Co můžete udělat, abyste se vyhnuli podvodu s požadavkem na zálohu ve výši 90–95 % a následným zneužitím finančních prostředků?

Musíme pokrýt všechny typy vkladových aktivit na trhu.

Pokud jde o úpravu v bodě d, odstavci 4, článku 24 návrhu novelizovaného zákona o podnikání v oblasti nemovitostí, která stanoví, že developeři realitních projektů „mohou přijímat zálohy od zákazníků pouze tehdy, pokud bytový nebo stavební projekt splnil všechny podmínky pro zahájení činnosti a transakce byla dokončena po podpisu smlouvy“, pan Le Hoang Chau - předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA) - se domnívá, že tato úprava je správná, ale nedostatečná. Argumentuje, že je třeba ji doplnit o úpravu, která by umožňovala přijímání záloh před podpisem smlouvy o koupi a prodeji nemovitostí, bytů nebo pozemků ve výstavbě.

Právní úprava týkající se kaucí a potřeba doplnit přísnější předpisy o přijímání kaucí před podpisem smluv o koupi a prodeji nemovitostí, domů a pozemků ve výstavbě jsou nezbytné pro zajištění konzistence a jednotnosti právních norem a předcházení podvodným aktivitám.

Projekt bytového domu ve výstavbě v Hanoji (ilustrační foto: Ha Phong).

Předseda HoREA argumentoval, že zákony o podnikání v oblasti nemovitostí z let 2006 a 2014 byly chybné, protože upravovaly transakce s nemovitostmi až po podpisu smlouvy, ale nestanovovaly požadavek na složení zálohy před podpisem smlouvy.

Ve skutečnosti, vzhledem k nezbytné nutnosti složit kauci před podpisem smlouvy o transakci s nemovitostmi, zůstávají praktiky skládání kaucí velmi běžné a řídí se pouze ustanoveními článku 328 odstavce 2 občanského zákoníku z roku 2015. Občanský zákoník však nestanoví maximální výši kauce, což vede k mnoha případům, kdy bezohlední makléři, pozemkoví spekulanti a podniky zneužívají systém k získávání vysokých kaucí.

„Vyskytly se případy, kdy byly přijaty zálohy až do výše 90–95 % hodnoty transakce, které byly následně zpronevěřeny nebo dokonce podvodně použity, což způsobilo ztráty vkladateli a také přispělo k nestabilitě na trhu s nemovitostmi. Proto je nezbytné tuto skutečnost regulovat v zákoně o podnikání v oblasti nemovitostí,“ uvedl pan Chau.

Avšak bod d, odstavec 4, článek 24 návrhu zákona o podnikání v nemovitostech ve znění pozdějších předpisů tento nedostatek také opakuje, protože nereguluje vklady složené před splněním podmínek pro uzavření smlouvy o transakci s nemovitostmi. To platí zejména pro případy, kdy jsou vklady skládány jako příslib koupě a prodeje „rozdělených pozemků“ nebo jako příslib koupě a prodeje produktů realitních projektů před splněním podmínek pro uzavření smlouvy, pokud neexistují žádné dokumenty o právech k užívání pozemků, nebo příslušný orgán dosud „neschválil investiční politiku současně se schválením investora“, nebo výstavba dosud nezačala. V takových případech obvykle škodu utrpí strana, která vklad skládá.

Například pokud je záloha nízká, ale hodnota nemovitosti roste, může být strana, která zálohu přijímá, ochotna obchod zrušit a vrátit zálohu (dvojnásobek) vkladateli. Nebo pokud je záloha vysoká nebo velmi vysoká, může se strana, která zálohu přijímá, dopustit podvodu a zpronevěřit zálohu zákazníka…

Dále podle pana Chaua bod d, odstavec 4, článek 24 návrhu novelizovaného zákona o obchodování s nemovitostmi stanoví pouze případ složení zálohy po podpisu smlouvy za účelem „zajištění plnění smlouvy“, ale nestanoví případ složení zálohy před podpisem smlouvy za účelem „zajištění uzavření smlouvy“. „Rozsah regulace“ proto plně nepokrývá všechny činnosti spojené s vklady na trhu s nemovitostmi.

Na základě výše uvedené analýzy navrhl doplnit následující obsah: Developeři realitních projektů jsou zodpovědní za přijímání záloh od zákazníků, kteří mají zájem o koupi nebo pronájem bydlení nebo budoucích stavebních projektů, a jsou od nich oprávněni pouze tehdy, pokud projekt obdržel investiční schválení od příslušného orgánu, stavební povolení (pokud je to relevantní) a byla zahájena výstavba. Alternativně mohou developeři přijímat zálohy od zákazníků pouze tehdy, pokud bytový nebo stavební projekt splňuje všechny podmínky pro uvedení do provozu a transakce byla provedena v souladu s ustanoveními tohoto zákona.

„Výše kauce nesmí překročit 5 % hodnoty kupovaného, ​​prodávaného nebo pronajímaného domu nebo stavebního projektu; prodávající nebo pronajímatel musí ve smlouvě o kauci jasně uvést prodejní nebo nájemní cenu domu nebo stavebního projektu,“ zdůraznil pan Chau.

Zabraňte vývojářům v obcházení zákona.

V předběžné zprávě o přezkumu revidovaného zákona o podnikání s nemovitostmi, kterou vypracoval Hospodářský výbor Národního shromáždění, se některé názory vyjádřily, že není nutné upravovat ustanovení o kauci v zákoně o podnikání s nemovitostmi a že by se tato ustanovení měla řídit obecnými ustanoveními občanského zákoníku. Ustanovení o „kauci“ je proto v návrhu zákona novým ustanovením; navrhovatel se žádá, aby informoval a objasnil nezbytnost a důvody pro návrh této úpravy, zejména její praktický základ.

„V případě potřeby by měla být do návrhu zákona zahrnuta pouze konkrétní ustanovení týkající se kaucí v budoucích transakcích s nemovitostmi; není třeba opakovat ustanovení již obsažená v občanském zákoníku,“ uvádí se ve zprávě o přezkumu.

Podle odborníků je nutné pokrýt všechny vkladové aktivity na trhu, aby se omezila rizika pro vkladatele (ilustrační obrázek: Ha Phong).

Pokud jde o vklady v transakcích s nemovitostmi týkajících se budoucích stavebních projektů, ministr stavebnictví Nguyen Thanh Nghi rovněž uvedl, že dříve zákony o obchodování s nemovitostmi neobsahovaly žádné předpisy týkající se této záležitosti.

Ve skutečnosti někteří developeři obcházejí zákon tím, že podepisují smlouvy o kauci nebo jiné typy smluv, aby od zákazníků vybrali peníze ještě před splněním podmínek pro prodej domů nebo stavebních projektů. Tento návrh proto obsahuje pravidla pro přijímání kaucí pouze v případě, že domy nebo stavební projekty splňují podmínky pro uvedení do provozu a provádění transakcí v souladu s předpisy.

Zdroj: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/yeu-cau-dat-coc-90-95-roi-chiem-dung-lua-dao-lam-gi-de-tranh-20230415115356546.htm