Zpomalí zrušení metody přebytků proces oceňování pozemků?

Pokrok projektu brzdí potíže s oceňováním pozemků.

Podle průzkumu Ministerstva stavebnictví se více než 50 % realitních projektů potýká s obtížemi a překážkami a dochází ke zpožděním v realizaci kvůli obtížnému určení metod oceňování pozemků pro zjištění tržních cen. Kromě toho existují obtíže související s právními záležitostmi, plánováním a investicemi… Zejména doba potřebná k určení poplatků za užívání pozemků trvá 1–2 roky. To jsou důvody, které vedly k prudkému poklesu nabídky v roce 2022 ve srovnání se stejným obdobím předchozího roku.

Je pozoruhodné, že po kontrole řady projektů se oceňování pozemků u mnoha projektů zpomalilo ještě více než dříve. Některé projekty byly zpožděny o 2–3 roky, nebo dokonce o 10 let, bez stanovené ceny pozemku. V posledních letech se kvůli těmto problémům nepodařilo schválit mnoho investičních projektů.

Četné rozdílné názory na oceňování pozemků dále komplikují proces určování „tržních“ cen pozemků. Projekty mezitím stále čekají na zaplacení úřadům, než může začít s předáváním pozemků. Tento proces oceňování pozemků je také problémem mnoha podniků a obcí, protože brzdí pokrok investičních projektů, zejména projektů v oblasti nemovitostí.

Zpoždění v oceňování pozemků způsobila, že mnoho investičních projektů v oblasti nemovitostí se odkládá o několik let.

Nedostatek konsensu v otázce oceňování pozemků se odráží i v mnoha názorech vyjádřených v poslední době, zejména ohledně toho, zda zrušit nebo zachovat metodu přebytku při oceňování pozemků, jelikož tato metoda již není zmíněna v návrhu vyhlášky, kterou se mění a doplňuje vyhláška 44/2014/ND-CP o cenách pozemků.

Mnoho názorů proto naznačuje, že metody přímého srovnání, odpočtu a příjmu jen obtížně plně nahrazují metodu přebytku, zejména u projektů v oblasti nemovitostí. Odstranění této metody z návrhu by proto mohlo způsobit další potíže s oceňováním, což by vedlo ke zpoždění v realizaci projektů. Změna metody oceňování navíc dále ukazuje na nestabilitu této politiky, což má dopad na investiční projekty v současnosti oceňované metodou přebytku, a tím i na obchodní výsledky podniků.

S tímto názorem se shoduje i pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města, který uvedl, že Ho Či Minovo Město v posledních osmi letech používalo pro výpočet poplatků za užívání pozemků a poplatků za pronájem pozemků u projektů primárně metodu přebytku. Tuto metodu používá 280 z 320 projektů komerčního bydlení a rozvoje měst ve městě, což představuje 87,5 %. Proto je nutné zachovat metodu přebytku v kombinaci s novelizací oběžníku 36/2014/TT-BTNMT, který podrobně stanoví metody oceňování pozemků, aby se poskytly přesnější pokyny pro odhad celkových nákladů a předpokládaných celkových příjmů projektů.

Tento expert však uvedl, že použití metody přebytku také vytváří určitá právní rizika pro státní úředníky a zúčastněné strany. Například existuje problém s významnou chybou, protože metoda přebytku je odhad založený na předpokladech o celkových investičních nákladech a celkových příjmech projektu, zatímco nejdůležitější základ – vstupní databáze – je nepřesný a neaktualizuje se v reálném čase... proto nelze určit index průměrných cen.

Z tohoto důvodu mnozí tvrdí, že namísto zrušení metody nadhodnoty by měla být přijata opatření ke zlepšení přesnosti sběru dat při použití této metody.

Proč je metoda přebytků stále tak pomalá, i když dnes existuje?

V reakci na výše uvedené názory na nedávném „Workshopu o vhodném oceňování pozemků pro usnadnění projektů“ pan Dao Trung Chinh – ředitel odboru územního plánování a rozvoje Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí a vedoucí návrhového týmu pro novelizovaný zákon o pozemkech – zdůraznil, že návrh zákona neříká, že tuto metodu zruší, ale prozatím nebude uplatňovat metodu přebytku.

Odstranění metody přebytku z nového návrhu vedlo k mnoha neshodám.

Podle vysvětlení usnesení 18-NQ/TW Ústředního výboru o hospodaření a využívání půdy vyžaduje, aby při určování cen pozemků metoda úzce sledovala tržní podmínky. Metoda přebytku mezitím stanoví, že ceny se určují na základě předpokládaných nákladů a výnosů. V minulosti, protože ceny pozemků v převodních smlouvách byly často nižší než skutečné ceny, by stanovení cen touto metodou bylo pro odhadce výhodné, ale přesně by neodráželo trh.

Reziduální metoda navíc při implementaci v praxi zahrnuje mnoho předpokladů. Pokud se změní byť jen jeden ukazatel, cena pozemku stanovená reziduální metodou bude výrazně nepřesná. Nemluvě o tom, že u této metody různí lidé používající různé metody a shromažďující různé informace a parametry dospějí k různým cenám.

Pan Chinh se zejména zaměřil na tuto otázku: „Místní úřady a investoři se obávají, že opuštění metody přebytku bude bránit oceňování pozemků. Otázkou je, proč je proces i přes existenci metody přebytku stále pomalý?“

Podle něj je současná tržní databáze neúplná, nestandardizovaná a přesně neodráží tržní hodnotu, takže metoda oceňování pozemků na základě přebytku nebude v nejbližší budoucnosti uplatňována. Proto se v návrhu novely pozemkového zákona budou při oceňování pozemku používat alespoň dvě metody. V případě, že tyto dvě metody vedou k různým hodnotám, bude použita vyšší hodnota.

Současná legislativa stanoví pět metod oceňování pozemků: metodu přímého srovnání, metodu odpočtu, metodu příjmu, metodu přebytku a metodu upravovacího koeficientu. Návrh novely vyhlášky č. 44/2014/ND-CP a oběžníku č. 36/2014/TT-BTNMT, který v současné době projednává Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí, specifikuje pouze tři metody: metodu srovnání, metodu příjmu a metodu upravovacího koeficientu oceňování pozemků.

Vzhledem k tomuto přístupu se k návrhu dostalo mnoho připomínek týkajících se současných metod oceňování pozemků, které navrhovatel navrhuje změnit, přičemž nejvíce diskutovaným je zrušení metody přebytku.

Zdroj: https://www.congluan.vn/loai-bo-phuong-phap-thang-du-lieu-co-thuc-su-lam-cham-tien-do-dinh-gia-dat-post258486.html