Ho Či Minovo Město musí reagovat na „variace“

Ho Či Minovo Město oficiálně požádalo, aby investoři do realitních projektů v této oblasti nesměli dělit a prodávat pozemky ve svých projektech organizacím a jednotlivcům za účelem výstavby vlastních domů. Mnoho názorů uvádí, že Ho Či Minovo Město potřebuje plán, jak zabránit možným „transformacím“.

Zákon o podnikání v oblasti nemovitostí nabývá účinnosti 1. srpna 2024, který neumožňuje projektům dělení a prodeje pozemků v městských oblastech.

Terénní delegace kontroluje hospodaření s pozemky ve vlastnictví státu v okrese Binh Chanh v Ho Či Minově Městě. (Foto: Thanh Dao).

Nedávno vydal Lidový výbor Ho Či Minova Města za účelem provedení zákona o podnikání v oblasti nemovitostí rozhodnutí č. 83/2024 o předpisech pro určení oblastí, kde investoři do realitních projektů a investiční projekty bytové výstavby mohou převést práva k užívání pozemků s technickou infrastrukturou na organizace a jednotlivce za účelem výstavby vlastních domů v dané oblasti.

Tímto rozhodnutím Ho Či Minovo Město oficiálně reguluje zákaz dělení a prodeje pozemků, aby se vypořádalo s touto nepříjemnou situací z minulého období. Zejména investoři do realitních projektů v oblasti nesmí dělit pozemky určené k prodeji v rámci projektu organizacím a jednotlivcům za účelem výstavby vlastních domů. Podle tohoto nařízení se kromě městských obvodů a okresů nesmí dělit a prodávat ani pozemky v 5 odlehlých okresech, včetně: Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi a Nha Be.

Město mezitím reguluje pouze dělení pozemků, což umožňuje domácnostem a jednotlivcům s pozemky, které splňují podmínky, aby byly zváženy k dělení pozemků.

Zabránit dělení a prodeji pozemků

Pokud jde o obsah rozhodnutí č. 83/2024 Lidového výboru Ho Či Minova města, právník Nguyen Van Hau - člen ústředního výboru Vietnamské fronty vlasti, místopředseda Advokátní komory Ho Či Minova města, poznamenal, že nové rozhodnutí Ho Či Minova Města bude mít zásadní dopad na trh s nemovitostmi ve městě, včetně přímých dopadů na obchodní aktivity subjektů zabývajících se obchodem s nemovitostmi a nedávného bezohledného dělení a prodeje pozemků.

Zákaz dělení pozemků a jejich prodeje pomůže mnoha městům vyřešit problém „neuspořádaného plánování“ a „cenové inflace“ na trhu s nemovitostmi. (Foto: Dai Doan Ket).

Právník Hau také předpověděl, že po vydání rozhodnutí 83/2024 bude nevyhnutelné, že se objeví protichůdné názory ze strany lidí, podnikatelské komunity a realitních společností.

Podle článku 31 článku 6 zákona o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 je jednou z podmínek pro převod práv k užívání pozemků s technickou infrastrukturou v rámci realitních projektů na fyzické osoby za účelem výstavby vlastních domů: „ Pozemky, které se nenacházejí v obvodu, okrese, městě zvláštní městské oblasti typu I, typu II a typu III; nepodléhají dražbě práv k užívání pozemků za účelem investic do bytové výstavby v souladu s ustanoveními pozemkového zákona. Pro zbývající oblasti určí provinční lidový výbor na základě místních podmínek oblasti, ve kterých mohou investoři projektu převést práva k užívání pozemků s technickou infrastrukturou na fyzické osoby za účelem výstavby vlastních domů .“

Právník Nguyen Van Hau předpovídá, že nové rozhodnutí Ho Či Minova Města bude mít velký dopad na trh s nemovitostmi ve městě.

Advokát Nguyen Van Hau tak uznal, že Ho Či Minovo Město upřesnilo ustanovení zákona o podnikání v oblasti nemovitostí. Výše ​​uvedené podrobnosti se řídí konkrétně článkem 2 rozhodnutí č. 83/2024. Konkrétně investoři do realitních projektů a investičních projektů bytové výstavby v celém Ho Či Minově Městě Není povoleno převádět práva k užívání pozemků s technickou infrastrukturou v rámci realitních projektů nebo investičních projektů bytové výstavby na organizace nebo jednotlivce, kteří si sami staví domy.

S výjimkou investorů realitních projektů, investičních projektů bytové výstavby s cílem přesídlení s využitím pozemků v obcích, městech a městských částech, kteří zajišťují podmínky dle předpisů, je jim povoleno převést právo užívání pozemků s technickou infrastrukturou v rámci realitních projektů, investičních projektů bytové výstavby s cílem přesídlení s využitím pozemků na fyzické osoby za účelem výstavby vlastních domů.

Při srovnání obsahu zákona o obchodování s nemovitostmi s rozhodnutím č. 83/2024 právník Nguyen Van Hau uvedl: Toto rozhodnutí Lidového výboru Ho Či Minova města výrazně zúžilo ustanovení zákona o oblastech, kde investoři projektu mohou převést práva k užívání pozemků s technickou infrastrukturou na jednotlivce za účelem výstavby vlastních domů.

„To se však nepovažuje za nezákonné, protože „Zákon o podnikání v oblasti nemovitostí zmocnil Lidový výbor Ho Či Minova Města k rozhodování o oblastech, kde investoři projektu mohou převést práva k užívání pozemků s technickou infrastrukturou na jednotlivce za účelem výstavby vlastních domů, a to na základě místních podmínek,“ poznamenal právník Hau .

Obecně platí, že nejnovější nařízení Lidového výboru Ho Či Minově Městě (HCMC) pomohou „lokomotivě“ celé země vyřešit mnoho problémů souvisejících se situací bezohledného dělení a prodeje pozemků, což ničí plánování. Zároveň... Minimalizovat situaci, kdy si lidé svévolně staví bez povolení, a to nejen to, ale také pomoci snížit právní rizika pro kupující domů, což vyžaduje, aby investoři do realitních projektů v dané oblasti synchronně zlepšili kvalitu svých produktů . Rozhodnutí 83/2024 je navíc v souladu s projektem „ Investice – výstavba okresů do okresů (nebo měst pod Ho Či Minovým Městem) v období 2021–2030“ , který město buduje, konkrétně do roku 2030 se okresy zaměří na investice do výstavby infrastruktury s cílem dosáhnout městských cílů, aby se stala městy pod Ho Či Minovým Městem.

Jak se vypořádat s „variantami“

Jakmile bylo vydáno rozhodnutí č. 83/2024 Výboru lidových zastupitelstev Ho Či Minova města, zaslala realitní asociace Ho Či Minova města Městskému lidovému výboru petici, v níž vyjádřila mnoho obav.

V rozhovoru s novináři deníku Dai Doan Ket ráno 1. listopadu pan Le Hoang Chau, předseda realitní asociace Ho Či Minova Města, uvedl, že asociace také zaslala dokument Výboru Vietnamské vlasti v Ho Či Minově Městě týkající se návrhu na specifikaci oblastí, kde investoři do nemovitostí a bytových projektů mohou převést práva k užívání pozemků s technickou infrastrukturou na jednotlivce za účelem výstavby domů v obcích, s výjimkou měst v 5 okresech Ho Či Minova Města.

Podle pana Le Hoang Chaua je Ho Či Minovo Město v zákoně o obchodování s nemovitostmi z roku 2023 a v zákoně o bydlení z roku 2023 zvláštní městskou oblastí, takže pouze v případě pozemků v obvodech, okresech a městech se zvláštními městskými oblastmi (včetně 16 okresů a města Thu Duc) je stanoveno, že investoři nesmí převádět práva k užívání pozemků s technickou infrastrukturou na jednotlivce za účelem výstavby vlastních domů.

Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města dříve zaslala dokument Lidovému výboru Ho Či Minova Města, Ministerstvu výstavby a Výboru Vlastenecké fronty Ho Či Minova Města, v němž doporučila, aby bylo i nadále povoleno dělení a prodej pozemků v obcích v 5 okresech Ho Či Minova Města. Pokud je totiž dělení a prodej pozemků v 5 okresech zakázáno, není to v souladu s ustanoveními zákona o obchodování s nemovitostmi a zákona o bydlení.

Asociace proto navrhla, aby Lidový výbor Ho Či Minova Města vypracoval podrobné předpisy o určení oblastí, kde investoři do nemovitostí a bytových projektů mohou převést práva k užívání pozemků s technickou infrastrukturou na jednotlivce za účelem výstavby vlastních domů v obcích, s výjimkou měst v 5 okresech města.

Pokud jde o „post-“ dopad rozhodnutí č. 83/2024 Lidového výboru Ho Či Minova města, právník Nguyen Van Hau – člen ústředního výboru Vietnamské vlasti a místopředseda Advokátní komory Ho Či Minova města – uvedl, že uplatňování tohoto rozhodnutí by mohlo ještě více omezit nabídku pozemků v Ho Či Minově Městě, která by neuspokojovala potřeby lidí. To by vedlo k možnosti, že cena dříve rozparcelovaných pozemků v blízké budoucnosti prudce vzroste a omezí počet kupujících kvůli nedostatku finančních prostředků.

Stejný názor sdílí i inženýr Tran Van Phuong, ředitel realitní kanceláře ve městě Thu Duc, a uvedl: „Pokud nařízení zakazuje dělení pozemků na parcely k prodeji, Ho Či Minovo Město se musí připravit na možnost, že investoři, organizace a jednotlivci „obejdou zákon“ a pozemky oddělí. Zejména rozsah nového nařízení o dělení pozemků stále umožňuje, aby domácnosti a jednotlivci s pozemky byli zvažováni k dělení, pokud splňují podmínky. Pokud se umožní „transformace“, problém dělení pozemků na parcely k prodeji se bude vyvíjet sofistikovanějším a negativnějším směrem a ovlivní trh s nemovitostmi obecně.“

Vzhledem k tomu, že se Ho Či Minovo Město nachází vedle 7. obvodu v okrese Nha Be, má v současné době velmi rychlé tempo urbanizace.

Pokud jde o urbanizaci, architekt Nguyen Van Bieu - ředitel společnosti Bhomes LLC uvedl, že nové nařízení definuje, že kromě obvodů a okresů nesmí být pozemky v 5 příměstských okresech, včetně Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi a Nha Be, rozděleny na parcely ani prodány. „V posledních letech všichni víme, že i přes to, že jsou „označovány“ jako příměstské okresy, rychlost urbanizace některých míst, jako je Binh Chanh (zejména oblast Trung Son), Nha Be (oblast Phuoc Kien),..., prudce vzrostla. Moderní městská infrastruktura, mnoho míst má dokonce rychlejší tempo výstavby infrastruktury a koncentraci obyvatelstva než některé centrální okresy,“ analyzoval architekt Nguyen Van Bieu.

Zástupci některých podniků a lidí, kteří se podělili s reportéry deníku Dai Doan Ket, se také obávají, že ačkoli již neexistují případy, kdy malé realitní firmy nakupují zemědělskou půdu od lidí a poté nelegálně vypracovávají „projekty“ k prodeji, situace, kdy projekty dělení pozemků k prodeji zůstávají nedotčené, bez vybudované infrastruktury na pozemcích, včetně pozastavených projektů, pokud neexistuje řešení, také způsobí, že realitní trh „lokomotivního“ města zůstane ve stavu „únosu a opuštění desky“, aniž by se vyřešily základní problémy.

Zdroj: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html