Immobilien 2025: Bahnbrechende Chancen in der neuen Ära

Das Jahr 2025 dürfte ein wichtiger Meilenstein für den vietnamesischen Immobilienmarkt sein, da in diesem Jahr zahlreiche günstige Bedingungen zusammentreffen: ein harmonisierter Rechtsrahmen, eine stabile Makroökonomie und eine starke Förderpolitik. Mit der Rückkehr des Marktvertrauens steigen Angebot und Nachfrage gleichermaßen, wodurch die Voraussetzungen für einen neuen Wachstumszyklus geschaffen werden, der bis 2030 anhalten wird.

In Hanoi entwickelt sich Wohnraum zu einem der größten Probleme für die Bevölkerung, insbesondere für Menschen mit durchschnittlichem Einkommen. Obwohl der Immobilienmarkt in der Hauptstadt wächst, ist der Besitz eines Eigenheims für viele Familien nach wie vor unerreichbar.

Frau Tran Mai Hoa (34 Jahre alt, aus Phu Tho ) arbeitet derzeit bei einem Medienunternehmen in Hanoi. Obwohl ihr durchschnittliches Gehalt bei etwa 15 bis 20 Millionen VND pro Monat liegt, sagte Frau Hoa, dass sie trotz sorgfältiger Berechnungen immer noch nicht wisse, wann sie sich in Hanoi ein Haus leisten könne.

„Die Lebenshaltungskosten in Hanoi sind sehr unterschiedlich. Fast jedes Mal, wenn ich ausgehe, muss ich Geld ausgeben. Obwohl ich so viel wie möglich spare, schaffe ich es nur, etwa 6–7 Millionen VND im Monat zurückzulegen, was fast 100 Millionen VND im Jahr entspricht. Gleichzeitig ist es mit dem aktuellen BIP von 3 Milliarden VND immer noch nicht einfach, eine Wohnung in der Innenstadt von Hanoi zu kaufen“, erzählte sie.

Nicht nur Frau Hoa, sondern viele junge Familien in Hanoi haben Schwierigkeiten, sich angesichts der stetig steigenden Immobilienpreise niederzulassen. Herr Bui Minh Duc (29 Jahre alt, aus Thai Nguyen ) wohnt mit seiner Frau und seinen Kindern derzeit in einer kleinen Mietwohnung in Hanoi.

Als Herr Duc und seine Frau sich nach einem Haus umsahen, waren sie ratlos, denn während ihr Einkommen über viele Jahre gleich geblieben war, waren die Immobilienpreise in Hanoi innerhalb kürzester Zeit rasant gestiegen. Herr Duc erklärte, dass es ihnen mit ihren monatlichen Ersparnissen nach Abzug der Lebenshaltungskosten sehr schwerfiel, ein Haus zu kaufen, selbst in den Vororten.

Eine aktuelle Studie von Batdongsan zeigt, dass die Immobilienpreise in Vietnam deutlich schneller steigen als die Einkommen und dass Arbeitnehmer aller Altersgruppen Schwierigkeiten haben, sich Wohnraum zu leisten. Konkret sind die Immobilienpreise in Vietnam in den letzten fünf Jahren um 59 % gestiegen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt derzeit in Hanoi bei 61 Millionen VND und in Ho-Chi-Minh-Stadt bei 57 Millionen VND. Das durchschnittliche Monatseinkommen eines vietnamesischen Arbeitnehmers beträgt etwa 7,5 Millionen VND und steigt jährlich um 7 %.

Laut Batdongsan benötigt ein Arbeitnehmer in den Dreißigern, wenn er das durchschnittliche Gehalt mit dem Immobilienpreis vergleicht, etwa 25,8 Jahreseinkommen, um eine Wohnung (60 Quadratmeter) für rund 3 Milliarden VND zu kaufen, vorausgesetzt, der Mobilisierungszinssatz beträgt 4,5 %.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des Verbandes der vietnamesischen Immobilienmakler (VARS), teilte mit, dass 2024 ein entscheidendes Jahr sei, das die Grundlage dafür schaffe, den vietnamesischen Immobilienmarkt im Jahr 2025 zu motivieren, in eine neue Ära einzutreten.

Im ersten Quartal 2024 wird der Markt eine große Anzahl von Immobilienmaklern und -börsen begrüßen, die wieder aktiv werden, sobald Investoren die Umsetzung einer Reihe von immer größeren Projekten in Angriff nehmen. Einige Projekte mit gutem Baufortschritt haben bereits Anzahlungen erhalten. Neu eröffnete Projekte – von Grundstücken über Reihenhäuser und Villen bis hin zu Wohnungen – verzeichneten sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt ein starkes Wachstum bei Interesse, Transaktionen und Verkaufspreisen.

Im zweiten Quartal 2024 setzte sich die Erholungsdynamik des Immobilienmarktes fort, wobei Angebot und Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stark zunahmen und um das Drei- bzw. Vierfache stiegen. Insbesondere die Informationen zum Bodengesetz 2024, Wohnungsgesetz 2023, Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 und Absatz 2, Artikel 209 des Gesetzes über Kreditinstitute, die fünf Monate früher in Kraft treten, stärken das Vertrauen der im Immobiliensektor tätigen Unternehmen zusätzlich, „bereit für den Wiedereinstieg ins Geschäft zu sein“.

Bis zum dritten Quartal 2024 traten die gesetzlichen Regelungen für Wohnungsbau, Grundstücks- und Immobiliengeschäfte offiziell in Kraft und beendeten die hektische Stimmung am gesamten Markt. Der Markt zeigte auch erste Anzeichen einer Belebung, wobei die Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi so heiß wie nie zuvor waren. Angeführt wird diese Entwicklung auch vom Wohnungssegment, dessen Preise kontinuierlich steigen und sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt ein neues Niveau erreichen.

Im letzten Quartal des Jahres, aufgrund der Markterwärmung, änderten viele Immobilieninvestoren ihre Pläne und brachten Produkte früher als erwartet auf den Markt. Dank zahlreicher Fördermaßnahmen konnte das Wohnungsangebot die Prognosen übertreffen.

In einer allgemeinen Einschätzung des Immobilienmarktes im Jahr 2025 bestätigte Associate Professor Dr. Tran Kim Chung – ehemaliger stellvertretender Direktor des Zentralinstituts für Wirtschaftsmanagement und Forschung –, dass der vietnamesische Immobilienmarkt mit fünf Hauptrisiken konfrontiert sein wird: internationalen Risiken; makroökonomischen Risiken; politischen und mechanismusbedingten Risiken; Marktrisiken; Partnerrisiken; diese Risiken werden jedoch minimiert.

In diesem Zusammenhang nennt der Experte drei Szenarien für den Immobilienmarkt in diesem Jahr.

Demnach ist das neutrale Szenario, in dem der Markt zwar Anzeichen einer Erwärmung zeigt, diese aber nicht stark ausgeprägt ist, das wahrscheinlichste und klarste Szenario im Hinblick auf Ende 2024.

Im positiven Szenario boomt der Markt, alle Segmente wachsen stark – dieses Szenario ist jedoch sehr unwahrscheinlich.

Das schlimmste Szenario, das niemand will und das am unwahrscheinlichsten eintritt, ist ein Bärenmarkt; er kann jedoch dennoch eintreten, wenn externe Faktoren in der Wirtschaft auftreten.

Angesichts der negativen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt empfahl Associate Professor Dr. Tran Kim Chung, die Institutionalisierung von Fragen im Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt weiter voranzutreiben, insbesondere Steuerinstrumente und derivative Finanzinstrumente.

Gleichzeitig muss dringend das Grundsteuergesetz verabschiedet werden. Darüber hinaus müssen Mechanismen wie die Enteignung von an Infrastrukturprojekte angrenzenden Grundstücken zur Versteigerung und deren Bebauung gemäß der Planung umgesetzt werden, um Kapital für die Infrastrukturentwicklung zu generieren. Die Planung in den Provinzen und den zentral verwalteten Städten muss synchronisiert werden; am wichtigsten ist die Abstimmung der Planung und deren Abbildung auf den Flurkarten.

Das Jahr 2025 dürfte ein wichtiger Meilenstein für den Immobilienmarkt sein.

Frau Do Thi Thu Hang, Senior Director der Beratungs- und Forschungsabteilung von Savills Hanoi, kommentierte im Gespräch mit Lao Dong, dass der Immobilienmarkt im Jahr 2025 über einen grundlegenden Rechtsrahmen verfüge, der das Landgesetz 2024, das Wohnungsgesetz 2023 und das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 umfasse; außerdem gebe es entsprechende Richtlinien; die Grundstückspreisliste sei bereits veröffentlicht und für das Jahr 2025 in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt anwendbar.

Der Immobilienmarkt in Hanoi wird 2025 in einen neuen Entwicklungszyklus eintreten. In Hanoi wird das Segment der zum Verkauf stehenden Wohnungen weiterhin Marktführer sein. Die Verkaufspreise im Primärmarkt dürften in der ersten Jahreshälfte weiter steigen, da das mittlere bis gehobene Preissegment nach wie vor den größten Anteil ausmacht. Im Sekundärmarkt hingegen wird sich das Preiswachstum verlangsamen.

Herr Tran Van Binh, Vizepräsident und Generalsekretär des Verbandes der vietnamesischen Immobilienmakler, sagte, dass Investoren, damit sich der vietnamesische Immobilienmarkt im Jahr 2025 sicher, gesund und nachhaltig entwickeln könne, sicherstellen müssten, dass die Preise der Kaufkraft des Marktes entsprächen, anstatt sich auf kurzfristige Gewinne zu konzentrieren.

Herr Binh betonte, dass der Wohnimmobilienmarkt auch 2025 den Erholungsprozess anführen werde, jedoch bestünden weiterhin zahlreiche negative Faktoren wie ein schwaches und lokales Angebot, stetig steigende Verkaufspreise in Großstädten, insbesondere in Hanoi, und ein akuter Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Das Angebot an Sozialwohnungen könne kurzfristig keinen Durchbruch erzielen, doch positive Nachrichten aus diesem Segment hätten das Vertrauen der Wohnungskäufer für 2025 etwas gestärkt.

Laut dem Vizepräsidenten und Generalsekretär des Verbandes der vietnamesischen Immobilienmakler wird der Markt für Gewerbeimmobilien im Jahr 2025 ein stabiles Wachstum verzeichnen, das maßgeblich durch die stetig steigende Nachfrage nach ausländischem Investitionskapital in selektiver Richtung unterstützt wird.

Der Immobilienexperte Nguyen Quoc Anh erklärte, dass der Markt vom vierten Quartal 2024 bis zum zweiten Quartal 2025 in eine Konsolidierungsphase eintreten wird. Investoren gewinnen zunehmend Vertrauen in die Entwicklungsperspektiven der Immobilienbranche. Das Segment der Mietwohnungen wird seine zentrale Stellung nun an Einfamilienhäuser und Reihenhäuser abgeben.

Nach dieser Phase wird sich der Markt voraussichtlich vom zweiten bis zum vierten Quartal 2025 erholen. Investoren werden dann weniger Wert auf Verkaufspreise und rechtliche Aspekte legen als in der schwierigen Marktphase. Stattdessen ist das Wertsteigerungspotenzial ausschlaggebend für Investitionsentscheidungen. Profitable Segmente wie Grundstücke und Projektvillen rücken daher in den Fokus der Anleger.

Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Vietnam Real Estate Investment and Development JSC, kommentierte, dass die Immobilienbranche noch nie zuvor so optimistische Aussichten und ein so starkes Vertrauen in den Markt gehabt habe wie im Jahr 2025.

Laut Herrn Toan haben die Entschlossenheit, die wirtschaftliche Entwicklung von höchster Ebene aus zu lenken, sowie eine Reihe von Beschlüssen und Verordnungen, die insbesondere den Immobilienmarkt und die Wirtschaft im Allgemeinen fördern sollen, positive Bedingungen für die nachhaltige Entwicklung dieses Sektors geschaffen.

Laodong.vn

Quelle: https://laodong.vn/emagazine/bat-dong-san-2025-co-hoi-but-pha-trong-ky-nguyen-moi-1447959.ldo