku nových projektů.

Podle pana Chaua byl v prvním čtvrtletí roku 2024 „schválen pro investiční politiku současně se schválením investora“ pouze jeden projekt komerčního bydlení o rozloze 3 647 m² a pouze jeden starý projekt dokončil stavební investici o rozsahu 219 bytů.

Neexistují žádné projekty komerčního bydlení, které by byly způsobilé k získání kapitálu na prodej budoucích bytů, a v realizaci je 62 projektů komerčního bydlení (staré projekty) s 28 462 byty.

Pan Chau dále uvedl, že žádný projekt sociálního bydlení nebyl schválen pro investici ani mu nebylo uděleno stavební povolení, ale dokončen byl pouze jeden projekt sociálního bydlení (starý projekt) s 242 byty a realizuje se sedm projektů sociálního bydlení a bydlení pro pracovníky (starý projekt) s 4 996 byty.

„V roce 2024 bude na trhu s nemovitostmi v Ho Či Minově Městě i nadále panovat nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou po bydlení a nedostatek nabídky bydlení, což povede k tomu, že ceny bydlení mohou růst nebo zůstat vysoké, zejména s ohledem na nerovnováhu v segmentu luxusního bydlení a vážný nedostatek cenově dostupného komerčního bydlení a sociálního bydlení,“ uvedl pan Chau.

Jaký je důvod nárůstu příjmů z realitního obchodu?

Zdroj: Statistický úřad Ho Či Minova Města - Zpracoval: NGOC HIEN - Grafika: N.KH.

Podle statistického úřadu Ho Či Minova Města dosáhly tržby z ostatních služeb v Ho Či Minově Městě za prvních pět měsíců roku 172 491 miliard VND, což představuje nárůst o 8,6 %. Z toho tržby z realitního obchodu byly odhadovány na 101 814 miliard VND, což představuje 59 % tržeb z ostatních služeb a je o 7,4 % vyšší než ve stejném období loňského roku. Dříve, v prvních čtyřech měsících roku 2024, byly tržby z realitního obchodu odhadovány na 80 845 miliard VND, což představuje nárůst o 9,8 % oproti stejnému období loňského roku.

Zástupci notářských kanceláří v rozhovoru s Tuoi Tre uvedli, že nárůst příjmů z realitního sektoru je částečně způsoben tím, že deklarovaná hodnota realitních transakcí se přiblížila skutečné hodnotě, která je mnohem vyšší než v předchozím deklarovaném stavu.

Vedoucí notářské kanceláře uvedl, že v minulosti, aby se „vyhnuly“ placení vysokých daní, byly transakce s nemovitostmi často deklarovány pouze v hodnotě několika desítek až stovek milionů VND, ale nyní to tak již není a všechny záznamy o transakcích jsou přes 500 milionů VND. Pokud je deklarace nízká, daň bude vrácena a pro budoucí řízení to bude velmi problematické a obtížné.

Tato osoba proto uvedla, že prohlášení lidí se blížila prodejní ceně, což vedlo k vyššímu výběru daní než dříve.

Předpověď na trh s nemovitostmi: Stabilizace trhu s nemovitostmi do poloviny roku 2025

Ceny bytů v Hanoji vzrostly v prvních šesti měsících roku 2024 v průměru o 31 % - Foto: NAM TRAN

Trh s nemovitostmi vykazuje známky oživení, ale podle odborníků se trh stabilizuje, až bude probíhat více transakcí s cenově dostupnými byty a sociálním bydlením.

Podle Ministerstva stavebnictví byl v prvním čtvrtletí roku 2024 počet dokončených projektů komerčního bydlení v celé zemi 10, nově licencovaných projektů 19, projektů způsobilých k prodeji budoucího bydlení 38 a projektů v realizaci bylo 984.

Celkový počet transakcí s nemovitostmi v prvním čtvrtletí roku 2024 dosáhl 133 512 úspěšných transakcí (109 066 v prvním čtvrtletí roku 2023).

Z toho transakce s byty a rodinnými domy dosáhly 35 853 transakcí (27 590 v 1. čtvrtletí 2023) a transakce s pozemky dosáhly 97 659 transakcí (81 476 v 1. čtvrtletí 2023). Ministerstvo výstavby rovněž uvedlo, že trh s byty i nadále přitahuje pozornost skupin se skutečnými bytovými potřebami a střednědobých a dlouhodobých investorů.

Lokální zotavení

V rozhovoru s Tuoi Tre pan Dinh Minh Tuan - ředitel společnosti Batdongsan.com.vn v jižním regionu - poznamenal, že trh s nemovitostmi se lokálně zotavuje, zejména v Hanoji, přičemž ceny na sekundárním trhu i v luxusních bytových projektech rostou.

Průměrná cena bytů se zvýšila, protože nově spuštěné luxusní projekty nabízejí vysoké ceny, což vede k nárůstu průměrné ceny na celém trhu. Pan Tuan uvedl, že trh s byty v prvních třech měsících roku vzrostl, ale ne pozitivním směrem, jak z hlediska nabídky, tak poptávky. Oživení trhu s nemovitostmi se navíc v poslední době více soustředilo na sever. Kromě bytů se na severu zvýšil i trh s pozemky a jednotlivými domy.

Při pohledu na trh jako celek neuspokojuje poptávku po nemovitostech. Lidé s reálnou potřebou bydlení v Hanoji hledají segment pod 40 miliony VND/m2, zatímco v Ho Či Minově Městě je to pod 50 milionů VND/m2, ale v současné době je zde nedostatek nabídky.

Podle pana Vo Huynh Tuan Kieta - ředitele CBRE VN, se na trhu v poslední době nabídka skládala pouze z luxusních bytů a výše. Pan Kiet v předpovědi pro příštích několik let uvedl, že čistě komerční bytové produkty nebudou mít střední a nižší třídu.

Tento expert také potvrdil, že pouze tehdy, když bude nabídka bydlení dostatečná, se poptávka na trhu stabilizuje a nabídka a poptávka ve všech segmentech budou vyvážené, a pak se trh může udržitelně rozvíjet.

Trh s nemovitostmi v současnosti vykazuje zkreslený, nevyvážený trend, v posledních letech se přiklání k luxusnímu segmentu. Trh proto očekává ze strany vlády také podporu rozvoje sociálního bydlení a bydlení pro osoby s nízkými příjmy, aby se tato nabídka brzy vytvořila.

Očekávání ohledně vymáhání zákonů o nemovitostech

Podle expertů se navrhuje, aby vládní návrh umožnil účinnost tří zákonů týkajících se trhu s nemovitostmi od 1. srpna, o pět měsíců dříve než předchozí usnesení Národního shromáždění, a aby dvě ustanovení článku 200 a článku 210 zákona o úvěrových institucích nabyla účinnosti dříve od 1. srpna, aby byla zajištěna konzistence a přísnost při přijímání zástavy od úvěrových institucí, což vytvoří nový, transparentnější a příznivější právní koridor pro trh s nemovitostmi.

Ve skutečnosti však při aplikaci zákonů vždy dochází ke zpoždění a trvá šest měsíců až rok, než se projeví jasný dopad. Zákony navíc nezmiňují vyrovnávání trhu, úpravu cen bydlení, ani snižování úrokových sazeb z úvěrů nebo cen pozemků. Naopak vstupní náklady na projekty se mohou zvýšit, takže je těžké očekávat snížení cen bydlení.

Pan Dinh Minh Tuan také poznamenal, že zákony potřebují čas na to, aby pronikly na trh, nemluvě o potřebě vyhlášek a oběžníků, které by je vedly, takže v krátkodobém horizontu na trhu stále chybí nabídka. V současné době existuje přechodné období mezi starými a novými zákony, nikdo se neodvažuje činit rozhodnutí, takže nová nabídka je nízká a projekty, které novou nabídku mají, se mohou prodávat za velmi vysoké ceny.

Pan Tuan však doufá, že nový zákon pomůže vyřešit problém s dodávkami a odstraní právní překážky pro projekty jak na severu, tak na jihu. Předpisy budou jasnější a nabídka ve střednědobém a dlouhodobém horizontu bude hojnější.

Nový zákon také klade přísnější požadavky na investory, projekty mohou realizovat pouze potenciální investoři, a zároveň podporuje kupce domů, aby při koupi domu museli složit pouze 5% zálohu. Prověřování investorů bude lepší a trh se bude vyvíjet zdravěji. Trh s nemovitostmi však bude trvat nejméně do druhého čtvrtletí roku 2025, než dosáhne rovnováhy a bude se udržitelně rozvíjet.

Náměstek ministra stavebnictví Nguyen Van Sinh:
Vláda podpoří zvýšení nabídky sociálního bydlení, aby se snížily ceny nemovitostí.

Usnesení vlády č. 33 poskytlo komplexní řešení pro trh s nemovitostmi. V souladu s tím vláda navrhla řadu řešení, jako je zdokonalování institucí, podpora rozvoje sociálního bydlení, usnadnění přístupu podniků ke kapitálu, vydávání dluhopisů za účelem mobilizace kapitálu pro projekty...

Řešení pro trh je dostupné, decentralizované do lokalit a transparentní, ale implementace je pomalá.

Zvýšení nabídky sociálního bydlení s cílem uspokojit bytové potřeby většiny lidí v městských oblastech je řešením, jak zvýšit nabídku bydlení, upravit strukturu bydlení a snížit současné ceny bydlení. Když bude k dispozici mnoho levného bydlení, ceny bydlení jistě klesnou.

V nadcházejícím období vláda vydá samostatnou vyhlášku o rozvoji sociálního bydlení s cílem zkrátit investiční postupy a vytvořit tak maximální pohodlí pro investory do projektů sociálního bydlení při provádění investičních postupů, přístupu k pozemkům, kapitálu a prodeji sociálního bydlení.

Zdroj: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm