Předseda HoREA Le Hoang Chau se domnívá, že pokud jde o předpisy týkající se záloh na nákup nemovitostí „na papíře“ nebo stávajících nemovitostí, nabídka dvou možností na výběr nemusí být dostatečná a nejlepším přístupem by bylo sloučit obě možnosti do jedné.
Pan Chau proto navrhl kombinovaný přístup: „ Investoři projektů mohou vybírat zálohy od zákazníků, pokud bytový nebo stavební projekt splňuje podmínky pro provozování podniku a transakce byla provedena v souladu s předpisy, za účelem zajištění plnění smlouvy; nebo investoři realitních projektů mohou vybírat zálohy pouze k zajištění smluvních dohod se zákazníky, pokud má projekt základní návrh schválený státním orgánem a investor vlastní jeden z dokumentů o právu k užívání pozemků uvedených v článku 24 odstavci 2 tohoto zákona.“
Smlouva o vkladu musí jasně uvádět prodejní cenu nebo cenu leasingu s následnou koupí domu nebo stavebního projektu. Maximální výše vkladu je stanovena vládou, ale nesmí překročit 10 % prodejní ceny nebo ceny leasingu s následnou koupí domu nebo stavebního projektu, přičemž je zajištěno, že je v souladu se socioekonomickými podmínkami rozvoje v každém období a pro každý typ nemovitosti .“
Byla zavedena řada předpisů upravujících vklady pro realitní projekty. (Ilustrační obrázek: Cong Hieu)
Pan Chau také podrobně analyzoval každou možnost. Možnost 1 zní: „ Investor realitního projektu smí vybírat zálohy od zákazníků pouze tehdy, pokud dům nebo stavební projekt splnil všechny podmínky pro uvedení do provozu a transakce byla provedena v souladu s ustanoveními tohoto zákona .“
Podle pana Chaua je účelem tohoto přístupu „záloha jako záruka plnění smlouvy“ a ve skutečnosti se po uzavření smlouvy zřídka vyskytují případy, kdy je vkladatel „podveden“ příjemcem, protože smluvní ujednání jsou obvykle pečlivě přezkoumávána a plněna v souladu se zákonem. A když je smlouva podepsána, „záloha“ se obvykle odečte od počáteční platby transakce.
Možnost 2 zní: „ Investor realitního projektu může vybírat zálohu pouze dle dohody se zákazníkem, pokud má projekt základní návrh posouzený státním orgánem a investor vlastní jeden z dokladů o právu k užívání pozemku uvedených v článku 24 odstavci 2 tohoto zákona.“
Smlouva o vkladu musí jasně uvádět prodejní cenu nebo cenu leasingu s následnou koupí domu nebo stavebního projektu. Maximální výše vkladu je stanovena vládou , ale nesmí překročit 10 % prodejní ceny nebo ceny leasingu s následnou koupí domu nebo stavebního projektu, přičemž je zajištěno, že je v souladu se socioekonomickými podmínkami rozvoje v každém období a pro každý typ nemovitosti .“
Podle pana Chaua má tato metoda za cíl „vložit zálohu, která zaručí uzavření smlouvy“. Ve skutečnosti je často teprve před uzavřením smlouvy vkladatel „oklamán“ příjemcem a „smlouvu neuzavře“, což vkladateli způsobuje ztráty.
„ V současné době jsou správné jak „možnost 1“, tak „možnost 2“, takže je nutné obě možnosti sloučit do jedné, upravovat „zálohu“ jako „záruku uzavření smlouvy“ nebo „zálohu“ jako „záruku plnění smlouvy“, aby byla chráněna oprávněná práva a zájmy zákazníků kupujících nebo pronajímajících nemovitosti, stávající nebo budoucí bydlení, “ zdůraznil pan Chau.
Pan Chau také poznamenal, že zákony o podnikání v oblasti nemovitostí z let 2006 a 2014 nestanoví, že „vklady“ musí být provedeny předtím, než nemovitost nebo bytový projekt splní podmínky pro uzavření smluv nebo získání kapitálu prodejem budoucího bydlení, zejména pozemků.
Bezohlední pozemkoví spekulanti, makléři a firmy proto zneužili ustanovení 1 článku 328 občanského zákoníku z roku 2015, které nespecifikuje výši ani procento „zálohy“, k přijímání velkých „záloh“ od zákazníků, v některých případech až do výše 90–95 % hodnoty transakce.
Dokonce i bezskrupulózní spekulanti s pozemky a firmy vytvářejí „fantomové projekty“ bez právního základu, aby podváděli zákazníky, způsobili značné ztráty a narušili společenský řád, což je ukázkový příklad podvodu týkajícího se společnosti Alibaba.
Chau Anh
Zdroj
Komentář (0)