Stejně obtížné jako vlastnictví domu v Hanoji, Hai Phong napravuje pozemkové dražby, trh zahajuje nový cyklus a předpovídá „vládnoucí“ segment

Lidé v Hanoji mají stále obtížnější přístup k bydlení, rok 2025 zahájí nový cyklus, Hai Phong upraví dražbu práv k užívání pozemků... to jsou nejnovější zprávy z realitního trhu.

Tempo růstu cen nemovitostí ve Vietnamu patří k nejvyšším na světě , což má za následek, že je pro lidi stále obtížnější koupit si dům. (Foto: Linh An)

Dostupnost bydlení je pro lidi stále obtížnější.

Pan Nguyen Quoc Anh, zástupce generálního ředitele společnosti Batdongsan.com.vn, uvedl, že tempo růstu cen nemovitostí ve Vietnamu patří k nejvyšším na světě, což má za následek, že si lidé stále obtížněji koupí dům.

V souladu s tím se ceny nemovitostí ve Vietnamu od roku 2019 do roku 2024 zvýšily o 59 % za 5 let. Tento nárůst je mnohem vyšší než v rozvinutých zemích, jako jsou USA (54 %), Austrálie (49 %), Japonsko (41 %), Singapur (37 %)...

Vzhledem k výše uvedenému nárůstu pan Quoc Anh uvedl, že za předpokladu, že veškerý příjem bude použit na koupi domu, budou muset obyvatelé Hanoje pracovat 169 let, aby si koupili dům na ulici s průměrnou prodejní cenou 22,8 miliardy VND/jednotku; koupě soukromého domu s průměrnou prodejní cenou přibližně 6,3 miliardy VND/jednotku bude trvat 132 let. Vzhledem k současné průměrné prodejní ceně bytu 3,1 miliardy VND/jednotku budou lidé potřebovat také 23 let.

Výzkumná data Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS) rovněž ukazují, že doporučený minimální příjem pro koupi domu průměrné ceny v Hanoji je přibližně 2,3 až 10krát vyšší než průměrný příjem domácnosti v Hanoji.

Konkrétně podle údajů Generálního statistického úřadu dosáhl průměrný měsíční příjem pracujících v Hanoji ve třetím čtvrtletí roku 2024 10,7 milionu VND/měsíc. Za předpokladu, že domácnost se čítá 4 osob, z nichž 2 jsou v produktivním věku, bude celkový příjem domácnosti činit přibližně 21,4 milionu VND/měsíc.

Vzhledem k tomu, že průměrná cena primárních bytů v roce 2024 dosáhla 70 milionů VND/m2, nově otevřené projekty mají ceny od 60 milionů VND/m2. Pro koupi bytu v Hanoji musí mít kupující minimální příjem v rozmezí od 45 milionů do 210 milionů VND/měsíc v závislosti na oblasti.

Výrazný rozdíl mezi skutečným průměrným příjmem a cenami domů činí vlastnictví domu v Hanoji dnes nejen výzvou, ale i nemožností pro většinu domácností s průměrnými nebo dokonce dobrými příjmy. V centrálních okresech, jako jsou Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da, Hai Ba Trung nebo Tay Ho, dosahuje rozdíl mezi minimální roční mzdou potřebnou k splácení hypotéky a průměrným příjmem domácnosti až desetimístné částky. Předměstské oblasti, jako jsou Ha Dong, Bac Tu Liem nebo Long Bien, mají dostupnější ceny, ale jsou vhodné pouze pro jednotlivce a domácnosti s příjmy 40–60 milionů měsíčně.

Výpočty vycházejí z průměrné ceny domu v každém okrese a za předpokladu, že si kupující mohou od banky půjčit 70 % hodnoty domu s průměrnou úrokovou sazbou 8 % ročně po dobu 20 let. Podle finančních principů by celková měsíční splátka neměla překročit 40 % příjmu, pak je minimální příjem doporučený pro koupi domu s průměrnou cenou v Ha Dong, Long Bien, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem a Gia Lam přibližně 2 až 3krát vyšší než průměrný příjem domácností pracujících v Hanoji.

V okresech Hoan Kiem, Ba Dinh, Hai Ba Trung, Dong Da nebo Tay Ho je požadovaný minimální příjem vyšší než 1 miliarda VND/rok, což odpovídá rozdílu přibližně 3,7 až 8krát. V okresech Cau Giay a Thanh Xuan je rozdíl 3 až 3,5krát.

Pan Le Bao Long, marketingový ředitel společnosti Batdongsan.com.vn, uvedl, že kvůli vysokému nárůstu cen nemovitostí si 84 % kupujících stále musí půjčovat. Domácnosti s celkovým příjmem nižším než 40 milionů VND/měsíc mají nejvyšší úrokovou sazbu, a to 69 %. U domácností s celkovým příjmem 41–70 milionů VND/měsíc je úroková sazba 18 % a u domácností s celkovým příjmem 71–100 milionů VND/měsíc je úroková sazba 9 %. Pro domácnost s celkovým příjmem přes 100 milionů VND/měsíc je úroková sazba pouze 4 %.

Podle pana Nguyen Van Dinha, předsedy Vietnamské asociace realitních makléřů, však tato skupina dlužníků čelí mnoha nepředvídatelným věcem, jako je hospodářská recese, která může snížit příjmy kupujících domů, snížit jejich schopnost splácet nebo zvýšit tlak na splácení dluhů. Bankovní úrokové sazby nejsou fixní a v některých obdobích úpravy úrokových sazeb hypotéky prodražují, což jim může znemožnit splácet. Kromě toho se někteří další rozhodnou počkat nebo si pronajmout dům, aby byli ve svých financích flexibilnější. Kromě toho mnoho zákazníků také snižuje svá kritéria pro nalezení domu, aby si brzy mohli pořídit vlastní bydlení.

Městské pozemky na provinčních trzích budou kralovat

Pan Le Dinh Chung, generální ředitel společnosti SGO Homes, uvedl, že po dlouhém období tržní krize uvízlí investoři prošli procesem opětovného vyvažování cash flow a investičního trhu. Během posledních dvou let se cash flow nalil do hlavního města, zejména do segmentu bytů, protože trh a tento segment uspokojují skutečné využití - obrovskou a neustále přítomnou kapitálovou poptávku hanojského trhu. Trh s velkou koncentrací investorů rychle a silně zvýšil ceny nemovitostí v Hanoji, čímž se určité teplo rozšířilo i na trhy okolních provincií a pomohlo těmto provinciím začít vykazovat známky oživení.

V současné době jsou ceny nemovitostí v Hanoji příliš vysoké a postupně ustupují podobnému tempu rozvoje provincií obklopujících Hanoj, které mají také podobné tempo rozvoje. V návaznosti na tento trend v roce 2025 nedojde na trhu s nemovitostmi na severu, typicky v Hanoji, k prudkému nárůstu cen jako v roce 2024. Zejména v kontextu vysokých cen bydlení se lidé nebudou spěchat s nákupem domů, ale přejdou k pronájmu a peníze určené na koupi domu použijí na investice v provinciích nebo na venkově.

Na provinčních trzích bude dominantní segment městských pozemků, zejména pozemky s kompletní právní dokumentací budou více žádané. Kupující si budou vybírat pozemky, nízkopodlažní budovy v blízkosti průmyslových parků, v blízkosti ekonomických os, jako jsou Bac Ninh, Bac Giang nebo Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Quang Ninh. Společným rysem těchto provincií je, že mají poměrně silný ekonomický rozvoj, nacházejí se na hlavních dopravních osách z hlavního města a mají základy průmyslových parků, pulzující základy cestovního ruchu.

Obecně je rok 2025 rokem začátku nového cyklu na trhu s nemovitostmi. Investoři si místo investování do davu, sledování tržní vlny nebo sledování určitého „horkého“ segmentu musí vybrat trh, který je úzce spjat s ekonomickým rozvojem a infrastrukturou. Rok 2025 bude svědkem vzestupu provinčních trhů na okraji Hanoje. Investoři se budou obracet k produktům od renomovaných investorů s kompletní právní dokumentací. Dále si musí vybrat produkty, které odpovídají jejich finančním možnostem, a nesmí příliš využívat pákový efekt.

Hai Phong: Oprava prací na aukcích práv k užívání pozemků

Předseda městského lidového výboru Hai Phong právě vydal pokyny a žádosti adresované příslušným oddělením, pobočkám a jednotkám o nápravu dražby práv k užívání pozemků v dané oblasti.

Předseda městského lidového výboru Hai Phong konkrétně pověřil odbor přírodních zdrojů a životního prostředí a okresní lidové výbory organizací veřejného zveřejňování plánů, územních plánů, stavebních plánů a urbanistických plánů v oblasti, kde se prodávají pozemková práva k užívání, a v sousedních oblastech; přijetím opatření k zajištění nabídky rezidenčních nemovitostí a pozemků vhodných pro dostupnost a platební schopnosti většiny lidí v nouzi a překonáním nerovnováhy mezi nabídkou a poptávkou na trhu s nemovitostmi.

Před stanovením vyvolávací ceny podle ceníku pozemků pro dražbu práv k užívání pozemků je nutné v souladu s předpisy přezkoumat, upravit a doplnit odpovídající cenu pozemku v ceníku pozemků v oblasti a místě, kde se dražba koná. Směr tvorby plánu dražby práv k užívání pozemků musí být přísný, vědecký a kontrolovaný úřady, aby se zabránilo situaci, kdy by dražba byla zneužita k dosažení zisku a způsobila mnoho tržních poruch...

Pro okresní lidové výbory, odbory, agentury a příslušné organizace provést přezkum místní poptávky po pozemkech, plánování a investice do výstavby infrastruktury pozemků, u kterých se očekává dražba práv k užívání pozemků; zároveň zvážit zajištění vhodných pozemkových fondů pro realizaci přidělování pozemků pro přesídlení, přidělování pozemků bez dražby práv k užívání pozemků předepsaným subjektům. Podporovat používání informačních technologií a digitální transformace při organizaci aukcí práv k užívání pozemků s cílem zajistit publicitu a transparentnost; nést odpovědnost před zákonem a Městským lidovým výborem za organizaci a realizaci aukcí práv k užívání pozemků s cílem zajistit publicitu, transparentnost, objektivitu a chránit zájmy státu a práva a zájmy zúčastněných stran.

Žádám Ministerstvo spravedlnosti, aby nařídilo organizacím provádějícím dražby nemovitostí, aby na základě platných právních předpisů přijaly vhodná opatření k přísné správě informací o historii účasti na dražbách s cílem neprodleně odhalit případy s neobvyklými znaky v dražbách, jako například: jedna osoba nebo skupina osob se registruje k dražbě více pozemků ve stejné dražební oblasti, účastníci dražby nabízejí neobvykle vysoké nabídky nebo vyhrávají vysoké nabídky, ale opouštějí zálohy, a aby o tom informovaly vlastníky nemovitostí a příslušné orgány za účelem přijetí vhodných opatření.

Městská policie Hai Phong proaktivně reaguje na situaci, odhaluje, vyšetřuje a přísně v souladu se zákonem zachází s organizacemi a jednotlivci, kteří porušují zákon do té míry, že musí být trestně stíháni při dražbě pozemkových práv.

Hung Yen úspěšně vydražil 273 pozemků

Akciová aukční společnost Lac Viet uvedla, že 9. února úspěšně vydražila právo užívání 273 pozemků v severní obytné zóně okresního sportovního, kulturního a rezidenčního komplexu ve městě An Thi v provincii Hung Yen.

Paní Do Thi Hong Hanh, předsedkyně představenstva akciové aukční společnosti Lac Viet, uvedla, že jednotka obdržela více než 4 000 nabídkových dokumentů. Dražba přilákala téměř 2 000 účastníků.

273 vydražených pozemků má celkovou plochu 30 571,9 metrů čtverečních s celkovou vyvolávací cenou 645 747 miliard VND.

Pozemky mají rozlohu 90–295,2 m²/parcela. Vyvolávací cena je 19,2–31,2 milionů VND/m²; to odpovídá vyvolávací ceně každého pozemku od více než 1,7 miliardy do více než 7,8 miliardy VND. Dražba probíhá formou přímého tajného hlasování v jednom kole aukce; vzestupný způsob dražby.

Výsledky aukce ukázaly, že celková vítězná nabídková cena přesáhla 1 503,3 miliardy VND, což představuje rozdíl o 857,631 miliardy VND, což představuje nárůst o 232,81 %.

V němž nejvyšší aukční cena činí 120 milionů VND/m2 a nejnižší 36 milionů VND/m2.

Podle organizátora aukce je pozemek s nejvyšší vítěznou cenou rohový, má nejlepší polohu a rozlohu přes 200 metrů čtverečních.

Zdroj: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kho-nhu-so-huu-nha-ha-noi-hai-phong-chan-chinh-dau-gia-dat-thi-truong-bat-dau-chu-ky-moi-du-bao-phan-khuc-len-ngoi-303885.html