Zpomalí zrušení reziduální metody oceňování pozemků?

Potíže s oceňováním pozemků „brzdily“ pokrok projektu.

Podle průzkumu Ministerstva stavebnictví se více než 50 % realitních projektů potýká s obtížemi, překážkami a pomalou realizací kvůli obtížnému určení metod oceňování pozemků pro zjištění tržní ceny. Kromě toho existují obtíže související s legalitou, plánováním, investicemi atd. Zejména doba potřebná k určení poplatků za užívání pozemků trvá 1–2 roky. To jsou důvody, proč nabídka v roce 2022 vykazuje známky prudkého poklesu ve srovnání se stejným obdobím loňského roku.

Za zmínku stojí, že po kontrole mnoha projektů byl proces oceňování pozemků u mnoha projektů ještě pomalejší než dříve. Existovaly projekty, které se zpozdily o 2–3 roky nebo dokonce 10 let, aniž by byla stanovena cena pozemku. V posledních letech nebylo kvůli těmto problémům schváleno mnoho investičních projektů.

Mnoho rozdílných názorů na určování cen pozemků ještě více ztěžuje stanovení „tržní“ ceny. Mezitím projekty stále čekají na zaplacení peněz úřadům, aby mohly začít s předáváním pozemků. Toto oceňování pozemků je také problém, na který si stěžuje mnoho podniků a obcí, protože „brzdí“ pokrok v realizaci investičních projektů, zejména projektů v oblasti nemovitostí.

Zpoždění v oceňování pozemků způsobila, že mnoho investičních projektů v oblasti nemovitostí bylo odloženo o mnoho let.

Nedostatek shody v názorech na oceňování pozemků se odráží i v mnoha nedávných stanoviscích, zejména v otázce, zda opustit nebo zachovat metodu přebytku při oceňování pozemků, když tato metoda již není zmíněna v návrhu vyhlášky, kterou se mění a doplňuje vyhláška 44/2014/ND-CP upravující ceny pozemků.

Mnoho názorů se proto domnívá, že metody přímého srovnání, odpočtu a příjmu jen obtížně plně nahrazují metodu přebytku, zejména u realitních projektů. Odstranění této metody z návrhu proto může způsobit potíže kromě obtíží spojených s oceňováním, což by vedlo ke zpoždění v realizaci projektu. Změna metody oceňování navíc dále ukazuje na nestabilitu politiky, která ovlivňuje investiční projekty, které jsou oceňovány metodou přebytku, a tím i obchodní výsledky podniků.

S tímto názorem se shoduje i pan Le Hoang Chau, předseda realitní asociace Ho Či Minova Města, a uvedl, že Ho Či Minovo Město v posledních 8 letech používá metodu přebytku pro výpočet poplatků za užívání pozemků a pozemkových nájemného pro projekty. Tuto metodu používá 280/320 komerčních bytových projektů a městských oblastí v lokalitě, což představuje 87,5 %. Proto je nutné i nadále zachovat metodu přebytku a zároveň novelizovat oběžník 36/2014/TT-BTNMT, který podrobně stanoví metodu oceňování pozemků, aby se dosáhlo co nejvyšší přesnosti při výpočtu odhadů celkových nákladů a celkových předpokládaných příjmů projektu.

Tento expert však uvedl, že použití metody přebytku také vytváří určitá právní rizika pro státní úředníky a související osoby. Například problém velkých chyb, protože metoda přebytku je odhad, u kterého se předpokládají celkové investiční náklady i celkové příjmy projektu, zatímco nejdůležitějším základem je, že vstupní databáze není přesná, neaktualizuje se v reálném čase... takže nebyl nalezen index průměrných cen.

Z tohoto důvodu mnoho názorů naznačuje, že namísto eliminace metody přebytků by měla existovat opatření k odstranění a zlepšení přesnosti sběru informací při použití této metody.

Proč je metoda přebytku i dnes stále pomalá?

V reakci na výše uvedené názory na nedávno konaném „Workshopu o vhodném oceňování pozemků pro odblokování projektů“ pan Dao Trung Chinh – ředitel odboru plánování a rozvoje pozemkových zdrojů Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí a vedoucí redakčního týmu zákona o pozemkech (ve znění pozdějších předpisů) – zdůraznil, že návrh zákona neříká o jeho zrušení, ale prozatím se metoda přebytku neuplatňuje.

Odstranění metody přebytku z nového návrhu vedlo k mnoha neshodám.

Podle vysvětlení se v usnesení 18-NQ/TW Ústředního výboru pro správu využívání půdy požaduje, aby se při určování cen pozemků úzce sledoval trh. Metoda přebytku zároveň stanoví ceny na základě předpokládaných nákladů a výnosů. V minulosti byly informace o cenách pozemků v převodních smlouvách nižší než skutečná cena. Pokud by se ceny určovaly podle této ceny, sice by to znalce ujistilo, ale přesně by to neodráželo trh.

Kromě toho má metoda přebytku při implementaci v praxi mnoho hypotetických faktorů. Pokud se změní pouze jeden ukazatel, cena pozemku stanovená metodou přebytku bude velmi nesprávná. Nemluvě o tom, že u této metody, pokud ji používají různí lidé, různí lidé shromažďují informace, různé parametry také povedou k různým cenám.

Pan Chinh se zejména zaměřil na tuto otázku: „Místa a investoři se obávají, že opuštění metody přebytku zpozdí oceňování pozemků. Otázkou je, proč je metoda přebytku stále pomalá?“

Podle něj je současná tržní databáze neúplná, nestandardizovaná a přesně neodráží tržní hodnotu, takže v nejbližší budoucnosti se oceňování pozemků metodou přebytku nebude používat. Proto se v návrhu pozemkového zákona (novelizováno) při oceňování pozemku použijí alespoň dvě metody. V případě, že se tyto dvě metody liší hodnotami, použije se vyšší hodnota.

Současný zákon stanoví 5 metod oceňování pozemků, včetně metody přímého srovnání, metody odpočtu, metody příjmu, metody přebytku a metody upravujícího koeficientu. Návrh novely vyhlášky č. 44/2014/ND-CP a oběžníku č. 36/2014/TT-BTNMT, který je v konzultaci s Ministerstvem přírodních zdrojů a životního prostředí, stanoví pouze 3 metody: metodu srovnání, metodu příjmu a metodu upravujícího koeficientu ceny pozemků.

S touto možností se k návrhu dostalo mnoho stanovisek týkajících se současných metod oceňování pozemků, které navrhovatel navrhl změnit, přičemž největší debatu vyvolává zrušení metody přebytku.

Zdroj: https://www.congluan.vn/loai-bo-phuong-phap-thang-du-lieu-co-thuc-su-lam-cham-tien-do-dinh-gia-dat-post258486.html