Ho Či Minovo Město musí na tato „zkreslení“ reagovat.

Ho Či Minovo Město oficiálně nařídilo, že developeři realitních projektů ve městě mají zakázáno rozdělovat a prodávat pozemky v rámci svých projektů jednotlivcům nebo organizacím za účelem svépomocí v oblasti výstavby domů. Mnozí se domnívají, že Ho Či Minovo Město potřebuje plán, jak zabránit potenciálnímu zneužívání této praxe.

Zákon o podnikání v oblasti nemovitostí, účinný od 1. srpna 2024, zakazuje dělení a prodej pozemků v městských oblastech.

Terénní tým kontroluje hospodaření se státními pozemky v okrese Binh Chanh v Ho Či Minově Městě. (Foto: Thanh Dao).

Nedávno za účelem provedení zákona o podnikání v oblasti nemovitostí vydal Lidový výbor Ho Či Minova Města rozhodnutí č. 83/2024 o předpisech pro určení oblastí, kde investoři do nemovitostí a investiční projekty bytové výstavby mohou převést práva k užívání pozemků s technickou infrastrukturou na organizace a jednotlivce za účelem svépomocí v oblasti výstavby bytů.

Tímto rozhodnutím Ho Či Minovo Město oficiálně zakazuje dělení a prodej pozemků, aby se vyřešil tento přetrvávající problém. Konkrétně developeři realitních projektů ve městě nesmí dělit a prodávat pozemky v rámci svých projektů jednotlivcům ani organizacím za účelem svépomocí v oblasti výstavby domů. Podle tohoto nařízení je kromě městských obvodů a okresů zakázáno dělení a prodej pozemků i v pěti příměstských okresech, včetně Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi a Nha Be.

Město mezitím stanoví pouze, že dělení pozemků je povoleno pro domácnosti a jednotlivce, jejichž pozemky splňují podmínky pro zvážení dělení.

Zabránění nelegálnímu dělení a prodeji pozemků.

Pokud jde o obsah rozhodnutí č. 83/2024 Lidového výboru Ho Či Minova města, právník Nguyen Van Hau - člen ústředního výboru Vietnamské fronty vlasti, zástupce předsedy Advokátní komory Ho Či Minova města, poznamenal, že nové rozhodnutí Ho Či Minova Města... To bude mít významný dopad na trh s nemovitostmi ve městě, a to přímo ovlivní obchodní operace subjektů zabývajících se obchodováním s nemovitostmi a nekontrolovatelným nelegálním dělením a prodejem pozemků, k němuž v poslední době dochází.

Zákaz dělení pozemků a jejich prodeje pomůže mnoha městům řešit problémy „chaotického plánování“ a „cenové inflace“ na trhu s nemovitostmi. (Foto: Dai Doan Ket).

Právník Hau také předpověděl, že po vydání rozhodnutí 83/2024 se nevyhnutelně objeví protichůdné názory veřejnosti, podnikatelské komunity a realitních společností.

Podle článku 31 článku 6 zákona o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 je jednou z podmínek pro převod práv k užívání pozemků s technickou infrastrukturou v rámci realitních projektů na fyzické osoby za účelem svépomocí v oblasti bydlení tato: „ Pozemek se nenachází v obvodech, okresech nebo městech zvláštních městských oblastí typu I, typu II a typu III; a není předmětem dražby práv k užívání pozemků pro investice do bytové výstavby, jak je stanoveno v pozemkovém zákoně. Pro ostatní oblasti určí provinční lidový výbor oblasti, ve kterých mohou investoři projektu převést práva k užívání pozemků s technickou infrastrukturou na fyzické osoby za účelem svépomocí v oblasti bydlení na základě místních podmínek .“

Právník Nguyen Van Hau předpovídá, že následky nového rozhodnutí Ho Či Minova Města budou mít významný dopad na trh s nemovitostmi ve městě.

Podle právníka Nguyen Van Haua tak Ho Či Minovo Město konkretizovalo ustanovení zákona o podnikání v oblasti nemovitostí. Konkrétně se podrobnosti řídí článkem 2 rozhodnutí č. 83/2024. To se týká zejména investorů do realitních projektů a projektů bytové výstavby v celém Ho Či Minově Městě. Právo užívat pozemek se stávající infrastrukturou v rámci realitního projektu nebo investičního projektu bytové výstavby organizacím nebo jednotlivcům za účelem svépomocí při výstavbě bydlení není povoleno.

S výjimkou případů, kdy investor realitního projektu nebo projektu bytové výstavby zaměřeného na přesídlení s pozemky v obcích, městech nebo městských částech splňuje předepsané podmínky, může převést právo užívání pozemků s technickou infrastrukturou v rámci realitního projektu nebo projektu bytové výstavby zaměřeného na přesídlení s pozemky na fyzické osoby za účelem svépomocné výstavby domů.

Při srovnání obsahu zákona o podnikání v oblasti nemovitostí s rozhodnutím č. 83/2024 právník Nguyen Van Hau uvedl: Toto rozhodnutí Lidového výboru Ho Či Minova města výrazně zúžilo právní předpisy týkající se oblastí, kde mohou developeři projektů převést práva k užívání pozemků se stávající technickou infrastrukturou na jednotlivce za účelem svépomocí při výstavbě bytů.

To se však nepovažuje za nelegální, protože „Zákon o podnikání v oblasti nemovitostí zmocnil Lidový výbor Ho Či Minova města k tomu, aby na základě místních podmínek rozhodoval o tom, ve kterých oblastech mohou investoři projektů převést práva k užívání pozemků se stávající technickou infrastrukturou na jednotlivce za účelem svépomocí v výstavbě bydlení,“ uvedl ve svém posouzení právník Hau .

Celkově vzato, nejnovější nařízení Lidového výboru Ho Či Minova města pomohou „lokomotivě“ země vyřešit mnoho nedostatků týkajících se nekontrolovatelného dělení a prodeje pozemků, které ničí urbanistické plánování. Zároveň... Minimalizace neoprávněné výstavby obyvateli nejenže snižuje problém, ale také snižuje právní rizika pro kupující domů, což vyžaduje, aby developeři realitních projektů v oblasti neustále zlepšovali kvalitu svých produktů . Rozhodnutí 83/2024 je navíc v souladu s „ Investičním a stavebním plánem pro okresy, které se mají stát městy (nebo městy pod Ho Či Minovým Městem) na období 2021–2030“ , který město v současné době vypracovává. Konkrétně se okresy do roku 2030 zaměří na investice do rozvoje infrastruktury směrem k městským standardům, které budou modernizovány na města přímo pod Ho Či Minovým Městem.

Reakce na „zkreslení“

Ihned po vydání rozhodnutí č. 83/2024 Výboru lidových zástupců Ho Či Minova města zaslala Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova města Městskému lidovému výboru písemnou petici, v níž vznesla několik obav.

V rozhovoru s reportérem novin Dai Doan Ket ráno 1. listopadu pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města, uvedl, že asociace také zaslala dokument Výboru Vietnamské vlasti v Ho Či Minově městě týkající se návrhu na podrobné vymezení oblastí, kde mohou developeři realitních a bytových projektů převést práva k užívání pozemků se stávající technickou infrastrukturou na jednotlivce za účelem bytové výstavby v obcích, s výjimkou měst, v 5 okresech Ho Či Minova Města.

Podle pana Le Hoang Chaua je Ho Či Minovo Město podle zákona o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 a zákona o bydlení z roku 2023 zvláštní městskou oblastí, a proto je investorům zakázáno převádět práva k užívání pozemků se stávající technickou infrastrukturou na jednotlivce za účelem svépomocné výstavby bydlení pouze v případech, kdy se pozemky nacházejí v obvodech, okresech nebo městech se zvláštními městskými oblastmi (včetně 16 okresů a města Thu Duc).

Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města dříve zaslala dokument Lidovému výboru Ho Či Minova Města, Ministerstvu výstavby a Výboru Vlastenecké fronty Ho Či Minova Města, v němž doporučila, aby v obcích patřících do 5 okresů Ho Či Minova Města bylo i nadále povoleno dělení a prodej pozemků. Zákaz dělení a prodeje pozemků v těchto 5 okresech je totiž v rozporu s ustanoveními zákona o obchodování s nemovitostmi a zákona o bydlení.

Asociace proto navrhla, aby Lidový výbor Ho Či Minova Města podrobně specifikoval oblasti, kde mohou developeři nemovitostí a bytových projektů převést práva k užívání pozemků se stávající technickou infrastrukturou na jednotlivce za účelem svépomocí v obcích, s výjimkou měst v pěti městských obvodech.

Pokud jde o „následky“ rozhodnutí č. 83/2024 Lidového výboru Ho Či Minova města, právník Nguyen Van Hau - člen ústředního výboru Vietnamské vlasti, zástupce předsedy Advokátní komory Ho Či Minova města - se domnívá, že uplatňování tohoto rozhodnutí může způsobit, že nabídka pozemků v Ho Či Minově Městě bude ještě vzácnější a nebude uspokojovat potřeby lidí. Je proto pravděpodobné, že ceny dříve rozparcelovaných pozemků v blízké budoucnosti prudce vzrostou, což omezí počet kupujících kvůli nedostatečné finanční kapacitě.

S tímto názorem se shoduje i inženýr Tran Van Phuong, ředitel realitní kanceláře ve městě Thu Duc, který uvedl: „Pokud předpisy zakazují dělení a prodej pozemků, musí Ho Či Minovo Město předvídat možnost, že developeři, organizace a jednotlivci budou „obcházet zákon“ a dělit pozemky. Nové předpisy o dělení pozemků by měly i nadále umožňovat, aby domácnosti a jednotlivci s pozemky byli zvažováni k dělení, pokud splňují podmínky. Pokud se dovolí, aby se praxe dělení a prodeje pozemků „zkreslovala“, stane se sofistikovanější a negativnější, což ovlivní trh s nemovitostmi obecně.“

Vzhledem ke své blízkosti k 7. obvodu zažívá čtvrť Nha Be v Ho Či Minově Městě v současné době velmi rychlou urbanizaci.

Pokud jde o urbanizaci, architekt Nguyen Van Bieu, ředitel společnosti Bhomes Co., Ltd., se domnívá, že nová nařízení stanoví, že kromě městských částí a okresů je zakázáno rozdělovat a prodávat jako parcely i pozemky v pěti příměstských okresech, včetně Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi a Nha Be. „V posledních letech všichni víme, že i přes označení za příměstské okresy míra urbanizace v některých oblastech, jako je Binh Chanh (zejména oblast Trung Son) a Nha Be (oblast Phuoc Kien), rapidně roste. Městská infrastruktura je moderní a na mnoha místech je tempo výstavby infrastruktury a koncentrace obyvatelstva dokonce vyšší než v některých centrálních okresech,“ analyzoval architekt Nguyen Van Bieu.

V rozhovoru s novináři z novin Dai Doan Ket vyjádřili zástupci několika podniků a obyvatel obavy, že ačkoliv již neexistují případy, kdy by malé realitní společnosti skupovaly zemědělskou půdu od lidí a poté nelegálně vytvářely „projekty“ k prodeji, situace opuštěných projektů dělení pozemků bez infrastruktury, včetně pozastavených projektů, bude i nadále sužovat realitní trh tohoto „předního“ města, pokud nebudou nalezena žádná řešení. To zabrání vyřešení základních příčin problémů.

Zdroj: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html