Rozšiřování úvěrových limitů pro nemovitosti: Jak to kontrolovat?

TPO - Vietnamská státní banka právě rozšířila „prostor“ pro úvěry na nemovitosti pro 25 komerčních bank. Docent Dang Ngoc Duc se domnívá, že Vietnamská státní banka sleduje strategii „kontrolovaného uvolňování“, která podporuje jak hospodářské oživení, tak zajišťuje bezpečnost finančního systému. Tento přístup je v souladu s mezinárodními standardy.

Kontext uvolnění hypotečních úvěrů

Vzhledem k riziku přehřátí úvěrů na nemovitosti Vietnamská státní banka od začátku roku vyžaduje, aby komerční banky přísně kontrolovaly tempo růstu úvěrů. Podle provozních pokynů nesmí nesplacené úvěry v prvním čtvrtletí překročit 25 % ročního cíle růstu, zatímco celkový cíl růstu úvěrů pro celý systém v letošním roce je stanoven na přibližně 15 %.

Podle nedávného oznámení Vietnamské státní banky však úvěrové instituce nebudou muset od 1. ledna do 31. prosince zahrnovat do celkového zůstatku nesplacených hypoték dodatečný zůstatek úvěrů oproti konci roku 2025 u úvěrů souvisejících se sociálním bydlením, průmyslovými parky a exportními zpracovatelskými zónami při kontrole tempa růstu úvěrů v tomto sektoru.

Cílem této politiky je usnadnit bankám rozšiřování úvěrového kapitálu do prioritních segmentů nemovitostí v souladu s politikou rozvoje sociálního bydlení, průmyslové infrastruktury a podpory socioekonomického růstu.

Seznam 25 komerčních bank, na které se tento mechanismus vztahuje, zahrnuje mnoho velkých bank, jako jsou VietinBank, Agribank, BIDV, MSB, Sacombank, Eximbank, Nam A Bank,ACB , Saigonbank, Techcombank a několik dalších. Data z finančních zpráv 14 kótovaných komerčních bank za první čtvrtletí, která zahrnují vysvětlení jejich úvěrových portfolií, ukazují, že hypoteční úvěry v této skupině bank nadále silně rostou, ale alokační strategie jednotlivých bank se výrazně liší.

Konkrétně jen za první tři měsíce letošního roku dosáhly celkové nesplacené hypoteční úvěry (včetně podnikatelských úvěrů v oblasti nemovitostí a stavebních úvěrů) více než 1,58 bilionu VND, což představuje nárůst o téměř 7 % oproti konci roku 2025. Toto číslo odráží pokračující atraktivitu realitního sektoru pro bankovní kapitál, a to i přes to, že trh stále čelí řadě výzev.

Úvěry na nemovitosti v prvních třech měsících roku prudce vzrostly.

Z celkového výše uvedeného objemu nesplacených úvěrů dosáhly úvěry na nemovitosti 1 bilionu VND (což představuje 63,2 %), zatímco úvěry na stavebnictví dosáhly 581 068 miliard VND, což odpovídá zbývajícím 36,8 %. Pět největších bank, včetněSHB , VPBank, Techcombank, MB a HDBank, drželo celkem téměř 1,18 bilionu VND v nesplacených úvěrech, což představuje 74,4 % z celkové velikosti 14 zkoumaných bank.

Povědomí o rizicích

V rozhovoru s reportérem novin Tien Phong docent Dang Ngoc Duc, ředitel Institutu finančních technologií na Univerzitě Dai Nam, analyzoval, že rozhodnutí rozšířit úvěrový „prostor“ pro nemovitosti pramení ze skutečnosti, že trh s nemovitostmi po období oživení od konce roku 2024 do roku 2025 opět vykazuje známky zpomalení. Likvidita trhu se snížila, mnoho projektů se i nadále potýká s obtížemi při realizaci, zatímco trend rostoucích úrokových sazeb a přísné kontroly kapitálových toků do nemovitostí od začátku roku 2026 zúžil schopnost podniků získat přístup ke kapitálu.

Doc. Dang Ngoc Duc - ředitel Institutu finančních technologií, Univerzita Dai Nam.

Rozšíření úvěrových limitů pro banky s vysokými poměry kapitálové přiměřenosti a silnými schopnostmi řízení rizik je považováno za řešení pro zvýšení financování projektů sociálního bydlení, projektů dostupného komerčního bydlení a projektů městské infrastruktury. Cílem je nejen podpořit oživení trhu, ale také posílit hospodářský růst a zmírnit riziko vzniku bublin aktiv prostřednictvím selektivní alokace kapitálu.

Podle pana Duca se z hlediska makroekonomického řízení vláda a Vietnamská státní banka snaží vyvážit cíle růstu a finanční stability. Rozšiřování úvěrových limitů se neuplatňuje univerzálně, ale pouze u bank se silnou finanční kapacitou, nízkým podílem nesplácených úvěrů a vysokými ukazateli kapitálové přiměřenosti. Tento přístup si klade za cíl podpořit růst HDP a zároveň kontrolovat rizika vyplývající z trhu s nemovitostmi.

Trh s nemovitostmi zaznamenal také zlepšení likvidity, což umožňuje podnikům pokračovat v realizaci projektů a zvyšovat novou nabídku. Oživení realitního sektoru bude mít zároveň dominový efekt na trhy stavebnictví, materiálů, interiérového designu a práce, a tím přispěje k celkovému hospodářskému růstu.

Pan Duc se však domnívá, že potenciální rizika je stále třeba pečlivě sledovat. „Pokud se trh zotaví pomaleji, než se očekávalo, rychlý nárůst dluhu v oblasti nemovitostí by mohl vyvinout tlak na kvalitu aktiv bank a zvýšit počet nedobytných úvěrů. Kromě toho by vysoký tok úvěrů mohl vést také k lokálnímu růstu cen v některých oblastech, a tím vyvinout tlak na inflaci a makroekonomickou stabilitu,“ uvedl pan Duc.

Docent Dang Ngoc Duc se domnívá, že Vietnamská státní banka uplatňuje strategii „kontrolovaného uvolňování“, která podporuje jak ekonomické oživení, tak zajišťuje bezpečnost finančního systému. Tento přístup je v souladu s mezinárodními standardy, zejména s rámcem pro řízení rizik Basel III. Dlouhodobá účinnost však bude záviset na dohledové kapacitě regulačního orgánu a také na tržní disciplíně komerčních bank.

Aby se maximalizovala účinnost této politiky, pan Duc navrhl jasnou klasifikaci úvěrů na nemovitosti podle jejich zamýšleného použití, upřednostnění kapitálu určeného pro sociální bydlení a komerční bydlení sloužící skutečným bytovým potřebám a omezení toku finančních prostředků do spekulativních aktivit. Navrhl také zvýšení kapitálových požadavků a rezerv na krytí rizik u úvěrů souvisejících s luxusními nemovitostmi nebo projekty s neúplnou právní dokumentací. Zlepšení transparentnosti trhu pomůže regulačním orgánům a úvěrovým institucím přesněji posoudit potenciální rizika, a tím zajistí, že růst půjde ruku v ruce s finanční stabilitou.

Zdroj: https://tienphong.vn/noi-room-tin-dung-bat-dong-san-kiem-soat-the-nao-post1848045.tpo