HoREA navrhuje nová pravidla pro vklady na realitní projekty

Předseda HoREA Le Hoang Chau uvedl, že pokud jde o předpisy týkající se vkladů pro nákup nemovitostí „na papíře“ nebo stávajících, může být nabízení dvou možností na výběr stále nevhodné a nejoptimálnější je sloučit obě možnosti do jedné.

Pan Chau proto navrhl sloučení v tomto směru: „ Investoři projektů mohou vybírat zálohy od zákazníků, pokud domy a stavební práce splňují podmínky pro uvedení do provozu a provedly transakce v souladu s předpisy, aby bylo zajištěno plnění smlouvy, nebo investoři realitních projektů mohou vybírat zálohy pouze za účelem zajištění podpisu smlouvy v souladu s dohodou se zákazníky, pokud má projekt základní návrh posouzený státním orgánem a investor má jeden z dokumentů o právech užívání pozemků uvedených v článku 24 odstavci 2 tohoto zákona.“

Smlouva o kauci musí jasně uvádět prodejní cenu, cenu leasingu s následnou koupí domu nebo stavební práce. Maximální výše kauce je stanovena vládou, ale nesmí překročit 10 % prodejní ceny, ceny leasingu s následnou koupí domu nebo stavební práce, přičemž je zajištěn soulad s podmínkami socioekonomického rozvoje v každém období a u každého typu nemovitosti .

Bylo zavedeno mnoho předpisů k regulaci vkladů pro realitní projekty. (Ilustrace: Cong Hieu)

Pan Chau také podrobně analyzoval každou možnost. Možnost 1 zní: „ Investoři do realitních projektů mohou vybírat zálohy od zákazníků pouze tehdy, pokud bytové a stavební práce splňují všechny podmínky pro zahájení podnikání a provedly transakce v souladu s ustanoveními tohoto zákona .“

S touto možností, která je podle pana Chaua účelem „zálohy k zajištění plnění smlouvy“, ve skutečnosti po podpisu smlouvy jen zřídka nastávají případy, kdy je vkladatel příjemcem zálohy „podveden“, protože smlouva je často stranami pečlivě kontrolována a plněna v souladu s ustanoveními zákona. A když je smlouva podepsána, „záloha“ je často odečtena od počáteční platby transakce.

Možnost 2 zní: „ Investoři do realitních projektů mohou vybírat zálohy pouze na základě dohody se zákazníky, pokud má projekt základní návrh posouzený státním orgánem a investor má jeden z dokumentů o právech užívání pozemků uvedených v článku 24 odstavci 2 tohoto zákona.“

Podle pana Chaua je cílem tohoto plánu „vklad za účelem zajištění podpisu smlouvy“. Ve skutečnosti je vkladatel před podpisem smlouvy často „podveden“ příjemcem vkladu a neplní „smlouvu“, což vkladateli způsobuje škodu.

„ V současné době jsou správné jak „možnost 1“, tak „možnost 2“, takže je nutné obě možnosti sloučit do jedné, a to úpravou „zálohy“ jako „garance podpisu smlouvy“ nebo „zálohy“ jako „garance plnění smlouvy“, aby byla chráněna oprávněná práva a zájmy zákazníků, kteří kupují, pronajímají a kupují nemovitosti, dostupné bydlení nebo bydlení, které se má v budoucnu vytvořit, “ zdůraznil pan Chau.

Pan Chau rovněž zhodnotil, že zákony o podnikání v oblasti nemovitostí z let 2006 a 2014 neupravují „vklady“, které vznikají před okamžikem, kdy je realitní projekt nebo bytový dům způsobilý k podpisu smlouvy nebo mobilizaci kapitálu k prodeji budoucího bydlení, zejména pozemků.

Dochází tak k situaci, kdy „spekulanti, pozemkoví makléři a nepoctivé firmy“ zneužívají ustanovení 1 článku 328 občanského zákoníku z roku 2015, které nestanoví hodnotu a výši „kauce“, a proto od zákazníků přijímají „kauce“ s vysokými hodnotami, v některých případech až do výše 90–95 % hodnoty obchodované nemovitosti.

Dokonce i „spekulanti, pozemkoví makléři, nepoctivé firmy“ založili „fiktivní projekty“ bez právního základu za účelem podvodu, čímž způsobili velké škody zákazníkům a způsobili společenské nepokoje, typicky v případě podvodu, k němuž došlo ve společnosti Alibaba.

Chau Anh

Zdroj