Postupné vydávání červené knihy pro nemovitosti kupované a prodávané prostřednictvím ručně psaných dokumentů

Složitý stav spisu o nemovitostech

Začátkem prosince 2023 žádá Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí Ho Či Minova Města okresní lidové výbory, město Thu Duc, Úřad pro registraci pozemků v Ho Či Minově Městě a jeho přidružené pobočky o zpracování záznamů o svévolných změnách účelu využití půdy, svévolném oddělení parcel a ručně psaném převodu práv.

Podle zprávy Odboru přírodních zdrojů a životního prostředí Ho Či Minova Města existují v Ho Či Minově Městě případy domácností a jednotlivců využívajících zemědělskou půdu, kterým Okresní lidový výbor udělil osvědčení o právech užívání půdy, a během procesu užívání došlo ke změnám, jako například: oddělení domácností za účelem samostatného bydlení; dědění, darování, převod části pozemku...

Aby se tato praktická potřeba vyřešila, uživatelé pozemků svévolně rozdělili pozemky, ručně převedli část pozemku (bez uzavření smlouvy o převodu práv k užívání pozemků a majetku připojeného k pozemku, jak je předepsáno), svévolně změnili účel využití pozemku (stavba domů, práce na zemědělské půdě...).

Protože pozemkové právo v mnoha obdobích nemělo včasnou a úplnou regulaci, nabyvatel v těchto případech neobdržel osvědčení o právu k užívání pozemků, právu k vlastnictví domu a dalšího majetku připojeného k pozemku (osvědčení).

Výše uvedený problém trval až do doby, než úprava v článku 82 odstavce 2 vyhlášky č. 43/2014/ND-CP umožnila vyřizování případů převodu, dědictví a darování ručně psanými dokumenty před 1. červencem 2014.

Protože však byla půda svévolně rozdělena za účelem převodu práv, většina převedené pozemkové plochy nebyla v souladu s předpisy Zemského lidového výboru.

Pan Nguyen Toan Thang, ředitel odboru přírodních zdrojů a životního prostředí Ho Či Minova Města, zhodnotil: „V současné době neexistují žádné konkrétní statistiky, protože neexistuje žádná organizace, která by tyto případy deklarovala a registrovala. Podle našich záznamů se však tyto případy soustřeďují především v příměstských oblastech, zejména v okresech s rychlou urbanizací, jako jsou Binh Chanh, Hoc Mon, Binh Tan…“

Aby bylo možné získat relativně přesné číslo, musí Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí Ho Či Minova Města provést prohlášení a průzkum v celém městě v úzké koordinaci mezi okresy, městem Thu Duc, městskými částmi, obcemi a také s lidmi, kteří v dané situaci „vlastní“ nemovitosti.

Lidé si musí jasně uvědomit své povinnosti a práva, aby mohli spolupracovat na transparentním prohlášení, aby měli konkrétní a přesná čísla.

Aby bylo možné vydávat osvědčení pro nemovitosti kupované a prodávané osobně, musí Ho Či Minovo Město zvážit otázky, jako je doba nákupu a prodeje; nakládání s porušením předpisů týkajících se pozemků a staveb (pokuty, nucená demolice nebo registrace, nucené vrácení nelegálních zisků atd.); přezkoumat plánování, zajistit dodržování předpisů týkajících se limitů rozdělení pozemků a infrastruktury atd., aby bylo možné určit každý konkrétní případ, který splňuje podmínky.

Zároveň, protože nákup a prodej ručně psaných dokumentů není potvrzen příslušným orgánem, je ověřování pravosti času nákupu a prodeje neopodstatněné a lze jej snadno zneužít k porušování předpisů. Pokud není striktně dodržován, může snadno vést k „obcházení zákona“ a dělení pozemků bez zajištění limitu.

„Proto je nutné zvážit vydávání osvědčení pro tyto případy v souladu s právními předpisy a řešit správní přestupky v pozemkovém sektoru. Vydávání osvědčení pro každý jednotlivý případ musí být rovněž založeno na plánování, územních plánech, podmínkách rozdělení pozemků a infrastruktuře. Tyto záležitosti spadají do pravomoci okresního lidového výboru,“ potvrdil pan Thang.

Právní otázky je třeba objasnit

Advokát Quach Thanh Luc, ředitel advokátní kanceláře LSX Law Firm LLC, uvedl, že v současné době jsou transakce s nemovitostmi mezi jednotlivci s použitím ručně psaných dokumentů bez notářského ověření nebo ověřování poměrně běžné.

Důvodem, proč obě strany provedly takovou transakci, bylo to, že jasně nepochopily právní předpisy, protože nemovitost neměla osvědčení o právu k užívání pozemku, protože si navzájem důvěřovaly, protože nechtěly transakci zveřejnit, aby se vyhnuly placení daní...

Zákon stanoví, že převod nemovitostí musí mít notářsky ověřenou a certifikovanou smlouvu. Pozemkové zákony v průběhu let důsledně stanovily, že smlouva o převodu práv k užívání pozemků musí být ověřena notářem nebo lidovým výborem obce, městské části nebo města, kde se pozemek nachází.

Právník Luc poukázal na to, že transakce s nemovitostmi ručně psanými dokumenty neodpovídají formálním předpisům a nemohou převést jméno uživatele na dokumenty prokazující právo k užívání, takže je zákon neuznává.

Kupující není právně identifikován jako vlastník ani právní uživatel nemovitosti.

Pokud kupující není uznán jako oprávněný uživatel pozemku, nesmí pozemek převést, zdědit ani jej zastavit. V případě, že stát pozemek vezme zpět, odpovědnost za určení uživatele pozemku stále nese prodávající.

Pokud mezi oběma stranami dojde ke sporu o výši kompenzace nebo vyčištění staveniště, bude tato částka uložena na dočasný účet banky, dokud nebude vynesen rozsudek nebo rozhodnutí o vyřešení sporu mezi oběma stranami.

Pokud nedojde k dohodě nebo smíru mezi prodávajícím a kupujícím, vzniknou spory, v takovém případě musí jeden z nich podat žalobu u soudu v místě, kde se nemovitost nachází, aby věc vyřešil.

V současné době je situace s nemovitostmi bez certifikátů stále relativně běžná. Přestože transakce s nemovitostmi bez certifikátů s sebou nesou velká rizika, mnoho lidí je stále provádí, protože čím větší riziko, tím vyšší potenciál zisku.

„V tomto případě je pro zajištění práv kupujícího vhodné sepsat ručně psanou kupní smlouvu s doložkou o kauci, která uvádí: V okamžiku udělení osvědčení o právu k užívání pozemku a domu je prodávající povinen provést právní převod na kupujícího, jinak mu bude uložena pokuta ve výši dvojnásobku přijaté částky. Tato doložka zajistí, že se minimalizuje možnost sporů, nebo pokud k nim dojde, jsou v souladu se zákonem zaručena i práva kupujícího,“ uvedl právník Luc.

Zdroj