Jakým směrem by se měly ubírat fúze a akvizice v oblasti nemovitostí?

TPO - Co dnes na trhu v oblasti fúzí a akvizic nemovitostí chybí, nejsou nutně pozemkové rezervy ani zcela peněžní tok. Investoři jsou skutečně připraveni na dlouhodobý horizont pouze tehdy, když jasně chápou svá práva, své povinnosti a to, zda tato práva zůstanou chráněna i po mnoha letech.

Překrývající se předpisy

Na semináři „Zákony ve finanční oblasti týkající se převodů, kapitálových vkladů a investic do realitních projektů ve Vietnamu“ uvedl pan Tran Son Vu, předseda Asociace pro výzkum a poradenství v oblasti právních politik pro investiční aktivity ve Vietnamu, že realitní trh čelí po období značných výkyvů potřebě silné restrukturalizace.

Na semináři vystoupil pan Tran Son Vu.

Podle pana Vua zdokonalení právního rámce týkajícího se převodů projektů, kapitálových příspěvků a fundraisingových aktivit nejen pomůže podnikům překonat potíže, ale také přispěje k vytvoření transparentnějšího, bezpečnějšího a udržitelnějšího investičního prostředí.

„Trh potřebuje jasný a konzistentní právní rámec, který zajistí legitimní práva státu, podniků a investorů a zároveň zlepší efektivitu využívání půdních zdrojů v nové fázi rozvoje,“ uvedl pan Vu.

Mezitím pan Bui Dang Dung, bývalý místopředseda finančního a rozpočtového výboru Národního shromáždění , zhodnotil, že nová nařízení přispěla ke zvýšení transparentnosti při převodu projektů, vytvořila právní základ pro restrukturalizaci trhu a přilákala domácí i mezinárodní investiční kapitál.

Pan Dung však také poukázal na to, že překrývající se předpisy mezi pozemkovým zákonem, investičním zákonem, bytovým zákonem a zákonem o obchodování s nemovitostmi zůstávají hlavní překážkou. Mnoho projektů, a to i ty, které vyžadují převod nebo restrukturalizaci, stále čelí dlouhým lhůtám zpracování kvůli rozdílům v uplatňování práva příslušnými orgány.

Pan Dung proto navrhl prozkoumat mechanismus, který by úvěrovým institucím umožnil působit jako ručitelé nebo zřídit úschovné účty. Prostředky od kupujícího by tak mohly být přímo odečteny na úhradu daně z pozemků vůči státu jménem prodávajícího. Toto řešení by pomohlo odblokovat projekty pozastavené kvůli neschopnosti předchozího investora platit daně a zároveň by zajistilo, že stát bude daně vybírat správně a úplně.

Zároveň je nutné urychleně dokončit právní rámec pro rozvoj realitních investičních fondů (REIT) a fondů soukromého kapitálu. Ty poskytnou solidní finanční základ a budou působit jako profesionální kupující, kteří konsolidují roztříštěné projekty prostřednictvím převodů kapitálu a sníží tak nadměrnou závislost na bankovních úvěrech.

V Dong Nai právě začala výstavba projektu na pozemku získaném v rámci fúzí a akvizic.

„Administrativní postupy po převodu je třeba zjednodušit. Proces změny investora na investičním certifikátu a certifikátu vlastnictví pozemku by měl být realizován prostřednictvím jednotného kontaktního místa, čímž se zkrátí čekací doba, aby kapitál mohl do rekonstrukce projektu proudit dříve,“ uvedl pan Dung.

Co bychom měli dělat?

Podobně pan Le Hoang Chau, předseda realitní asociace Ho Či Minova města, uvedl, že celý politický systém je v současné době velmi odhodlaný odstranit překážky pro projekty. Nařízení, které vyžaduje, aby projekty, které chtějí zcela nebo částečně převést vlastnictví, splnily své finanční závazky, však způsobuje podnikům potíže.

Aby firmy získaly čisté pozemky, musí investovat obrovské množství kapitálu. V době, kdy začnou s realizací, mnoha investorům dojdou peníze, protože zákon vyžaduje, aby projekty měly pro získání úvěru osvědčení o vlastnictví pozemku. Mnoho investorů je proto nuceno své projekty předčasně prodat.

Pokud se však převody projektů setkají s obtížemi, firmy obcházejí pravidla převodem akcií společnosti. V tomto případě se mění „jádro“ podniku a nový vlastník je v podstatě kupujícím projektu. Tato mezera v legislativě není sama o sobě špatná, protože zákon převod akcií společnosti nezakazuje, ale později s sebou nese určitá rizika.

Podle právníka Truong Anh Tua, předsedy advokátní kanceláře TAT Law Firm, se fúze a akvizice (M&A) v oblasti nemovitostí již netýkají pouze převodu aktiv, ale v mnoha případech se staly převodem celého právního rámce projektu. Proto se také právní aspekty stávají prvním filtrem pro kapitálové toky.

Regulace, která vyžaduje, aby podniky splnily své finanční závazky před převodem vlastnictví celého projektu nebo jeho části, jim způsobuje potíže.

„Dříve se úvěrové instituce zajímaly především o hodnotu zástavy, ale nyní chtějí vědět, jak byla práva k užívání pozemků získána, do jaké míry byly splněny finanční závazky, zda projekt zahrnuje veřejný majetek a zda jsou tato majetková práva schopna udržet stabilitu v případě změn právního prostředí,“ uvedl právník Tú.

Během procesu due diligence pro fúze a akvizice se proto právní rizika začínají přímo odrážet v hodnotě transakce. Projekt se složitou právní historií bude podléhat větší slevě. Projekt, který dosud nesplnil své finanční závazky, bude potřebovat déle, aby získal financování. Projekt s nejasnou právní historií bude procházet přísnějším a zdlouhavějším procesem due diligence.

Podle pana Túa trhu v současné době nechybí nutně pozemky nebo peněžní tok. Investoři jsou skutečně připraveni na dlouhodobý horizont pouze tehdy, když jasně chápou svá práva, své povinnosti a to, zda tato práva zůstanou chráněna i po mnoha letech.

„Proto se také největší událostí na trhu s fúzemi a akvizicemi v oblasti nemovitostí již netýká závodu o to, kdo bude vlastnit více pozemků, ale budování transparentnějších, stabilnějších a spolehlivějších vlastnických práv. To je nejhlubší změna, která se dnes na vietnamském trhu s nemovitostmi děje,“ řekl právník Tú.

Zdroj: https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo