Kde jsou překážky v programu sociálního bydlení?

VTV.vn - Navzdory pozitivnímu pokroku ve výstavbě sociálního bydlení si podniky v Ho Či Minově Městě stále stěžují na zdlouhavé postupy, omezené financování a překrývající se politiky.

Do roku 2025 Ho Či Minovo Město dokončilo 14 projektů sociálního bydlení s 13 040 byty, čímž dosáhlo 100 % plánovaného cíle.

Procedurální úzká místa

V roce 2025 dokončilo Ho Či Minovo Město 14 projektů sociálního bydlení s 13 040 byty, čímž dosáhlo 100 % plánovaného cíle. V prvních dvou měsících roku 2026 město zahájilo výstavbu 2 projektů s 2 656 byty a další projekt splnil podmínky pro mobilizaci kapitálu a prodej budoucích bytových jednotek na adrese 324 Ly Thuong Kiet Street, Ward 14, bývalý District 10; celkem je nyní ve výstavbě 11 projektů s 9 700 byty. Město také připravilo přibližně 1 730 hektarů pozemků pro rozvoj sociálního bydlení a plánuje vybrat investory pro 8 projektů.

Informace z nedávno zveřejněné zprávy o situaci na trhu s nemovitostmi a klíčových úkolech Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (Horea) v roce 2026 však ukazují, že podniky stále čelí obtížím, protože čím hlouběji se do procesu implementace ponořují, tím zjevnější se stávají překážky a nedostatky politik.

Horea navrhla integraci procesů posuzování a zkrácení samostatných schvalovacích postupů s cílem zefektivnit administrativní postupy pro rozvoj sociálního bydlení.

Pokud jde o postupy, podniky mají oprávněné důvody si stěžovat. Pan Le Hoang Chau, předseda společnosti Horea, tvrdí, že postupy sociálního bydlení podle starého mechanismu mohou trvat více než 1 000 dní. Projekt určený pro osoby s nízkými příjmy, který trvá několik let jen proto, aby prošel různými byrokratickými překážkami, se jasně odchyluje od původního ducha „sociální péče“. Sociální bydlení by mělo být prioritní oblastí, pokud jde o dobu zpracování, ale místo toho se často dostává do začarovaného kruhu shánění názorů, posouzení, revizí a čekání na schválení. Důsledkem jsou zvýšené kapitálové náklady, zpožděný pokrok, ztracené příležitosti pro podniky a neustálé čekání na lidi.

Problém není jen v pomalosti, ale ve vícevrstvém a víceúrovňovém procesu. Podnik musí pro stejný projekt sociálního bydlení projít řadou oddělení a agentur. HoREA (Vietnamská realitní asociace) navrhuje integraci fází oceňování, zkrácení samostatných schvalovacích postupů a dokonce tvrdí, že získávání názorů komunity na podrobné plánovací schémata pro projekty sociálního bydlení je v některých případech „formalistické“, postrádá obsah, a přesto proces prodlužuje a zvyšuje náklady.

Klíčovým bodem je, že tyto postupy nejen zpomalují projekt, ale také deformují politické pobídky. Jakmile se proces prodlouží a náklady se zvýší, zatímco zisky ze sociálního bydlení budou omezené, podniky budou mít tendenci váhat, nebo se mu dokonce vyhýbat. Jinými slovy, pokud budou postupy i nadále dlouhým a namáhavým závodem s překážkami, bude obtížné očekávat silný příliv soukromého kapitálu do tohoto segmentu.

Odstraňování úzkých míst prostřednictvím politiky

Postupy však nejsou jediným úzkým hrdlem. Za příběhem administrativních postupů se skrývá otázka kapitálu a další obtíže. Pan Nguyen Tuan Anh, zástupce generálního ředitele Investiční korporace pro bydlení a rozvoj měst (HUD), uvedl, že k dosažení cíle 1 milionu jednotek sociálního bydlení do roku 2030 by potřebný investiční kapitál mohl dosáhnout přibližně 1 bilionu VND. Pokud bankovní úvěry budou tvořit 20–25 %, úvěrový systém bude muset dodat přibližně 250 000 miliard VND, zatímco skutečně získaný kapitál je pouze asi 25 000 miliard VND, tedy pouze asi 10 % potřeby.

Pro podniky znamená nedostatek preferenčního kapitálu zvýšené vstupní náklady. Pro kupující je současná úroková sazba 5,4 % ročně u Social Policy Bank podle HoREA stále poměrně vysoká ve srovnání se sazbou 4,8 % ročně od března 2021 do června 2024. Vzhledem k cílovým příjemcům, kterými jsou osoby s nízkými příjmy, je tento rozdíl významný. Sociální bydlení nelze definovat pouze nižší prodejní cenou než komerční bydlení; musí být zaručeno svou praktickou dostupností. Když úrokové sazby rostou, sen o vlastním bydlení se pro ty, kteří pojistku nejvíce potřebují, stává ještě vzdálenějším.

Ho Či Minovo Město si klade za cíl postavit v období 2026–2030 181 257 jednotek sociálního bydlení, přičemž jen v roce 2026 má být dokončeno 28 500 jednotek.

Dalším problémem je, že developeři projektů sociálního bydlení dosud neměli přístup k preferenčním úvěrům od Banky sociální politiky v období od 1. srpna 2024 do 31. prosince 2030. Podle odborníků na jedné straně potřebují podporu kupující a na druhé straně pomoc potřebují i ​​podniky, které tyto produkty vyrábějí. Pokud bude sociální bydlení vnímáno výhradně jako odpovědnost podniků bez návrhu dostatečně silných finančních pák, bude velmi obtížné dosáhnout velké, konzistentní a udržitelné nabídky.

Některé nové předpisy navíc vytvářejí nepředvídané důsledky. Pan Le Hoang Chau tvrdí, že metoda určování velikosti populace podle rozhodnutí 32/2025/QD-UBND by mohla zvýšit podíl velkých bytů a drasticky snížit počet středních a malých bytů, a to i v případě sociálního bydlení. Pokud se toto hodnocení v praxi ukáže jako pravdivé, vytvoří to potíže pro firmy zabývající se rozvojem sociálního bydlení. Výstavba bydlení pro osoby s nízkými příjmy neúmyslně zužuje možnosti malých bytů, které jsou pro svou cenovou dostupnost nejvhodnější.

Dalším nedostatkem, na který HoREA upozornila, je, že článek 78 článku 1 zákona o bydlení z roku 2023 stanoví pouze kritéria pro bydlení a kritéria příjmu, ale opomíjí kritérium bydliště. V zásadě je rozšíření přístupu rozumné. V situaci, kdy je nabídka vážně nedostatečná, však toto nařízení staví podniky do obtížné situace při sestavování seznamů oprávněných kupujících nebo nájemníků. Případ projektu sociálního bydlení na adrese 234 Ly Thuong Kiet Street, Dien Hong Ward, District 10 (dříve), s pouze 750 byty, ale přes 12 000 registrovanými lidmi v celé zemi, je jasným důkazem tohoto tlaku. Když podniky dostanou pravomoc sestavovat seznamy oprávněných kupujících nebo nájemníků, ale nabídka je omezená a poptávka příliš vysoká, jsou nejen zahlceny, ale také musí vynakládat další čas a peníze na organizaci jednoho nebo více losování. Administrativní zátěž byla částečně přesunuta na podniky.

Ho Či Minovo Město si klade za cíl postavit v období 2026–2030 181 257 jednotek sociálního bydlení, přičemž jen v roce 2026 má být dokončeno 28 500 jednotek. V návaznosti na nařízení premiéra se město musí snažit dosáhnout do roku 2028 alespoň 1 milionu jednotek. To je náročný úkol, ale ne nemožný. Mnoho podniků doufá, že tyto překážky budou rychle odstraněny, aby město mohlo letos dosáhnout svých cílů v oblasti rozvoje sociálního bydlení.

Zdroj: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-vuong-o-dau-10026031914434117.htm