Splnění snu o vlastním bydlení - 3. část: Překážky plynoucí z „úzkého hrdla“ úvěru

Paradoxně však bylo z úvěrového balíčku ve výši 145 bilionů VND přiděleného tomuto sektoru vyplaceno pouze asi 3 400 miliard VND, což odpovídá méně než 3 % rozsahu programu. V době, kdy podniky čelí byrokratickým překážkám a lidé mají potíže s přístupem k úvěrům, se preferenční fondy skutečně nedostaly k těm, kteří bydlení nejvíce potřebují.

Popisek fotografie — Zákazníci provádějící transakce v sídle Vietcombank v Hanoji. (Ilustrační foto: Tran Viet/TTXVN)

Kapitál tam je, ale zatím silně neproudil.

Po dlouhém období pomalého růstu vstupuje segment sociálního bydlení do nové fáze zrychleného rozvoje.

Podle usnesení vlády č. 07/NQ-CP o stanovení cílů rozvoje sociálního bydlení pro lokality na období 2026–2030 musí celá země jen v roce 2026 dokončit více než 158 700 bytů. Jen za první čtyři měsíce letošního roku bylo zahájeno dalších 40 projektů sociálního bydlení s rozsahem přibližně 36 590 bytů.

Podle Ministerstva stavebnictví je v zemi v současné době kumulativně zahájeno 226 projektů s přibližně 228 725 byty, což odpovídá 144 % stanoveného cíle. Zároveň bylo dokončeno a uvedeno do užívání přibližně 5 426 bytů; 25 lokalit splnilo nebo překročilo své cíle zahájení pro tento rok.

Na podporu nabídky zavedl bankovní sektor preferenční úvěrový program pro rozvoj sociálního bydlení v současné době v hodnotě přibližně 145 000 miliard dongů. To je považováno za jeden z důležitých finančních nástrojů k dosažení cíle bytové bezpečnosti.

Skutečné vyplácení však nedrží krok s očekáváním. K dnešnímu dni pouze 38 z 63 lokalit oznámilo seznam projektů způsobilých pro úvěry. Celkem je pro přístup k programu způsobilých přibližně 100 projektů s kapitálovým požadavkem ve výši přibližně 70 000 miliard VND.

Celkový vyplacený kapitál však dosáhl pouze přibližně 3 400 miliard VND, což odpovídá méně než 3 % rozsahu celého programu. Z této částky bylo investorům v rámci 21 projektů vyplaceno přibližně 2 940 miliard VND; kupující nemovitostí měli přístup pouze k přibližně 460 miliardám VND v rámci 19 projektů.

Podle odborníků velký rozdíl mezi velikostí úvěrového balíčku a výší vyplaceného kapitálu odráží stále nízkou schopnost trhu absorbovat kapitál.

Dr. Can Van Luc, hlavní ekonom Vietnamské investiční a rozvojové banky (BIDV), se domnívá, že s tím, jak se bankovní úvěry stále více zaměřují na poptávku po bydlení na trhu s nemovitostmi, se trh bude vyvíjet udržitelnějším směrem. Aby však byl tok kapitálu efektivní, je nutné současně řešit otázky nabídky, právního rámce a cen bydlení.

Tyto úzké hrdla byly také předmětem zvláštních obav pro generálního tajemníka a prezidenta To Lama během nedávného pracovního setkání s výborem strany, vládou a příslušnými agenturami o rozvoji sociálního bydlení. Právo na legální bydlení je proto základním právem občanů a stát má politiku rozvoje bydlení, jejímž cílem je zajistit, aby měl každý místo k bydlení. K dosažení tohoto cíle je třeba zefektivnit postupy týkající se investic, plánování, přidělování pozemků, stavebních povolení a přístupu k preferenčním úvěrům, zajistit pohodlí, jasné lhůty a individuální odpovědnost.

Jedním z největších úzkých míst v současnosti je zdlouhavý proces realizace projektů v důsledku překrývajících se postupů. U mnoha projektů trvá dokončení postupů souvisejících s plánováním, přidělováním pozemků, stanovením prodejních cen, schvalováním způsobilých kupců domů a investičními postupy roky.

„Abychom zvýšili nabídku a snížili ceny bydlení, musíme nejprve zlepšit proces udělování licencí, zjednodušit administrativní postupy a zkrátit dobu realizace projektů,“ zdůraznil Dr. Can Van Luc.

Stejný názor sdílí i pan Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů, který se domnívá, že pokud nebudou odstraněny plánovací a procedurální překážky, bude i při zvýšeném objemu úvěrů obtížné zlepšit efektivitu.

Když mají lidé s nízkými příjmy potíže s přístupem ke kapitálu.

Zatímco firmy mohou mít potíže s přístupem k financování rozvoje projektů, největší překážkou pro kupující domů je dlouhodobý finanční tlak.

Po letech pronájmu v Hanoji si Le Xuan, strojní dělník, opakovaně prohlížel projekty sociálního bydlení, aby se připravil na usazení. Při výpočtu doby splácení bankovního úvěru přesahující 20 let však jeho rodina stále váhala s konečným rozhodnutím.

Podle pana Xuana je počáteční preferenční úroková sazba pozitivní, ale co mnoho pracujících nejvíce znepokojuje, je úroková sazba po uplynutí preferenčního období. Vzhledem k tomu, že příjmy postačují pouze na pokrytí životních nákladů a vzdělání dětí, mohou jakékoli výkyvy v nákladech na půjčky výrazně ovlivnit rodinný rozpočet.

Pro paní Nguyen Thi Mai, samostatně výdělečně činnou podnikatelku v oblasti stravovacích služeb v Hanoji, mezitím spočívá překážka ve splnění bankovních úvěrových požadavků.

Paní Mai uvedla, že její rodina nashromáždila nějaké odpovídající finanční prostředky a je způsobilá požádat o sociální bydlení. Při zkoumání procesu žádosti o půjčku však zjistila, že prokázat stabilní příjem není vůbec jednoduché.

„Můj příjem je skutečný, ale ne vždy se odráží ve výplatních páskách nebo pracovních smlouvách. Při žádosti o půjčku bylo nutné mnoho dokumentů předložit vícekrát, takže proces schvalování trval déle, než se očekávalo,“ řekla paní Mai.

Podle současných předpisů musí dlužníci kromě nároku na sociální bydlení splňovat také úvěrové podmínky, jako je schopnost splácet dluh dle závazků, platná smlouva o koupi nebo leasingu sociálního bydlení a zavedení předepsaných opatření k zajištění úvěru.

Tyto požadavky mají zajistit úvěrovou bezpečnost bank, ale ve skutečnosti také ztěžují přístup k úvěrům pro část pracovníků s nízkými nebo nestabilními příjmy.

Tyto obavy sdílí i mnoho odborníků.

Pan Nguyen Xuan Bac, zástupce ředitele odboru úvěrů pro ekonomická odvětví (Státní banka Vietnamu), uvedl, že je nesmírně nezbytné vybudovat stabilní a dlouhodobý mechanismus úrokových sazeb pro kupující sociálního bydlení.

„Kupující sociálního bydlení mají obvykle nízké nebo střední příjmy a omezené finanční zdroje. Vytvoření mechanismu pro preferenční a stabilní úrokové sazby po dlouhou dobu jim pomůže cítit se bezpečně při půjčování a mít lepší schopnost dluh splácet,“ řekl pan Bac.

Podle pana Baca si mohou kupující nemovitostí díky úvěrovému programu podle vládního nařízení č. 100/2024/ND-CP, který podrobně upravuje některá ustanovení zákona o bydlení týkající se rozvoje a správy sociálního bydlení, půjčit s úrokovou sazbou přibližně 5,4 % ročně a s maximální dobou splatnosti až 25 let.

Mnoho odborníků se však domnívá, že pro skupiny s nízkými příjmy nejsou důležité jen preferenční úrokové sazby, ale také stabilita úvěrové politiky v dlouhodobém horizontu. Schopnost předvídat měsíční splátky pomůže lidem cítit se sebejistěji při rozhodování o koupi domu.

Z jiného úhlu pohledu právní konzultant a advokát Nguyen Van Dinh tvrdí, že v praxi panuje „nesoulad“ v politice. Mnoho lidí, kteří mají nárok na sociální bydlení, nemá finanční prostředky na to, aby si mohli půjčit peníze na koupi domu, zatímco ti, kteří jsou finančně způsobilí, na to nemají nárok.

„S příjmy, které sotva stačí na živobytí, se lidé často potýkají se splácením jistiny svých hypoték, natož s úroky. Na druhou stranu nízké příjmy lidem také ztěžují prokázání schopnosti dluh splácet, což vede k tomu, že banky úvěr nevyplácejí,“ analyzoval pan Dinh.

To vede k paradoxu, že ti, kteří bydlení potřebují nejvíce, jsou zároveň skupinou s nejmenším přístupem ke kapitálu.

Nemůžeme se spoléhat pouze na trh.

V nedávném závěru o orientaci na rozvoj bydlení generální tajemník a prezident To Lam zdůraznil: „Stát bydlení nedotuje, ale ani jej zcela neponechává na trhu, aby se sám reguloval.“

Podle odborníků je tento duch třeba vštípit i do vývoje úvěrových politik pro sociální bydlení. Profesor Hoang Van Cuong, člen Finančního a rozpočtového výboru Národního shromáždění, se domnívá, že nízká míra vyplácení úvěrových programů na sociální bydlení ukazuje na nedostatky v jejich organizaci a realizaci.

„Kombinujeme tržní mechanismy s mechanismy státního sociálního zabezpečení. Sociální bydlení je politikou sociálního zabezpečení a jako politika sociálního zabezpečení musí stát používat své nástroje k jeho regulaci, ale v současné době používáme tržní nástroje,“ zdůraznil pan Cuong.

Podle něj je sociální bydlení humanitární program, takže potřebuje i humánní úvěrový mechanismus, který vytvoří co nejpříznivější podmínky pro přístup lidí ke kapitálu, od postupů při poskytování úvěrů až po úrokové sazby.

Kromě toho mnoho odborníků navrhuje, aby byl brzy spuštěn Národní fond bydlení, který by tvořil dlouhodobé kapitálové zdroje pro rozvoj sociálního bydlení namísto spoléhání se převážně na komerční úvěry.

Je třeba poznamenat, že nová orientace strany a státu se také silně posouvá směrem k rozvoji nájemního bydlení. Generální tajemník a prezident To Lam požádal o prioritizaci rozvoje nájemního bydlení, zejména modelu nájemních bytů ve velkých městech, průmyslových zónách, ekonomických zónách a oblastech se silným rozvojovým potenciálem.

Právník Nguyen Van Dinh se domnívá, že tento přístup je v souladu s praktickými potřebami pracovníků. Pro přilákání soukromých podniků potřebuje stát silné finanční mechanismy na podporu investic. „Stát by mohl podpořit balíček úvěrů pokrývající 80 % celkových investic do projektu s dobou splatnosti delší než 20 let a preferenční úrokovou sazbou pod 3 % ročně,“ navrhl pan Dinh.

Cíl jednoho milionu jednotek sociálního bydlení do roku 2030 dokazuje silné odhodlání strany, státu a ministerstev a agentur zajistit právo na bydlení pro všechny. Aby se však tyto byty skutečně dostaly k osobám s nízkými příjmy, je nutné, aby preferenční kapitálové toky byly synchronně směrovány od podniků ke kupujícím domů. Sociální bydlení může plně plnit svou roli udržitelného pilíře sociálního zabezpečení ekonomiky pouze tehdy, když budou odstraněny překážky v postupech, úrokových sazbách a úvěrových mechanismech.

Článek 4: Da Nang hledá řešení prostřednictvím sociálního bydlení k pronájmu.

Zdroj: https://baotintuc.vn/kinh-te/hien-thuc-giac-mo-an-cu-bai-3-vuong-mac-tu-nut-that-tin-dung-20260601175141598.htm