Japanische Immobilien verlieren an Attraktivität

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Spekulationen darüber, dass Japan in diesem Frühjahr zum ersten Mal seit 17 Jahren die Zinsen erhöhen wird, führen dazu, dass die ausländischen Investitionen in inländische Immobilien auf ein Fünfjahrestief fallen.

Negativzinspolitik geht zu Ende

Ausländische Investmentfonds haben im letzten Quartal 2023 eine Reihe großer Immobilienvermögen in Japan verkauft. Mapletree Investments aus Singapur verkaufte ein Geschäftsgebäude in Osaka für 54 Milliarden Yen an den Elektronikhändler Edion. Die in den USA ansässige Fortress Investment Group hat ein Resorthotel in Okinawa für rund 40 Milliarden Yen an einen zu ihr gehörenden Immobilieninvestmentfonds verkauft …

Laut CBRE, dem weltweit größten Investment- und Dienstleistungsunternehmen für Gewerbeimmobilien, sind die Neuinvestitionen ausländischer Unternehmen im vierten Quartal 2023 im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2022 um 80 % gesunken. In den ersten neun Monaten des Jahres 2023 haben sich die Immobilienverkäufe ausländischer Investoren im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf 1,05 Billionen Yen (7,1 Milliarden US-Dollar) mehr als verdoppelt, während ihre Käufe um etwa 20 % auf 830 Milliarden Yen zurückgingen.

Für das gesamte Jahr 2023 sanken die ausländischen Investitionen in japanische Immobilien um etwa 30 % auf 1 Billion Yen (6,7 Milliarden US-Dollar), während sich die Immobilienverkäufe auf etwa 1,37 Billionen Yen verdoppelten, was das erste volle Jahr mit Nettoverkäufen seit 2018 darstellt.

Während viele Immobilien verkauft werden, geraten auch viele Bauprojekte in Japan aufgrund von Arbeitskräftemangel ins Stocken. Foto: NIKKEI ASIA

Der Trend zum Ausverkauf auf dem Immobilienmarkt ist teilweise auf eine mögliche Anpassung der Geldpolitik der Bank of Japan (BOJ) zurückzuführen. Der Gouverneur der BoJ, Kazuo Ueda, bekräftigte kürzlich die Möglichkeit einer Zinserhöhung durch die BoJ in diesem Frühjahr. Experten zufolge steht die BoJ kurz vor einer Entscheidung, ihre Negativzinspolitik im April 2024 zu beenden. Anleger befürchten, dass mit einem starken Zinsanstieg die Kreditkosten steigen und die Renditen aus Immobilieninvestitionen sinken werden.

Gebäudeverkauf

Auch der schleppende ausländische Immobilienmarkt spielte bei der Verkaufswelle eine Rolle. Höhere Zinsen und ein anhaltender Trend zum Homeoffice haben in den USA und Europa zu einem Einbruch der Büropreise geführt. Einige Leute minimierten ihre Verluste durch Verkäufe und nahmen frühzeitig Gewinne aus Vermögenswerten in Japan mit, wo die Preise im Vergleich zu anderen Märkten immer noch relativ hoch sind.

Es sind die internationalen Investoren, die den japanischen Bürobaumarkt vorangetrieben haben und nun zum ersten Mal verkaufen, da die Mieten aufgrund des Überangebots und steigender Bankzinsen sinken. Analysten gehen davon aus, dass ausländische Investoren auch im Jahr 2024 weiterhin japanische Immobilien verkaufen werden.

Unter anderem hat der singapurische Staatsfonds GIC diesen Sommer mit dem Verkauf einer Mehrheitsbeteiligung am Tokioter Wolkenkratzer Shiodome City Center begonnen. Wie gut das verlaufen wird, bleibt jedoch unklar. Die nominale jährliche Rendite von GIC betrug in den fünf Jahren bis März 2023 3,7 % und erreichte damit den niedrigsten Wert seit 2016. Als die Preise für Bürogebäude in den USA und Europa fielen, verkaufte GIC Immobilien in Japan, wo die Preise höher waren, um diese Verluste auszugleichen.

Laut der Real Estate Securities Association bilden Bürogebäude das Herzstück des japanischen Immobilieninvestmentmarktes und machen etwa 40 Prozent der Portfolios japanischer Immobilieninvestmentfonds aus. Während die Nachfrage nach anderen Immobilienarten wie Wohnimmobilien und Hotels weiterhin stark ist, macht der schwache Büromarkt einigen Immobilieninvestoren das Leben schwer.

Besonders stark betroffen war das Transaktionsvolumen für Bürogebäude, das um 40 Prozent auf 1,08 Billionen Yen zurückging und damit den niedrigsten Stand seit 2012 erreichte. Laut Nikkei Asia erreichte die Leerstandsquote für Büroflächen in Tokio einen Elfjahreshöchststand, obwohl die Mietpreise im Vergleich zu vor vier Jahren um 30 Prozent gefallen sind.

Ausländische Investoren sind von japanischen Immobilien vor allem deshalb angezogen, weil sie im Zuge der ultralockeren Geldpolitik der BoJ niedrige Kreditkosten haben. Doch die Möglichkeit höherer Zinsen in diesem Frühjahr schwebt über dem Markt. Einer Umfrage von Mitsubishi UFJ Trust and Banking zufolge gaben 2019 noch 89 % der ausländischen Investoren an, optimistisch oder eher optimistisch in Bezug auf japanische Immobilien zu sein. Mittlerweile ist dieser Anteil auf 28 % gesunken.

GLÜCKLICHES CHI

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