Návrh na omezení úvěrů na druhé bydlení: Pro udržení politiky v dobré kondici jsou potřeba „živá“ data

(CLO) Odborníci tvrdí, že před zavedením daní nebo vydáním nových politik týkajících se trhu s nemovitostmi Vietnam potřebuje data – a musí to být „živá“ data, čistá data.

Pokud jde o nový návrh Ministerstva stavebnictví na omezení úvěrů na nákup druhých domů s cílem omezit spekulace s nemovitostmi a zpomalit ceny bydlení, Dr. Tran Xuan Luong, zástupce ředitele Institutu pro výzkum a hodnocení trhu s nemovitostmi, potvrdil: Návrh Ministerstva stavebnictví na rozlišování mezi prvními a druhými domy je nezbytný.

Dr. Tran Xuan Luong, zástupce ředitele Institutu pro výzkum a hodnocení trhu s nemovitostmi. (Foto: LD)

- Pane, až se kapitálové toky zpřísní, psychologie trhu se jistě změní. Je to podle vás krok, který způsobuje zpomalení trhu, nebo příležitost pro návrat kapitálu ke správnému cíli - skutečným kupcům domů?

V současné situaci soucítím s kupujícími domů, koupě domu, zejména ve velkých městech, je velmi obtížná. Soucítím také s ministerstvem stavebnictví, které je zodpovědné za regulaci trhu a cen bydlení, což je zvláštní komodita, která má velký dopad nejen na sociální zabezpečení, ale i na ekonomiku . Pokud se cena bydlení neudrží, ovlivní to i bezpečnost a obranu státu.

Věřím, že než budeme moci zdanit nebo zavádět politiky, potřebujeme data – a musí to být „živá“ data, čistá data. V současné době tato data nejsou k dispozici, takže politiky mají často „klinickou“ povahu, bez dlouhodobé vize.

Návrh ministerstva výstavby rozlišovat mezi prvním a druhým bydlením je nezbytný a v souladu se světovým trendem, ale je to pouze krátkodobé řešení. Z dlouhodobého hlediska je nutné synchronizovat data a právní systém, aby se dosáhlo správného cíle.

Pokud bude daň uplatněna ukvapeně, bude mít jistě dopad na trh, a dokonce způsobí jeho „náhlé brzdění“, což vyvolá řetězovou reakci. Po zavedení daně bude jasné, koho se to týká, takže je nutné se na tento proces pečlivě připravit.

Pokud jde o rozvoj trhu s nemovitostmi, je pro mě jakožto státního správce důležité udržovat stabilitu, protože se jedná o základní komoditu. V první řadě je půda ve vlastnictví lidí a spravována státem, takže je třeba přijmout opatření k vytvoření čisté nabídky půdy pro investory. Pokud podniky musí trávit příliš mnoho času, administrativní náklady se promítnou do cen bydlení.

Pokud jde o zdroje kapitálu, Vietnam v současné době nemá pro toto odvětví dlouhodobý kapitál a spoléhá se převážně na komerční banky. Banky zároveň musí zajistit zisky a bezpečnost úvěrů.

Neúplné údaje o příjmech lidí ztěžují bankám určení jejich schopnosti splácet dluhy, což kupujícím nemovitostí ztěžuje přístup k úvěrům.

V mnoha zemích, jako je Singapur nebo Korea, mají lidé spořicí fond na bydlení – ten se jim strhává z příjmu ihned po nástupu do zaměstnání. Jakmile nashromáždí 40–50 % hodnoty domu, zbytek jim stát dlouhodobě půjčí s preferenčními úrokovými sazbami.

Díky tomu mají jak čistou půdu, tak dlouhodobý kapitál k zajištění cílů udržitelného bydlení. Ve Vietnamu je přístup k půdě a kapitálu obtížný a sociální bydlení má stejné postupy jako komerční bydlení, takže je velmi obtížné tento problém vyřešit.

- Má Vietnamská asociace realitních makléřů z pohledu podniků a realitních makléřů nějaké návrhy nebo doporučení pro ministerstvo stavebnictví a banky, aby regulace kapitálových toků mohla kontrolovat rizika a zároveň pomoci trhu stabilizovat se a neupadnout do propadu?

Pokud jde o data, nakonec půjčování správnému cíli stále závisí na datech. V první řadě jsou to osobní údaje. Známe nejen každého jednotlivého dlužníka, ale i jeho vztahy, a to lze pomocí dat. Jakmile budou data kompletní, nebudou už žádné děti stojící ve jménu nemovitosti, ale můžeme zasáhnout správný cíl.

Musíme naléhavě vybudovat datové sady, jedině pak můžeme přijít s dlouhodobými a přesnými řešeními. Pokud nemáme data, je těžké se ptát, jak najít nejlepší řešení. V krátkodobém horizontu musíme zlepšit státní správu, posílit dohled, inspekce, zkoumání a následné audity bank.

Pokud se podíváme na současný nárůst cen bydlení, všichni zúčastnění na něm mají podíl. Například v administrativních postupech má podíl ten, kdo je vydává; ve fázi vyplácení kapitálu mají podíl také lidé v bankovním sektoru; a pak jsou tu i zprostředkovatelé. Všechny tyto věci dohromady tlačí ceny bydlení velmi vysoko nahoru.

Podle mého názoru musíme mít z dlouhodobého hlediska standardní data: osobní údaje, vztahy, finance, peněžní tok a zdroje peněz. Ať už jsou tyto peníze čisté, nebo ne, musíme je kontrolovat. Protože v dnešní době si lidé kupují domy, aniž by se starali o cenu, což je známkou praní špinavých peněz. Pokud nemůžeme kontrolovat peněžní tok, je to velmi nebezpečné.

V současné době je zapotřebí krátkodobé řešení, jako je posílení inspekcí, dohledu a následných auditů. Ministerstva, jako je Ministerstvo stavebnictví a Ministerstvo financí, musí koordinovat implementaci. Pokud budeme čekat, až budeme mít dostatek dat k vydání politik, bude příliš pozdě.

Pro udržení správných směrů v politice jsou potřeba „živá“ data. Ilustrační fotografie/CD

- Pane doktore Tran Xuan Luongu, je podle vašeho názoru současný trend toku úvěrového kapitálu do nemovitostí pozitivním signálem, či nikoli? A jak hodnotíte tento trend v nadcházejícím období?

V současné době musí banky sdílet a dodržovat státní politiku, konkrétně snižovat úrokové sazby z úvěrů, prodlužovat doby splácení a zavazovat se ke stabilním úrokovým maržím.

Banky musí mobilizovat kapitál od lidí, ale zdroj mobilizace a poptávka po úvěrech jdou v opačných směrech: dlouhodobá mobilizace má vysoké úrokové sazby, zatímco dlouhodobé úvěry musí udržovat úrokové sazby nízké. To je pro bankovní systém velmi obtížný problém.

Doufám, že v současném období banky pochopí, že po mnoha letech hromadění zisků se nyní musí o tuto zátěž podělit se společností a státem.

Pokud se banky budou snažit této politice „vyhnout“, například budou požadovat, aby si dlužníci pořídili další pojistné balíčky, hezká čísla účtů nebo další služby, pak se náklady pro dlužníky, zejména pro mladé kupce domů, zvýší. V té době státní podpůrná politika ztratí svůj praktický účinek.

Doufám, že banky i přes potíže budou muset plnit své sociální povinnosti, spolupracovat se státem na praktickém uvádění politik do praxe a řešit krátkodobé potíže trhu.

Z dlouhodobého hlediska se samozřejmě musíme řídit pravidly trhu – úvěry, úrokové sazby a investice musí fungovat na základě transparentnosti, dat a zdravé konkurence.

Děkuju!

Zdroj: https://congluan.vn/de-xuat-han-che-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-song-de-chinh-sach-di-dung-huong-10315284.html