Včasná prevence inflace cen bydlení a pozemků

V kontextu trhu s nemovitostmi, který se v mnoha lokalitách stále potýká s problémy, nedávný prudký nárůst cen bytů a pozemků na trhu v Hanoji a v některých severních provinciích a městech investory překvapil. Když však osoba, která vyhrála aukci na pozemek v hodnotě více než 100 milionů VND/m2 v Thanh Oai (Hanoj), opustila zálohu, mnoho lidí si uvědomilo, že se jedná o trik spekulantů.

Ovládejte nákup a další prodej vícekrát

V dokumentu, který byl minulý týden zaslán místním samosprávám, ministerstvo výstavby uvedlo, že trh s nemovitostmi se v poslední době vyvíjí neudržitelným směrem a nese mnoho potenciálních rizik. Je pozoruhodné, že někteří investoři a makléři šíří zvěsti, nakupují a prodávají nemovitosti, což způsobuje informační zmatek, aby zvýšili ceny nemovitostí za účelem zisku.

Dokument ministerstva zmiňoval pozemkové dražby, které vyvolaly rozruch ve veřejném mínění na předměstí Hanoje. Podle agentury rekordně vysoké vítězné ceny, mnohonásobně vyšší než vyvolávací ceny, ovlivnily socioekonomický rozvoj a zdravý vývoj trhu s nemovitostmi.

Aby se předešlo výše uvedené situaci, požádalo Ministerstvo stavebnictví Lidové výbory provincií a centrálně řízených měst, aby se zaměřily na plnění řady úkolů. Mezi ně patří kontrola a přezkoumávání obchodních aktivit podniků, investorů, obchodních ploch a makléřů v oblasti nemovitostí v dané lokalitě. Kromě toho musí úřady opakovaně kontrolovat nákup a prodej nemovitostí, zejména v oblastech, projektech a bytových domech s neobvyklým nárůstem cen; provádět inspekce, prověřování a přijímat opatření k nápravě inflace, cenových manipulací a spekulací a řešit porušování pozemkového práva, práva v oblasti obchodování s nemovitostmi a souvisejících zákonů.

Jakmile Ministerstvo stavebnictví vydalo písemnou upomínku, Lidový výbor provincie Khanh Hòa vydal oficiální depeši č. 9648, v níž pověřil příslušné orgány přezkoumáním organizace aukcí práv k užívání pozemků v dané oblasti s cílem zajistit dodržování zákona, publicitu a transparentnost; neprodleně odhalit a přísně řešit porušení právních předpisů při aukcích práv k užívání pozemků, zejména akty koluze za účelem manipulace s trhem, nafukování cen za účelem vytvoření nezdravého trhu, který neodpovídá realitě a umožňuje ziskuchtivost...

Podle pana Tran Hoa Nama, místopředsedy provinčního lidového výboru Khanh Hoa, bude lokalita za účelem stabilizace místního trhu s nemovitostmi i nadále podporovat rozvoj sociálního bydlení, efektivně realizovat projekt „Investice do výstavby nejméně jednoho milionu bytů sociálního bydlení pro osoby s nízkými příjmy a pracovníky průmyslových parků v období 2021–2030“ a efektivně implementovat „úvěrový program ve výši 120 000 miliard VND“.

Mezitím pan Le Quoc Thanh, zástupce ředitele finančního odboru provincie Khanh Hoa, uvedl, že v roce 2025 provincie vydraží 41 domů a pozemků. Jedná se o pozemky spravované Fondem rozvojových investic a Odborem městské správy města Ninh Hoa za účelem generování příjmů a doplnění rozvojových zdrojů.

Provincie Khanh Hoa se navíc zaměřuje na dokončení územních plánů (měřítko 1/2 000) ve třech důležitých oblastech: ekonomická zóna Van Phong (část okresu Van Ninh a města Ninh Hoa), město Nha Trang a nová městská oblast Cam Lam. Po dokončení plánu bude možné nabízet a dražit nové projekty.

Mnoho makléřských společností se objevilo v aukčních cenách v předměstských čtvrtích Hanoje. Foto: THUY LINH

Zvýšená kauce a vysoké pokuty

Z pohledu zasvěceného člověka z oboru uvedl pan Le Dinh Chung, generální ředitel akciové společnosti SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanoj), že aby se zabránilo spekulativnímu chování a „cenové inflaci“, musí stát předefinovat vhodný rámec cen pozemků. V současné době je rámec cen pozemků v aukci nižší než tržní cena.

Spolu s tím by se měla zvýšit výše kauce, která může činit 10–20 % hodnoty draženého pozemku, aby se minimalizovaly spekulace investorů a nafukování cen. Zejména osobám, které vyhrají cenu pozemku, ale poté si jej nekoupí, pan Chung doporučuje snížit jejich kreditní skóre nebo jim neumožnit účast v jiných pozemkových aukcích. „Řízení ceny a metody aukce je nezbytné,“ zdůraznil pan Chung.

Podle Dr. Chau Hoang Thana, vedoucího katedry správního práva Právnické fakulty Univerzity Can Tho, musí být pro co nejefektivnější dražby pozemkových práv rozhodnutí o jejich zařazení do dražby přijímáno konzistentně provinčním lidovým výborem. Je nutné přezkoumat a určit množství a umístění pozemkových parcel a pozemkových jednotek; je nutné vypracovat vhodný aukční plán, aby se zabránilo „prosakování“ a vzniku nedostatku. Je nutné přezkoumat, uspořádat a oznámit seznam pozemkových jednotek pro efektivní dražbu. Zejména se musí dražba vyhnout nadbytečnému zboží, pokud je vyhlašována hromadně.

„Nemůžeme ukvapeně dojít k závěru, že výsledky aukce jsou mnohonásobně vyšší než vyvolávací cena, jako je tomu u pozemkové aukce v okrese Hoai Duc v Hanoji, která je nestabilní, ale v oblasti je zjevně patrná cenová inflace. Pokud jde o příliš nízkou vyvolávací cenu, nemusí odrážet skutečnou tržní cenu v době aukce,“ komentoval Dr. Chau Hoang Than.

Z právního hlediska právník Nguyen Phuong Lien z advokátní kanceláře SENLAW navrhl, že pro zamezení cenové inflace a nestability trhu je nutné stanovit vyvolávací cenu, která je v souladu s tržní cenou. Vyvolávací cena je totiž základem pro výpočet jistoty a pokud vítěz aukce nezaplatí nebo nezaplatí celou výši vítězné ceny, jistina se nevrací.

Podle právníka Liena sice vyhláška 10/2023/ND-CP stanovila zvýšení jistoty při účasti na pozemkových dražbách na 20 % hodnoty pozemku, ale výměra pozemku se vypočítává podle vyvolávací ceny pro dražbu (čtyřnásobně vyšší než dříve), ale protože vyvolávací cena je nízká, není to efektivní. „Pokud je vyvolávací cena udržována nízká, musí být sazba jistoty zvýšena více než současných 20 %, protože účastníci dražby musí být velmi finančně připraveni.“

„Dalším řešením je navíc zvýšení správní pokuty za nepodepsání smlouvy o koupi a prodeji dražených aktiv (propadnutí zálohy). V současné době je za tento čin stanovena pokuta pouze ve výši 7 až 10 milionů VND pro fyzické osoby (podle bodu c, odstavce 1, článku 23 vyhlášky 82/2020/ND-CP),“ navrhla paní Lien.

Mezitím Dr. Ho Quoc Tuan, přednášející a ředitel magisterského programu financí a účetnictví na Bristolské univerzitě ve Velké Británii, citoval mezinárodní zkušenosti, které ukazují, že jediným nástrojem ke stabilizaci trhu s nemovitostmi je zavedení rozumné daně na principu, že zisky v oblasti nemovitostí se rovnají pouze ziskům z obchodu se zbožím a poskytování služeb. Díky tomu je možné zabránit cenové inflaci neboli virtuálním cenám.

Prodejní místo pozemků přímo u dražených pozemků na předměstí Hanoje. Foto: THUY LINH

Výskyt zemské horečky je nepravděpodobný

Pan Bui Minh Thanh, tajemník stranického výboru města Ben Cat v provincii Binh Duong, uvedl, že v oblasti v poslední době panuje lokální „pozemková horečka“, která se soustředí hlavně podél řeky Saigon, jako jsou čtvrti An Tay, An Dien, Rach Bap... a oblast podél okružní silnice č. 4. To dokazuje počet lidí, kteří přicházejí vyřídit úkony do rušných notářských kanceláří, a zároveň se výrazněji než ve stejném období zvýšily i příjmy rozpočtu z poplatků za užívání pozemků.

Pan Thanh však uvedl, že díky novému pozemkovému zákonu se spekulace a cenová inflace výrazně snížily. Kromě toho se v obci striktně dodržuje územní plánování a funkční zónování a aktivně se šíří informace o plánovacích a realitních projektech s jasným právním statusem mezi lidmi.

Pan Nguyen Huu Nghia, ředitel realitní společnosti v provincii Binh Duong, také uznal, že pokud se trh s nemovitostmi opět „oteplí“, spekulace a cenová inflace nebudou tak bující jako dříve, a to ze dvou důležitých důvodů: nový pozemkový zákon zpřísnil ceny pozemků v každé oblasti, takže omezí „koupi pozemku za 10 miliard VND s přiznáním 100 milionů VND na dani“; za druhé, práce na oceňování cen pozemků pro bankovní úvěry se stala mnohem přísnější.

Dříve banka zřizovala vlastní oceňovací oddělení a skutečná hodnota pozemku byla někdy nižší než hodnota odhadní banky. Nyní existuje nezávislé oceňovací oddělení, i když ne absolutní, bude přísnější než dříve.

Zveřejněte projekty, které nejsou způsobilé k obchodování

V provincii Binh Thuan zveřejnil ministerstvo stavebnictví seznam 33 realitních projektů, které stále nejsou způsobilé pro transakce, aby se zabránilo cenovým spekulacím po zotavení trhu s nemovitostmi. Mezi ně patří 17 rezidenčních a městských projektů a 16 projektů v oblasti rekreačního cestovního ruchu, z nichž žádný není podle předpisů způsobilý pro obchodní transakce s nemovitostmi. Většina těchto projektů se nachází v lokalitách s „zlatými pozemky“ ve městě Phan Thiet a sousedních okresech a městech.

Dříve bylo těchto 33 projektů provincií „zapískáno“, protože investoři a distributoři některých realitních projektů v provincii Binh Thuan prováděli prodej a převod nemovitostí prostřednictvím forem rezervace, zápisu a registrace lokality za účelem výběru peněz od kupujících. Tyto formy sice nejsou upraveny zákonem o bydlení, zákonem o podnikání v oblasti nemovitostí a souvisejícími právními předpisy.

Zdroj: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm