Včasný zásah k zabránění inflaci cen bydlení a pozemků.

Zatímco trh s nemovitostmi v mnoha lokalitách stagnuje, nedávný prudký nárůst cen bytů a pozemků v Hanoji a některých severních provinciích a městech investory překvapil. Skutečnost, že vítězný uchazeč o pozemek v ceně přes 100 milionů VND/m2 v Thanh Oai (Hanoj) propadl o zálohu, však vedla mnoho lidí k uvědomění si, že se jedná o taktiku, kterou spekulanti používají k nafukování cen.

Ovládejte více transakcí dalšího prodeje.

V dokumentu, který byl minulý týden zaslán místním samosprávám, ministerstvo výstavby uvedlo, že trh s nemovitostmi se v poslední době vyvíjí neudržitelným směrem a nese mnoho rizikových faktorů. Zvláště znepokojivý je fenomén, kdy někteří investoři a makléři šíří fámy, bezohledně nakupují a prodávají nemovitosti a vytvářejí informační chaos s cílem zvýšit ceny nemovitostí pro svůj vlastní zisk.

Dokument ministerstva se zmiňuje o kontroverzních pozemkových aukcích na okraji Hanoje. Podle agentury rekordně vysoké vítězné nabídky, mnohonásobně vyšší než vyvolávací ceny, negativně ovlivnily socioekonomický rozvoj a zdravý růst trhu s nemovitostmi.

Aby se této situaci předešlo, požádalo Ministerstvo stavebnictví lidové výbory provincií a ústředně řízených měst, aby se zaměřily na plnění několika úkolů. Patří mezi ně inspekce a přezkum obchodních aktivit podniků, investorů, obchodních ploch a makléřů v oblasti nemovitostí v jejich lokalitách. Kromě toho musí příslušné orgány kontrolovat opakované nákupy a prodeje nemovitostí, zejména v oblastech, projektech a bytových komplexech, kde dochází k abnormálnímu nárůstu cen, provádět inspekce a vyšetřování a přijímat opatření k nápravě cenových manipulací, spekulací a porušování pozemkových zákonů, zákonů o obchodování s nemovitostmi a souvisejících zákonů.

Ihned poté, co Ministerstvo stavebnictví vydalo upomínku, vydal Lidový výbor provincie Khanh Hoa oficiální dopis č. 9648, v němž příslušným orgánům nařizuje, aby přezkoumaly organizaci aukcí práv k užívání pozemků v dané oblasti s cílem zajistit dodržování zákona, transparentnost a otevřenost; aby neprodleně odhalily a přísně řešily případy porušení právních předpisů v aukcích práv k užívání pozemků, zejména akty tajné dohody za účelem manipulace s trhem, nafukování cen za účelem vytvoření nezdravého trhu, který neodráží realitu pro osobní prospěch…

Podle pana Tran Hoa Nama, místopředsedy Lidového výboru provincie Khanh Hoa, bude provincie s cílem stabilizovat místní trh s nemovitostmi i nadále podporovat rozvoj sociálního bydlení, efektivně realizovat projekt „Investice do výstavby nejméně jednoho milionu jednotek sociálního bydlení pro osoby s nízkými příjmy a pracovníky průmyslových parků v období 2021–2030“ a efektivně implementovat „úvěrový program ve výši 120 000 miliard VND“.

Mezitím pan Le Quoc Thanh, zástupce ředitele provinčního finančního odboru Khanh Hoa, uvedl, že v roce 2025 provincie vydraží 41 nemovitostí (domů a pozemků). Jedná se o pozemky spravované Investičním a rozvojovým fondem a Úřadem pro správu měst Ninh Hoa s cílem generovat příjmy a doplňovat zdroje pro rozvoj.

Provincie Khanh Hoa se navíc zaměřuje na finalizaci územních plánů (měřítko 1/2 000) ve třech strategicky důležitých oblastech: ekonomické zóně Van Phong (část okresu Van Ninh a města Ninh Hoa), městě Nha Trang a nové městské oblasti Cam Lam. Jakmile budou plány dokončeny, může probíhat nabídkové řízení a dražba nových projektů.

V předměstských čtvrtích Hanoje se objevila řada zprostředkovatelských služeb, které prodávají dražené pozemky za nadsazené ceny. Foto: THUY LINH

Zvyšte výši vkladu a uložte vysoké pokuty.

Z pohledu odvětví se pan Le Dinh Chung, generální ředitel společnosti SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanoj), domnívá, že aby se zabránilo spekulacím a cenovým manipulacím, musí stát nově definovat vhodný rámec cen pozemků, protože současný rámec cen pozemků v aukcích je nižší než tržní cena.

Zvýšení výše zálohy na 10–20 % z dražené parcely navíc pomůže minimalizovat spekulace a cenové manipulace ze strany investorů. Pan Chung konkrétně doporučil, aby osobám, které vyhrají pozemkovou aukci, ale poté si pozemek nekoupí, bylo sníženo jejich kreditní hodnocení nebo aby jim byla zakázána účast na jiných pozemkových aukcích. „Řízení cen a aukčních metod je zásadní,“ zdůraznil pan Chung.

Podle Dr. Chau Hoang Thana, vedoucího katedry správního práva Právnické fakulty Univerzity Can Tho, musí být pro optimální efektivitu dražeb pozemků rozhodnutí o jejich zařazení do dražby učiněno jednotně provinčním lidovým výborem. Je nutné přezkoumat a určit počet a umístění pozemkových parcel a vypracovat vhodný plán dražeb, přičemž je třeba se vyhnout nesystematickému přístupu, který vede k nedostatku zdrojů. Měl by být přezkoumán, uspořádán a zveřejněn seznam pozemkových parcel pro efektivní dražbu. Zejména by se měl proces dražby vyhnout nadměrné nabídce pozemků při hromadném vyhlašování.

„Je předčasné dospět k závěru, že skutečnost, že vítězné nabídky byly mnohonásobně vyšší než vyvolávací cena, jako v případě pozemkové aukce v okrese Hoai Duc v Hanoji, naznačuje nestabilitu, ale v oblasti jednoznačně dochází k cenové manipulaci. Navíc stanovení příliš nízké vyvolávací ceny nemusí přesně odrážet tržní cenu v době aukce,“ komentoval Dr. Chau Hoang Than.

Z právního hlediska právník Nguyen Phuong Lien z advokátní kanceláře SENLAW navrhuje, aby se zabránilo manipulaci s cenami a nestabilitě trhu, byla stanovena vyvolávací cena, která je v souladu s tržní hodnotou. Je to proto, že vyvolávací cena slouží jako základ pro výpočet zálohy a vítězný uchazeč neobdrží zálohu zpět, pokud ji nezaplatí nebo nezaplatí celou částku.

Podle právníka Liena sice vyhláška 10/2023/ND-CP stanovila zvýšení výše kauce pro účast v pozemkových dražbách na 20 % hodnoty pozemku nebo plochy na základě vyvolávací ceny pro dražbu (čtyřikrát vyšší než dříve), ale nebyla účinná, protože vyvolávací cena je stále nízká. „Pokud si udržíme vyvolávací cenu nízkou, musíme zvýšit výši kauce nad současných 20 %, protože účastníci dražby musí být velmi finančně připraveni.“

„Dalším řešením je navíc zvýšení správní pokuty za nepodepsání smlouvy o prodeji draženého majetku (upuštění od kauce). V současné době je za tento čin stanovena pokuta pouze ve výši 7 milionů až 10 milionů VND pro fyzické osoby (podle bodu c, odstavce 1, článku 23 vyhlášky 82/2020/ND-CP),“ navrhla paní Lien.

Dr. Ho Quoc Tuan, přednášející a ředitel magisterského programu financí a účetnictví na Univerzitě v Bristolu ve Spojeném království, mezitím citoval mezinárodní zkušenosti, které ukazují, že jediným nástrojem k udržení stability na trhu s nemovitostmi je zavedení přiměřené daně založené na principu, že zisky v oblasti nemovitostí by se měly rovnat ziskům v oblasti zboží a služeb. To by mohlo zabránit cenové inflaci nebo umělému kolísání cen.

Prodejní místo pozemků se nachází přímo v dražených pozemkových oblastech na okraji Hanoje. Foto: THUY LINH

Masivní nárůst cen pozemků je nepravděpodobný.

Pan Bui Minh Thanh, tajemník stranického výboru města Ben Cat v provincii Binh Duong, uvedl, že v oblasti v poslední době došlo k lokální pozemkové „horečce“, která se soustředila především podél řeky Saigon v okresech jako An Tay, An Dien, Rach Bap… a v oblasti podél okružní silnice č. 4. Důkazem toho je rušný počet lidí provádějících transakce u notářů a ve srovnání se stejným obdobím loňského roku se výrazně zvýšily i příjmy z poplatků za užívání pozemků.

Pan Thanh se však domnívá, že díky novému pozemkovému zákonu se spekulace a cenové manipulace výrazně snížily. Kromě toho se v obci striktně dodržuje územní plánování a funkční zónování a aktivně se mezi lidmi šíří informace o plánovacích a realitních projektech s jasným právním statusem.

Pan Nguyen Huu Nghia, ředitel realitní společnosti v provincii Binh Duong, také uznal, že pokud trh s nemovitostmi zažije další boom, spekulace a cenové manipulace nebudou tak bující jako dříve, a to ze dvou důležitých důvodů: zaprvé, nový pozemkový zákon zpřísnil ceny pozemků v každé oblasti, čímž omezil případy „koupě pozemku za 10 miliard VND s přiznáním pouze 100 milionů VND na daních“; a zadruhé, proces oceňování pozemků pro bankovní úvěry se stal mnohem přísnějším.

Dříve si banky zřizovaly vlastní oceňovací jednotky, což někdy vedlo k tomu, že skutečná hodnota pozemku byla nižší než ocenění banky. Nyní, s nezávislými oceňovacími jednotkami, je proces sice ne zcela spolehlivý, ale přísnější než dříve.

Veřejně zveřejnit projekty, které nejsou způsobilé k obchodování.

V provincii Binh Thuan zveřejnil ministerstvo stavebnictví seznam 33 realitních projektů, které stále nesplňují podmínky pro transakce, aby se zabránilo spekulacím a cenovým manipulacím v době, kdy se trh s nemovitostmi zotavuje. Patří mezi ně 17 rezidenčních a městských developerských projektů a 16 turistických a rekreačních projektů, z nichž žádný nesplňuje požadavky na obchodní transakce s nemovitostmi stanovené předpisy. Většina těchto projektů se nachází na prvotřídních pozemcích ve městě Phan Thiet a sousedních okresech a městech.

Dříve bylo těchto 33 projektů provincií napomenuto, protože investoři a distributoři některých realitních projektů v provincii Binh Thuan prodávali a převáděli nemovitosti prostřednictvím metod, jako jsou rezervace, zápisy a registrace, za účelem výběru peněz od kupujících. Tyto metody nejsou upraveny zákonem o bydlení, zákonem o podnikání v oblasti nemovitostí ani jinými příslušnými právními předpisy.

Zdroj: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm