Deklarujte nižší cenu, abyste snížili daně a poplatky při transakcích s nemovitostmi:

Mnoho dnešních realitních transakcí zahrnuje smlouvy s nižší hodnotou, než je dohodnutá cena, aby se snížily daně a poplatky za převod. Tato praxe však znevýhodňuje kupující i prodávající a vystavuje je právním rizikům. Mnoho lidí se může ocitnout zapletených do zbytečných soudních sporů, hnaných touhou po krátkodobých ziskech.

Občané musí při uzavírání smluv o transakcích s nemovitostmi dodržovat zákonné předpisy. Foto: Quang Thai

„Podzemní“ dohody

Přestože byl trh s nemovitostmi v počátcích roku 2026 poněkud stagnující, transakce stále probíhaly. V kupních a prodejních vztazích se po převodních smlouvách objevila dlouhodobá praxe: prodávající a kupující proaktivně zaznamenávají do smlouvy cenu nižší, než je skutečná hodnota dohodnutá oběma stranami, aby si snížili daňové povinnosti.

Reportér, který byl svědkem transakce v obci Thuong Tin, byl překvapen, když viděl, jak pan Nguyen Van Tr převádí vlastnictví domu na zákazníka v okrese Vinh Hung v celkové hodnotě 8 miliard VND, ale kupní smlouva uváděla pouze 5 miliard VND. Rozdíl byl uhrazen v hotovosti. Podle pana Tr to bylo provedeno za účelem snížení daní a registračních poplatků splatných do státního rozpočtu.

Ve skutečnosti není výše uvedený případ ojedinělý. V současné době má mnoho realitních makléřů a obchodníků s nemovitostmi s klienty „tajné“ dohody. Po dohodě o hodnotě transakce obě strany upraví cenu uvedenou ve smlouvě na nižší částku. Platba je také flexibilní, bankovním převodem se převádí pouze smluvní cena a rozdíl se platí v hotovosti. Mnozí z nich z této metody uspěli a těžili z ní. V mnoha případech však kupující prodávajícího oklamou, aby zaplatili pouze částku uvedenou ve smlouvě, což vede k vleklým sporům a obtížím s prokázáním skutečné hodnoty.

Úřady odhalily a řešily nejen občanskoprávní spory, ale i mnoho případů s trestními důsledky. Začátkem března 2026 zahájila kriminální vyšetřovací agentura provinční policie Thai Nguyen soudní řízení a provedla prohlídky bydlišť a pracovišť dvou osob, Le Quang Chi a Doan Van Quang (z provincie Thai Nguyen), za účelem vyšetřování daňových úniků podle článku 200 odstavce 2 trestního zákoníku. Podle úřadů tyto dvě osoby od roku 2024 do současnosti zakoupily pozemek, který poté rozdělily na 10 parcel, postavily domy a převedly je na zákazníky za ceny nižší, než byla skutečná kupní cena, aby se vyhnuly placení daní a poplatků v celkové výši téměř 500 milionů VND.

V prosinci 2025 byl manželský pár v provincii Thanh Hoa postaven před soud za to, že uvedl kupní cenu domu v hodnotě 13 miliard VND jako 3,7 miliardy VND, čímž se vyhnul daním ve výši 231 milionů VND. Podobně byla žena ve městě Da Nang stíhána za daňové úniky za prodej pozemku za 9 miliard VND, ale ve smlouvě uvedla pouze 440 milionů VND, což je 20krát méně, než byla jeho skutečná hodnota.

Nepředvídatelná rizika

Tyto „triky“ způsobují značné ztráty příjmů pro rozpočet a v současné době podléhají přísnější kontrole. Počet zjištěných případů však zůstává nízký. Zákon o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2024 od 1. srpna 2024 vyžaduje, aby kupní smlouvy na pozemky a domy přesně odrážely skutečnou cenu a platby byly prováděny prostřednictvím bank, ale toto nařízení je povinné pouze pro developery a podniky. Proto se stále mohou vyskytovat transakce „se dvěma cenami“, zejména u drobných transakcí mezi jednotlivci.

Podle právníka Truong Thanha Duca, ředitele advokátní kanceláře Anvi, proces přijímání a vyřizování dokumentů o převodu nemovitostí u mnoha klientů ukazuje, že situace, kdy strany úmyslně uvádějí ve smlouvě cenu, která je mnohem nižší než skutečná hodnota transakce, je poměrně běžná. Jedná se o porušení zákona. Pokud bude toto porušení odhaleno, mohou strany čelit správním sankcím nebo trestnímu stíhání za daňové úniky. Největší riziko obvykle nese prodávající. V případě sporů se soud při řešení případu spoléhá pouze na notářsky ověřenou smlouvu, což znamená, že uznává pouze částku uvedenou ve smlouvě. Skutečná hodnota transakce není bez legitimních důkazů chráněna zákonem.

Právník Truong Thanh Duc zhodnotil, že se jedná o paradox, neboť dobrovolné zaznamenání nízké ceny znevýhodňuje prodávající před zákonem, protože jejich skutečná práva nejsou zaručena.

V reakci na tuto situaci úřady navrhují několik řešení, jak jí předejít. Ministerstvo financí si nedávno vyžádalo zpětnou vazbu k návrhu vyhlášky, kterou se řídí zákon o dani z příjmu fyzických osob. Tato vyhláška klade důraz na přísnou kontrolu cen převodu nemovitostí. Pokud je tedy cena uvedená ve smlouvě nižší než ceník pozemku, daňové úřady přehodnotí zdanitelnou cenu na základě ceníku a vyrovnávacího koeficientu. Současně budou kontrolovány formy „obcházení“, jako jsou autorizované transakce; a podmínky pro osvobození od daně pro jednu nemovitost budou přísněji regulovány.

Ve skutečnosti bylo mnoho případů odhaleno a přísně řešeno, což slouží jako jasné varovné ponaučení. Lidé si proto musí zvýšit povědomí o dodržování zákona. V budoucnu musí úřady zavést komplexní řešení, jako je zlepšení databáze cen pozemků, podpora bankovních plateb a posílení datové propojenosti mezi správními agenturami. Díky tomu bude trh s nemovitostmi transparentnější a lépe ochrání oprávněná práva a zájmy lidí.

Zdroj: https://hanoimoi.vn/khai-gia-thap-de-giam-thue-phi-trong-giao-dich-bat-dong-san-loi-ich-it-rui-ro-nhieu-744093.html