Kapitál nadále silně proudí do nemovitostí.

Realitní firmy si hořce stěžují na zpřísnění úvěrové politiky v oblasti nemovitostí, které zastavilo řadu obchodních plánů. Celkově však úvěry na nemovitosti stále tvoří největší podíl na celkových nesplacených úvěrech v celé ekonomice a pokud kapitál do tohoto sektoru bude i nadále silně proudit, dlouhodobá rizika jsou obrovská.

Poskytování hypoték je přísněji kontrolováno.

Realitní firmy si hořce stěžují na obtíže se získáváním úvěrů.

Pan Nguyen Quoc Hiep, předseda představenstva společnosti Global Real Estate Joint Stock Company a předseda Vietnamské asociace stavebních dodavatelů (VACC), uvedl, že velké banky (včetně Velké čtyřky) odmítají poskytovat úvěry na nové projekty nebo jsou jen velmi selektivní, pokud jde o projekty v Hanoji a Ho Či Minově Městě. Vzhledem k problémům s financováním, které brání firmám v realizaci projektů, se předpovídá, že rok 2026 bude pro trh s nemovitostmi extrémně turbulentním rokem.

Mnoho dalších podniků také uvedlo, že obtíže s přístupem k úvěrům se netýkají pouze projektů luxusního komerčního bydlení, ale všech segmentů, včetně sociálního bydlení. Podle podniků v oblasti sociálního bydlení banky zdvořile odmítají půjčovat z balíčku úvěrů na sociální bydlení ve výši 145 000 miliard dongů, protože úroková sazba je příliš nízká (6,1 % ročně), zatímco úrokové sazby z vkladů na trhu vzrostly na 7–8 % ročně, což znamená, že by banky v případě půjček utrpěly ztráty.

V současné době bylo vyplaceno méně než 5 % z úvěrového balíčku ve výši 145 bilionů VND na sociální bydlení, a to i přesto, že se tento balíček zavádí již tři roky. Zároveň je omezené i vyplácení úvěrového balíčku mladým lidem do 35 let.

Podle paní Ha Thu Giang, ředitelky odboru úvěrů pro ekonomická odvětví (Státní banka Vietnamu), dosáhl objem vyplacených úvěrů v rámci programu pro mladé lidi do 35 let přibližně 9 600 miliard VND (což představuje nárůst o přibližně 2 000 miliard VND oproti konci roku 2025), včetně 8 100 miliard VND pro investory v 53 projektech a přibližně 1 500 miliard VND pro kupující domů v 36 projektech. Objem vyplacených úvěrů mladým lidem do 35 let na nákup sociálního bydlení dosáhl přibližně 259 miliard VND.

Ačkoli komerční banky tvrdí, že nezpřísňují podmínky pro úvěry v oblasti nemovitostí a stále financují dobré projekty, vzhledem k omezenému kapitálu a čtvrtletním úvěrovým limitům musí alokovat finanční prostředky velmi opatrně. S výjimkou „zadních vrátek“ projektů bude kapitál proto soustředěn do prioritních a vysoce bezpečných sektorů, aby si získal přízeň regulačních orgánů.

Podle ekonoma Dr. Le Xuan Nghia je trh s nemovitostmi cyklický, ale z dlouhodobého hlediska nepředstavuje žádné riziko a je dokonce velmi bezpečný, protože je úzce spjat s operacemi bank. Většinu bankovního zajištění tvoří nemovitosti, takže je nepravděpodobné, že by ceny nemovitostí prudce klesly.

Tento expert rovněž argumentoval, že nemovitosti jsou sektor s vysokými vedlejšími účinky, a navrhl, aby Vietnamská státní banka pokračovala v zavádění politik zaměřených na vkládání kapitálu do tohoto trhu s cílem zajistit jeho efektivní fungování. Vláda by měla kontrolovat tempo růstu cen, místo aby tomuto sektoru zpřísňovala úvěry.

Kapitál nadále silně proudí do nemovitostí.

Zatímco si realitní kanceláře stěžují na potíže s přístupem ke kapitálu, mnoho odborníků a poslanců Národního shromáždění poukazuje na to, že ve skutečnosti bankovní úvěry stále plynou hlavně do nemovitostí, což má pro ekonomiku mnoho negativních důsledků.

Podle pana Nguyen Ngoc Bau, generálního ředitele společnosti Wigroup, měly komerční a průmyslové úvěry v prvním čtvrtletí roku 2026 tendenci klesat, zatímco peníze nadále silně proudily do nemovitostí a stavebnictví. Ačkoli data ukazují, že zemědělské úvěry nadále dobře rostly spolu s úvěry na nemovitosti, nelze vyloučit možnost, že tyto peníze „obcházejí zákon“ (půjčují si kapitál na nákup pozemků pro zemědělský rozvoj, ale ve skutečnosti investují do zemědělských nemovitostí).

Tento expert tvrdí, že nedostatky v úvěrové struktuře jsou hlavní příčinou přetrvávajícího tlaku na likviditu bankovního systému, stejně jako nestabilita úrokových sazeb. Opatření na podporu likvidity Vietnamské státní banky (prostřednictvím kanálu OMO) proto řeší pouze symptomy, nikoli jádro problému.

Finanční zprávy bank za rok 2025 ukazují, že v mnoha bankách tvoří hypoteční úvěry 30–50 % z celkového zůstatku hypotečních úvěrů. Toto číslo je neúplné, protože v mnoha bankách nejsou osobní hypoteční úvěry plně zahrnuty do zůstatku hypotečních úvěrů.

Na papíře tedy úvěry na nemovitosti tvoří přibližně 23–25 % z celkových nesplacených úvěrů v celém systému, ale skutečné číslo je pravděpodobně mnohem vyšší. Když více než čtvrtina úvěrů v ekonomice proudí do nemovitostí, přístup ke kapitálu pro ostatní sektory se přirozeně zužuje. To je také důvod, proč se výrobní podniky potýkají s problémy.

Podle údajů Vietnamské obchodní a průmyslové komory (VCCI) pochází mezi 500 největšími soukromými podniky ve Vietnamu více než 50 % příjmů z financí a nemovitostí, zatímco zpracovatelský a výrobní průmysl tvoří nízký podíl.

Podle ekonomických expertů je teoreticky nezbytné zpřísnit úvěry na luxusní nemovitosti a upřednostnit úvěry na sociální bydlení a projekty dostupného bydlení. Ve skutečnosti je toho však velmi obtížné dosáhnout, protože mnoho bank se primárně zaměřuje na segment luxusních nemovitostí. Pokud tato situace přetrvá, rizika pro ekonomiku se zvýší.

V projevu na socioekonomickém diskusním zasedání Národního shromáždění začátkem tohoto týdne vyjádřil delegát Le Hoang Anh (Gia Lai) nad touto otázkou „zvláštní znepokojení“. Podle delegáta ve Vietnamu většina úvěrů proudí do spekulativních nemovitostí, což vede k prudkému nárůstu cen domů a mladým lidem znemožňuje koupit si dům ani po 30 letech tvrdé práce.

Podle údajů, které předložil delegát Hoang Anh, ukazuje zůstatek nesplacených úvěrů všech 35 komerčních bank, že hypoteční úvěry se za 4 roky zvýšily o 132 %, z 1 955 000 miliard VND v roce 2021 na 4 541 000 miliard VND v roce 2025, což je 2,4krát vyšší tempo růstu než průmyslové úvěry. Rozsah hypotečních úvěrů je v roce 2025 1,81krát větší než průmyslové úvěry a 5,3krát větší než zemědělské, lesnické a rybářské úvěry.

Kromě toho samotné nemovitosti a stavebnictví tvoří 27,4 % celkových úvěrů v systému. Pan Hoang Anh má obzvláště obavy z toho, že jen v letech 2024–2025 se očekává nárůst úvěrů na nemovitosti o 37,6 %, zatímco úvěry v průmyslu se zvýší pouze o 9,4 %. Poslanec Hoang Anh argumentoval tím, že velká část úvěrů je „vázána“ v nemovitostech, a navrhl, aby vláda kontrolovala spekulativní úvěry na nemovitosti pomocí tržních mechanismů a vyhýbala se administrativním příkazům.

Mezitím docent Dr. Nguyen Huu Huan, místopředseda výkonné agentury Mezinárodního finančního centra v Ho Či Minově Městě, uvedl, že poptávka po kapitálu pro růst je obrovská, zatímco dostupný kapitál je omezený. Banky proto musí upřednostňovat alokaci kapitálu do prioritních odvětví.

V této souvislosti odborníci doporučují, aby podniky – nejen realitní kanceláře – diverzifikovaly své kanály pro získávání kapitálu a snížily svou závislost na bankovních úvěrech. Pan Huan očekává, že Mezinárodní finanční centrum v Ho Či Minově Městě bude novým kapitálovým kanálem pro ekonomiku a podnikatelskou komunitu v sektoru nemovitostí. Tento expert naznačuje, že tokenizace reálných aktiv za účelem získávání kapitálu je nový přístup, který by realitní kanceláře měly zvážit.

Realitní firmy potřebují diverzifikovat své kanály pro získávání finančních prostředků.

- Dr. Can Van Luc, člen politické poradní rady premiéra

Stavebnictví a realitní sektor tvoří přibližně 10 % HDP země, což je nejvyšší úroveň za posledních devět let, a má dominový efekt na mnoho dalších ekonomických odvětví. Nadměrná závislost realitních kanceláří na bankovních úvěrech však představuje značná rizika jak pro samotné podniky, tak pro finanční systém.

V roce 2025 se očekává, že úvěry na nemovitosti porostou rychlejším tempem než celkové tempo hospodářského růstu (22 %), přičemž úvěry na nemovitosti pro podniky se zvýší o 28 % a v současné době tvoří přibližně 44 % celkových úvěrů na nemovitosti.

Vzhledem k přísnější kontrole hypotečních úvěrů se může přístup podniků ke kapitálu stále více omezovat. Nemluvě o tom, že náklady na půjčky rostou.

Aby se snížila závislost na bankovních úvěrech, musí realitní kanceláře diverzifikovat své kanály pro získávání kapitálu, zejména prostřednictvím podnikových dluhopisů, přímých zahraničních investic a fondů pro investice do nemovitostí. Vláda musí také urychleně zprovoznit Národní fond bydlení a místní fondy bydlení.

Realitní firmy si musí samy uvědomit potřebu restrukturalizace svých operací, kontroly rizik peněžních toků a omezení diverzifikovaných investic. Vyvažování různých zdrojů kapitálu – od úvěrů, dluhopisů, akcií až po mezinárodní investice – pomůže firmám zvýšit jejich odolnost vůči výkyvům trhu.

Zdroj: https://baodautu.vn/von-van-chay-manh-vao-bat-dong-san-d575831.html