Trh s nemovitostmi v Hanoji zažívá značnou diferenciaci.

(CLO) Hanoj vstupuje do bezprecedentní fáze vyklízení pozemků a investic do infrastruktury s cílem řešit dlouhodobá úzká místa ve městě a postupně realizovat rozvojovou orientaci v souladu s Plánováním hlavního města.

Công Luận•26/05/2026

Podle Hanojského lidového výboru zaznamenaly práce na vyklízení pozemků od konce roku 2025 významný pokrok. Urychlila se řada dlouhodobých projektů, zejména strategické infrastrukturní projekty, jako je okruh č. 4 – oblast hlavního města, úsek okruhu č. 1 z Hoang Cau do Voi Phuc, okruhy č. 2,5, 3 a 3,5, spolu s řadou mostů přes Rudou řeku, jako jsou Tu Lien, Tran Hung Dao, Thuong Cat, Hong Ha a Ngoc Hoi.

Hanoj navíc výrazně vyplácí veřejné investice, než je celostátní průměr. Podle informací prezentovaných na Národní konferenci o urychlení alokace a vyplácení kapitálu veřejných investic v roce 2026, která se konala 24. dubna, Hanoj k 23. dubnu vyplatila přibližně 31 000 miliard VND, což odpovídá 25,7 % plánu stanoveného premiérem, zatímco průměrná celostátní míra vyplácení, kterou zaznamenalo ministerstvo financí, činila přibližně 12,6 %.

Hanojský trh s nemovitostmi prochází významnou diferenciací. Foto: VARS

Současná realizace řady rozsáhlých projektů naznačuje, že Hanoj vstupuje do jasně definovaného cyklu cíleného a strategického rozvoje infrastruktury.

Od unipolární expanze měst k restrukturalizaci modelu rozvoje.

Pokud bylo období let 1990 až 2015 dobou územní expanze a urbanizace předměstí, pak současné období představuje proces restrukturalizace modelu městského rozvoje Hanoje.

Po mnoho desetiletí byl růst Hanoje založen především na unipolární expanzi měst, rostoucí populaci v důsledku migrace a robustním rozvoji trhu s bydlením v centru města. Většinu městské struktury tvořily svépomocí postavené trubkové domy, které se vyznačovaly vysokou hustotou osídlení, hustě zastavěnými řadovými domy v úzkých uličkách a omezeným prostorem pro dopravu a zelené plochy. Tato struktura mohla být vhodná pro období rychlé urbanizace, nízkých nákladů na rozvoj a stále fragmentované ekonomiky .

Nicméně, když hustota obyvatelstva a velikost města překročí kapacitu infrastruktury, tento model začíná odhalovat svá omezení. Dopravní zácpy, zvýšené logistické náklady, přetížená infrastruktura a fragmentace pozemků zužují prostor pro rozvoj podle starého modelu.

V tomto novém kontextu se Hanoj již nemůže spoléhat na výhody v dostupnosti pozemků nebo nízkých nákladech pro přilákání investic, ale musí konkurovat na základě propojení, kvality infrastruktury, schopnosti přilákat vysoce kvalitní kapitálové toky a provozní efektivity města. To nutí město vstoupit do komplexnějšího cyklu restrukturalizace.

Současný proces restrukturalizace se netýká pouze nahrazování starých budov, ale také změny způsobů využívání půdy a městských funkcí.

Nejjasnějším příkladem jsou staré bytové komplexy. Jde o městské struktury vytvořené v období po dotacích, které se vyznačují nízkou efektivitou využívání půdy, zchátralou infrastrukturou a nedostatečností vůči tlakům moderního populačního růstu. Renovace starých bytových domů proto není jen otázkou bydlení, ale také procesem restrukturalizace hodnoty pozemků v centru města.

Současně se mnoho továren, skladů a výrobních zařízení v centru města postupně přemisťuje mimo centrální oblast. Tento trend se projevil v Soulu, Šanghaji a Singapuru, protože se zvýšila hodnota městských pozemků a ekonomická struktura se posunula směrem ke službám, financím a technologiím.

Ve velkých městech jsou průmyslové pozemky v centrech měst často nahrazovány víceúčelovými komplexy zahrnujícími bydlení, obchod, kanceláře a služby. Hanoj v současnosti tento trend sleduje.

Trh s nemovitostmi se začíná výrazně diferencovat.

Podle Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS) se po urychlení vyklízení pozemků a realizace plánování začal trh s rezidenčním bydlením v mnoha oblastech Hanoje projevovat jasnější trend diferenciace.

Zejména v oblastech ve fázi plánování, starých obytných zónách, domech v úzkých uličkách nebo oblastech s omezenou infrastrukturou vykazují skutečné transakční ceny a likvidita známky poklesu.

VARS tvrdí, že příčina nepramení jen ze skutečnosti, že ceny v posledních letech výrazně vzrostly, ale také z obav souvisejících s urbanistickým plánováním, možností výstavby silnic, renovací měst a změnami ve struktuře obyvatelstva ve starém centru města.

Vzhledem k tomu, že Hanoj vstupuje do období významné restrukturalizace, stávají se stále zřetelnějšími inherentní omezení modelů bydlení v úzkých uličkách, jako jsou dopravní zácpy, nedostatek parkovacích míst, omezený obytný prostor, zelené plochy, obavy o požární bezpečnost a přístup k moderní městské infrastruktuře.

Naopak se poptávka na trhu stále více přesouvá směrem k dobře plánovaným produktům, jako jsou bytové domy a nízkopodlažní domy v nových městských oblastech a integrovaných satelitních městech se synchronizovanou infrastrukturou. Tyto projekty těží z moderních obytných prostor, komplexní občanské vybavenosti, lepšího propojení a vysoké stability plánování.

To naznačuje, že nový cyklus hanojského trhu již nebude obdobím jednotného růstu cen jako dříve, ale spíše obdobím silné diferenciace založené na kvalitě infrastruktury, propojení a schopnosti formovat ekonomický ekosystém.

„Proces restrukturalizace měst vede k významným změnám ve struktuře rozvoje hanojského trhu s nemovitostmi,“ uvedla VARS.

Zatímco dříve byl růst trhu založen primárně na unipolární expanzi měst a očekáváních v oblasti infrastruktury, současný cyklus se posouvá směrem k modelu rozvoje založenému na kvalitě infrastruktury, provozní efektivitě měst a skutečné poptávce po bydlení.

Důkazem toho je rozvoj řady velkých městských oblastí podél nových infrastrukturních koridorů. Očekává se, že nabídka na trhu bude diverzifikovanější a bude zahrnovat luxusní, střední a cenově dostupné komerční bydlení, sociální bydlení a nájemní bydlení.

Je třeba poznamenat, že sociální bydlení, včetně nájemního bydlení, se postupně stává klíčovým pilířem hanojské politiky sociálního zabezpečení a strategie rozvoje měst. Vzhledem k tomu, že město přechází k multicentrickému modelu, výzvou již není jen rozvoj bytové výstavby, ale reorganizace obytných prostor, zlepšení přístupu k infrastruktuře a racionálnější rozmístění obyvatelstva.

V tomto novém modelu se centrální oblasti, lokality u jezer nebo oblasti s přímým přístupem k metru, finančním centrům a hlavním obchodním tepnám pravděpodobně zaměří na luxusní produkty určené pro obyvatele s vysokými příjmy, mezinárodní profesionály a městskou elitu.

VARS však tvrdí, že to neznamená, že by skupiny s nízkými příjmy byly v tradičním slova smyslu „vytlačovány z města“. Rozdíl v tomto novém rozvojovém cyklu spočívá v tom, že ačkoliv geografické vzdálenosti mohou být větší, čas a dostupnost se díky novému infrastrukturnímu systému výrazně zkracují.

Obchvaty, linky metra, mosty přes Rudou řeku, meziregionální spojovací silnice a nové logistické koridory zcela promění dopravu v Hanoji. Díky významné modernizaci infrastruktury se v moderní metropoli postupně stane normou bydlení v oblastech dále od centra města, ale s pohodlným přístupem k pracovištím, nákupním centrům, letišti nebo servisním zónám.

Tím se pokládají základy pro udržitelnější proces decentralizace a přerozdělování obyvatelstva, spíše než pro pokračující nadměrnou koncentraci v centru města.

„Ještě důležitější je, že se očekává, že hodnoty nemovitostí v novém cyklu porostou spíše na základě provozní kapacity města, schopnosti formovat ekonomický ekosystém a reálné poptávky, než pouze na základě očekávání růstu cen v důsledku rozvoje infrastruktury jako v předchozích fázích,“ zdůraznila VARS.