„Těžké břemeno“ dluhopisů z nemovitostí

Tlak na splácení dluhů ze strany realitních kanceláří vydávajících dluhopisy je stále poměrně velký a mnoha podnikům dokonce hrozí bankrot.

Nedávno zveřejněné informace Hanojské burzy cenných papírů (HNX) ukazují, že společnost Nam Land Company Limited dává do oběhu dluhopisy NALCH2124001 s celkovou emisní hodnotou 900 miliard VND, splatností 3 roky, úrokovou sazbou 10,3 % ročně a očekávanou splatností 13. července 2024.

V roce 2023 měla společnost Nam Land 4 platby úroků z dluhopisů. V první platbě (13. ledna) musela společnost zaplatit 25 miliard VND, ale nemohla si zajistit financování. Až 28. února 2023 byla společnost schopna zajistit cash flow a platit úroky.

Mezitím musí společnost ve druhé splátce (12. dubna 2023) zaplatit 26 miliard VND na úrocích, ale může si sjednat pouze 50 %, zbývajících 50 % je „odklad dluhu“. Ve třetí a čtvrté splátce musí Nam Land zaplatit více než 54 miliard VND na úrocích, ale dosud si financování nezajistila.

Zástupce společnosti Nam Land vysvětlil neschopnost včas splácet úroky z dluhopisů tím, že řada právních problémů způsobila, že projektu Shizen Home bylo neustále odepíráno otevřít prodej budoucích bytů, což vedlo ke ztrátě příjmů z úhrady jistiny a úroků z dluhopisů, které byly sjednány s držitelů dluhopisů. Kromě toho významně ovlivnily peněžní tok společnosti i po sobě jdoucí obchodní ztráty v posledních dvou letech.

Nejen Nam Land, ale i mnoho dalších velkých realitních společností čelí tlaku na splácení dluhů z dluhopisů. Zpráva o trhu s korporátními dluhopisy společnosti Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) ukazuje, že ke konci dubna 2024 činila míra dluhopisů po splatnosti na celém trhu 15 %, což je nezměněno od března 2024.

Je pozoruhodné, že více než polovina dluhopisů se zpožděnými platbami jistiny nebo úroků pochází ze sektoru rezidenčních nemovitostí, přičemž míra zpožděných plateb jistiny a úroků v tomto sektoru dosahuje 30 %.

Skupina Khai Hoan Land právě schválila prodloužení doby splatnosti dluhopisu s kódem KHGH2123001 do 5. dubna 2025, čímž se úroková sazba upravila na 12 % ročně. Po prodloužení doby splatnosti o 1 rok v roce 2023 tak Khai Hoan Land nadále prodlužuje dobu splatnosti dluhopisu o další rok.

Nebo v případě společnosti Unity Real Estate Investment Company Limited dosáhl vlastní kapitál společnosti k 31. prosinci 2023 výše 2 916,1 miliardy VND, což představuje mírný pokles ve srovnání s 3 089,6 miliardami VND v roce 2022. Poměr dluhu k vlastnímu kapitálu se mírně snížil z 1,4násobku v roce 2022 na 1,37násobek v roce 2023, což odpovídá závazkům dosáhlým více než 3 995 miliard VND.

Poměr dluhopisového dluhu k vlastnímu kapitálu se zvýšil z 0,32násobku v roce 2022 na 0,38násobek v roce 2023, což odpovídá 1 108,1 miliardám VND v dluhopisovém dluhu. Společnost Unity Company prodloužila svou ztrátovou sérii, když v roce 2023 vykázala záporný zisk po zdanění ve výši 173,5 miliardy VND (v roce 2022 činila ztráta po zdanění 124,2 miliardy VND).

V květnu 2024 dospěje podle údajů ratingové agentury VIS Rating 28 dluhopisových kódů patřících 24 emitentům v hodnotě 15 000 miliard VND. Z toho VIS Rating odhaduje, že přibližně 4 700 miliard VND, což odpovídá 30 %, je ohroženo pozdním splacením dluhu se splatností v květnu 2024.

Z vysoce rizikových dluhopisů v hodnotě 4 700 miliard VND vydaných třemi společnostmi zaznamenalo v roce 2023 zpoždění plateb úroků v hodnotě přibližně 4 000 miliard VND. Ratingová společnost VIS Rating odhadla, že tito emitenti s vysokou pravděpodobností zpozdí splátky jistiny kvůli slabému cash flow a vyčerpaným hotovostním zdrojům. Zbývajících 700 miliard VND vysoce rizikových dluhopisů, které byly poprvé zpožděny, vydávají převážně emitenti v sektoru rezidenčních nemovitostí.

V komentáři k otázce schopnosti realitních podniků splácet dluhy v době, kdy objem realitních dluhopisů splatných v letošním roce dosáhl nejvyšší úrovně za posledních 5 let, pan Duong Duc Hieu, ředitel pro analýzu a rating nefinančních podniků ve společnosti VIS Rating, uvedl, že schopnost realitních podniků splácet dluhy je stále slabá.

Je třeba poznamenat, že úroveň diferenciace ve schopnosti splácet dluhy se bude stále více rozšiřovat. Pro podniky s projekty zaměřenými na segment, který uspokojuje skutečnou poptávku ve velkých městech, jako je Hanoj ​​a Ho Či Minovo Město, budou prodejní aktivity stále poměrně dobré a v roce 2024 se zotaví. Tyto podniky budou mít výrazně lepší zdroje a vyšší schopnost splácet dluhy.

Naopak některé podniky zůstávají v obtížné situaci, protože se dříve zaměřovaly na vysoce spekulativní projekty. V roce 2024 zůstane poptávka po tomto segmentu nízká, takže schopnost této skupiny splácet dluhy bude slabá.

„Realitní společnosti mají tři hlavní kanály pro mobilizaci kapitálu: bankovní úvěry, emisi dluhopisů a emisi akcií. VIS Rating odhaduje, že v roce 2024 bude celá realitní skupina mít lepší přístup k novému kapitálu. Každá společnost bude upřednostňovat výběr různých metod mobilizace kapitálu, ale nejlevnějším typem mobilizace kapitálu pro firmy je emise akcií a tento kanál bude letos s nejsilnějším růstem,“ uvedl pan Hieu.

Zdroj: https://baodautu.vn/nang-ganh-voi-khoan-no-trai-phieu-bat-dong-san-d215926.html