Změny tří zákonů týkajících se nemovitostí, které představují úzká hrdla, se brzy odstraní.

Díky silnému zapojení vlády a příslušných ministerstev a agentur se však tyto překážky řeší zrychleným tempem s cílem najít řešení.

V současné době mají přímý dopad na fungování trhu s nemovitostmi tři zákony: pozemkový zákon z roku 2013, zákon o bydlení z roku 2014 a zákon o podnikání s nemovitostmi z roku 2014. Tyto tři zákony jsou však v rozporu a vzájemně se překrývají.

V rozhovoru s novináři docent Dr. Nguyen Quang Tuyen - místopředseda Univerzitní rady Hanojské právnické univerzity - uvedl, že všechny tři zákony jsou v současné době předmětem výzkumu a novelizací s cílem vytvořit právní průlom, který podpoří trh s nemovitostmi.

Podle pana Tuyena nejnovější oznámení ukázala, že všechny tři zákony procházejí významnými změnami.

Hlavní body novel zákona o půdě z roku 2013

Z těchto tří zákonů je „ústředním bodem“ problému zákon o pozemkech z roku 2013. Je to základní zákon, který slouží jako základ pro další zákony týkající se trhu s nemovitostmi. Novela zákona o pozemkech z roku 2013 by proto uvolnila dlouhodobou překážku na trhu.

Podle analýzy docenta Dr. Nguyen Quang Tuyena návrh novelizovaného pozemkového zákona obsahuje mnoho důležitých doplňků, například doplňuje ustanovení o územním plánování a plánech.

Návrh novely pozemkového zákona stanoví konkrétnější pravidla týkající se oprávnění, účelu a rozsahu vyvlastňování pozemků, jakož i specifických podmínek a kritérií pro vyvlastňování pozemků za účelem socioekonomického rozvoje v národním a veřejném zájmu.

Návrh nařízení dále specifikuje efektivní využívání přilehlých pozemků s cílem maximalizovat půdní zdroje pro socioekonomický rozvoj, jakož i mechanismy pro přispívání k právům na užívání půdy, úpravu využívání půdy a renovaci městských a venkovských obytných oblastí.

„Návrh ruší regulaci rámců cen pozemků; stanoví mechanismus pro určování cen pozemků na základě tržních principů a mechanismy pro kontrolu a dohled ze strany ústřední vlády a provinčních lidových rad při sestavování cenových tabulek pozemků… Navrhujeme, aby cenové tabulky pozemků harmonizovaly zájmy,“ uvedl pan Tuyen.

Návrh zákona dále zdokonaluje právní úpravu týkající se trhu s nemovitostmi, včetně trhu s právy k užívání pozemků. Podporuje komercializaci práv k užívání pozemků, stanoví požadavky na budování informačního systému trhu s nemovitostmi propojeného s informacemi o pozemkech a zlepšuje státní regulační mechanismy k zajištění zdravého, bezpečného a udržitelného rozvoje trhu s nemovitostmi…

Zejména pokud jde o finanční správu pozemků a cen pozemků, v souladu s duchem usnesení č. 18 návrh zákona o půdě (ve znění pozdějších předpisů) zrušil vládní rámec pro ceny pozemků. Článek 153 dále konkrétně stanoví zásady pro oceňování pozemků: oceňování na základě účelu využití pozemku; oceňování na základě doby užívání pozemku a dalších faktorů ovlivňujících ceny pozemků…

Návrh doplňuje předpisy o regulaci příjmů z půdy provincií a ústředně spravovaných měst do ústředního rozpočtu na podporu rozvoje; stanoví, že provinční lidové výbory na základě skutečné situace v dané lokalitě určí úroveň regulace na podporu komunity v případě vyvlastnění půdy a lidí, jejichž půda je vyvlastněna (článek 148)...

Návrh dále doplňuje ustanovení, které uživatelům zemědělské půdy umožňuje změnit strukturu plodin a hospodářských zvířat (článek 172). Zahrnuje také předpisy o scelování a akumulaci půdy pro zemědělskou výrobu, které specifikují zásady, podmínky a formy scelování a akumulace půdy pro zemědělskou výrobu…

Jak byl novelizován zákon o bydlení z roku 2014?

Docent Dr. Nguyen Quang Tuyen se mezitím také domnívá, že změny a doplnění, které Ministerstvo stavebnictví provedlo v návrhu zákona o bydlení z roku 2014 (ve znění pozdějších předpisů), mají také mnoho pozitivních aspektů.

Například návrh zákona o bydlení z roku 2014 (ve znění pozdějších předpisů) doplnil předpisy o podmínkách uznávání vlastnických práv k bydlení; uznávání vlastnických práv k bydlení; právech a povinnostech vlastníků a uživatelů bytů; druzích bytů ve vlastnictví státu; orgánech zastupujících vlastníky státních bytů; a právech a povinnostech vlastníků bytů, kteří jsou zahraničními organizacemi nebo fyzickými osobami.

Ministerstvo stavebnictví rovněž doplnilo předpisy o vlastnictví bytů, včetně základu pro vznik a zánik vlastnických práv, pokud je bytový dům předmětem demolice z důvodu nesplnění bezpečnostních norem, a práv a povinností vlastníků po zániku vlastnických práv.

Velmi konkrétně jsou popsány i předpisy v kapitole o rekonstrukcích a renovacích bytových domů, například zásady pro realizaci a rekonstrukci bytových domů; kontrola a hodnocení kvality bytových domů; formy rekonstrukcí a rekonstrukcí bytových domů; výběr investorů pro projekty rekonstrukcí a rekonstrukcí bytových domů; zajištění bydlení pro přesídlence a dočasného bydlení…

Pokud jde o politiku sociálního bydlení, ministerstvo výstavby doplnilo předpisy týkající se forem rozvoje sociálního bydlení; požadavků na projekty výstavby sociálního bydlení; stanovení prodejní ceny sociálního bydlení investovaného státem; a načasování cenového oceňování pro prodej, pronájem a leasing s následnou koupí sociálního bydlení.

Pokud jde o financování rozvoje bydlení, Ministerstvo výstavby doplnilo předpisy o zdrojích kapitálu pro rozvoj bydlení; zásadách pro mobilizaci a využití kapitálu pro rozvoj bydlení; preferenčních úvěrech prostřednictvím Banky sociální politiky pro rozvoj sociálního bydlení; státních kapitálových zdrojích pro rozvoj bydlení; a formách mobilizace kapitálu pro rozvoj bydlení…

Novelizovat zákon o podnikání v oblasti nemovitostí, aby se zabránilo spekulacím s pozemky.

Docent Dr. Nguyen Quang Tuyen nakonec také kladně zhodnotil změny a doplňky návrhu zákona o obchodování s nemovitostmi z roku 2014.

Nejprve si ujasněte, které produkty resortních nemovitostí jsou nabízeny k prodeji.

Zaprvé, pokud jde o rozsah a druhy nemovitostí zahrnutých do podnikatelských činností, byl návrh zákona o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů) v článku 5 doplněn a upřesněn.

„Tímto způsobem byly jasně specifikovány typy nemovitostí zahrnutých do obchodu, čímž se předešlo předchozí situaci, kdy se činila pouze obecná prohlášení, což vedlo k mnoha „mezerám“ v zákoně, které by realitní makléři mohli zneužít k páchání nezákonných činů,“ uvedl pan Tuyen.

Plán konkrétně zahrnuje přidání produktů v oblasti resortních nemovitostí, jako jsou turistické apartmány, turistické vily a kancelářské budovy v kombinaci s ubytováním.

Za druhé, článek 13 týkající se bydlení a stávajících staveb uvedených do provozu dále doplňuje: Stávající stavební práce uvedené do provozu jsou stavební práce ve smyslu stavebního zákona, turistické apartmány, turistické vily a kanceláře kombinované s ubytováním.

Za druhé, je nezbytné přísné řízení realitních makléřských aktivit: Za prvé, řešení nedostatků realitního trhu v poslední době, jako je „horečka“ nadsazených cen, která negativně ovlivňuje společenský život, přičemž „viníkem“ je současný makléřský tým, který má nadbytek pracovní síly, ale postrádá kvalitu.

Za druhé, pokud jde o druhy nemovitostí, které musí být obchodovány prostřednictvím burzy, jak je stanoveno v článku 60 návrhu.

Za třetí, konkrétně pro realitní makléře návrh novely zákona zavádí další podmínku: „Fyzické osoby mají právo vykonávat nezávislé realitní zprostředkovatelské služby, ale musí mít licenci realitního makléře a registrovat se k placení daní v souladu s ustanoveními daňového zákona.“

„S touto úpravou již realitní makléřské firmy nemusí zakládat společnost, a proto nepodléhají tlaku ‚mít alespoň dvě osoby s licencemi realitního makléře‘ ,“ vysvětlil pan Tuyen.

Za třetí, pokud jde o tvorbu a správu informací o nemovitostech: Návrh zákona o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů) rovněž jasně stanoví, že realitní kanceláře jsou odpovědné za veřejné zveřejňování informací o nemovitostech na svých webových stránkách;…

„Zavedení čistého informačního systému o nemovitostech bude trvat přibližně 3–5 let, než bude možné ceny nemovitostí přesně určit podle tržní hodnoty,“ zdůraznil pan Tuyen.

Dinh Tran

Zdroj: https://www.congluan.vn/sua-doi-3-dao-luat-lien-quan-toi-bat-dong-san-khi-nut-that-sap-duoc-go-post240434.html