Projekty, které tiše mění názvy a vlastníky.

Prodávám levně... pořád dobrý obchod.

Na ulici Nguyen Huu Tho (čtvrť Nha Be, Ho Či Minovo Město) se dříve objevovala řada jmen majitelů projektů, jako například Hoang Anh Gia Lai, Phu Hoang Anh, Phu Long, Tai Nguyen, Novaland atd., ale nyní postupně mizí. Místo nich se objevuje více zahraničních společností, jako například Phu My Hung (Tchaj-wan), GS (Korea) a Keppel Land (Singapur). Dochází k tiché, ale rychlé změně vlastnictví mezi domácími a zahraničními společnostmi. Mnoho projektů se dále prodává za nebývale nízké ceny.

Společnost Keppel Land získala mnoho projektů.

Vedoucí realitní skupiny v Ho Či Minově Městě uvedl, že musel prodat některé ze svých nejžádanějších projektů společnosti Keppel Land, aby splatil jistinu a úroky z bankovních úvěrů. Na otázku ohledně prodejní ceny smutně prohlásil, že pokud by tržní cena byla 10 dongů, prodal by je zahraničnímu partnerovi pouze za 6 dongů.

„V současné době domácí firmy již nemají finanční prostředky na realizaci projektů. I kdyby je měly, neodvážily by se na to, protože si nikdo nemůže být jistý, že v současné situaci bude schopen prodat své produkty. Nemohou se posunout vpřed ani se nemohou posunout vzad. Je lepší prostě všechno prodat, aby se ulehčilo břemeno,“ povzdechl si a nedokázal skrýt svůj smutek.

Tato osoba také přiznala, že toho lituje, ale vzhledem k probíhajícím platbám bez příjmů, kdyby si projekt jen „udrželi“, bankovní úrok by ho během jednoho nebo dvou let celý spotřeboval, takže jeho levný prodej byl úlevou. Podle této osoby zahraniční společnosti neinvestují do každého projektu. Upřednostňují pouze projekty s kompletní právní dokumentací. Je pozoruhodné, že protože vědí, že domácí firmy „hladoví po hotovosti“, zahraniční společnosti na ně vyvíjejí tlak, aby projekty kupovaly za nízké ceny.

„Moje rodina má jen jednu sklenici rýže. Když nám dojde, musíme si půjčit od sousedů. Ale my si můžeme půjčit jen jednou nebo dvakrát, než jim rýže dojde, a my také, protože se nemáme kam obrátit. Proto některé podniky zaniknou za 6 měsíců, některé za 9 měsíců a některé za rok. Takže právě teď, i když ceny jsou nízké, musíme prodat všechno, co vlastníme, abychom si koupili rýži a přežili,“ řekl tento člověk hořce a použil metaforu.

Ve skutečnosti není pouhým pozorováním reality těžké vidět, že mnoho významných projektů změnilo název, což znamená změnu vlastníka. Jen to firmy neoznámily. Dokonce i Novaland Group, významná značka na trhu s nemovitostmi, musela prodat mnoho svých projektů společnosti Gamuda Land Group z Malajsie.

Dlouhodobé potíže a nedostatek optimistického výhledu vedly mnoho podniků k tomu, aby se snažily najít partnery, aby se „prodaly“. Vedoucí velké realitní skupiny v Ho Či Minově Městě si naříkal, že nabízel své projekty zahraničním partnerům za nízké ceny, ale nikdo je nekoupil, ani nikdo nesouhlasil s investicí, protože projektům chyběla kompletní právní dokumentace a poplatky za užívání pozemků. Podobně skupině DK Group byla po téměř roce spolupráce s japonským partnerem nabídnuta investice nebo přímý prodej projektu; DK by byla zodpovědná za veškerý prodej, a to i s podílem na zisku na základě podílu na zisku. Obchod však ještě nedokončili a v současné době čekají, co se stane. Neschopnost prodávat, generovat příjmy a přilákat partnery uvrhla skupinu do nebývalých potíží. „Téměř všichni zaměstnanci odešli, projekty jsou pozastaveny a riziko bankrotu je velmi vysoké, i když má značný majetek,“ naříkal vedoucí skupiny.

Podpora předních podniků

Pan Huynh Phuoc Nghia, ředitel Centra pro ekonomii , právo a management (Ekonomická univerzita v Ho Či Minově městě), tvrdí, že prodej aktiv domácích podniků zahraničním firmám má mnoho negativních důsledků pro společnost a ekonomiku, protože jejich příspěvky klesají, nebo mohou dokonce zmizet. Navíc bude trvat 5, nebo dokonce 10 let, než se dostanou na úroveň před krizí, protože ztráta aktiv je velmi významná. Ačkoli žádné studie jasně neukázaly přesnou výši ztrát, lze odhadnout, že ztráty aktiv by se mohly pohybovat od 20 do 30 %, nebo dokonce až do 50 %.

„Na první pohled se mnoho lidí domnívá, že zahraniční společnosti, které získají akcie, poskytnou domácím podnikům dodatečné finanční prostředky na další investice, což by potenciálně mohlo pomoci trhu zotavit se. Po krizi by to mohlo vést k větší transparentnosti trhu a zlepšení legislativy. Ve skutečnosti však domácí podniky tráví mnoho let budováním značky dostatečně silné, aby mohly konkurovat zahraničním partnerům. Nyní je převzetí a nucení k levnému prodeji aktiv velmi bolestivé. Vláda proto musí zvážit odstranění překážek pro každý podnik a každý projekt, aby se tato situace minimalizovala,“ řekl pan Nghia.

Překážky při schvalování investičních politik pro projekty komerčního a sociálního bydlení a otázky týkající se podnikových dluhopisů spadají do pravomoci vlády. Otázky týkající se rozptýlených veřejných pozemků, poplatků za užívání pozemků a vydávání osvědčení o vlastnictví pozemků však spadají do pravomoci místních samospráv. Pokud jde o projekty, které jsou dočasně pozastaveny z důvodu přezkoumání, přístupu k úvěrům, snížení úrokových sazeb a daňových úlev, vyřešení těchto otázek a vložení počátečního kapitálu vytvoří likviditu na trhu a zmírní potíže podniků.

Pan Le Hoang Chau

Pan Pham Lam, místopředseda Vietnamské asociace realitních makléřů, rovněž souhlasil s tím, že Vietnamu trvalo mnoho let, než se objevily velké realitní společnosti jako Vingroup, Sun Group, Him Lam, Masterise Homes, Novaland, Hung Thinh… Jedná se o přední společnosti na trhu, takže ovlivňují nejen nemovitosti, ale i mnoho dalších odvětví, od úvěrů, stavebnictví, stavebních materiálů, pracovní síly, interiérového designu, nábytku… Proto když se podniky potýkají s potížemi, je potřeba průlomový přístup a mechanismus, který je podpoří, zejména ty přední, aby se zotavily. Jejich oživení totiž povede k oživení dalších podniků, odvětví a celé ekonomiky. Zároveň pomůže oživit projekty, které jsou klinicky mrtvé, a omezí plýtvání. Zejména zabrání tomu, aby se zdroje, které domácí podniky mnoho let budovaly, dostaly do rukou zahraničních společností za nízké ceny.

Předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA), Le Hoang Chau, vzpomínal na bolestnou zkušenost s projekty získanými zahraničními společnostmi za nízké ceny a vzpomněl na rok 2007, kdy Vietnam vstoupil do WTO, na dobu, kdy zahraniční společnosti do Vietnamu „zaplavily“. V té době se však neobával převzetí domácích realitních společností nebo projektů zahraničními subjekty. Ve skutečnosti si v mnoha odvětvích domácí společnosti nejen udržely svůj podíl na trhu, ale také předběhly zahraniční společnosti. Ve třetím čtvrtletí roku 2022 však HoREA vydala své první varování před rizikem, že některé velké, známé realitní společnosti a projekty s vysokou hodnotou budou převzaty zahraničními subjekty. Ukázkovým příkladem je převod projektu v hodnotě 1,5 miliardy dolarů na zahraničního partnera za velmi nízkou cenu jednou z největších vietnamských realitních skupin. V současné době mnoho velkých realitních projektů a skupin ve Vietnamu „převzaly“ zahraniční společnosti, přičemž získaly až 49 % jejich akcií.

„Zahraniční firmy na vietnamském realitním trhu ‚procházejí‘ a hledají a získávají nejlepší projekty za ceny nižší než náklady. Některé zahraniční korporace mi řekly, že pokud nějaké firmy prodávají projekty, měly by jim být představeny. Musíme tuto realitu akceptovat, protože firmy a trh jsou velmi slabé a zoufale potřebují kapitál. Abychom to zvládli, je zásadním řešením zvýšit odolnost a sílu domácích podniků obecně, včetně realitních kanceláří. Zejména je třeba přijmout okamžitá opatření k odstranění překážek v rámci pravomocí jednotlivých úrovní – na vládní, ministerské a místní úrovni – aby firmy mohly realizovat projekty, budovat důvěru se zákazníky, zvyšovat likviditu a zotavovat se,“ zdůraznil pan Chau.

Zdrojový odkaz: https://thanhnien.vn/nhung-du-an-am-tham-thay-ten-doi-chu-185230602230353681.htm