Příjmy a ceny bydlení v Hanoji nadále podléhají prohlubujícím se cenovým rozdílům.

Ceny nadále zůstávají „ukotveny“ na vysokých úrovních.

Podle zprávy společnosti Savills Vietnam o trhu za první pololetí roku 2023 se nová nabídka na trhu s byty zvýšila mezičtvrtletně o 76 % a meziročně o 125 % a dosáhla 3 596 jednotek. Z nich na primárním trhu bylo 20 412 jednotek, což představuje nárůst o 5 % mezičtvrtletně a o 14 % meziročně.

Naopak na trhu s vilami a řadovými domy nebyly v daném čtvrtletí zahájeny žádné nové projekty; veškerá nová nabídka pocházela ze 126 jednotek ze stávajících projektů, což představuje mezičtvrtletní nárůst o 334 %, ale meziroční pokles o 14 %. Primární nabídka tvořilo 797 jednotek ze 14 projektů, což představuje mezičtvrtletní nárůst o 5 %, ale meziroční pokles o 20 %.

Byty zůstávají dnes mezi spotřebiteli nejvyhledávanější nemovitostí, nicméně prodejní ceny jsou stále „udržovány“ na vysokých úrovních.

Průměrná primární prodejní cena bytů na hanojském trhu dosáhla ve 2. čtvrtletí 2023 výše 53 milionů VND/ ^m² , což představuje 1% nárůst mezičtvrtletně a 17% nárůst meziročně. Tato cena se zvyšuje již 18 po sobě jdoucích čtvrtletí a je o 73 % vyšší než v 1. čtvrtletí 2019. Paní Do Thu Hang, vrchní ředitelka oddělení poradenství a výzkumu společnosti Savills Hanoi, k tomu uvedla: „Je to způsobeno vysokým nárůstem cen pozemků a stavebních nákladů. Kromě toho potřeba investovat do zlepšení kvality produktů a okolní infrastruktury a vybavení v rámci projektu vede také k tomu, že ceny na primárním trhu, neboli ceny nově spuštěných projektů, jsou vždy vyšší než obecný tržní průměr bytů na prodej.“

Paní Hoang Thanh Nhan, která bydlí v okrese Cau Giay, uvedla: „Moje rodina potřebuje koupit byt, v němž by naše dítě mohlo samostatně žít, ale ceny v centru města jsou příliš vysoké, zatímco ceny v příměstských projektech zůstávají vysoké. Prohlédli jsme si 6–7 projektů, ale stále jsme se nerozhodli, protože koupě by vyžadovala půjčku od banky a s našimi nízkými příjmy je tlak na placení úroků v tuto chvíli naší největší starostí.“

Mezitím u vil a řadových domů ve 2. čtvrtletí 2023 ve srovnání s předchozími čtvrtletími vykázaly ceny některých vil a řadových domů pokles. U řadových domů nedošlo k žádnému snížení cen. Konkrétně ceny primárních vil klesly mezičtvrtletně o 10 % na 100 milionů VND/ ^m² neprodaných pozemků v okrese Me Linh, spolu s dodatečnou primární nabídkou, což vytvořilo situaci nadměrné nabídky, zatímco poptávka zákazníků se ve skutečnosti nezvýšila. Ceny obchodních domů mezičtvrtletně klesly o 7 %. Naopak ceny řadových domů zaznamenaly mezičtvrtletní nárůst o 4 % a dosáhly 173 milionů VND/ ^m² .

Díky integrované infrastruktuře, zeleným plochám a rozumným cenám stále přitahuje segment luxusních nemovitostí mnoho zájemců; transakce jsou však pomalé a zdlouhavé.

K kontrastním trendům v cenách nízkopodlažních nemovitostí a bytů paní Do Thu Hang dodala: „Je třeba poznamenat, že snížení cen na trhu s vilami a řadovými domy je způsobeno projekty umístěnými daleko od centra města, které jsou spouštěny za rozumné ceny, což vede k celkovému poklesu tržní úrovně. Ve skutečnosti ceny v segmentu nízkopodlažních domů zůstávají vysoké, zejména v oblastech poblíž hanojského okruhu 2 a okruhu 3, v rozvinutých oblastech se stabilním plánováním sociální a dopravní infrastruktury a v oblastech s vysokou hustotou obyvatelstva.“

Růst příjmů se nadále zrychluje v souladu s tempem růstu cen.

Dlouhodobá poptávka po bydlení zůstává vysoká díky pozitivní míře čisté migrace, růstu populace a vysoké míře urbanizace. Prognózy dále naznačují, že v Hanoji se v letech 2023 až 2025 rozroste o 157 000 domácností navíc. Budoucí nabídka však zahrnuje pouze 59 000 bytů všech kategorií, 9 000 nízkopodlažních domů a 18 700 jednotek sociálního bydlení, které budou pravděpodobně nabízeny k prodeji. Nedostatek bytů ve výši 70 300 jednotek přetrvává.

Vzhledem k vysoké poptávce po bydlení vyvstává otázka, zda si průměrný příjem obyvatel Hanoje může dovolit vlastní bydlení. Zpráva společnosti Savills Vietnam rovněž uvádí, že Hanoj usiluje o dosažení průměrného příjmu na obyvatele ve výši 150 milionů VND/osoba/rok v roce 2023. Ve srovnání s rokem 2019 je průměrné tempo růstu příjmů 6 %/rok. Tempo růstu cen bytů od roku 2019 do první poloviny roku 2023 je zároveň 13 %/rok.

Hanoj musí věnovat větší pozornost segmentu sociálního bydlení (osoby s nízkými příjmy), aby pracující lidé měli přístup k bydlení a stabilizovali si život.

Paní Hangová k tomu uvedla: „Je zřejmé, že růst příjmu na obyvatele v Hanoji je nižší než růst cen bytů. Toto je příklad, který ukazuje, že pokud se tento rozdíl zvětší, bude pro lidi trvat déle, než si pořídí vlastní bydlení. Pokud se tato dvě čísla nepřiblíží, bude vlastnictví bydlení pro lidi obecně, pro ty, kteří žijí v Hanoji, i pro ty z jiných provincií, kteří chtějí vlastnit dům v Hanoji kvůli práci nebo pro své děti, delší a obtížnější. Nemluvě o nízkopodlažních bydleních, když jsou ceny vysoké, kupující budou zvažovat také přiměřenost ceny a to, zda odpovídá skutečné hodnotě produktu. To vede k pomalejšímu a delšímu rozhodování kupujících.“

Na trhu s vilami a řadovými domy však stále lákají kupující produkty s rozumnými cenami a dobře naplánovanými projekty. Důkazem toho je skutečnost, že transakce v segmentu nízkopodlažních domů v Hanoji po slabém prvním čtvrtletí zaznamenaly zlepšení, když se prodalo 106 jednotek, což představuje 20% nárůst mezičtvrtletně.

„Toto je jeden z pozitivních signálů zaznamenaných na konci 2. čtvrtletí roku 2023, kdy se na trhu objevily nízkopodlažní projekty s cenami jednotek kolem 10 miliard VND. Podle údajů za 2. čtvrtletí roku 2023 v Hanoji tvořily projekty s primárními cenami pod 10 miliard VND 39 % transakcí, projekty s cenami mezi 10 a 20 miliardami VND 28 % a projekty s cenami nad 30 miliard VND pouze 13 %. Data ukazují, že čím rozumnější je produkt, tím lepší bude jeho prodejnost,“ poznamenala paní Hang.

Podle pana Dinha Van Troie, obchodního ředitele společnosti Dai Phong Investment and Construction - Real Estate Joint Stock Company: „Zatímco primární nabídka je omezená, výhodou pro kupující domů na hanojském trhu je dnes možnost vybrat si ze sekundárního trhu – s mnoha produkty, které byly vyvinuty dříve, jsou právně zaručeny a mají rozumnější ceny.“

Ceny na sekundárním trhu v současné době zůstávají ve srovnání s primárním trhem konkurenceschopné. Například nízkopodlažní nemovitosti měly podle Savills Vietnam ve 2. čtvrtletí roku 2023 sekundární nabídku o 20 % nižší než jednotky na primárním trhu. Primární trh nabízí omezený výběr, zatímco sekundární trh nabízí více možností z hlediska ceny. I když nemovitosti nemusí být nové, kupující se do nich mohou snadno nastěhovat nebo je ihned začít užívat.

Zejména Hanoj v poslední době urychlil vyplácení veřejných investic. To je příznivý faktor pro posílení ekonomické aktivity Hanoje obecně a dalších aktivit, včetně obchodu s nemovitostmi. Nedávné zahájení výstavby okruhu č. 4 by mělo podpořit rozvoj v příměstských oblastech, jako jsou Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai atd. Po otevření okruhu č. 4 pro dopravu v roce 2027 se předpokládá, že nabídka bydlení v oblastech kolem okruhu č. 4 ve srovnání se současností výrazně vzroste.

Zdroj