Nová pravidla obchodování s nemovitostmi od 1. srpna

Podle zákona o podnikání v oblasti nemovitostí nesmí od 1. srpna záloha na koupi domu překročit 5 %, při podpisu kupní smlouvy nesmí překročit 30 % a před předáním domu musí být uhrazeno až 50 %.

Projekt v okrese Ha Dong v Hanoji . Tento projekt má zpoždění již více než deset let. Za zmínku stojí, že mnoho zákazníků zaplatilo investorovi 100 % kupní ceny domu. Toto je jen jeden z mnoha případů, kdy kupující domů čelí rizikům, když se rozhodnou koupit domy v projektech, jejichž výstavba právě začala, známých také jako budoucí bydlení. Může se jednat o byt, řadový dům nebo vilu.

Od 1. srpna Zákon o podnikání v oblasti nemovitostí Nová nařízení vstoupí v platnost. Je třeba poznamenat, že existuje mnoho nových předpisů, které zajišťují práva kupujících domů v projektech, tj. typech bydlení postavených investory a firmami. V budoucnu budou vznikat bytové projekty, které zákazníkům pomohou vybrat si byty nebo domy hned od začátku projektu v závislosti na jejich potřebách a rozpočtu. Existují však i rizika, zejména u projektů se slabou investorskou kapacitou.

Při koupi domu ve výstavbě bude platba rozdělena do mnoha splátek, což kupujícímu pomůže nashromáždit si peníze nebo si je proaktivně zajistit. U tohoto typu bydlení se oproti dřívějšku změnilo mnoho předpisů týkajících se plateb.

Podle nového zákona o podnikání v oblasti nemovitostí nesmí záloha na koupi domu překročit 5 % hodnoty bytu.

„Doba, kdy jsme s sebou na koupi domu nosili pytle nebo auta s penězi, je pryč. Zákon stanoví, že koupě domu od investora vyžaduje bankovní převod. Jednotlivé transakce však nejsou nutně nutné; stačí, když při transakcích dodržujeme ustanovení obchodního práva a provádíme je v souladu se zákonem,“ řekl pan Pham Duc Toan – předseda představenstva společnosti EZ Vietnam Investment Joint Stock Company.

V případě budoucího bydlení nová nařízení také pomohou snížit částku, kterou musí kupující zaplatit.

Pan Pham Duc Toan - předseda představenstva společnosti EZ Vietnam Investment Joint Stock Company uvedl: „Podle nového zákona nesmí záloha překročit 5 %, při podpisu kupní smlouvy nesmí překročit 30 % a před předáním domu je nutné zaplatit až 50 %. Podle starého zákona musí být platba až 70 %. To je výhodné pro kupující domů, snižuje se tlak na množství peněz, které je třeba připravit.“

Podle starých předpisů by tedy kupující musel za dům v hodnotě 5 miliard zaplatit 70 %, tj. 3,5 miliardy VND, než dům obdrží. Podle nového zákona však kupující musí zaplatit pouze 50 %, tj. 2,5 miliardy, což snižuje tlak na kupujícího a povzbuzuje investora k předání domu včas a k obdržení zbývající částky dle smlouvy.

„Podle předpisů, pokud záloha přesáhne 5 %, jedná se o porušení zákona o podnikání v oblasti nemovitostí. Investoři však mají mnoho různých způsobů, jak zákon obejít. Mohou požádat o předčasnou platbu, investoři mohou mít samostatnou smlouvu jako formu půjčky peněz na diskont,“ uvedl pan Pham Duc Toan – předseda představenstva společnosti EZ Vietnam Investment Joint Stock Company.

V průběhu let, trh s nemovitostmi Dochází k situacím, kdy se skutečná cena transakce liší od ceny uvedené ve smlouvě. Cena uvedená ve smlouvě je obvykle nižší než skutečná cena transakce, aby se snížily daně a poplatky, které musí strany zaplatit. To nejen způsobuje velkou ztrátu na dani z převodu nemovitostí, ale také přináší mnoho rizik pro kupující nemovitostí. Zákon o podnikání v oblasti nemovitostí však od 1. srpna stanoví, že jednotlivci a organizace podnikající v oblasti nemovitostí musí v kupní smlouvě uvést správnou skutečnou cenu transakce a budou odpovědné, pokud se cena v kupní smlouvě liší od skutečné ceny transakce.

„Nový vánek“ pro trh s nemovitostmi

Trh s nemovitostmi vstoupí od 1. srpna do nové fáze vývoje s větší transparentností, profesionalitou a standardy.

Zkušenosti reportéra nám ukázaly, že existuje mnoho přísnějších předpisů na ochranu kupujících domů. Upřímné sdílení informací od zástupců podniků však také ukazuje, že stále mohou existovat způsoby, jak zákon obejít ze strany investorů a mobilizovat kapitál od lidí. Investoři do nemovitostí proto čekají na dokumenty a podrobné pokyny k implementaci zákona, aby bylo uplatňování zákona od 1. srpna plynulejší.

Přísnější pravidla zákona o podnikání v oblasti nemovitostí jsou považována za závan čerstvého vzduchu pro trh. Očekává se, že tento závan čerstvého vzduchu odfoukne rizika na trhu v posledních letech, jako je neúplné zveřejňování informací o projektech, prodloužené projekty, opuštěné projekty, investování investorů na nesprávných místech, ztráta peněz a utrpení. Odtud pomůže trhu vstoupit do nové fáze vývoje s větší transparentností, profesionalitou a standardy.

Pokud jde o transparentnost v poskytování informací o projektech a platbách prostřednictvím bank, zástupce investičního právního oddělení skupiny Tran Anh uvedl, že nový zákon o podnikání v oblasti nemovitostí bude mít velký dopad a vytvoří tlak na podniky, které budou nutit standardizovat všechny aspekty práva, investic a stavebnictví.

„Pokud jde o právní otázky projektu, investoři jsou povinni standardizovat obchodní formuláře i transakční smlouvy v souladu s předpisy. Při uzavírání transakcí s těmito produkty bude existovat harmoničtější a rovnoprávnější rovnováha mezi investory a lidmi,“ uvedl pan Nguyen Tieu Lam, vedoucí právního a investičního oddělení skupiny Tran Anh.

Výběr záloh je omezen na 5 %, respektive výběr peněz od zákazníků před předáním domu je omezen na 50 %. Ve srovnání s dřívější dobou tato nařízení omezí mobilizaci kapitálu od zákazníků, vytvoří značný finanční tlak a donutí podniky ke změně strategií vývoje produktů a efektivnější mobilizaci úvěrového kapitálu.

Pan Nguyen Cong Binh – zástupce generálního ředitele skupiny Hung Loc Phat Group, uvedl: „Toto je zároveň tlak a zároveň výzva pro investory, aby se více zaměřili na zdroje kapitálu. Podle mého názoru by investoři měli při uvádění produktů na trh investovat „pomalu, ale jistě“, musí mít kompletní právní dokumenty a my se více zaměřujeme na kapitál od úvěrových institucí, abychom projekt podpořili v průběhu celého procesu.“

Podle právníků nový vítr ze zákona o podnikání v oblasti nemovitostí pomáhá trhu filtrovat a omezovat realitní společnosti, které mají slabé kapacity a investiční zdroje.

„Nedávno jsme upravili zákon, omezili jsme veškerá rizika a negativní vývoj tak, aby odpovídal nové situaci, a vytvořili jsme důvěru v lidi, aby se podíleli na transparentnosti. A pokud se v procesu uplatňování těchto nových předpisů něco objeví, věřím, že to bude neprodleně upraveno, aby se uvolnil tok trhu s nemovitostmi,“ informoval právník Nguyen Van Quynh z advokátní kanceláře Hung Yen .

S nástupem nového zákona plánuje mnoho realitních kanceláří v nadcházející strategii upřednostnit rozvoj sociálního a dostupného bydlení, aby uspokojily skutečné bytové potřeby většiny lidí.

S Pozemkové právo, Nový zákon o bydlení a zákon o podnikání v oblasti nemovitostí, které vstoupí v platnost 1. srpna, jsou považovány za důležité milníky pro vietnamský trh s nemovitostmi. Je zřejmé, že s novými předpisy musí mít podniky, které chtějí vstoupit na trh, finanční kapacitu, která zajistí práva kupujících domů, a trh s nemovitostmi se bude vyvíjet transparentnějším a udržitelnějším směrem.

Premiér Pham Minh Chinh nedávno podepsal a vydal oficiální depeši č. 71 o klíčových úkolech a řešeních na podporu růstu, kontrolu inflace a stabilizaci makroekonomiky v červenci a ve třetím čtvrtletí roku 2024. Premiér požádal ministerstva a agentury, aby dokončily a předložily vládě k vydání podrobné dekrety a aby v rámci své pravomoci vydaly oběžníky a pokyny, které zajistí současnou účinnost pozemkového zákona, zákona o bydlení, zákona o obchodování s nemovitostmi a řady dalších zákonů.

Zdroj: https://baoquangninh.vn/quy-dinh-moi-khi-mua-ban-nha-dat-tu-1-8-3310608.html